République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

****

N° de MINUTE : 60/25

N° RG 23/03252 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U755

Jugement (N° 22/10750) rendu le 05 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SA SMA

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christian Hanus, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de M^e Julie Faizende, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [N] [H]

né le 14 Avril 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par M^e Xavier Raes, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Madame [W] [Z]

née le 26 Mars 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française

Chez sa mère Mme [Z] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 18 septembre 2023 à étude

DÉBATS à l’audience publique du 03 décembre 2024 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

****

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2020, prenant effet au 7 octobre 2020, Mr [P] [D] et Mme [G] [X] [A], représentés par leur mandataire la société NEXITY LAMY, ont donné à bail à Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennent un loyer mensuel de 632 euros.

Le mandat de gestion « sérénité » du 4 avril 2019 conclu entre la société NEXITY LAMY et Mr [P] [D] et Mme [G] [X] [A] prévoit également une garantie des loyers et charges impayés dans la limite d’un certain montant, assurée par la société SMA.

Par suite d’impayés de loyers et charges, la société SMA a procédé à plusieurs règlements auprès de la société NEXITY LAMY venant en subrogation des bailleurs.

Par acte du 27 mai 2021, Mr [P] [D] et Mme [G] [X] [A] ont fait signifier à Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés et dus à la date du 8 mai 2021 pour un montant de 2.292,98 euros, ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par lettre du 5 septembre 2021, réceptionné le 9 septembre 2021, Mr [N] [H] a donné son congé auprès de la société NEXITY LAMY.

Par acte signifié les 27 et 28 janvier 2022, la société SMA a fait assigner Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LILLE aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes.

Suivant jugement du 30 mai 2022, le juge a ordonné la réouverture des débats et a invité la société SMA à produire le contrat la liant à la société NEXITY LAMY, mandataire des bailleurs dans le cadre de la garantie des impayés locatifs, permettant la subrogation ainsi qu’un exemplaire lisible du contrat de mandat entre les bailleurs et la société NEXITY LAMY leur assurant la prise en charge des impayés locatifs.

Suivant jugement en date du 5 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Donné acte à la société SMA du désistement de sa demande d’expulsion formée à l’encontre de Mr [N] [H],

Constaté l’irrecevabilité des demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation pour absence de qualité à agir,

Déclaré recevable l’action en paiement de la société SMA,

Condamné Mme [W] [Z] à payer à la société SMA la somme de 7.133,30 euros au titre des loyers et charges impayés du mois d’octobre 2021 au mois de juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Débouté la société SMA de sa demande en paiement formée à l’encontre de Mr [N] [H],

Condamné in solidum Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] aux dépens et dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SMA a interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, la société SMA demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 5 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, sauf en ce qui concerne la recevabilité de son action en paiement et la condamnation aux dépens,

Juger son action recevable,

Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 28 juillet 2021,

Constater que Mr [N] [H] a donné congé des lieux loués, sa solidarité prenant fin au 9 avril 2022,

Ordonner l’expulsion de Mme [W] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec si besoin concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamner solidairement Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] à lui payer la somme de 6.324,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 avril 2022,

Condamner Mme [W] [Z] à lui payer la somme de 19.656,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 10 avril 2022 au 31 mars 2024,

Condamner Mme [W] [Z] à payer à la société SMA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des charges (le cas échéant régularisées) et subissant la révision contractuellement prévue, jusqu’à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnité versée aux époux [D] moyennant quittance subrogative,

Condamner in solidum Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] au paiement d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et d’une somme de 1.500 euros pour la procédure d’appel ;

Condamner in solidum Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] aux entiers frais et dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 janvier 2024, Mr [N] [H] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société SMA de sa demande en paiement ;

A titre subsidiaire dire qu’il ne saurait être tenu des arriérés de loyers et indemnités d’occupation que jusqu’au 5 septembre 2021, date de son départ du logement,

A titre infiniment subsidiaire, dire qu’il ne saurait être tenu des arriérés de loyers et indemnités d’occupation que jusqu’au 5 décembre 2021, date de l’expiration de la clause de solidarité,

En tout état de cause, lui accorder les plus larges délais de paiement,

Dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [W] [Z] n’a pas constitué avocat devant la cour, la déclaration d’appel lui ayant été signifiée suivant les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la recevabilité des conclusions de l’intimé

L’article 963 du Code de Procédure civile dispose que : « Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas du droit prévu à cet article ».

En appel, sauf en cas d’aide juridictionnelle, il faut régler un timbre fiscal de 225 euros pour les procédures avec représentation obligatoire.

L’absence de paiement du timbre est une fin de non-recevoir sanctionné par l’irrecevabilité de l’appel ou des conclusions de l’intimé.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de justification du paiement du droit prévu par l’article 1635 bis P du code général des impôts ne peut être retenue sans que la partie concernée ait été invitée à s’en expliquer ou, qu’à tout le moins, un avis d’avoir à justifier de ce paiement lui ait été préalablement adressé par le greffe.

En l’occurrence, le greffe de la cour d’appel a effectivement invité l’intimé en la personne de son conseil à justifier de l’acquittement du droit prévu à l’article 1635 bis P du CGI, invitation à laquelle il n’a pas été déféré avant que le juge statue.

Les conclusions de l’intimé ne sont donc pas recevables devant la cour.

La partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement, conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la qualité à agir de la société SMA :

Il résulte des dispositions de l’article 1346 du code civil que la subrogation a pour effet de transférer au subrogé, dans les limites de son paiement, la créance primitive, avec tous ses avantages et accessoires.

Suivant l’article 6-1 du contrat de mandat de gestion produit aux débats, le mandant bénéficie des garanties de l’assurance garantie des loyers impayés du contrat souscrit pour son compte par le mandataire. La notice d’information du contrat d’assurance comprend notamment une garantie contentieux recouvrement, permettant à l’assureur d’engager au nom de l’assuré au titre de son mandat toute action pour le recouvrement de la dette du locataire et/ou la résiliation du bail.

Il n’est pas contesté que la société SMA ayant produit plusieurs quittances subrogatives a bien qualité pour engager à l’encontre des locataires une action en paiement des loyers et charges qui ont été indemnisés dans ce cadre.

Il lui appartient cependant de faire la preuve de loyers non payés couverts par la garantie qu’elle aurait ainsi payés aux bailleurs en lieu et place des locataires au jour du commandement de payer, lequel fait partir le délai de deux mois pour le constat de la clause résolutoire.

Or, contrairement à ce qu’a tranché le premier juge, lequel a fait une lecture inversée de la pièce produite, la quittance n°1 (pièce 7) vise précisément une dette de 1506 euros au 15 mai 2021, qui ne consiste pas en frais et honoraires puisque ceux -ci sont exclus de ce montant. Cette quittance subrogative produite démontre que l’assureur a indemnisé le bailleur d’une partie de l’arriéré locatif, et dès lors, la société SMA démontre avoir qualité à agir sur ce point, puisqu’elle se trouve subrogée dans les droits du bailleur.

Sur la résiliation du bail

Dès lors que la société SMA a qualité à agir, les demandes en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [W] [Z] sont recevables.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré à Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] le 27 mai 2021 pour un montant en principal de 2.292,98 euros, montant qui n’a pas été intégralement payé dans les deux mois ; il a produit son effet le 28 juillet 2021, et la clause résolutoire a acquis son effet à cette date, et l’expulsion de Mme [W] [Z] et de tous occupants de son chef sera prononcée, Mr [N] [H] ayant quitté le logement depuis cette date. De même est dès lors due une indemnité d’occupation à compter du 28 juillet 2021, égale au montant du loyer augmentée des charges.

Sur la créance de la société SMA

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant de Mme [W] [Z], et suivant quittances subrogatives produites aux débats (dont la n°1 qui a été exclue à tort par le premier juge, et donc les quittances subrogatives n°1 à 4 jusqu’au 30 juin 2022), et compte tenu de l’actualisation des sommes dues depuis le premier jugement, elle est redevable envers la société SMA de la somme de 25.981,27 euros au principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2024 ;

Mr [N] [H] a notifié son congé le 9 septembre 2021 pour un départ intervenu le 5 septembre 2021.

La société SMA soutient que malgré le congé délivré par Mr [N] [H] le 9 septembre 2021, il restait redevable des loyers dus pendant le délai de préavis d’un mois et une période de six mois après son départ des lieux, soit jusqu’au 9 avril 2022, aux termes de la clause de solidarité.

La clause résolutoire ayant produit son plein effet le 28 juillet 2021, et le bail étant donc résilié, Mr [N] [H] n’avait pas à respecter de délai de préavis, contrairement à ce qui est soutenu par la société SMA, puisqu’il était devenu par définition occupant sans droit ni titre.

Il résulte des termes du contrat de location et notamment du paragraphe VII conforme aux dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les colocataires restent « tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat, que la solidarité de l’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »

Il n’est pas établi qu’un autre colocataire ait pris la place dans le bail de Mr [N] [H], donc c’est bien un délai de 6 mois pour se trouver libéré du paiement des loyers qui doit être appliqué à celui-ci, contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge, qui a confondu délai de préavis et délai pour être libéré du paiement des loyers suivant clause de solidarité contractuelle conforme aux règles légales.

Dès lors, l’action en paiement de la société SMA à l’encontre de Mr [N] [H] s’étend s’agissant des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 9 mars 2022. Il est redevable à ce titre à l’égard de la société SMA de la somme de 5.584,18 euros, solidairement avec Mme [W] [Z].

Mme [W] [Z] est par conséquent seule tenue au paiement de la somme de 20.397,09 euros.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens ; il sera infirmé s’agissant de l’article 700 ; Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] seront condamnés in solidum à payer à la société SMA la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] aux dépens d’appel et à condamner in solidum Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] à payer à la société SMA la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, soit la somme de 1.500 euros pour les deux instances.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Dit que les conclusions de l’intimé ne sont pas recevables,

Infirme le jugement entrepris sauf sur les dépens ;

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail du bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] conclu entre Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] d’une part et les époux [D] d’autre part, par acquisition de la clause résolutoire au 28 juillet 2021,

Constate que Mr [N] [H] a donné congé des lieux loués, et dit que sa solidarité a pris fin le 9 mars 2022,

Ordonne l’expulsion de Mme [W] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec si besoin concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamne solidairement Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] à payer à la société SMA la somme de 5.584,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 mars 2022,

Condamne Mme [W] [Z] à payer à la société SMA la somme de 20.397,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 10 mars 2022 au 31 mars 2024,

Condamne Mme [W] [Z] à payer à la société SMA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des charges (le cas échéant régularisées) et subissant la révision contractuellement prévue, jusqu’à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnité versée aux époux [D] moyennant quittance subrogative, à compter du 1er avril 2024 ;

Condamne in solidum Mme [W] [Z] et Mr [N] [H] aux dépens d’appel et à payer à la société SMA la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles pour les deux instances.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN