République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 11/12/2025

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/02314 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VRVG

Jugement (N° 1122001308) rendu le 28 Mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13]

APPELANTE

Madame [W] [Z]

née le 18 juillet 1958 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Sarah Douchy, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-59178/24/003890 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

SA Maisons & Cites prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le numéro de siret est 334 654 035 00297

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 octobre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 septembre 2025

****

Par acte sous seing privé du 1er avril 1980, la société de Gestion du Patrimoine Immobilier du Nord et du Pas de Calais (SOGINORPA), devenue la SA d'[Adresse 8], a donné à bail à M. [I] [Z] un local à usage d’habitation ainsi qu’un garage, situés au [Adresse 10][Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 292,85 euros hors taxes.

Un avenant au contrat de location ainsi qu’une annexe intitulée « conditions générales de locations des logements SOGINORPA soumis à la loi du 6 juillet 1989 » ont été signés par les parties le 7 avril 2005.

M. [Z] est décédé le 9 octobre 2012 laissant pour seule titulaire du bail Mme [W] [Z] née [O], son épouse.

Par acte du 3 juin 2022, la société Maisons et Cités a fait signifier à Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 820,20 euros, ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement sous un mois.

Par notification avec accusé de réception électronique du 6 juin 2022, la société Maisons et Cités a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en raison de la situation d’impayés.

Par acte signifié le 15 décembre 2022, dénoncé le même jour à la préfecture du Nord par voie électronique avec accusé de réception, la société Maisons et Cités a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en vue d’obtenir :

À titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et en conséquence le constat de la résiliation du contrat ;

À titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail au motif du non-respect de ses obligations contractuelles par le locataire du contrat de location pour non-respect de l’entretien du logement ;

En conséquence, l’expulsion de Mme [Z] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

En tout état de cause, la condamnation de la locataire au paiement des sommes suivantes :

1 838,90 euros représentant l’arriéré des loyers et des charges ;

une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer initial, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

300 euros au titre des frais irrépétibles ;

aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code procédure civile en ce compris le cout du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX, le procès-verbal de constat ainsi que le coût de la présente assignation.

Suivant jugement contradictoire en date du 28 mars 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré l’action recevable ;

Débouté la société Maisons et Cités de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Prononcé la résiliation judiciaire du bail portant sur le local à usage d’habitation et le garage situés au [Adresse 10][Adresse 3], conclu le 1er avril 1980, et l’avenant au contrat du 7 avril 2005, a effet du présent jugement ;

Ordonné l’expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés au [Adresse 11], si besoin est, avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé 1'indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise effective des clés, au montant du loyer et des charges actuels qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et en tant que de besoin ;

Condamné Mme [Z] à payer cette indemnité à la société Maisons et Cités ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de condamnation au titre des arriérés de loyers et de charges ;

Condamné Mme [Z] à payer à la société Maisons et cités la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris notamment le coût du procès-verbal de constat du 12 mai 2023 ;

Condamné Mme [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation a la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Mme [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 mai 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a déclaré l’action recevable, débouté la société Maisons et Cités de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de condamnation au titre des arriérés de loyers et de charges.

La société Maisons et Cités a constitué avocat le 10 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 août 2024, Mme [Z] demande à la cour de :

Infirmer le jugement frappé d’appel en date du 28 mars 2024 ;

Statuant à nouveau,

Débouter la société Maisons et Cités de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Constater que la société Maisons et Cités a manqué à ses obligations en qualité de bailleur ;

Condamner la société Maisons et Cités à payer à Mme [Z] la somme de

5 000 euros pour les préjudices subis du fait du défaut de livraison d’une chose louée décente ;

Condamner la société Maisons et Cités à payer à Mme [Z] la somme de

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Maisons et Cités aux entiers frais et dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, la société Maisons et Cités demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] le 28 mars 2024 ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [Z] au règlement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la résiliation du bail :

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 13-2 du contrat de bail prévoit que le locataire a l’obligation de procéder à un entretien régulier et correct du jardin, des pelouses qui doivent être régulièrement tondues, des haies (taille 2 fois/an), des arbres (élagages, échenillage'), des clôtures qui doivent être maintenues en bon état de propreté. L’article ajoute que le locataire devra également maintenir en bon état d’entretien et de propreté les abords du logement loué (trottoirs, fils d’eau') et procédera à leur déneigement.

Il ressort des constats d’huissier dressés les 28 novembre 2028, 13 février 2023, 12 mai 2023 et 26 octobre 2023 que le vitrage de la porte d’entrée du logement loué par Mme [Z] est cassé et comporte une réparation de fortune avec des morceaux d’adhésifs et de carton ; la porte de la boite aux lettres est cassée ; la cour est encombrée, occupée par des véhicules en mauvais état, semblant « hors d’usage », et jonchée des détritus et objets divers (poubelles, bidons, bouteilles de gaz, vélos'); le jardin est en mauvais état d’entretien, la végétation est en friche, et des constructions de fortune, en mauvais état, composées de grilles et de tôles métalliques, y ont été installées.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, Mme [Z] invoque la vétusté des lieux et la faute de la société Maisons et Cités au motif que celle-ci n’a entrepris aucuns travaux pour remédier aux difficultés qu’elle rencontre dans le logement, pourtant signalées depuis plusieurs années (absence de chauffage et d’eau chaude, humidité, installation électrique non conforme).

Cependant, les désordres relevés dans les différents procès-verbaux de constat d’huissier ne résultent manifestement pas de la vétusté des lieux et sont sans lien avec les manquements de la bailleresse invoqués Mme [Z] lesquels, de surcroit, ne peuvent libérer la locataire de ses propres obligations. En tout état de cause, les difficultés alléguées par Mme [Z] en lien avec l’état du logement ne sont pas établies par les pièces qu’elle verse aux débats.

Au contraire, les désordres relevés dans les constats d’huissier caractérisent un manquement persistant de Mme [Z] à son obligation d’entretenir les lieux loués et de prendre à sa charge les réparations locatives, obligations lui incombant en vertu des dispositions légales et contractuelles susvisées, alors qu’elle avait déjà fait l’objet d’une sommation interpellative d’avoir à entretenir sa parcelle et de démonter les constructions parasitaires le 28 mai 2018.

Le devis pour remplacer le vitrage de la porte et les photos non datées du jardin produits par l’appelante n’établissent pas qu’elle aurait remédié à ces désordres.

Par ailleurs, la société Maisons et Cités fait justement valoir que Mme [Z] ne respecte pas son obligation de payer le loyer et les charges. En effet, même si la dette de loyer a été payée dans les deux mois suivant le commandement de payer du 03 juin 2022, il ressort du relevé de compte locatif actualisé au 15 octobre 2024 qu’une nouvelle dette de loyers est apparue suite au jugement dont appel puisque Mme [Z] était redevable de la somme de 1190,16 euros à la date du décompte.

Les considérations liées à l’âge de la locataire et à la durée d’occupation des lieux ne sont pas de nature à priver les manquements contractuels de Mme [Z] de leur gravité.

Il peut être tiré de l’ensemble de ces éléments que Mme [Z] a manqué à ses obligations d’entretien courant du logement, de prendre à sa charge les réparations locatives et de paiement du loyer, ces manquements, par leur nature, leur nombre et leur durée, apparaissant suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et condamné celle-ci à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive et effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

En l’espèce, Mme [Z] soutient que la société [Adresse 9] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Cependant, comme indiqué, les difficultés alléguées par Mme [Z] en lien avec l’état du logement ne sont pas établies par les pièces qu’elle verse aux débats.

En effet, l’attestation de son fils et les quelques photos peu lisibles qu’elle produit sont insuffisantes à prouver que le logement serait dépourvu de chauffage et d’eau chaude, que l’installation électrique ne serait pas conforme et qu’il y aurait un problème d’humidité.

D’ailleurs, elle ne justifie pas s’être déjà plainte de ces difficultés auprès de son bailleur en dehors d’un mail du 25 juillet 2024 qui a donc été envoyé après le jugement d’expulsion.

Partant, sa demande de dommages et intérêts sera nécessairement rejetée.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [Z] aux dépens d’appel et à la condamner à payer à la société Maisons et Cités la somme de 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] aux dépens d’appel et à payer à la société Maisons et Cités la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président