République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 03/07/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/03293 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UMBA

Jugement (N° 21/01471)

rendu le 16 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Cambrai

APPELANTS

Monsieur [O] [L]

né le 28 novembre 1985 à [Localité 9]

Madame [I] [D]

née le 1er juillet 1986 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Olivier Cayet, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [N] [S]

née le 19 septembre 1971 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Monsieur [H] [Z]

né le 25 février 1971 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentés par M^e Arnaud Ehora, avocat au barreau de Lille, avocat constitué aux lieu et place de M^e Véronique Ducloy, avocat au barreau de Lille, substitué par M^e Louis Berteloot, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 05 mai 2025, tenue par Hélène Billières, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Hélène Billières, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 avril 2025

****

Par acte sous seing privé du 3 février 2020 réitéré par acte authentique le 15 avril suivant, M. [H] [Z] et Mme [N] [S] ont vendu à M. [O] [L] et Mme [I] [D] une maison d’habitation sise au numéro [Adresse 1] au prix de 131 500 euros, l’acte contenant une clause de non-garantie visant les vices cachés.

Informés par Mme [N] [S], le jour de la remise des clés le 15 avril 2020, de la découverte lors de son déménagement de traces de moisissures dans le grenier de l’habitation, les acquéreurs ont fait procéder le 13 mai suivant à un constat par huissier de justice et deux expertises amiables ont été réalisées, l’une par leur assureur, l’autre par celui de leurs vendeurs. Après refus de l’indemnisation proposée par ce dernier, ils ont obtenu le 24 novembre 2020, du juge des référés du tribunal judiciaire de Cambrai, la désignation d’un expert, lequel a déposé son rapport le 12 avril 2021.

L’expertise ainsi ordonnée en référé ayant mis en évidence la présence de mérule, M. [O] [L] et Mme [I] [D] ont, par actes des 15 et 21 septembre 2021, assigné M. [H] [Z] et Mme [N] [S], sur le fondement de la garantie des vices cachés, en réparation de leurs préjudices incluant le coût des travaux de réparation des désordres devant le tribunal judiciaire de Cambrai.

Par jugement contradictoire du 16 juin 2022, ledit tribunal les a déboutés de toutes leurs demandes et condamnés au paiement à M. [H] [Z] et Mme [N] [S] de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 3 431,34 euros et les frais d’huissier relatifs au constat établi le 13 mai 2021 à hauteur de 264,09 euros, avec faculté de recouvrement direct au profit de l’avocat de la partie adverse.

M. [O] [L] et Mme [I] [D] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 8 juillet 2022.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 5 octobre 2023, faisant suite à de précédentes écritures déposées les 3 octobre 2022 et 10 mars 2023, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

dire et juger que l’immeuble acquis par eux de M. [H] [Z] et de Mme [N] [S] est affecté de vices au sens des articles 1641 et suivants du code civil ;

condamner solidairement M. [H] [Z] et Mme [N] [S] à leur payer les sommes de :

30 250 euros au titre des travaux de remise en état de l’immeuble, décomposés comme suit :

'remplacement de la couverture avec hutteau : 15 000 euros TTC ;

' recouvrement du conduit : 2 500 euros TTC ;

' dépose du doublage du plafond, et repose à neuf : 12 000 euros TTC ;

' remise en état du plancher : 750 euros TTC ;

2 500 euros au titre du traitement du mérule ;

2 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Ils sollicitent par ailleurs la condamnation solidaire de M. [H] [Z] et de Mme [N] [S] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation solidaire aux dépens de première instance et d’appel, lesquels devront notamment inclure les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 3 431,34 euros ainsi que les frais d’huissier relatifs au constat établi le 13 mai 2021 à hauteur de 264,09 euros.

Dans leurs dernières écritures en réponse remises le 4 janvier 2024, faisant elles-mêmes suite à de précédentes écritures déposées les 28 décembre 2022 et 9 juin 2023, M. [H] [Z] et Mme [N] [S], se prévalant des conclusions de l’expertise judiciaire et au visa des articles 1641 et suivants du code civil, concluent de leur côté à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions « et éventuellement toutes autres à déduire ou à suppléer ». Ils demandent en conséquence à la cour de :

dire bien jugé, mal appelé ;

mettre l’appellation à néant ;

déclarer Mme [I] [D] et M. [O] [L] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions formées à leur encontre et les en débouter ;

déclarer que l’immeuble acquis par ces derniers n’est pas affecté d’un vice caché au sens des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil ;

rejeter en conséquence les demandes tendant à les voir condamnés solidairement au paiement des travaux de remise en état de l’immeuble, de traitement du mérule et des dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice de jouissance.

Ils demandent subsidiairement à la cour de limiter le montant des condamnations au titre du traitement du mérule et, plus subsidiairement encore, s’agissant des conséquences dommageables, de limiter les condamnations au titre du recouvrement du conduit et de la réfection du plancher.

M. [H] [Z] et Mme [N] [S] réclament en tout état de cause la condamnation solidaire de M. [O] [L] et de Mme [I] [D] à leur payer, à chacun, une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel, avec distraction au profit de Maître Véronique Ducloy, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la garantie des vices cachés :

M. [O] [L] et Mme [I] [D] reprochent au premier juge d’avoir, pour rejeter leur demande tendant à la condamnation de leurs vendeurs à leur payer le coût des travaux de réfection de l’immeuble et de traitement du mérule, outre des dommages et intérêts, retenu à tort que le vice de l’immeuble était constitué par la vétusté de la toiture, cause des infiltrations d’eau à l’origine du développement du champignon, laquelle vétusté leur était apparente au moment de la vente.

Ils soutiennent au contraire que le vice dont ils se prévalent est celui qui réside dans l’infestation de mérule en pignon de l’immeuble, laquelle infestation est ancienne et n’a été détectée que postérieurement à la vente. Ils précisent à cet égard que les infiltrations d’eau à l’origine du développement du champignon n’étaient pas « observables » lors de la vente et ne permettaient, à tout le moins, pas de se rendre compte de la nécessité de procéder urgemment à d’importants travaux de remise en état.

M. [O] [L] et Mme [I] [D] ajoutent que le développement du champignon a été favorisé par l’habillage en lambris posé par les vendeurs bien avant la vente, lequel habillage a permis de cacher opportunément les désordres affectant l’immeuble jusqu’à la vente et a ainsi trompé leur vigilance lors de ladite vente.

Ils en déduisent que la responsabilité des vendeurs est engagée et en veulent pour preuve la formalisation par l’assureur de ces derniers d’une offre d’indemnisation, ainsi que l’offre de prise en charge du traitement du mérule et d’une partie de ses conséquences dommageables, formulée à titre subsidiaire par M. [H] [Z] et Mme [N] [S] en cause d’appel.

Ces derniers, faisant leur l’argumentation du premier juge, font valoir de leur côté que c’est bien l’état de vétusté de la toiture qui a conduit au développement du champignon de type mérule et non celui-ci qui est la cause des défectuosités dénoncées. Ils ajoutent que la présence du mérule découle directement des infiltrations qui trouvent leur cause dans le fait que la toiture est ancienne et qu’elle doit nécessairement être remplacée, ce dont les acquéreurs, qui n’ont pas souhaité procéder à une contre-visite avec artisan ainsi que cela leur avait été proposé, pouvaient facilement se convaincre dès lors qu’il manquait déjà des tuiles lors de la visite qu’ils ont faite de l’immeuble avant leur acquisition.

Ils en déduisent que le vice étant apparent, la garantie des vices cachés de la chose vendue est inapplicable en l’espèce.

M. [H] [Z] et Mme [N] [S], qui font état de leur parfaite bonne foi, se prévalent enfin et en tout état de cause de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente les liant aux acquéreurs.

Ceci étant précisé, il sera rappelé que selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe ainsi à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités ;

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose ;

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe ;

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du code civil ;

— et d’une importance telle que s’il en avait eu connaissance, il n’aurait pas acquis la chose ou n’en aurait offert qu’un moindre prix.

L’article 1643 du code civil prévoit par ailleurs que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est à cet égard de jurisprudence constante que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (Cass., 3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, Bull. III, n° 288).

Sur l’existence d’un vice caché :

Il ressort du rapport de l’expertise judiciaire que l’immeuble vendu par M. [H] [Z] et Mme [N] [S] à M. [O] [L] et Mme [I] [D] est infesté par le mérule en son pignon, l’expert, qui a pris le soin de préciser n’avoir pu en constater l’ampleur initiale en raison de l’enlèvement des lambris contaminés habillant les murs du grenier, ayant néanmoins pu relever la présence persistante de traces d’infestation, confirmant par là même le diagnostic qui avait été posé avant lui par les experts missionnés par les assureurs respectifs des parties et qui n’est au demeurant pas contesté par les parties.

Après avoir rappelé que le mérule est présent dans l’environnement, véhiculé par l’air, et germe à la faveur de la conjonction de plusieurs facteurs, le principal étant l’humidité dans l’air, l’expert a attribué l’origine de cette infestation, pour l’essentiel, à la vétusté de la couverture. Il a ainsi relevé que des tuiles de rive étaient absentes et d’autres déplacées ou fuyardes, ce qui a eu pour effet de provoquer des infiltrations d’eau dans le mur pignon, lequel était encore totalement saturé d’eau au jour de l’expertise, et fait état de la vétusté des hutteaux, desquels il était possible de voir l’eau couler et tomber à la verticale sur le plancher, humidifiant par là même le bois. Il a également attribué l’origine de l’infestation à l’ancienneté de ladite couverture, qu’il a évaluée à une cinquantaine d’année, époque à laquelle les couvertures n’étaient pas équipées de film sous toiture, toute fuite passant dès lors sous la tuile et venant s’accumuler dans l’isolant et humidifier ainsi les arbalétriers de charpente.

S’il n’a pas daté l’apparition du mérule, l’expert a toutefois indiqué que le problème était ancien et donc antérieur à l’acquisition de l’immeuble par M. [O] [L] et Mme [I] [D], ce qui n’est au demeurant pas davantage contesté par les parties et découle d’ailleurs des circonstances mêmes de la découverte de l’infestation.

L’expert judiciaire ajoute que la laine de verre en rampant de toiture empêche de voir les fuites, stocke l’eau et humidifie le bois de charpente. Il note qu’il y avait des habillages en lambris qui ont favorisé la germination des spores présents naturellement dans l’air et dans les bois, lesquels bois ont été retirés.

Il précise encore que les fuites perdurent, notamment dans les solives du plancher de sorte qu’il existe un risque de germination dans le plancher et les étages inférieurs et de développement d’insectes xylophages.

Il en déduit qu’il est urgent de retirer les plaques de plâtre et laines en sous-toiture, de remettre les tuiles en place et de mettre hors d’eau la couverture entière, ces travaux devant être effectués sans délai.

L’expert note que les infiltrations rendent l’ouvrage impropre à sa destination, la pourriture de la panne intermédiaire fragilisant considérablement la reprise de charge, ce qui démontre une atteinte grave par le mérule. Il indique qu’il est en l’état impossible d’utiliser le grenier et de faire des travaux de second 'uvre, le remplacement de la couverture et de ses équipements s’avérant nécessaire.

L’ampleur des travaux ainsi préconisés par l’expert démontre effectivement que le désordre dont il s’agit rend l’immeuble, sinon en totalité, à tout le moins en partie, impropre à l’usage auquel il est destiné et constitue à l’évidence un vice au sens des articles 1641 et suivants précités du code civil.

L’expert indique enfin que si les acheteurs pouvaient aisément s’apercevoir qu’il manquait des tuiles sur le côté de l’immeuble de sorte que de l’eau s’infiltrait nécessairement à chaque pluie, il est probable qu’ils pensaient devoir seulement repositionner quatre ou cinq tuiles et ne pouvaient envisager que cela provoquerait le développement de champignons ni que la réfection totale de l’isolation en sous-toiture serait nécessaire après celle de la couverture.

Si, ainsi qu’il l’a été indiqué supra, l’expert désigné en référé n’a pu constater l’ampleur initiale de l’infestation de mérule dès lors que les acquéreurs avaient déjà démonté et retiré les lambris contaminés, lesquels n’ont donc pas pu être examinés par lui, les parties s’accordent pour reconnaître que ce n’est que lors de la remise des clés, le 15 avril 2020, que les acquéreurs ont été informés de la découverte par Mme [N] [S], lors du déménagement, de traces de moisissures sur les lambris habillant les murs du grenier, traces dont il n’est nullement prétendu ni au demeurant établi qu’elles étaient visibles lors de la visite de l’immeuble par M. [O] [L] et Mme [I] [D] préalablement à leur acquisition.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ce qui précède que, si l’état particulièrement dégradé de la toiture, et notamment l’absence de tuiles de rives, était apparent pour les acquéreurs, l’état de vétusté ainsi constaté ne permettait toutefois pas de rendre apparent le vice du mérule, et ce, nonobstant, d’une part, le devoir de vigilance des acquéreurs dont il convient de souligner qu’ils n’étaient pas des professionnels du bâtiment, M. [O] [L], pour exercer la profession de manager et, Mme [I] [D], celle de responsable de vente selon ce qu’indique l’acte de vente, et, d’autre part, le caractère facilement décelable du vice par un professionnel auquel M. [O] [L] et Mme [I] [D], alertés par l’état global de la toiture, auraient certes dû faire appel ainsi que les vendeurs les y avaient invités.

Il y a lieu d’en déduire que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’immeuble vendu à M. [O] [L] et Mme [I] [D] par M. [H] [Z] et Mme [N] [S] était bien atteint, lors de la vente, d’un vice caché le rendant impropre à sa destination.

Sur la clause de non-garantie des vices cachés :

L’acte de vente, non pas du 14 avril 2020 comme indiqué à tort par les parties dans leurs écritures, mais du 15 avril 2020 ainsi qu’il ressort de l’attestation dressée le même jour par le notaire instrumentaire, contient une clause exonératoire ainsi rédigée :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents ;

des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il n’est à cet égard ni prétendu ni démontré que les vendeurs, qui exerçaient la profession, M. [H] [Z], de technico-commercial, et Mme [N] [S], de chef d’entreprise selon ce qu’il ressort de l’acte de vente susvisé, avaient la qualité de professionnels de l’immobilier ou de la construction ni davantage qu’ils se seraient comportés comme tels.

Pour écarter l’application de la clause de non-garantie des vices cachés, il appartient donc à M. [O] [L] et Mme [I] [D], acquéreurs, de prouver que le vice caché constitué par l’infestation de l’immeuble vendu par le mérule était connu des vendeurs.

Il convient à cet égard de relever que si Mme [N] [S], lors de la remise des clés le 15 avril 2020, a signalé aux acquéreurs la présence de traces de moisissures sur les lambris habillant les murs du grenier, ce n’est qu’après démontage des lambris en question et destruction des cloisons du grenier par M. [O] [L] que la présence effective du champignon a pu être constatée et le diagnostic d’infestation de mérule par la suite posé.

Les traces de moisissures ainsi découvertes ne sauraient par ailleurs être considérées comme des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non-professionnel de la construction alors qu’elles pouvaient tout aussi bien s’expliquer par la vétusté de la couverture qui était évidente pour tous et l’humidité qui en découlait nécessairement.

Aucun élément du dossier ne permet en outre d’établir que les vendeurs aient pu, d’une manière ou d’une autre, être alertés de la présence possible de mérule dans leur habitation antérieurement à la découverte, par Mme [N] [S], des traces susévoquées. S’il n’est pas discuté que ce sont les vendeurs qui ont habillé les murs du grenier de lambris, cette circonstance ne suffit en effet pas à établir qu’ils cherchaient par là même à dissimuler la présence de mérule et qu’ils étaient de mauvaise foi alors que les acquéreurs reconnaissent eux-mêmes dans leurs écritures que ces travaux ont été effectués « bien avant la vente » et qu’il n’est pas discuté que les vendeurs leur avaient proposé d’effectuer une contre-visite de l’immeuble pour prendre l’avis d’un professionnel, ce qu’ils ont refusé de faire.

L’expertise judiciaire révèle au contraire que ce sont les habillages en lambris qui ont favorisé la germination des spores naturellement présents dans l’air et dans les bois.

La circonstance encore que l’assureur de M. [H] [Z] et Mme [N] [S] ait, à la suite de la déclaration effectuée par eux d’un sinistre pour dégât des eaux, présenté une offre d’indemnisation des désordres en résultant, est de même totalement inopérante dès lors que le sinistre en question n’a été déclaré par les vendeurs que postérieurement à la vente et à la découverte par Mme [N] [S] des traces de moisissures sur les lambris habillant les murs et après le refus d’intervention opposé par l’assureur des acquéreurs compte tenu de l’antériorité dudit sinistre à la vente.

La seule offre de prise en charge du traitement du mérule et d’une partie des conséquences dommageables formulée à titre subsidiaire en cause d’appel par les intimés ne saurait enfin davantage équivaloir à un aveu judiciaire de leur part de la connaissance qu’ils auraient eu du vice constitué par l’infestation de mérule.

M. [O] [L] et Mme [I] [D] échouant à rapporter la preuve de la mauvaise foi de M. [H] [Z] et Mme [N] [S], vendeurs profanes, ces derniers sont donc fondés à se prévaloir de la clause de l’acte de vente excluant la garantie des vices cachés, laquelle doit, partant, recevoir application.

C’est donc par une substitution de motifs que le jugement entrepris sera confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’issue du litige justifie de confirmer le jugement des chefs des dépens et des frais irrépétibles et de condamner M. [O] [L] et Mme [I] [D] in solidum aux dépens d’appel avec droit pour Maître Véronique Ducloy, avocat, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît par ailleurs équitable de mettre à la charge de M. [O] [L] et de Mme [I] [D], au titre des frais exposés en appel par M. [H] [Z] et Mme [N] [S] et non compris dans les dépens, la somme de 1 500 euros.

Ces derniers ne justifiant pas des raisons pour lesquelles M. [O] [L] et Mme [I] [D] auraient à répondre du paiement de cette somme dans les liens d’une obligation solidaire, la condamnation des appelants au paiement de leurs frais non répétibles s’effectuera in solidum.

Ces derniers succombant en leur recours seront enfin déboutés de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [O] [L] et Mme [I] [D] aux dépens d’appel avec droit pour Maître Véronique Ducloy, avocat, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer à M. [H] [Z] et à Mme [N] [S] la somme globale de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Samuel Vitse