République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE : 7/25

N° RG 23/02877 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U6YN

Jugement (N° 11-22-708) rendu le 25 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

APPELANT

Monsieur [X], [B], [N] [H]

né le 10 Octobre 1964 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-Baptiste Zaarour, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/005030 du 30/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

SCI Atlas Immobilier

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Manuel de Abreu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 novembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Colliere, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

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Par acte sous seing privé du 29 juillet 2023, la SCI Atlas Immobilier a donné à bail à M. [X] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennent un loyer mensuel de 534 euros hors charges.

Par acte signifié le 1er juin 2022, M. [H] a fait assigner la SCI Atlas Immobilier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Valenciennes en vue d’obtenir sa condamnation sous astreinte à procéder aux travaux imposés par un arrêté préfectoral du 4 janvier 2022 ayant déclaré le logement insalubre, une dispense de paiement des loyers, la condamnation de la société bailleresse à lui payer des dommages et intérêts en raison de son trouble de jouissance, d’une part, et, d’autre part, en raison de son préjudice moral, la compensation judiciaire des créances respectives, outre une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 25 avril 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Accueilli l’exception d’inexécution soulevée par M. [H] à compter du 9 novembre 2021 ;

Condamné la SCI Atlas Immobilier à effectuer les travaux imposés par l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité ;

Condamné la SCI Atlas Immobilier à payer à M. [H] la somme de 1 064 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Condamné M. [H] à payer à la SCI Atlas Immobilier la somme de 13 982 au titre des loyers impayés ;

Ordonné la compensation des créances ;

Débouté les parties de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Atlas Immobilier aux dépens ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

M. [H] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 23 juin 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SCI Atlas Immobilier à payer à M. [H] la somme de 1 064 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Ordonné la compensation des créances ;

Débouté les parties de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, M. [H] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SCI Atlas Immobilier à payer à M. [H] la somme de 1 064 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Ordonné la compensation des créances ;

Débouté les parties de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Constatant l’absence de décence du logement et l’exception d’inexécution consécutive,

Condamner la SCI Atlas Immobilier au paiement de la somme de 25 632 correspondants à une somme de 534 (montant mensuel du loyer) du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2022, soit 48 mois, en compensation de son trouble de jouissance pour cette période ;

Condamner la SCI Atlas Immobilier au paiement de 534 euros à compter du 1er février 2022 jusqu’à la complète et effective réalisation des travaux dont l’exécution sera validée par les services de l’ARS ;

Condamner la SCI Atlas Immobilier au paiement de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Ordonner la compensation judiciaire des créances et respectives des paries ;

Rectifier la créance du bailler compte-tenu de l’erreur matérielle du jugement dont appel à la somme de 13 448 euros ;

Condamner la SCI Atlas Immobilier au paiement de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

Y ajoutant,

Condamner la SCI Atlas Immobilier aux entiers frais et dépens de l’instance, outre au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la SCI Atlas Immobilier demande à la cour de :

Réformer le jugement en ce qu’il a :

Accueilli l’exception d’inexécution à compter du 9 novembre 2021 ;

L’a condamnée à effectuer des travaux imposés par l’arrêté préfectoral du 4 janvier 2022 ;

L’a condamnée à verser à M. [H] une somme de 1 064 euros au titre du trouble de jouissance ;

L’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Constater que la demande de condamnation aux travaux est devenue sans objet compte-tenu du départ du locataire ;

Constater que M. [H] a manqué à ses obligations en n’informant pas le bailleur des difficultés rencontrées dans le logement et en refusant de quitter les lieux ;

En conséquence,

Débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Si la cour devait confirmer l’exception d’inexécution, dire que celle-ci n’existe que du 14 janvier 2022, date de réception de l’arrêté par le bailleur, jusqu’au 11 mars 2022, correspondant au refus non justifié des propositions de relogement du locataire ;

Condamner M. [H] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance ;

Y ajoutant,

Condamner M. [H] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens d’appel ;

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’indécence du logement et l’exception d’inexécution

Sur le caractère indécent du logement

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil. En application de ce principe, le locataire est tenu d’informer le bailleur de l’état de son logement. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, M. [H] produit un rapport établi par l'[Localité 6] Hauts-de France le 9 novembre 2021 à la suite d’une visite du 12 octobre 2021, qui révèle, comme justement relevé par le premier juge, que le logement ne satisfait pas aux critères de la décence et de la salubrité en ce qu’il existe des désordres affectant :

— Les structures du bâtiment : infiltrations et champignons lignivores dans les dépendances, devers important dans le dégagement des chambres 3, 4 et 5,

— l’état des surfaces extérieures : peintures écaillées,

— l’étanchéité et l’isolation thermique : infiltrations, fenêtre non étanche, fuite du chêneau du pignon droit, humidité tellurique au rez-de-chaussée,

— la sécurité des personnes : main courante des escaliers non préhensible au 1er étage.

— l’éclairement naturel et dimension des pièces principales : éclairement insuffisant dans la chambre 3,

— l’isolation thermique : absence d’isolant thermique dans la cuisine, le salon et le séjour,

— l’état des surfaces intérieures : dégradation des supports du fait de l’humidité, moisissures,

revêtements muraux détériorés,

— l’alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées : l’évacuation des eaux vannes n’est pas étanche et des fuites sont encore visibles au niveau de l’évier,

— l’électricité : absence partielle de mise à la terre et éléments sous tension accessibles notamment,

— les équipements tels que cuisine, salle de bain et cabinets d’aisance : fuites d’eau au niveau des vannes,

— les moyens de chauffage et de production d’eau chaude : la chaudière ne fonctionne plus et l’installation ne permet pas d’assurer une température de 19° au centre des pièces qu’elles que soient les conditions climatiques extérieures.

L'[Localité 6] conclut, s’agissant de l’humidité, que ces désordres peuvent entrainer des maladies pulmonaires, asthme et allergies. Les difficultés liées à l’alimentation en eau potable et à l’évacuation des eaux usées peuvent notamment être à l’origine de maladies infectieuses ou parasitaires. Les désordres liés à l’électricité entrainent quant à eux un risque de survenue d’accident de type électrocution et le problème de chauffage peut favoriser la survenue de pathologies.

Un arrêté préfectoral a été pris le 17 décembre 2021 relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des occupants et portant injonction à la société bailleresse de prendre des mesures propres à faire cesser le danger sous 30 jours, la SCI Atlas Immobilier ne contestant pas en avoir eu connaissance. Puis, un arrêté d’insalubrité a été pris le 4 janvier 2022 et notifié à la société bailleresse par lettre recommandée avec accusé réception que celle-ci reconnaît avoir reçue le 14 janvier 2022.

Ainsi, c’est de manière parfaitement fondée que le premier juge a retenu le caractère indécent du logement en application des textes précités.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que le locataire ne peut opposer une exception d’inexécution du paiement de son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Par ailleurs, en application de son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, le locataire ne doit pas avoir contribué à la réalisation de son propre préjudice.

Outre le fait que M. [H] n’allègue aucunement avoir informé préalablement sa bailleresse des désordres ainsi établis affectant son logement, l’étude des pièces du dossier ne permet aucunement d’établir cette information préalable, de sorte que le premier juge a justement retenu la date du 17 décembre 2021, date de l’arrêté préfectoral, comme date de la connaissance par la SCI Atlas Immobilier des désordres affectant le logement.

Des échanges de courriers entre les parties révèlent des épisodes d’impayés de loyer dès 2018, M. [H] ayant présenté ses excuses pour des retards de paiement au cours de cette année sans relater de difficultés au sein de son logement.

Dans ces conditions, M. [H] ayant participé à la réalisation de son dommage en n’informant pas sa bailleresse des désordres affectant son logement au fur et à mesure des années, étant rappelé que le bail a débuté en août 2003, il ne peut être fait droit à sa demande d’exception d’inexécution du paiement de son loyer.

Le jugement sera infirmé dans ce sens.

Néanmoins, lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il résulte de ce qui précède qu’un préjudice de jouissance de M. [H] doit être retenu à compter du 17 décembre 2021 en raison des désordres constatés qui ont fortement restreint le confort de son logement mais également présenté des éléments de dangerosité en raison de l’importante humidité, de branchements électriques inquiétants et de fuites d’eau.

S’agissant de la date de fin de ce préjudice de jouissance, si la SCI Atlas Immobilier oppose avoir proposé à son locataire dès le 11 mars 2022 trois autres logements, M. [H] a répondu à cette proposition de relogement que, après visite des lieux, aucun logement ne remplissait les critères d’un logement décent et n’offrait les conditions de confort et de commodités requises.

A défaut pour le la SCI Atlas Immobilier de produire des pièces justificatives relatives aux logements proposés, la cour ne peut examiner les conditions de relogement envisagées, alors même que ce point est dans le débat.

Il résulte du courrier électronique de l’ARS du 6 décembre 2022 que la SCI Atlas Immobilier a formulé une demande de contrôle des travaux réalisés prescrits dans l’arrêté préfectoral du 17 décembre 2021 à une date non précisée. Or, la représentante de l'[Localité 6] a répondu par ce courrier électronique du 6 décembre 2022 que la levée de l’arrêté serait effective lorsqu’elle serait en possession du compte-rendu des services de la CAPH.

Or, ce n’est que par un courrier électronique du 5 décembre 2023 que la représentante de l'[Localité 6] atteste que les travaux prescrits ont été réalisés, à une date non précisée, de sorte que cette date du 5 décembre 2023 devrait être retenue comme date de fin de préjudice de jouissance du locataire.

Toutefois, il est acquis aux débats que M. [H] a quitté le logement avant cette date puisqu’il atteste, par un écrit non daté, avoir rendu les clés du logement le 9 novembre 2023.

Dans ces conditions, le préjudice de jouissance de M. [H] a nécessairement cessé le 9 novembre 2023, avant la date retenue du 5 décembre 2023 pour la justification de la fin des travaux.

Au regard de la gravité des désordres constatés, le premier juge a justement évalué ce préjudice de jouissance à 50% des loyers hors charges, le calcul devant toutefois être opéré sur la période du 17 décembre 2021 au 9 novembre 2023.

Par conséquent, le préjudice sera évalué comme suit : (534/2) x 22 mois et 23 jours = 6 072 euros.

Le jugement sera infirmé dans ce sens.

Au regard de la date de fin du préjudice de jouissance retenue, M. [H] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI Atlas Immobilier au paiement de 534 euros à compter du 1er février 2022 jusqu’à la complète et effective réalisation des travaux dont l’exécution sera validée par les services de l’ARS.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution d’une obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [H] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui indemnisé au titre de son préjudice de jouissance, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’indemnisation de ce chef.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, un décompte arrêté au 31 décembre 2021 fait état d’un arriéré locatif d’un montant de 13 982 euros, lequel n’est pas contesté par M. [H] qui sollicitait le bénéfice de l’exception d’inexécution à partir du 9 novembre 2021.

M. [H] ne contestant pas l’absence de paiement de son loyer tel que cela résulte du décompte précité, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné celui-ci à payer à la SCI Atlas Immobilier la somme de 13 982 au titre des loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2021.

Sur la demande de compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances respectives de chacune des parties.

Sur la demande de travaux

Etant acquis que M. [H] a quitté le logement litigieux, la demande de condamnation de la SCI Atlas Immobilier d’avoir à réaliser des travaux de mise en conformité est devenue sans objet.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et à les débouter de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Condamné M. [H] à payer à la SCI Atlas Immobilier la somme de 13 982 euros au titre des loyers arrêtés (décompte arrêté au 31 décembre 2021) ;

Ordonné la compensation entre les créances respectives des parties ;

Condamné la SCI Atlas Immobilier aux dépens de première instance ;

Débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [H] de sa demande d’exception d’inexécution du paiement de son loyer au titre de l’indécence de son logement ;

Condamne la SCI Atlas Immobilier à payer à M. [H] la somme de 6 072 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [H] de sa demande de condamnation de la SCI Atlas Immobilier au paiement de 534 euros à compter du 1er février 2022 jusqu’à la complète et effective réalisation des travaux ;

Constate que la demande de condamnation de la SCI Atlas Immobilier d’avoir à réaliser des travaux de mise en conformité est devenue sans objet ;

Déboute les parties de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE