République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/06/2025

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N° de MINUTE : 25/459

N° RG 23/05698 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VIHO

Jugement (N° 23/01792) rendu le 23 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

APPELANTE

Madame [W] [M]

née le 03 Janvier 1989

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Alain Reisenthel, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, substitué par M^e Marine Douterlungne, avocat au barreau de Douai

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/23/004908 du 11/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉS

Monsieur [E] [K]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant à qui déclaration d’appel a été signifiée le 22 février 2024 à étude

SA Habitat Hauts de France Esh prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 01 avril 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 5 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2025

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Par acte sous seing privé du 23 avril 2019, la société Habitat Hauts-de-France a donné à bail à M. [K] [E] et Mme [W] [M], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], et une place de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 583,35 euros hors charges, révisable.

Par acte d’huissier du 16 mai 2623, la société Habitat Hauts-de-France a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 130,25 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’avril 2023 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 17 janvier 2023 à la caisse d’allocations familiales du Nord.

Par acte d’huissier en date du 18 juillet 2023, la société Habitat Hauts-de-France a fait assigner M. [E] et Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater de la résiliation de plein droit du contrat de location, à la suite du défaut de paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

à défaut, le cas échéant, prononcer de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

déclarer les locataires occupants sans droit ni titre du logement et de la place de stationnement ;

condamner les locataires à libérer les lieux ;

ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique ;

condamner solidairement, à défaut in solidum, les locataires, à la somme de 1 100,25 euros avec intérêts au taux légal ;

condamner solidairement, à défaut in solidum, les locataires à payer les sommes échues depuis le 6 juillet 2023 jusqu’au jour de la décision à intervenir ;

dire que les condamnations porteront intérêts sur la somme de 1 130.25 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

condamner les locataires solidairement, à défaut in solidum, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant ;

dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation ne pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

condamner les locataires in solidum à payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure

rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 19 juillet 2023.

Suivant jugement en date du 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action recevable ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2019 entre la société Habitat Hauts-de-France, d’une part, et M. [E] et Mme [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], ainsi qu’une place de stationnement, ne sont pas réunies ;

Prononcé la résiliation à compter du 23 novembre 2023 du bail conclu le 23 avril 2019 entre la société Habitat Hauts-de-France, d’une part, et M. [E] et Mme [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], ainsi qu’une place de stationnement ;

Ordonné en conséquence à M. [E] et Mme [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [E] et Mme [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de trente jours, la société Habitat Hauts-de-France pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [E] et Mme [M] solidairement à verser à la société Habitat Hauts-de-France la somme de 1 100,25 euros (décompte arrêté au 6 juillet 2023, mois de juillet 2023 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamné M. [E] et Mme [M] solidairement à verser à la société Habitat Hauts-de-France une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 583,35 euros, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois novembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Débouté la société Habitat Hauts-de-France du surplus de ses prétentions ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Condamné M. [E] et Mme [M] in solidum à verser à la société Habitat Hauts-de-France une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [E] et Mme [M] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelé que l’exécution provisoire et de droit ;

Mme [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 22 décembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a notamment constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2019 entre la société Habitat Hauts-de-France, d’une part, et M. [E] et Mme [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], ainsi qu’une place de stationnement, ne sont pas réunies.

Par acte d’huissier en date du 22 février 2024 délivré selon la procédure de remise à l’étude, Mme [M] a notifié à M. [E] sa déclaration d’appel et ses conclusions , ce dernier n’a pas constitué avocat.

La société Habitat Hauts-de-France a constitué avocat le 24 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, Mme [M] demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, le réformer en conséquence,

Statuant à nouveau,

Accorder à Mme [M] des délais de paiement sur une période de 24 mois soit 64 euros par mois en sus du loyer courant ;

Dire n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du contrat de bail ;

Dire n’y avoir lieu à libération des lieux pour la locataire ;

Dire ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, société Habitat Hauts-de-France demande à la cour de :

Dire bien jugé, mal appelé ;

Confirmer en tout point le jugement rendu le 23 novembre 2023 ;

Débouter purement et simplement l’appelante de ses demandes ;

Condamner Mme [M] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur la dette locative

Le montant de la dette locative retenue par le premier juge dans sa décision n’est pas contesté.

C’est ainsi que les locataires ont été, à juste titre, solidairement condamnés à payer au bailleur la somme de 1 100,25 euros, arrêtée au 6 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le jugement sera confirmé.

Sur la résiliation judiciaire

Il sera rappelé préalablement que les dispositions du jugement constatant que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ne sont pas soumises à appel.

Le premier juge a retenu que le montant de la dette locative constituait un manquement suffisamment grave aux obligations des locataires pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de location.

La cour relève cependant qu’au jour de l’arrêté de la dette locative, le montant mensuel du loyer et des provisions pour charge s’élevait à 577.17 euros, la dette locative retenue par le premier juge était donc inférieure à deux mois de loyer.

En outre, le relevé de compte locataire montre que la dette a quasiment été résorbée pendant la procédure d’appel et est revenue au niveau retenu en première instance alors que les aides au logement ont été suspendues.

Il en résulte que si la dette locative constitue un manquement du locataire, elle ne peut être, dans ces circonstances, considérée comme suffisamment grave pour emporter la sanction judiciaire de résiliation du contrat.

Le jugement sera infirmé.

Les dispositions relatives au prononcé et à la mise en oeuvre de l’expulsion seront, par voie de conséquence, infirmées.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments portés à la connaissance de la cour justifient de permettre aux locataires de s’acquitter de leur dette en 22 mensualités de 50 euros et d’une 23ème comprenant le solde de la dette, dans les conditions prévues au dispositif du présent arrêt.

Sur les frais du procès

Le sens du présent procès conduit à condamner Mme [M], appelante, absente en première instance, aux dépens d’appel et à confirmer le jugement quant à ses dispositions sur les dépens.

Compte tenu des éléments soumis aux débats, en considération de la situation économique de la partie perdante et en équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause appel. En revanche, le jugement sera confirmé sur ce dernier point.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. [E] et Mme [M] aux dépens et à payer solidairement à la société Habitat Hauts-de-France les sommes de 1 100,25 euros (décompte arrêté au 6 juillet 2023, mois de juillet 2023 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le confirme sur ces points,

Déboute la société Habitat Hauts-de-France de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de location déféré, la liant à M. [K] [E] et à Mme [W] [M]

Déboute la société Habitat Hauts-de-France de ses demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au paiement d’indemnités d’occupation,

Rappelle à M. [K] [E] et à Mme [W] [M] qu’ils sont obligés solidairement au paiement du loyer jusqu’à la fin de leur engagement respectif de location,

Accorde à Mme [W] [M] uniquement des délais de paiement, afin qu’elle s’acquitte de la dette locative précitée de 1 100,25 euros (décompte arrêté au 6 juillet 2023, mois de juillet 2023 inclus), en 22 mensualités de 50 euros et d’une 23ème comprenant le solde de la dette,

Dit que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cesseront d’être dues pendant ce délai,

Dit que les paiements s’imputeront sur le capital de la créance,

Dit qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, la dette deviendra immédiatement exigible en son intégralité à l’égard de Mme [W] [M],

Condamne Mme [W] [M] aux dépens d’appel,

Rejette la demande de la société Habitat Hauts-de-France fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN