N° Minute : [Immatriculation 15]/283

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 19 Juin 2025

N° RG 23/00745 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHTZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 02 Décembre 2016, RG 13/01451

Appelant

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25], dont le siège social est sis [Adresse 33] représenté par son syndic SAS IMMO 3 V dont le siège social est sis [Adresse 16] prise en la personne de son représentant légal

Représenté par la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Intimées

Mme [T] [W] [U] épouse [C]

née le 21 Avril 1949 à [Localité 31], demeurant [Adresse 22]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

S.A.S. MGM, dont le siège social est sis [Adresse 18] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 08 avril 2025 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [U], épouse [C], alors propriétaire d’une parcelle située à [Localité 30] (Savoie), cadastrée lieudit [Localité 26], section A n° [Cadastre 1], a procédé en 2003 à la division de celle-ci en deux parcelles :

— n° [Cadastre 10] pour 00a 89ca,

— n° [Cadastre 11] pour 23a 16ca.

Par acte du 19 décembre 2003, elle a vendu à la société MGM la parcelle n° [Cadastre 10], située dans le périmètre de la [Adresse 34], pour le prix de 2 286,74 euros. Cette acquisition a permis à la société MGM de rattacher cette parcelle à celles cadastrées même lieudit sous les n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], constituant l’assiette foncière d’un programme immobilier dénommé les Fermes du Beaufortain.

La parcelle n° [Cadastre 11] restant la propriété de Mme [C] étant enclavée, la société MGM s’est engagée, selon un courrier annexé à l’acte de vente, à constituer à son profit, sur le terrain vendu, une servitude à tous temps et tous usages. Cette servitude, qui devait être constituée au plus tard lors la régularisation d’un échange prévu entre la société MGM et la commune de [Localité 30] dans le cadre du projet immobilier, n’a jamais été régularisée.

Les constructions ont été réalisées, puis le foncier a été rétrocédé par la société MGM au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 24] Beaufortain par acte du 28 juin 2005, lequel rappelle l’engagement irrévocable pris par la société MGM au profit de Mme [C].

Un projet d’acte de constitution de servitude a été établi en septembre 2008 par le notaire chargé des ventes précédentes, mais le syndicat des copropriétaires a refusé d’y consentir, invoquant un tracé différent de celui qui lui avait été annoncé. Un second projet a été établi en 2012 qui a été refusé par Mme [C].

C’est dans ces conditions que, par actes délivrés les 12 et 13 novembre 2013, Mme [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Fermes du Beaufortain et la société MGM devant le tribunal de grande instance d’Albertville pour obtenir l’institution de la servitude de passage qui lui avait été promise par le promoteur.

Par jugement contradictoire rendu le 2 décembre 2016, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

constaté que la parcelle appartenant à Mme [C] cadastrée section A n° [Cadastre 11] sise sur la commune de [Localité 30] (Savoie) est enclavée,

institué au profit de ladite parcelle une servitude de passage tous usages sur les parcelles sises lieudit [Localité 26], même commune et même section sous les n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] constituant l’assiette foncière de la copropriété les Fermes du Beaufortain, seront grevées d’une servitude de passage tous usages et en sens unique, y compris pour l’implantation de canalisations souterraines, d’une largeur moyenne de 4 mètres, exception faite de la pointe située sur la parcelle figurant au cadastre, section A n° [Cadastre 3] dont la largeur sera inférieure, soit de 3 mètres et à double sens, conformément au plan dressé par le cabinet [D] [F], Thierry Fleurantin et [N] [L], géomètres experts, le 7 janvier 2008 (telle que cette voie de circulation figure sous teintes bleues, roses et vertes) et suivant, pour le surplus, les modalités prévues au projet intitulé constitution de servitude établi le 15 septembre 2008 par Me [M], notaire,

condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] à effectuer les travaux d’aménagement de la servitude telle que définie ci-dessus dans un délai de huit mois à compter de la décision,

dit n’y avoir lieu à astreinte,

dit que la société MGM assumera le coût de ces travaux, qui seront remboursés au syndicat au plus tard dans le mois suivant l’envoi du décompte définitif par lettre recommandée avec accusé de réception,

dit que la société MGM devra être convoquée selon les mêmes modalités aux rendez-vous destinés à la réalisation des devis de travaux auxquels elle pourra se rendre si elle le souhaite,

fixé à 3 000 euros l’indemnité due par Mme [C] au syndicat des copropriétaires,

et condamné en tant que de besoin, Mme [C] à régler cette indemnité au syndicat des copropriétaires,

dit que la société MGM devra garantir Mme [C] de cette condamnation,

condamné la société MGM à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamné la société MGM à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société MGM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société MGM aux dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Viard et M^e Louchet-Falcoz,

débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 17 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] a interjeté appel de ce jugement.

Cette affaire est venue à l’audience le 11 septembre 2018, à laquelle la cour a prononcé le retrait du rôle en raison d’une transaction en cours entre les parties.

L’affaire a été réinscrite au rôle à la demande du syndicat des copropriétaires le 9 septembre 2020.

Par ordonnance rendue le 11 mars 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné d’office la radiation de l’affaire en l’absence de diligences des parties.

A nouveau saisi par le syndicat des copropriétaires, par une décision du 11 mai 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la réinscription de l’affaire au rôle.

Par conclusions notifiées le 10 mars 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

Vu les articles 1383 et suivants du code civil,

Vu les articles 564 et 565 du code de procédure civile,

déclarer recevable et bien fondé l’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] Fermes [Adresse 20] Beaufortain à l’encontre du jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 02 décembre 2016,

réformer ledit jugement et statuant à nouveau,

A titre principal,

juger que la cour de céans ne peut statuer sur la demande en désenclavement du fonds n° [Cadastre 11] de madame [C], faute pour cette dernière d’avoir appelé en cause les propriétaires des fonds riverains via lesquels il est possible de rejoindre la voie publique, dont notamment le propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 14],

juger cette demande recevable,

débouter en conséquence madame [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, si la cour venait à considérer qu’elle peut trancher ce litige hors la présence du propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 14], et qu’elle ne requiert pas une expertise judiciaire pour déterminer le passage le plus court et le moins dommageable,

fixer l’assiette de la servitude de passage instituée au profit de la parcelle appartenant à madame [T] [C], cadastrée section A n°[Cadastre 11] sise sur la commune de [Localité 32], ses modalités d’exercice et d’entretien, conformément au projet d’acte de constitution de servitude établi en 2012 par maître [Y] [M],

en conséquence, dire et juger que l’assiette de la servitude sera une voie de circulation d’une largeur moyenne de 4 mètres, exception faite de la pointe située sur la parcelle figurant au cadastre, section A n° [Cadastre 3] dont la largeur sera inférieure, soit 3 mètres, sur les parcelles de terrain cadastrés situés sur la commune de [Localité 32] (Savoie), cadastrées section A, numéros [Cadastre 4], [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 3], [Cadastre 10], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], – telle que cette voie de circulation figure sous teintes rose, bleue et verte sur le plan établi par le cabinet [D] [F], Thierry Fleurantin et [N] [L],

dire et juger que le propriétaire du fonds dominant, puis ultérieurement ses propriétaires successifs, participeront aux frais d’entretien de la voirie constituant l’assiette de la servitude de passage, et notamment les frais afférents au déneigement, entretien courant, éclairage public, travaux et espaces verts, dans la proportion de 1/14ème, à compter du moment où des travaux de construction débuteront sur la parcelle n° [Cadastre 11],

dire et juger que la réalisation des travaux sera à la charge de madame [C],

débouter madame [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné madame [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] une indemnité de 3 000 euros et dit qu’il n’y avait pas lieu à astreinte, ainsi qu’aux condamnations aux dépens et frais irrépétibles,

A titre infiniment subsidiaire,

ordonner une vue des lieux ou en tant que de besoin une expertise judiciaire avec mission habituelle en la matière et notamment de :

' se rendre sur les lieux,

' prendre connaissance de tout document utile,

' donner un avis sur le chemin le plus court et le moins dommageable pour desservir la parcelle A n° [Cadastre 11],

' évaluer l’indemnité due au propriétaire du fonds servant,

' évaluer la participation de madame [C] aux frais d’entretien du passage,

surseoir à statuer sur les demandes des parties dans cette hypothèse,

Y ajoutant,

condamner in solidum la société MGM et madame [C], ou qui d’entre elles mieux le devra, à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum, ou qui d’entre elles mieux le devra, aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application au profit de la SCP Louchet-Capdeville des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 13 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société MGM demande en dernier lieu à la cour de :

dire que les travaux d’aménagement de la servitude doivent être pris en charge par le fonds dominant,

en conséquence,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain à effectuer les travaux d’aménagement de la servitude et a condamné la société MGM à en assumer le coût,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société MGM à verser des dommages et intérêts à Mme [C] et à verser des indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner tout succombant à verser à la société MGM une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner tout succombant aux entiers dépens d’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SARL Ballaloud & associés, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 5 mars 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [C] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu l’article 1383-2 du code civil,

Vu l’acte notarié du 19 décembre 2003 dressé entre MGM et Mme [C] publiée au bureau des hypothèques de [Localité 19] le 17 février 2004 volume 2004 P n° 29 39,

Vu l’acte notarié régularisé entre la société MGM et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] le 28 juin 2005 publié à la conservation des hypothèques de [Localité 19] le 29 août 2005 volume 2005 P n° 14176,

Vu la situation des lieux,

Vu les articles notamment 682 du code civil,

Vu l’article 179 du code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1, 1103,1104, 1193 du code civil,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que la parcelle appartenant à Mme [C] cadastrée section A n° [Cadastre 11] situé sur la commune de [Localité 30] (Savoie) est enclavé,

en conséquence,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— institué au profit de ladite parcelle une servitude de passage tous usages, y compris pour l’implantation de canalisations souterraines, sur les parcelles sises lieu-dit [Localité 26], commune de [Localité 30] (Savoie) section A, n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12], et [Cadastre 13], constituant l’assiette foncière de la copropriété [Adresse 25], qui seront grevées d’une servitude de passage tous usages et en sens unique, y compris pour l’implantation des canalisations souterraines, d’une largeur moyenne de 4 mètres, exception faite de la pointe située sur la parcelle figurant au cadastre, section A n° [Cadastre 3], dont la largeur sera inférieure, soit de 3 mètres et à double sens, conformément au plan dressé par le cabinet [D] [F], Thierry Fleurantin et [N]-Jean [L], géomètres experts, le 7 janvier 2008 (tel que cette voie de circulation figure sous les teintes bleues, roses et vertes) et suivants, pour le surplus, les modalités prévues au projet institué intitulé constitution de servitude établie le 15 septembre 2008 par Me [M], notaire,

Et subsidiairement dans l’hypothèse où la cour réformerait le jugement sur l’assiette du passage et ne retiendrait pas la demande de Mme [C] tendant à emprunter le chemin à gauche dans l’épingle de la route sur la pointe de la parcelle [Cadastre 3],

fixer le passage en empruntant la route circulaire de la copropriété en tournant à gauche sur la parcelle [Cadastre 10] plutôt que sur la parcelle [Cadastre 3],

Vu les articles 564 du code de procédure civile et l’article 1383-2 du code civil,

déclarer irrecevable et non fondée la proposition du syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain de passer sur les terrains de la commune ou de tiers, non attrait dans la procédure, et débouter le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain de cette demande,

débouter le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain de sa demande d’expertise,

subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain aux frais de cette expertise,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a été jugé qu’il n’appartenait pas à Mme [C] d’effectuer les travaux d’aménagement de la servitude telle que définie ci-dessus,

condamner qui d’entre eux mieux le devra d’entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les Fermes [Adresse 20] Beaufortain et/ou la société MGM à effectuer les travaux d’aménagement de la servitude telle que définie ci-dessus dans un délai de 8 mois à compter de la décision à intervenir, et y ajoutant sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 8 mois à compter de la décision à intervenir,

réformer la décision déférée en ce qu’il a été fixé à la charge de Mme [C] une indemnité de 3 000 euros à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 24] Beaufortain,

dire et juger au visa des actes susvisés qu’il ne doit incomber aucune charge pour la création et l’exercice de la servitude à la charge du fonds dominant compte tenu des accords intervenus,

débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de toutes demandes d’indemnités,

à titre subsidiaire, dire et juger que la société MGM sera définitivement et directement redevable de ladite indemnité au syndicat des copropriétaires et en tant que de besoin condamner la société MGM au règlement de cette somme,

à titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement déféré en ce qu’il avait été jugé que la société MGM devait garantir Mme [C] de toutes condamnations de ce chef,

sans l’hypothèse d’une condamnation de Mme [C] au règlement d’une indemnité, réduire à de plus justes proportions la somme de 3 000 euros allouée par le tribunal et dire et juger que la société MGM devra relever et garantir Mme [C] de ladite condamnation,

au titre des frais d’entretien, débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] au motif que la participation du fonds appartenant à Mme [C] ne résulte pas des conventions, et en ce que la quote part réclamée n’est justifiée par aucun document probant,

à titre subsidiaire, juger que le syndicat des copropriétaires accepte de différer la participation effective de Mme [C] à ces frais au jour où le terrain sera en cours d’aménagement,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu le principe du versement de dommages et intérêts à Mme [C],

réformant le jugement sur le quantum, condamner in solidum la société MGM et le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain à payer à Mme [C] la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

confirmer le jugement déféré en ce que la société MGM a été condamnée à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

y ajoutant, condamner la société MGM et le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain in solidum à payer à Mme [C] une somme de 4 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en cause d’appel,

condamner la société MGM et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les Fermes du Beaufortain in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût de la publication de l’arrêt à intervenir aux services de la publicité foncière, dont distraction au profit de la SELARL Viard-Hérisson [Localité 21] pour ceux par elle avancés.

L’affaire a été clôturée à la date du 10 mars 2025 et renvoyée à l’audience du 8 avril 2025, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’état d’enclave et la recevabilité de la demande en désenclavement de Mme [C] au syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de Mme [C] de désenclavement de sa parcelle ne pourrait être examinée faute pour elle d’avoir appelé en cause les autres propriétaires de fonds voisins susceptibles de supporter la servitude, notamment le propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 14].

Mme [C] soutient que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable en cette demande nouvelle en appel, qu’il a d’ailleurs expressément reconnu lui devoir la servitude dans ses conclusions de première instance, ce qui constitue un aveu judiciaire, et que si la servitude qu’elle réclame est fondée sur l’état d’enclave, les conventions passées ont déterminé qu’elle serait instituée sur la parcelle vendue n° [Cadastre 10]. Il n’y aurait donc pas lieu d’appeler en cause le propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 14].

La société MGM, qui n’est plus propriétaire du fonds, s’en rapporte sur le principe de la constitution de la servitude.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

La demande du syndicat des copropriétaires fondée sur l’absence des autres propriétaires voisins doit s’analyser en une fin de non-recevoir, de sorte qu’elle est recevable en appel et ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile. Il convient donc de l’examiner.

En application de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du même code dispose en outre que le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il est de jurisprudence constante que l’action aux fins de désenclavement suppose de mettre en cause l’ensemble des propriétaires des fonds susceptibles de supporter un accès aux parcelles enclavées lorsqu’il en existe plusieurs pouvant répondre aux prescriptions des textes précités, et ce à peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, l’état d’enclave de la parcelle n° [Cadastre 11] appartenant à Mme [C] n’est pas contesté, ni contestable, celle-ci ne disposant d’aucun accès à la voie publique, ni direct, ni par tolérance ou servitude conventionnelle.

Si en principe Mme [C] devrait mettre en cause tous les propriétaires voisins susceptibles de supporter la servitude qui lui est légalement due, il en va ici autrement, dès lors qu’elle est au bénéfice d’une promesse de servitude qui lui a été consentie par la société MGM, auteur du syndicat des copropriétaires.

En effet, l’acte de vente de la parcelle n° [Cadastre 10] par Mme [C] à la société MGM (pièce n° 2 de Mme [C]), précise en page 10, dans les conditions particulières :

«  Aux termes d’un courrier adressé par la société MGM à Madame [C] en date à [Localité 29] du 11 décembre 2003 qui demeurera annexé à la minute du présent acte après mention, il a été stipulé ce qui suit ci-après littéralement transcrit :

…

Dans le prolongement de notre courrier du 10 septembre 2003 vous confirmant l’acquisition d’une partie de votre terrain cadastré section A n° [Cadastre 1], nous nous engageons, de manière irrévocable, à constituer à votre profit sur la partie du terrain vendu une servitude de passage à tous temps et à tous usages afin de desservir le surplus du terrain restant votre propriété.

Cette servitude sera constituée au plus tard lors de la régularisation de l’échange devant intervenir entre notre société et la commune de [Localité 32] dans le cadre de la mise en place définitive de l’accès au programme immobilier les Fermes du Beaufortain.

Nous communiquerons en temps utile toutes informations nécessaires à cet effet à Maître [M], notaire à [Localité 17], chargé de ces opérations. »

Cet engagement est rappelé dans le titre de propriété du syndicat des copropriétaires, dans la partie « origine de propriété » (citation de la clause ci-dessus), ainsi que dans la partie « servitudes » du titre de propriété du syndicat des copropriétaires (pièce n° 3 de Mme [C]), dans une clause selon laquelle le vendeur précise qu’aux termes d’un courrier en date du 10 juin 2005, dont l’original demeure annexé à la minute, la société MGM a confirmé les engagements pris vis-à-vis de Mme [C], dont le syndicat des copropriétaires a déclaré avoir parfaite connaissance, à savoir :

« … Dans le prolongement de notre courrier adressé à Madame [C], en date du 11 décembre 2003, nous nous engageons de manière ferme et irrévocable à supporter tous les frais, droits et honoraires relatifs à la constitution d’une servitude de passage sur la parcelle […] cadastrée section A, n° [Cadastre 10], pour 0a 89ca, devant être rétrocédée au syndicat des copropriétaires de l’ensemble les Fermes du Beaufortain, et le cas échéant à supporter tous les frais, indemnités et autres conséquences financières, susceptibles de résulter d’une procédure de désenclavement du surplus de la propriété de Madame [C], cadastrée section A, n° [Cadastre 11], pour 23a 16ca, pour le cas où la servitude de passage envisagée ne pourrait être consentie, pour quelque cause que ce soit, et ce, de telle manière que le syndicat des copropriétaires sus-nommé ne soit inquiété ou recherché à ce sujet ».

Il en résulte que Mme [C] est au bénéfice d’une promesse irrévocable de constitution d’une servitude de passage sur la parcelle qu’elle a vendue à la société MGM, ce qui, compte tenu de la configuration des lieux, implique que la servitude s’exerce également sur le reste du fonds du syndicat, la voie publique ne pouvant être rejointe d’une autre manière.

Ainsi, le titre de propriété du syndicat mentionne explicitement la promesse de servitude, laquelle est liée à la vente de la parcelle n° [Cadastre 10] dont l’acquisition a permis la réalisation du projet immobilier de la société MGM, et donc la constitution de la copropriété telle qu’elle existe désormais. De ce fait, le syndicat, désormais propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 10], est incontestablement lié par l’engagement pris par son auteur, dont il avait une parfaite connaissance.

Ainsi, sauf pour le syndicat des copropriétaires à démontrer que la servitude ne pourrait pas être instituée sur son fonds conformément à ce qui a été convenu, Mme [C] n’est pas tenue d’appeler en cause les autres propriétaires voisins. En effet, il n’est pas invoqué par le syndicat d’impossibilité d’établir la servitude sur son fonds, mais seulement d’une incommodité pour les usagers des voies de desserte internes à la copropriété. Aussi, l’engagement pris par la société MGM, qui figure dans les titres successifs, vaut incontestablement servitude conventionnelle destinée à désenclaver la parcelle n° [Cadastre 11] appartenant à Mme [C], seule l’assiette et les conditions précises d’exercice n’étant alors pas déterminées.

Il convient d’ajouter que si la société MGM s’est engagée à ce que le syndicat ne soit pas inquiété, cela ne signifie nullement que le syndicat ne serait pas lié par la constitution de la servitude, déjà contenue dans son titre, mais seulement que les frais de constitution seraient pris en charge par la société MGM.

Au demeurant, c’est à juste titre que Mme [C] souligne que le syndicat n’a jamais, avant la procédure d’appel, contesté lui devoir la servitude, seule l’assiette précise de celle-ci étant discutée en première instance (pièce n° 26 de Mme [C]).

En conséquence, la demande de desservitude de son fonds formée par Mme [C] est recevable et celle-ci est bien fondée à obtenir que la servitude soit fixée sur le fonds du syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain.

2. Sur l’assiette et la demande d’expertise :

Le syndicat des copropriétaires sollicite que l’assiette de la servitude soit fixée conformément au projet établi en 2012, et non celui établi en 2008 comme retenu par le premier juge, ce dernier étant plus dommageable pour la copropriété, qui se voit privée de la jouissance de sa parcelle cadastrée n° [Cadastre 3] qu’elle souhaite réserver à la création de places de stationnement et qu’elle utilise pour stocker la neige en période de déneigement. Il conteste toute prescription de l’assiette par Mme [C], l’accès antérieur à la parcelle anciennement n° [Cadastre 1], divisée depuis lors, se faisant avant 2003 par la parcelle n° [Cadastre 14]. Le syndicat sollicite subsidiairement une expertise.

Mme [C] soutient que le projet de 2008 a été approuvé par la société MGM, qu’il est le plus court et le moins dommageable, et le seul à assurer une desserte sécurisée des lieux, celui proposé par le syndicat présentant une forte pente et une visibilité réduite. Elle s’oppose à toute demande d’expertise qui ne ferait que retarder encore la création de cette servitude qu’elle attend depuis 2003.

La société MGM s’oppose également à l’instauration d’une mesure d’expertise et sollicite la confirmation du jugement qui a fixé l’assiette par le tracé du projet de 2008, celui-ci étant le plus simple à mettre en oeuvre et existant.

Sur ce, la cour,

Il résulte des motifs qui précèdent que la servitude de désenclavement doit être prise sur le fonds du syndicat, lequel est lié par les engagements pris par son auteur la société MGM. Il convient donc de déterminer son assiette, sur ce fonds, conformément aux dispositions conventionnelles, et dans le respect des dispositions légales.

Il convient de préciser que Mme [C] ne prétend nullement avoir prescrit une assiette de servitude, ce qui d’ailleurs ne ressort d’aucune des pièces produites.

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Selon les plans produits aux débats par les parties, deux solutions d’accès sont envisagées sur le fonds de la copropriété:

— le premier, retenu par le tribunal, utilise le chemin d’accès créé par la copropriété et se poursuit sur la parcelle [Cadastre 27], dans le virage en épingle, la voie étant à sens unique jusqu’à cette parcelle, ce que Mme [C] ne conteste pas, la sortie s’effectuant alors sur le reste du chemin existant sur la copropriété, réalisé pour partie sur la parcelle [Cadastre 28], toujours à sens unique,

— le second, proposé par M. [B] dans son rapport du 12 juin 2017 (pièce n° 11 de l’appelant), consiste en un accès par un virage serré et en forte pente depuis le chemin de la copropriété, en amont de l’épingle, sur la parcelle n° [Cadastre 10], le chemin existant étant toujours utilisé à sens unique.

La comparaison des deux tracés révèle que si celui retenu par le tribunal prive pour partie la copropriété de la jouissance de la parcelle n° [Cadastre 3], la différence de longueur avec le tracé n° 2 est minime. Le premier tracé est également le plus adapté compte tenu de la pente et de l’enneigement en hiver, mais aussi quant à la sécurité de la circulation, le tracé n° 2 débouchant à un endroit où tant les utilisateurs de la servitude créée au profit de Mme [C] que les utilisateurs du chemin de la copropriété n’ont pas de visibilité suffisante.

Les observations de M. [B] quant à l’aspect dommageable de ces deux tracés en raison des engins de chantier susceptibles d’y circuler pour des travaux ne peuvent être retenues. En effet, ce dommage n’est que temporaire et non définitif, limité au temps des travaux, étant rappelé que la remise en état des lieux incombe au fonds dominant.

Aussi, c’est à juste titre que le tribunal a retenu le tracé n° 1 qui sera confirmé, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise, les éléments de la cause permettant à la cour de trancher le litige sans y avoir recours, et alors que Mme [C] ne dispose d’aucune servitude de passage depuis plus de vingt ans.

3. Sur les travaux de réalisation de la servitude :

Le syndicat des copropriétaires et la société MGM font grief au jugement déféré d’avoir mis à leur charge le coût de travaux de réalisation de la servitude, alors que ces travaux incombent au propriétaire du fonds dominant et que la société MGM ne s’est jamais engagée à les prendre en charge.

Mme [C] soutient que la société MGM s’était engagée à prendre à sa charge les frais de constitution de la servitude, ce qui inclut selon elle le coût des travaux, ainsi que l’indemnité due au fonds servant.

Sur ce, la cour,

En application des articles 697 et 698 du code civil, celui auquel est due une servitude, a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que l’établissement de la servitude ne dise le contraire.

En l’espèce, la reconnaissance par la société MGM de l’existence d’une servitude au profit de Mme [C], telle que convenue dans l’acte initial de 2003, ne met à la charge du propriétaire du fonds servant aucun des travaux de réalisation de la servitude. Il convient en effet de se reporter aux termes de l’acte cités ci-dessus, mais également au courrier du 11 décembre 2003, lequel ne contient aucun engagement du promoteur de prendre en charge de tels travaux, son engagement se bornant à la constitution d’une « servitude de passage à tous temps et à tous usages » pour desservir la propriété de Mme [C].

Quant à l’acte de rétrocession de la propriété du sol au syndicat des copropriétaires du 28 juin 2005, auquel Mme [C] n’est pas partie, il cite un courrier de la société MGM du 10 juin 2005, dans lequel cette société s’engage, à l’égard de Mme [C], à « supporter tous les frais, droits et honoraires relatifs à la constitution d’une servitude de passage sur la parcelle ». Ces termes n’incluent à l’évidence pas les travaux de réalisation du chemin d’accès. Le surplus de l’engagement cité ci-dessus n’inclut pas plus le coût de réalisation des travaux, mais envisage l’hypothèse où la constitution de la servitude devrait être judiciaire.

Aussi, en l’absence d’engagement du propriétaire du fonds servant de prendre à sa charge le coût de réalisation des travaux du chemin d’accès, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à les réaliser, et la société MGM à relever et garantir le syndicat de cette condamnation.

Mme [C] devra seule supporter les frais de réalisation et d’aménagement de la servitude et le jugement sera réformé en ce sens.

4. Sur l’indemnité due au syndicat des copropriétaires :

Mme [C] fait grief au jugement déféré de l’avoir condamnée, relevée et garantie par la société MGM, au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de la constitution de la servitude alors, selon elle, qu’il n’a jamais été question du versement d’une quelconque indemnité au profit du fonds servant alors qu’elle a vendu une parcelle pour un prix inférieur à 3 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires soutient que, devant subir la servitude, il est bien fondé à s’en voir indemnisé conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil.

La société MGM, qui a été condamnée à relever et garantir Mme [C] de cette condamnation, n’a pas conclu sur ce point.

Sur ce, la cour,

L’article 682 du code civil prévoit que le propriétaire qui obtient le désenclavement sur les fonds de ses voisins est tenu au paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, la convention qui reconnaît le droit de servitude au profit du fonds de Mme [C] n’a pas exclu le versement d’une indemnité au propriétaire du fonds servant. En effet, aucun acte signé ne prévoit l’absence de toute indemnité, étant rappelé que le prix d’acquisition de la parcelle n° [Cadastre 10] par la société MGM est indifférent puisque la servitude est octroyée non pas sur cette seule parcelle, mais sur toute l’emprise du chemin existant déjà sur le fonds de la copropriété. L’indemnité éventuelle doit donc tenir compte de la totalité de la longueur de chemin utilisé, et non la seule portion prise sur la parcelle n° [Cadastre 2].

C’est donc à juste titre que le tribunal a alloué au syndicat, qui supporte la servitude, une indemnité de 3 000 euros dont le montant n’est pas autrement discuté par les parties.

Par ailleurs, la société MGM ne conteste pas sa condamnation à relever et garantir Mme [C] de cette condamnation. En effet, cette dernière est au bénéfice d’un engagement du promoteur de prendre à sa charge « tous les frais, indemnités et autres conséquences financières, susceptibles de résulter d’une procédure de désenclavement ». Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société MGM à relever et garantir Mme [C] du paiement de l’indemnité due au syndicat.

5. Sur le coût de l’entretien de l’assiette du droit de passage :

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement déféré de ne pas prévoir de participation de Mme [C] aux frais d’entretien et de déneigement du chemin, alors que le fonds dominant est tenu d’y participer. Il sollicite que Mme [C] soit déclarée tenue de supporter 1/14ème des frais d’entretien du chemin tels qu’ils ressortent des charges de la copropriété.

Mme [C] soutient que le projet d’acte de 2008 ne prévoyait aucun frais d’entretien à sa charge et s’oppose à toute condamnation de ce chef, les modalités de calcul de sa part n’étant en outre pas définies. Subsidiairement, elle sollicite que ces frais ne soient mis à sa charge qu’à partir du moment où une construction serait en cours de construction sur son terrain, ce qu’admet le syndicat.

Sur ce, la cour,

Selon l’article 698 du code civil, l’entretien des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds dominant.

En l’espèce, aucun acte signé par les parties ne dispense Mme [C] d’assumer les frais d’entretien de l’assiette de la servitude, le projet d’acte de 2008, sur lequel elle se fonde, n’ayant jamais été accepté par le syndicat des copropriétaires.

Elle doit donc participer aux frais d’entretien et de déneigement de la voie de circulation sur laquelle est fixée l’assiette de la servitude, dans la proportion correspondant à l’usage qu’elle en fait par rapport aux seuls occupants de la copropriété.

Si aucune estimation n’a été réalisée contradictoirement, il apparaît que le 15 juillet 2010, Mme [C] avait proposé de participer aux frais d’entretien, de déneigement et d’éclairage de la voirie de l’ensemble immobilier les Fermes du Beaufortain, proportionnellement à la SHON des fonds servant et dominant (pièce n° 7 MGM).

Les pièces produites par les parties ne permettent pas de retenir cette clé de répartition, en l’absence d’indication de ces surfaces.

Il convient donc de vérifier si la proportion de 1/14ème proposée par le syndicat est cohérente par rapport à la proposition initialement faite par Mme [C] en procédant au calcul à partir d’une clé de répartition qui s’en rapproche, à savoir proportionnellement à la superficie des deux fonds.

La parcelle n° [Cadastre 11] appartenant à Mme [C], fonds dominant, est d’une superficie de 23a 16ca. L’ensemble du sol de la copropriété représente une superficie de 1ha 57a 64ca. Ainsi, sur une superficie totale de 1ha 80a 80ca, le fonds de Mme [C] représente 12 % du total, ce qui pourrait justifier qu’elle soit tenue dans cette proportion aux frais d’entretien.

Aussi, la clé de répartition proposée par le syndicat des copropriétaires de 1/14ème, inférieure, qui tient compte du nombre de logements édifiés sur le terrain de la copropriété, au regard de ceux qui pourraient être construits sur le terrain de Mme [C], doit être retenue.

Les frais dont Mme [C] aura la charge se limiteront à ceux, justifiés par le syndicat, portant sur les frais d’entretien, de déneigement et d’éclairage de la voirie, à l’exclusion de l’entretien des espaces verts de la copropriété qui ne sont pas concernés par la servitude. Il convient également de préciser, conformément à la proposition du syndicat, que ces frais ne seront dus par Mme [C] qu’à compter du démarrage de travaux de construction sur sa parcelle n° [Cadastre 11].

Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

6. Sur les dommages et intérêts réclamés par Mme [C] :

Mme [C] sollicite la condamnation in solidum de la société MGM et du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en faisant valoir qu’ils ont fait échec à la constitution d’une servitude qui n’était pas contestable, retardant considérablement l’aménagement de son propre fonds.

La société MGM soutient qu’aucun préjudice n’est démontré, ni aucune résistance de sa part, alors qu’elle a transmis au syndicat les engagements pris au bénéfice de Mme [C].

Le syndicat soutient qu’il était fondé à s’opposer à la création de la servitude et que c’est Mme [C] qui a fait obstacle aux solutions amiables proposées.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d’autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il est constant que Mme [C] n’a obtenu la constitution de la servitude de passage qui lui avait été promise en 2003 qu’après 22 ans de discussions et de procédure, ce qui, même en l’absence d’un projet avéré de construction, lui a incontestablement causé un préjudice, puisqu’elle n’a pu bénéficier d’un accès officiel à sa parcelle depuis la construction des immeubles de la copropriété, ni concevoir le moindre projet.

Or tant la société MGM que le syndicat des copropriétaires étaient liés par les engagements pris par la première depuis 2003. Si la cour ne peut évidemment prendre connaissance des pourparlers confidentiels qui se sont déroulés, elle ne peut que constater que Mme [C] obtient, par l’effet du jugement déféré et du présent arrêt, la servitude dont le projet était déjà particulièrement abouti dès 2008.

Toutefois, et comme l’a justement relevé le tribunal, la faute repose entièrement sur le promoteur qui devait, dès avant la rétrocession du fonds à la copropriété, faire en sorte de consentir la servitude, ce qui aurait évité le contentieux. La faute reprochée au syndicat n’est pas démontrée, dès lors qu’il semble que les pourparlers ont échoués en raison des positions prises par l’ensemble des parties, qui n’ont pas pu être conciliées.

Le préjudice subi par Mme [C], compte tenu du temps écoulé et du temps perdu, sera fixé à la somme de 4 000 euros, mise à la charge de la seule société MGM.

Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

7. Sur les autres demandes :

Le syndicat des copropriétaires et la société MGM, qui succombent à titre principal, supporteront in solidum les entiers dépens de l’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Viard – Hérisson [Localité 21].

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [C] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société MGM à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat et la société MGM seront déboutés de leurs demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare recevable la demande de Mme [T] [U], épouse [C], en fixation d’une servitude de passage pour cause d’enclave sur le fonds du syndicat des copropriétaires [Adresse 24] Beaufortain,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albertville le 2 décembre 2016, sauf en ce qu’il a :

condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 25] à effectuer les travaux d’aménagement de la servitude telle que définie ci-dessus dans un délai de huit mois à compter de la décision,

dit n’y avoir lieu à astreinte,

dit que la société MGM assumera le coût de ces travaux, qui seront remboursés au syndicat au plus tard dans le mois suivant l’envoi du décompte définitif par lettre recommandée avec accusé de réception,

dit que la société MGM devra être convoquée selon les mêmes modalités aux rendez-vous destinés à la réalisation des devis de travaux auxquels elle pourra se rendre si elle le souhaite,

condamné la société MGM à payer à Mme [T] [U], épouse [C], la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Infirmant de ces chefs, statuant à nouveau, et y ajoutant,

Rejette la demande d’expertise du syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain,

Déboute Mme [T] [U], épouse [C], de sa demande tendant à la prise en charge des travaux d’aménagement de la servitude par le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain et par la société MGM,

Dit que Mme [T] [U], épouse [C], sera tenue de participer aux frais d’entretien, de déneigement et d’éclairage de la voirie de la copropriété, assiette de la servitude, à compter du démarrage de travaux de construction sur sa parcelle n° [Cadastre 11], et dans la proportion de 1/14ème de leur montant dûment justifié par le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain,

Condamne la société MGM à payer à Mme [T] [U], épouse [C], la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute Mme [T] [U], épouse [C], de sa demande de dommages et intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain sur le même fondement,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain et la société MGM aux entiers dépens de l’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Viard – Hérisson [Localité 21],

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain et la société MGM à payer à Mme [T] [U], épouse [C], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires les Fermes du Beaufortain et la société MGM de leurs demandes formées sur le même fondement.

Ainsi prononcé publiquement le 19 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

19/06/2025

la SCP LOUCHET CAPDEVILLE

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la SELARL VIARD-HERISSON [Localité 21]

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la SELARL BALLALOUD ET ASSOCIES

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