République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 11/12/2025

****

MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 25/00736 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WARF

Arrêt (N° 22-20.787)

rendu le 03 Octobre 2024

par la Cour de Cassation

APPELANT

Monsieur [O] [R] [G] [Y]

né le 29 Octobre 1969 à [Localité 8] (BELGIQUE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉS

Monsieur [E] [Z] [J] [B] [V]

né le 23 Juin 1955 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

Madame [C] [S] [A] épouse [V]

née le 23 Juillet 1960 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 06 octobre 2025

tenue par Claire bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Claire Bohnert, présidente de chambre

Pascale Metteau, présidente de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Claire Bohnert, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 septembre 2025

****

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 26 octobre 1995, M. [Y] a acquis le lot n° 1 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10]. Ce lot a été divisé en 5 lots, numérotés de 2 à 6, et des travaux de surélévation ont été réalisés, conduisant à la construction d’une toiture-terrasse.

Par acte du 18 mai 2005, M. [Y] a acquis le lot n° 7 de cet immeuble, puis, par un acte du même jour, il a échangé les lots n° 6 et 7 avec M. [D], en contrepartie de la propriété d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Par acte du 11 octobre 2011, M. [D] a vendu les lots n° 6 et 7 de l’immeuble susvisé aux époux [V].

Suite à un dégât des eaux survenu le 6 octobre 2018, M. et Mme [V] ont fait intervenir un architecte qui a mis en évidence des malfaçons au niveau du ferraillage de la dalle de la toiture terrasse.

Ils ont, par acte d’huissier de justice du 16 janvier 2020, fait assigner M. [Y], en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par un jugement du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Lille a :

— dit que M. [Y] était tenu envers les acquéreurs de la garantie des vices cachés s’agissant du vice affectant la dalle de la toiture terrasse du lot n° 6 de l’ immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10],

— l’a condamné à leur payer la somme de 16 657,31 euros à titre de restitution du prix de vente,

— dit que cette somme porterait intérêt au taux légal à compter de la décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts par année entière,

— l’a condamné à leur payer la somme de 4 332 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par déclaration du 2 septembre 2020, M. [Y] a fait appel de ce jugement puis a saisi le conseiller de la mise en état de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des acquéreurs.

Par ordonnance du 20 avril 2021, le conseiller de la mise en état s’est déclaré compétent pour statuer sur ladite fin de non-recevoir et a dit que l’action des acquéreurs n’était pas prescrite.

La cour, statuant au fond, a par un arrêt du 30 juin 2022, déclaré les acquéreurs prescrits en leurs demandes, et condamné ces derniers au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [V] ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Par un arrêt du 3 octobre 2024 (2e Civ., 3 octobre 2024, pourvoi n° 22-20.787), la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a, au visa de l’article 1355 du code civil, cassé en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 juin 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Douai, remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Douai, autrement composée.

Elle a jugé qu’une ordonnance d’un conseiller de la mise en état, statuant sur une fin de non-recevoir, est revêtue de l’autorité de la chose jugée et devient irrévocable en l’absence de déféré, la cour d’appel saisie au fond ne pouvant, dès lors, statuer à nouveau sur cette fin de non-recevoir.

Par déclaration de saisine du 5 février 2025, M. [Y] a saisi la cour d’appel, sur renvoi après cassation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, M. [Y] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

*dit que M. [Y] est tenu envers M. et Mme [V] de la garantie des vices cachés s’agissant du vice affectant la dalle de la toiture terrasse du lot n° 6 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 5] à [Localité 10],

*condamné M. [Y] au paiement de la somme de 16 657.31 euros à titre de restitution du prix de vente,

*condamné M. [Y] aux dépens,

*condamné M. [Y] au paiement de la somme de 4 332.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— déclarer irrecevable la demande tendant au paiement de la somme de 678,18 euros au titre de la quote-part réglée pour la souscription de l’assurance dommage ouvrage par la copropriété, s’agissant d’une demande nouvelle en appel,

— débouter M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, -condamner M. et Mme [V] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, il soutient :

— qu’il a été dépossédé du bien litigieux par l’acte d’échange du 18 mai 2005 qui comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, laquelle est opposable aux sous-acquéreurs, qu’il a informé son cocontractant de la réalisation de travaux et de l’absence de souscription d’assurance dommage ouvrage et qu’il n’est pas démontré qu’il aurait eu connaissance d’un vice afférent aux travaux,

— qu’il n’a pas réalisé lui-même les travaux dont il est prétendu qu’ils seraient atteints de désordres, que les plans ont été réalisés par un professionnel, qu’il n’a pas non plus agi en tant que maître d’oeuvre mais uniquement en tant que maître d’ouvrage et qu’il ne pouvait avoir connaissance d’un prétendu vice, d’autant qu’aucun désordre n’est survenu lorsqu’il était propriétaire,

— qu’il n’était pas professionnel de l’immobilier au moment de l’acte d’échange puisqu’il était à cette époque professeur agrégé d’économie et gestion commerciale en section BTS banque et n’a débuté son activité d’agent commercial qu’en 2011 et que les trois SCI dont il est gérant ont été créées postérieurement à l’échange,

— que l’existence d’un vice caché ne peut ressortir du seul rapport amiable non contradictoire établi par la Société [T], seul document mettant en cause un vice caché, qu’au surplus aucune investigation n’a été réalisée pour définir l’existence potentielle d’un désordre à date de construction ni pour déterminer la composition de la dalle béton,

— que l’action estimatoire, qui autorise l’acquéreur à garder la chose et se faire restituer une partie du prix de vente, ne peut intervenir dans le cadre de l’échange, dans le mesure où un coéchangiste ne peut restituer une partie du prix alors qu’il n’en a reçu aucun de sorte que M. et Mme [V] ne peuvent solliciter la condamnation de M. [Y] à leur rendre une partie du prix qu’il n’a, en réalité, jamais perçu,

— qu’aucune évaluation d’expert de la réduction du prix de vente n’est produite, étant précisé que M. et Mme [V] ont réalisé une plus-value particulièrement importante lors de la revente du bien, qu’il n’est pas versé de facture de réparation de gros oeuvre de la dalle, que la preuve de la nécessité de recourir à une maîtrise d''uvre n’est pas établie et que la demande au titre de l’assurance dommage ouvrage est nouvelle en appel et à ce titre irrecevable.

Dans leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, M. et Mme [V] demandent à la cour de :

— débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à l’action estimatoire en garantie des vices cachés de M. et Mme [V]

Au titre de l’appel incident

— réformer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation de M. et Mme [V] en calculant l’indemnité qui leur est due au titre du devis Freyssinet sur la base de 346/1000èmes au lieu de 381/1000èmes,

— condamner M. [Y] à leur payer :

*28.135,65 euros au lieu de 16.657,31 euros, soit une différence de 11 478,34 euros, au titre des travaux de gros 'uvre sur la dalle béton, réalisés par la société Freyssinet,

*2.816,35 euros au titre des honoraires de maîtrise d''uvre de M. [U],

*678,18 euros au titre de la quote-part réglée pour la souscription de l’assurance dommage ouvrage par la copropriété,

— réformer le jugement à ce que la demande indemnitaire formulée au titre de la perte locative et de jouissance pendant la durée des travaux à réaliser a été écartée,

— condamner en conséquence M. [Y] à leur payer la somme de 32 500 euros

— dire que l’ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à leur verser la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 240,09 euros au titre du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 18 décembre 2020,

— le condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance.

A l’appui de leurs demandes ils font valoir:

— que l’existence du vice caché affectant la toiture-terrasse est démontrée non seulement par le rapport technique établi par la société [T] mais également par divers échanges avec la société Toitech, par le procès-verbal de constat dressé par Me [H], par l’avis de l’architecte, le devis Freyssinet et la lettre du service communal et d’hygiène de la Ville de [Localité 10],

— qu’ils ne disposent d’aucun recours à l’égard de leur propre vendeur, qui n’a pas fait réaliser les travaux de surélévation de cette toiture-terrasse mais disposent à l’encontre de M. [Y] d’une action directe au titre de la garantie des vice cachés,

— que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés leur est inopposable dans la mesure où les déclarations de M. [Y] dans l’acte d’échange sont imprécises et incomplètes, qu’ayant fait procéder aux travaux sans un architecte et sans déposer de dossier de permis de construire, il s’est comporté comme un maître d''uvre en plus de sa qualité de maître d’ouvrage et s’est donc comporté comme un professionnel de la construction,

— que l’action estimatoire est applicable au contrat d’échange, d’autant que M. [Y] a perçu au titre de cet échange une soulte de 80 000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 ajoute que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

— Sur l’existence d’un vice caché

En l’espèce, à la suite d’un dégât des eaux survenu le 6 octobre 2018, dû à des infiltrations au niveau du toit-terrasse de leur appartement, M. et Mme [V] ont sollicité la société Toitech afin de procéder à des travaux d’étanchéité. Celle-ci les a interrogés sur la capacité de la dalle de ce toit-terrasse à supporter une charge permanente de 40kg/m². Ils ont alors fait intervenir un architecte, M. [U], et établir un constat d’huissier le 12 septembre 2019, aux termes duquel Me [H] constate que deux pièces situées en façade arrière droite ont été sinistrées par un dégât des eaux au niveau de leur plafond, que dans l’une des pièces le doublage du plafond a été déposé, mettant à nu la sous-face de la dalle haute en béton de laquelle ressort un fer rouillé et rongé. L’huissier ajoute que M. [U], architecte présent en tant que sachant, déclare que cette situation est anormale et qu’au regard des normes de construction en vigueur, le ferraillage doit être dans la dalle à une profondeur d’environ 3 cm et en aucun cas en dehors de la dalle.

Il est également produit un rapport de la société [T] (pièce n°11) qui a réalisé un examen au radar de la dalle ainsi qu’un piquetage et qui relève que ces opérations ont permis de constater que la dalle ne comporte aucun ferraillage correctement disposé et capable de reprendre les charges qui s’appliquent sur cet ouvrage. En outre, il est produit un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10] du 13 mars 2020 (pièce n°35), qui indique à M. et Mme [V], qu’un technicien de ce service s’est récemment rendu dans leur appartement et qu’il a constaté la fragilité de la dalle béton qui subit des infiltrations et qui précise que l’examen visuel conforte l’analyse du cabinet [T] et relève que «le treillis soudé de cette dalle est apparent en sous-face, totalement corrodé par endroit et ne participant pas à son confortement». Il ajoute qu’il existe un danger sérieux pour la sécurité publique du fait d’un risque d’effondrement de la dalle et qui préconise la pose d’étais pour soutenir la dalle dans l’attente des travaux.

Enfin, il est produit un second constat d’huissier réalisé le 18 décembre 2020, en présence M. [Y], de l’architecte M. [U] et de la société Freyssinet chargée des travaux (pièce n°31) dans lequel l’huissier relève que M. [Y] indique avoir été propriétaire de l’immeuble de 1996 à 2005 et avoir fait procéder aux travaux de l’immeuble notamment la réalisation d’un plancher béton en haut de R+2 pour créer un toit terrasse. L’huissier constate que la dalle est affaissée et note que la société Freyssinet indique que la différence de couleurs de la dalle signifie qu’elle a été coulée en deux temps, ce qui est contraire aux règles de la Directive technique unifiée car la dalle plus haute représente un poids mort pour la dalle inférieure. L’huissier constate en outre qu’une partie du gitage bois est pourrie et il relève que M. [U] indique qu’un gitage bois n’est pas fait pour supporter une dalle en béton.

M. [Y] verse une attestation de M. [W] dans laquelle celui-ci atteste que M. et Mme [V] ont réalisé des travaux sur la toiture terrasse et dans leur appartement à leur emménagement et dans les années qui ont suivi. Toutefois cette attestation n’apporte pas plus de précisions quant aux travaux effectués et n’établit pas que les travaux auraient porté sur la dalle en béton supportant le toit terrasse.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, et non uniquement du rapport [T], que la dalle de la toiture terrasse est affectée d’un vice grave la rendant impropre à sa destination qui est de garantir la stabilité et la couverture de l’ouvrage et de permettre l’utilisation du toit terrasse, notamment en raison du risque d’effondrement de cette dalle. M. et Mme [V] ne pouvaient avoir connaissance de ce vice, qui consiste en un défaut de construction de la dalle en béton qui supporte le toit terrasse et qui n’a pu être mis en évidence qu’en dégageant le plafond atteint par le dégât des eaux. Le vice était donc bien caché, et antérieur à la vente.

— Sur la clause d’exclusion de garantie

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés à moins qu'« il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Toutefois le vendeur, même non professionnel, ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, s’il a connaissance des vices au moment de la vente et s’abstient d’informer l’acquéreur (3e.Civ., 28 mars 2007, n° 06-12299).

M. [Y] se prévaut d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés incluse dans l’acte d’échange entre lui et M. [D] du 18 mai 2005, par laquelle les échangistes s’obligent à «prendre les biens et droits immobiliers, dans leur état actuel, sans pouvoir exercer aucun recours, ni répétition contre leur co-échangiste, à raison:

— soit des fouilles, carrières, remblais qui auraient pu être faits et de tous mouvements de terrain qui en résulterait par la suite, la nature du sol et du sous-sol n’étant pas garantie,

— soit du bon ou mauvais état des bâtiments, vices de construction ou autres, apparents ou cachés…»

Pour faire obstacle à l’application de cette clause, M. et Mme [V] soutiennent tout d’abord que M. [Y] a manqué à son obligation d’information dans la mesure où ses déclarations dans l’acte d’échange relatives aux travaux effectués sont imprécises et incomplètes. Dans cet acte, il est précisé à la rubrique «travaux depuis moins de 10 ans», que M. [Y] «déclare que le bien vendu a fait l’objet de travaux depuis moins de dix ans et pour lesquels aucune assurance dommage ouvrage n’a été souscrite. L’acquéreur déclare en être parfaitement informé et néanmoins persister dans son intention d’acquérir». Si l’acte ne détaille pas plus avant les travaux effectués dans l’immeuble au cours des dix dernières années, M. [D] a néanmoins reconnu être parfaitement informé et souhaité procéder à l’échange. Surtout, cette absence de description des travaux ne démontre nullement que M. [Y] aurait eu connaissance des malfaçons affectant la dalle en béton supportant le toit terrasse et aurait volontairement dissimulé les travaux effectués afin de cacher ce vice. Il doit par ailleurs être relevé que les malfaçons ne sont apparues qu’à la suite des travaux consécutifs à un dégât des eaux survenus en 2018, soit 7 ans après l’achat de l’appartement par M. et Mme [V] et 13 ans après que M. [Y] ait procédé à l’échange de ce bien, sans qu’aucun élément ne démontre que ces malfaçons se seraient révélées avant l’échange du bien et que M. [Y] en aurait eu connaissance, étant précisé qu’il n’a nullement effectué lui-même ces travaux mais les a confiés à un professionnel.

Par ailleurs, M. et Mme [V] soutiennent que M. [Y] doit être considéré comme ayant la qualité de professionnel et de ce fait ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie. En effet, la jurisprudence assimile le vendeur professionnel a un vendeur de mauvaise foi, considérant que, en raison de ses compétences professionnelles, il est irréfragablement présumé avoir connu les vices cachés lors de la vente ou était tenu de les connaître. La qualité de professionnel du vendeur s’apprécie au regard de ses compétences. La jurisprudence retient notamment la qualité de professionnel pour les techniciens de la construction et ceux qui participent à la réalisation des travaux litigieux et pour les personnes dont l’activité principale consiste à gérer, acquérir ou vendre des immeubles

En l’espèce, il ressort de l’attestation de M. [M], ancien dirigeant de la société Renov’habitat, entreprise de construction et de rénovation (pièce n°5), et de celle de Mme [I], concubine de M. [Y] au moment des travaux effectués sur l’immeuble (pièce n°15), que ceux-ci ont été confiés à cette société. Ces attestations sont d’ailleurs corroborées par les déclarations de M. [Y] recueillies lors du constat établi par huissier le 18 décembre 2020, qui avait indiqué avoir fait réaliser un plancher béton en haut de R+2. Aucun des éléments produits ne permet d’établir que M. [Y] se serait comporté en qualité de maître d’oeuvre ni qu’il aurait conçu ou dirigé les travaux qu’il avait précisément confié à un professionnel. Le seul fait que M. [Y] n’ait pas fait appel à un architecte ni déposé de permis de construire pour ces travaux ne suffit pas à établir qu’il aurait agi comme maître d’oeuvre, les plans versés aux débats ayant manifestement été établis par un professionnel. Par ailleurs M. [Y] justifie que pour l’année scolaire 2004/2005, soit à la date de l’échange des biens et de la rédaction de la clause d’exclusion de garantie, il était engagé comme enseignant en économie et gestion dans un lycée. Sa qualité de syndic bénévole de l’immeuble et sa qualité de gérant de SCI constituées postérieurement à l’échange ne peuvent suffire à lui conférer la qualité de professionnel. Il n’est donc pas établi que M. [Y] avait des compétences particulières en matière de construction et de bâtiment ni qu’il aurait lui même procédé aux travaux de construction de la dalle supportant le toit terrasse.

En conséquence, et dès lors qu’il n’est pas établi que M. [Y] aurait sciemment dissimulé à son cocontractant lors de l’échange les vices affectant la dalle supportant le toit terrasse de l’appartement et qu’il ne peut être considéré comme un professionnel, la clause d’exclusion de garantie fait obstacle à l’exercice par M. et Mme [V] de l’action rédhibitoire prévue à l’article 1644 du code civil.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, en ce compris celles au titre des dépens et des frais irrépétibles, et M. et Mme [V] déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [V], qui succombent en leurs demandes, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à M.[Y] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. M. et Mme [V] seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur propre demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Déboute M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne M. et Mme [V] aux dépens de première instance et d’appel. ;

Condamne M. et Mme [V] à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente