République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 04/12/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/01189 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VNVA

Ordonnance de référé rendue le 20 février 2024

par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La société 808 société civile de construction vente

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Marine Croquelois, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉE

La Sc Perforco

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Gilles Grardel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Véronique Galliot magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI Perforco est propriétaire d’un immeuble à usage industriel sis [Adresse 4], cadastré sections BE [Cadastre 9] ET BE [Cadastre 10] avec façade et accès par la [Adresse 17].

La SCCV 808 est propriétaire d’une parcelle mitoyenne sise [Adresse 7], cadastrée [Cadastre 16], BE4O1 et [Cadastre 14].

La SCCV 808 a entrepris sur sa parcelle en qualité de maître d’ouvrage l’édification d’un ensemble immobilier destiné à un usage de bureaux.

Se plaignant d’un empiétement par la SCCV 808 sur la parcelle [Cadastre 15], M. [N] [F], gérant de la SCI Perforco a fait dresser plusieurs constats d’huissier les 5 octobre et 14 novembre 2023.

Suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la SCI Perforco a fait constater un éboulement sur sa parcelle en limite de propriété avec la SCCV 808.

Ayant été autorisée par ordonnance sur requête du 15 janvier 2024, la SCI Perforco a par, acte du 17 janvier 2024, fait assigner la SCCV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille à une audience en référé d’heure à heure, aux fins de :

Condamner la SCCV 808 à prendre toutes mesures permettant de mettre un terme à l’empiètement sur la parcelle section BE463 sise [Adresse 2], propriété de la SCI Perforco sur la base du plan parcellaire foncier établi par le Cabinet [H] et [L] le 24 Juin 2020,

Assortir cette obligation d’une astreinte de 10 000 euros par jour de retard au-delà d’un délai de trois jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Dire que le Juge des référés sera compétent pour procéder en tant que de besoin à la liquidation de l’astreinte

Désigner expert judiciaire avec la mission suivante :

— se rendre sur site sur les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 16], [Adresse 1] et [Adresse 8].

— décrire et constater les désordres constatés par Maître [P], huissier de justice, dans son procès-verbal de constat du 09 janvier 2024, dans un délai maximum de 15 jours à compter de sa désignation,

— définir la nature et le coût des mesures conservatoires qui peuvent être prises pour stabiliser l’éboulement constaté,

— donner au tribunal tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues

— donner au tribunal tous éléments permettant d’apprécier la nature, le coût et la durée des travaux devant être entrepris pour remédier de manière définitive aux désordres

— donner au tribunal tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la SCI Perforco,

— dire que l 'expert déposera son rapport dans un délai de trois mois à compter de sa saisine

Condamner la SCCV 808 à verser à la SCI Perforco la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers frais et dépens de la cause.

Par ordonnance du 24 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

Condamné la SCCV 808 à prendre toute mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’empiétement de la parcelle [Cadastre 15], sise [Adresse 3] Wasquehal appartenant à la SCI Perforco, au regard des limites de propriété fixées en 2023 par le cabinet [H] & [L], mandaté par la SCCV 808 sous astreinte de 300 euros par jour, passé le délai de trois jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’astreinte courant pendant 30 jours,

Ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [D] [J] en qualité d’expert, avec mission de :

Fixé à la somme de 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la régie d’avances et de recettes du tribunal judicaire de Lille avant le 20 mars 2024,

Dit que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport et en copie sous forme d’un ficher PDF, enregistré sur une clef USB, au greffe du tribunal judiciaire de Lille, dans le délai de trois mois, à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement, désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

Débouté la SCCV 808 de sa demande reconventionnelle au titre d’une autorisation de tour d’échelle,

Laissé à la charge de la SCI Perforco les dépens de la présente instance,

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Condamné la SCCV 808 à payer à la SCI Perforco la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamné la SCCV 808 aux dépens,

Rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.

Par déclaration déposée au greffe le 12 mars 2024, la SCCV 808 a interjeté appel de l’ordonnance.

Le 20 septembre 2024, l’expert a déposé son rapport.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2024, la SCCV 808 demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

infirmer l’ordonnance de référé en date du 20 février 2024 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’elle a condamné la SCCV 808 « à prendre toute mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’empiètement de la parcelle [Cadastre 15] appartenant à la SCI Perforco sous astreinte de 300 euros par jour, passé le délai de trois jours à compter de la signification de l’ordonnance, l’astreinte courant pendant 30 jours »,

infirmer l’ordonnance de référé en date du 20 février 2024 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’elle a débouté la SCCV 808 de sa demande reconventionnelle au titre d’une autorisation de tour d’échelle ;

infirmer l’ordonnance de référé en date du 20 février 2024 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’elle a condamné la SCCV 808 à payer à la SCI Perforco la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

En conséquence,

débouter la SCI Perforco de sa demande tendant à solliciter la condamnation de la SCCV 808 « à prendre toutes mesures permettant de mettre un terme à l’empiètement sur la parcelle section BE [Cadastre 9], propriété de la SCI Perforco», assortie d’une astreinte de 10 000 euros par jour de retard au-delà d’un délai de trois jours,

débouter la SCI Perforco de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCCV 808 ;

autoriser la SCCV 808 à grever la parcelle de la SCI Perforco d’une bande de terrain de 1,50 m de largeur, sauf intempéries, afin de permettre la réalisation des travaux en limite de propriété en toute sécurité ;

condamner la SCI Perforco à verser à la SCCV 808 une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens d’instance et d’appel.

La SCCV 808 conteste le trouble manifestement illicite invoqué par la SCI Perforco aux motifs que l’empiétement reproché ne peut pas être démontré par des procès-verbaux de constat d’huissier, que celui-ci n’est pas un technicien, que la limite de propriété n’est pas matérialisée et qu’aucun bornage contradictoire n’a été dressé entre les parties.

La SCCV 808 sollicite, en application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, de prescrire les mesures lui permettant de poursuivre ses travaux en limite de propriété avec la SCI Perforco en toute sécurité. Ceci implique, selon elle, de sécuriser le terrain de la SCI Perforco sur une distance de 1,5 m par rapport à la limite de propriété compte-tenu de la réalisation du sous-sol et ce, jusqu’à la réalisation du soutènement. Elle précise qu’il s’agit d’octroyer une marge de recul de 1,50 m nécessaire sur la propriété de la SCI Perforco et d’un temps limité au bénéfice de la SCCV 808. Elle se chargera par la suite à remettre en état la zone concernée avec remblaiement en terre végétale et mise en place d’une clôture. Elle fait valoir que la servitude de tour d’échelle est admise pour la réalisation de constructions nouvelles, sous réserve de ne pas créer des sujétions intolérables et excessives pour le propriétaire voisin, ce qui n’est pas le cas puisque la demande n’est pas excessive et limitée dans le temps.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2024, la SCI Perforco demande à la cour, au visa de l’article 544 du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 20 février 2024 en toutes ses dispositions,

débouter la SCCV 808 de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner la SCCV 808 à régler à la SCI Perforco la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

condamner la SCCCV 808 aux entiers frais et dépens d’appel.

La SCI Perforco soutient que la SCCV 808 empiète sur sa parcelle [Cadastre 15] et que cet empiètement constitue un trouble manifestement illicite. Elle fait valoir que les limites de propriété ont été établies sur la base du plan topographique et parcellaire foncier établi par le cabinet [H] et [L] le 24 juin 2020 à la demande la SCCV 808. La SCI Perforco affirme que l’empiètement a été constaté par les différents constats d’huissiers réalisés les 5 octobre et 14 novembre 2023 et le 23 janvier 2024. Elle produit également plusieurs photographies. Elle affirme que pour les besoins de son chantier et sans aucune autorisation préalable, la SCCV 808 a procédé à des excavations sur la parcelle de la SCI Perforco et a apposé sur son terrain des barrières de chantiers provisoires. Elle ajoute que l’expert judiciaire a également constaté la réalité de l’empiétement.

S’agissant de la demande de servitude de tour d’échelle, la SCI Perforco fait valoir qu’une telle servitude est réservée pour les seules réparations sur les constructions existantes et ne peut concerner l’édification de constructions nouvelles. Elle ajoute que la SCCV 808 ne démontre pas la nécessité de procéder aux travaux sur le fonds voisin et l’impossibilité de réaliser ces travaux depuis son fonds.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée en date du 2 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il y a lieu de préciser que, dans ses dernières conclusions, la SCCV 808 ne fait plus appel du chef de l’ordonnance ayant ordonné une expertise puisque l’expert a déjà déposé son rapport.

Sur l’empiétement

Selon l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements.

En l’espèce, il apparait qu’à la suite de pourparlers antérieurs, les parties ont remis des plans dressés par des experts-géomètres pour déterminer les limites séparatives. Néanmoins, comme l’a justement relevé le juge des référés, indépendamment du différentiel entre les limites suggérées par chacun des experts-géomètres, au maximum de 8cms, il résulte des procès-verbaux des 5 octobre 2023, 14 novembre 2023 et 24 janvier 2024 que la SCCV 808 empiète systématiquement, pour les besoins du chantier, sur le fonds voisin appartenant à la SCI Perforco ; que l’emprise sur la parcelle de la SCI Perforco est « jusqu’à 1,40 m à hauteur de la canalisation mise à nu », emprise atteignant environ 2 mètres lorsque la corde est placée entre la borne jaune en fond de parcelle et le marquage vert en façade (procès-verbal du 5 octobre 2023). Il ressort également du procès-verbal de constat du 14 novembre 2023 : «  il conviendra de dresser un bornage contradictoire aux fins de confondre les deux bornages réalisés. Qu’en tout état de cause, cependant, l’emprise actuelle du chantier (barrières, terrassement) se situe effectivement sur la parcelle de la société requérante ». Enfin, le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat du 23 janvier 2024 affirme que « des barrières de chantier délimitent les deux fonds. D’une part, elles sont implantées sur l’emprise de la parcelle de la société requérante jusqu’à peu près 1,30m par rapport à la zone d’excavation. D’autre part, je constate une nouvelle fois que les travaux ont manifestement été entrepris sur le fonds Perforco ».

Si le commissaire de justice n’est pas un technicien des questions relatives au bornage et aux limites séparatives, ces différentes constations ainsi que les photographies apportées aux débats sont suffisantes pour caractériser l’empiétement par divers matériaux de la SCCV [Cadastre 13] sur la parcelle BE [Cadastre 9] appartenant à la SCI Perforco.

En outre, l’expert judiciaire indique dans son rapport déposé le 20 septembre 2024 : « l’emprise de la clôture sur la parcelle de la SCI Perforco est effective. La réalisation d’un terrassement sur le linéaire de la construction empiétant sur la parcelle de la SCI Perforco est réelle ».

Cet empiètement sur la propriété de la SCI Perforco constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a condamné la SCCV 808 à prendre toute mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de l’empiétement de la parcelle [Cadastre 15], sise [Adresse 3] Wasquehal appartenant à la SCI Perforco, au regard des limites de propriété fixées en 2023 par le cabinet [H] & [L], mandaté par la SCCV 808 sous astreinte de 300 euros par jour, passé le délai de trois jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’astreinte courant pendant 30 jours.

Sur la 'servitude’ de tour d’échelle

Il appartient à la SCCV 808 qui sollicite l’octroi d’une « servitude » de tour d’échelle sur la parcelle de la SCI Perforco de démontrer que cette mesure a soit pour objectif de prévenir un dommage imminent soit pour finalité de faire cesser un trouble manifestement illicite, et ce en application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Or, si elle affirme que cette servitude lui permettra de sécuriser les lieux afin de poursuivre ses travaux et notamment la réalisation d’un sous-sol sur sa parcelle, elle ne justifie pas la réalité d’un dommage imminent. Il n’est pas justifié de pièce technique démontrant que la réalisation d’un sous-sol sur l’intégralité de la parcelle appartenant à la SCCV 808 nécessite de passer sur le fonds voisin.

En conséquence, l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a débouté la SCCV 808 de cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance est confirmée de ces chefs.

La SSCV 808 est condamnée aux entiers dépens et à payer à la SCI Perforco la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, engagés en appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 20 février 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCCV 808 à payer à la SCI Perforco la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, engagés en appel,

CONDAMNE la SCCV 808 aux entiers dépens engagés en appel.

Le greffier

La présidente