République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 20/03/2025

N° de MINUTE : 25/221

N° RG 20/01117 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S5V4

Jugement (N° 19-000002) rendu le 04 Février 2020 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai

APPELANTE

Société Centre Equestre du Cambrésis

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉS

Madame [I] [T] [P]

née le 11 Mai 1982 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [D], [J] [P]

née le 22 Janvier 1984 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [L], [O] [P]

né le 25 Août 1980 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [W] [P] représentée par sa tutrice Mme [M] [P]

née le 18 Juin 1985 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 9]

Tous intervenants au titre de la succession de [X] [P]

Représentés par M^e Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d’Arras substitué par M^e Marine De Lamarlière, avocat au barreau d’Amiens

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 16 janvier 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte reçu par Maître [E], notaire à [Localité 6], le 14 juin 2010, Monsieur [X] [P] a donné à bail, ce dernier étant qualifié de bail commercial, à l’association CEC (Centre Equestre du Cambrésis) un ensemble immobilier comprenant divers bâtiments à usage agricole ainsi qu’une pâture à [Localité 6] sur deux parcelles cadastrées ZI [Cadastre 4]P et ZI [Cadastre 1]. Ce bail à effet rétroactif au 1er juin 2010 était conclu pour une durée de 12 années pour se terminer le 31 mai 2022. Il y était prévu que Monsieur [X] [P] se réservait l’usage de certaines parties des biens loués, selon un plan annexé, à savoir une surface en zone 2 de 13 mètres sur 12 pour y entreposer le matériel agricole pour une durée de 4 années , 4 boxes au sein de la zone 4 constituée d’un bâtiment de 40 mètres sur 10 mètres ; enfin, une zone 7 séparée des autres zones par une clôture grillagée, était exclue de la location.

Le loyer était fixé à la somme de 1000 euros par mois.

Le bail précisait en sa 3ème page la destination des lieux loués en ces termes : 'la pratique de l’équitation ainsi que toutes les activités associées au domaine équestre et d’une façon complémentaire, la pratique d’autres activités physiques, sportives et de pleine nature à l’exclusion de toute autre même temporairement . Les lieux pourront être utilisés pour d’autres activités associatives ou pédagogiques en découlant'.

Le 8 juin 2017, Monsieur [X] [P] a fait signifier à l’association Centre Equestre du Cambrésis un commandement d’avoir à payer les loyers, qui est demeuré infructueux plus d’un mois, et a en conséquence fait assigner ladite association devant le tribunal de grande instance de Cambrai par acte du 25 juillet 2017 aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire et à défaut de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner enfin l’expulsion de la locataire pour manquement de cette dernière à ses obligations.

Devant le tribunal de grande instance de Cambrai, l’association Centre Equestre du Cambrésis a demandé à titre principal la requalification du bail commercial en bail rural, se prévalant des dispositions d’ordre public de l’article L. 311-1 du code rural, et par conséquent le renvoi du dossier devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Dans le dernier état de ses écritures devant le tribunal de grande instance, Monsieur [P] demandait le débouté de l’association Centre Equestre du Cambrésis de sa demande de requalification du contrat de bail en bail rural, le rejet de l’exception d’incompétence d’attribution, le déboutement de la locataire de sa demande de dommages et intérêts, le constat de la résiliation de plein droit du bail sur la base du commandement ou à défaut le prononcé de sa résiliation, et subsidiairement en cas de requalification, au visa des dispositions des articles L.411-31 et L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la locataire à raison du changement de destination en raison d’activités sportives exercées dans les locaux ne correspondant pas à des activités agricoles, le prononcé à défaut de la nullité du bail à raison de l’absence d’autorisation administrative d’exploiter et le prononcé de l’expulsion de la locataire.

L’association CEC demandait la requalification du bail en bail rural, le constat par le tribunal de grande instance de son constat d’incompétence et le renvoi devant la juridiction paritaire. A titre subsidiaire, elle concluait au déboutement de Monsieur [P] de toutes ses demandes et reconventionnellement à la condamnation de son bailleur à des dommages et intérêts et à la réalisation de travaux sous astreinte en raison d’une atteinte à son droit de jouissance paisible des locaux et terrains donnés à bail.

Par jugement en date du 7 février 2019, le tribunal de grande instance de Cambrai a jugé que le bail du 14 juin 2010 était un bail rural et était donc comme tel soumis aux dispositions du code rural et de la pêche maritime et s’est par conséquent déclaré incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai devant lequel il a renvoyé l’affaire et les parties.

A défaut de recours contre cette décision, le dossier était transmis au tribunal paritaire des baux ruraux et les parties après plusieurs renvois ordonnés à leur demande ont été entendues lors de l’audience du 12 novembre 2019.

Par jugement en date du 4 février 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure et des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai, a :

— prononcé la résiliation du bail du 14 juin 2010 aux torts de l’association Centre Equestre du Cambrésis à effet à compter du jugement ;

— ordonné l’expulsion de l’association Centre Equestre du Cambrésis et de toute personne et tout bien de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamné l’association Centre Equestre de Cambrésis à payer à Monsieur [X] [P] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant de la résiliation du bail jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté l’association Centre Equestre du Cambrésis de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné l’association Centre Equestre du Cambrésis à payer à Monsieur [X] [P] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’association Centre Equestre du Cambrésis aux entiers dépens;

Pour l’essentiel, la juridiction paritaire a estimé que l’association Centre Equestre du Cambrésis à l’origine de la requalification du contrat en bail rural, ne pouvait se prévaloir de la clause autorisant les activités physiques, sportives et de pleine nature et les autres activités associatives ou pédagogiques en découlant, ladite clause étant contraire au statut du fermage, et que dès lors que l’association défenderesse avait mis à disposition en partie les locaux à une autre association offrant des activités sportives dont les sports de combat et le fitness, il convenait de prononcer la résiliation du contrat pour manquement du preneur à son obligation de respecter la destination des lieux.

L’association Centre Equestre du Cambrésis a relevé appel de cette décision près du greffe de cette cour suivant lettre recommandée avec accusé de réception portant la date d’expédition du 26 février 2020.

Cette première procédure d’appel a été répertoriée sous le numéro 20/01117.

L’association Centre Equestre du Cambrésis a à nouveau relevé appel de cette décision près du greffe de cette cour par une lettre recommandée portant la date d’expédition du 3 mars 2020.

Cette procédure d’appel a été répertoriée sous le numéro 20/01166.

La jonction des deux procédures a été prononcée par le président de la chambre suivant ordonnance en date du 25 mars 2021.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée devant cette cour lors de l’audience du 20 janvier 2022.

L’association Centre Equestre du Cambrésis, représentée par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffier par lesquelles elle demande à cette cour de :

— la juger recevable et bien fondée en son appel ,

Au visa des dispositions des articles 880 et suivants du code de procédure civile,

Au visa des dispositions des article L331-1 et L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime et des articles 1193 et 1178 du code civil ;

A titre principal,

— annuler le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Cambrai du 4 février 2020 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur [P] de sa demande de résiliation de bail ;

— débouter Monsieur [P] de sa demande de nullité de bail ;

— annuler pour cause d’illicéité la clause relative au loyer ;

— dire et juger que Monsieur [P] est responsable des dommages causés à l’association Centre Equestre du Cambrésis à raison de l’occupation ou de la mise en culture privative par ce dernier et en contradiction du bail des biens loués, à raison de la consommation privative d’énergie électrique aux frais de l’association locataire, à raison de l’absence de remise en état du bien après leur destruction partielle par fait de tempête et à raison de la prise en charge par l’association CEC des animaux de Monsieur [P] ;

Avant dire droit désigner un expert avec pour mission, les parties et leur conseil ayant été régulièrement convoqués ,

— se faire communiquer toutes pièces ;

— interroger tous sachants ;

— visiter et décrire les lieux ;

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués à la date de passation du bail selon l’arrêté préfectoral des fermages applicable, en distinguant les terres des bâtiments conformément aux dispositions de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

— chiffrer le préjudice subi par l’association à raison de l’impossibilité de mettre en culture une parcelle de 2 ha 46 au cours de l’année 2011-2012 ;

— chiffrer le préjudice subi par l’association en raison de la prise en charge des chevaux de Monsieur [P] durant plusieurs semaines ;

— chiffrer le préjudice subi par l’association en raison du paiement de factures d’électricité incluant la consommation électrique de Monsieur [P] au cours de la période précédent le 4 novembre 2010;

— chiffrer le préjudice subi par l’association en raison de l’encombrement d’une partie du bâtiment n°5 par les matériels de Monsieur [P] sur la période allant de la passation du bail au mois de février 2012 ;

— décrire les dommages occasionnés aux biens loués par les faits de tempête des 12 janvier et 9 juin 2017 objet des courriers de l’association du 13 janvier 2017, du 9 juin 2017 du 20 janvier 2018 et du 8 février 2018, les décrire, indiquer les mesures à mettre en oeuvre pour y remédier et en chiffrer le coût ;

— chiffrer pour le poste précédent le préjudice découlant de l’absence de remise en état depuis la date de survenance des dommages ;

— dire que l’expert devra déposer un pré-rapport, recueillir et répondre aux dires des parties et du tout dresser rapport qui devra être déposé au greffe de la cour pour qu’il soit statué ;

— condamner Monsieur [P] à payer à l’association Centre Equestre du Cambrésis la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [P] aux dépens, dont le recours à l’expertise.

Monsieur [P], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe par lesquelles il est demandé à cette cour de :

Au visa des dispositions de l’article 901 du code de procédure civile,

— dire et juger nulles les deux déclarations d’appel,

— en conséquence, confirmer purement et simplement le jugement de première instance,

— débouter l’association Centre Equestre du Cambrésis de toutes ses demandes ;

— condamner l’association Centre Equestre du Cambrésis à payer à Monsieur [X] [P] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de l’article L. 411-31 ,L. 411-35 et L331-6 du code rural et de la pêche maritime,

Vu les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile,

— dire et juger nouvelles et en conséquence irrecevables les demandes formulées par l’association Centre Equestre du Cambrésis aux termes du dispositif des conclusions de son conseil ;

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

— débouter l’association Centre Equestre du Cambrésis de l’intégralité de ses

demandes ;

— prononcer aux torts de l’association Centre Equestre du Cambrésis la résiliation du bail dont elle bénéficie en vertu de l’acte authentique reçu par Maître [E] le 14 juin 2010, à raison du changement de destination ;

— ordonner son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef dans un délai d’un mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner l’association Centre Equestre du Cambrésis à payer à Monsieur [X] [P] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date de notification et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner l’association Centre Equestre du Cambrésis à payer à Monsieur [X] [P] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer aux torts de l’association Centre Equestre du Cambrésis la nullité du bail dont elle bénéficie en raison de l’absence d’autorisation administrative d’exploiter ;

— ordonner son expulsion des lieux loués et celle de tout occupant de son chef dans un délai d’un mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir et passé ce délai sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner l’association Centre Equestre du Cambrésis à payer à Monsieur [P] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date de réalisation du bail et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner l’association Centre Equestre du Cambrésis à payer à Monsieur [P] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par arrêt du 19 mai 2022, la présente cour d’appel a :

— débouté Monsieur [X] [P] de sa demande tendant à voir annuler les deux déclarations d’appel de l’association Centre Equestre du Cambrésis

— débouté l’association Centre Equestre du Cambrésis de sa demande tendant à voir annuler le jugement querellé

— écarté la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [X] [P] au titre d’une irrecevabilité liée au caractère nouveau en cause d’appel des demandes reconventionnelles de l’association Centre Equestre du Cambrésis

— confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles tendant à voir déclarer Monsieur [X] [P] responsable envers sa locataire au titre d’une occupation ou de la mise en culture privative par ce dernier et en contradiction du bail des biens loués, d’une consommation privative d’énergie électrique aux frais de l’association locataire, d’une prise en charge de ses chevaux aux frais de l’association locataire et au titre d’un défaut de débarras des locaux données à bail sauf à préciser qu’en ce qui concerne la prise en charge des chevaux, il s’agit d’une irrecevabilité et non d’un mal fondé

— infirmé le jugement entrepris pour le surplus

— déclaré la demande de résiliation du bail présentée par Monsieur [X] [P] au titre d’un changement de destination des biens donnés à bail par l’association Centre Equestre du Cambrésis, la demande en annulation du bail pour défaut d’autorisation d’exploiter du preneur et la demande en expulsion subséquente irrecevables

— annulé la clause du contrat de bail relative au montant du loyer

Et, par dispositions avant-dire droit, sur la demande de l’Association Centre Equestre du Cambrésis au titre du défaut de réparations par le bailleur des conséquences d’un sinistre et avant dire droit sur la fixation du loyer conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, la cour a ordonné une mesure d’expertise et a commis, pour y procéder Monsieur [N] [H], avec la mission suivante :

— procéder à la visite des locaux donnés à bail en présence des parties et les décrire

— décrire les dommages occasionnés aux biens loués par les faits de tempête du 12 janvier et 9 juin 2017, objet des courriers de l’association du 13 janvier 2017, du 9 juin 2017, 20 janvier 2018, 8 février 2018 ,les décrire, indiquer les mesures à mettre en oeuvre pour y remédier et en chiffrer le coût

— chiffrer le préjudice découlant de l’absence de remise en état depuis la date de survenance des dommages

— donner un avis sur la valeur locative des biens loués à la date de passation du bail selon l’arrêté préfectoral des fermages du Pas de Calais du 19 septembre 2011en distinguant les terres des bâtiments conformément aux dispositions de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime et en fonction de l’état des biens donnés à bail

La cour a constaté le décès de Monsieur [X] [P] survenu le 27 octobre 2022 par arrêt du 23 mars 2023 et a radié l’affaire le 16 novembre 2023.

A l’audience du 16 janvier 2025, l’association CEC sollicite la reprise de l’instance, afin qu’elle soit jugée bien fondée en son appel en intervention forcée des héritiers de Monsieur [X] [P] et que la reprise des opérations d’expertise soit ordonnée.

Monsieur [L] [P], Madame [I] [P], Madame [D] [P] et Madame [W] [P], représentée par Madame [M] [S], sa tutrice, tous quatre ayant-droits de Monsieur [X] [P], sollicitent également que la reprise des opérations d’expertise confiées à Monsieur [H] par arrêt du 19 mai 2022 soit ordonnée.

SUR CE,

Vu les dispositions de l’article 785 du code civil,

L’instance a d’ores et déjà été reprise par inscription de l’affaire à l’audience du 20 janvier 2025.

Il n’est pas contesté que Monsieur [L] [P], Madame [I] [P], Madame [D] [P] et Madame [W] [P], représentée par Madame [M] [S], sa tutrice, sont les héritiers de Monsieur [X] [P]. A ce titre, ils interviennent désormais à l’instance.

En conséquence, sur la demande conjointe des parties, il convient d’ordonner la reprise des opérations d’expertise telles qu’elles ont été décidées par arrêt avant-dire droit du 19 mai 2002.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que Monsieur [L] [P], Madame [I] [P], Madame [D] [P] et Madame [W] [P], représentée par Madame [M] [S], sa tutrice, interviennent à l’instance, au titre de la succession de Monsieur [X] [P],

Ordonne la reprise des opérations d’expertise, telles que confiées à Monsieur [N] [H] par arrêt de la présente cour du 19 mai 2022,

Désigne Cécile Mamelin, présidente de chambre, comme magistrat désormais chargé du contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire et les parties à l’audience du 20 novembre 2025 à 14 heures de la 8ème chambre section 4 de la cour d’appel de Douai, pour qu’il soit statué après dépôt du rapport d’expertise,

Réserve les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en fin de cause.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN