République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 18/12/2025

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 25/01872 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WELR

Ordonnance de référé (N° 25/00094) rendue le 18 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS Drivalia France, représentée par M. [F] [R], en qualité de directeur général et de M. [W] [X] en qualité de président, en exercice

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine Chambon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de M^e Jean-Laurent Rebotier, substitué par M^e Sarah Fournier, avocats au barreau de Lyon, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI HDC2F Lille, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Sandra Fuhrmann, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 30 septembre 2025 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 septembre 2025

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EXPOSE DES FAITS :

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2015, la SCI HDCF2F (la SCI) a donné à bail commercial à la société Aixia Location, aux droits de laquelle vient la société Drivalia France (la société Drivalia), des locaux sis dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré LX n° [Cadastre 6].

Ce bail a été consenti à compter du 1er janvier 2015, pour une durée de neuf ans, et moyennant un loyer annuel de 72 000 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 1 000 euros.

Par acte du 26 juin 2023, la SCI a fait délivrer à la société Drivalia un congé avec offre de renouvellement du bail, prévoyant une hausse du loyer annuel de 120 000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée du 9 juin 2023, la société Drivalia a confirmé son accord de principe sur le renouvellement du bail mais s’est opposée au nouveau loyer proposé.

Le 25 janvier 2024, la SCI a adressé à la société Drivalia un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à 120 000 euros par an à compter du 1er janvier 2024, auquel la locataire s’est opposée.

Estimant par ailleurs que la société Drivalia occupait sans droit ni titre le parking adjacent aux locaux loués, la SCI, après mise en demeure du 15 octobre 2024 de le libérer, a saisi le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin d’obtenir l’expulsion du preneur et sa condamnation en paiement.

Par ordonnance du 18 mars 2025, le président de ce tribunal a :

Décidé que l’occupation par la société Drivalia du parking appartenant à la SCI situé sur la parcelle cadastrée LX[Cadastre 6] au [Adresse 8] sur la zone industrielle « [Localité 7] » à [Localité 9] (Nord), ledit parking étant attenant aux locaux loués par la société Drivalia à la SCI et situés sur le reste de ladite parcelle, constituait un trouble manifestement illicite à compter du 15 novembre 2024 ;

Ordonné à la société Drivalia de cesser cette occupation illicite dans le délai de dix jours suivant la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte ;

Ordonné, à défaut de libération spontanée et complète dudit parking dans le délai précité, l’expulsion de la société Drivalia et de tous occupants de son chef ;

Condamné la société Drivalia à verser à la SCI une provision de 1 700 euros par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation concernant ledit parking à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la SCI à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société Drivalia au titre de l’abus de procédure ;

Condamné la société Drivalia aux dépens ;

Condamné la société Drivalia à verser à la SCI la somme de 1 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Rejeté la demande formulée par la société Drivalia au titre de ses frais irrépétibles.

Par déclaration du 4 avril 2025, la société Drivalia a interjeté appel de la décision, sauf des deux chefs ayant :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la SCI à valoir sur la réparation de son préjudice ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Drivalia au titre de l’abus de procédure .

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par la voie électronique du 24 avril 2025, la société Drivalia demande à la cour de :

Vu les articles 873 et 9 du code de procédure civile, 1240 du code civil,

Infirmer l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Lui accorder rétroactivement un délai de trente jours à compter de la signification de l’ordonnance pour lui permettre de libérer le parking extérieur ;

Réduire à de plus justes proportions l’astreinte ;

Réduire l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme de 818,75 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 18 juin 2025, la SCI demande à la cour de,

Vu les articles 873 du code de procédure civile, 544 et 1240 du code civil, L.141-1 et suivants et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Débouter la société Drivalia de son appel et de toutes ses demandes ;

Confirmer l’entière ordonnance entreprise,

Condamner la société Drivalia à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS :

1/ Sur la demande principale de la société Drivalia tendant au rejet des demandes de la SCI

La société Drivalia fait valoir que :

La demande d’expulsion est fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, à savoir l’occupation sans droit ni titre du parking situé à l’arrière des locaux loués ; or, le bailleur a toujours considéré ce parking extérieur comme faisant partie du bail, le différend sur l’emprise du bail étant survenu après son refus du prix fixé pour le loyer du bail renouvelé ;

l’article 2 du contrat de bail permet, en son alinéa 2, d’inclure le parking extérieur dans les lieux loués et l’extrait cadastral annexé à ce bail, qui ne comporte aucune mention d’exclusion du parking, le confirme ; le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut interpréter cette clause ;

plusieurs pièces établies ou produites par le bailleur lui-même (rapport d’expertise annexé à son mémoire préalable, congé avec offre de renouvellement, prix de renouvellement proposé, refacturation de la taxe foncière') démontrent également que le parking litigieux fait partie intégrante du bail et que son occupation ne résulte pas d’une simple tolérance du bailleur ;

il existe pour le moins des contestations sérieuses, de sorte que le caractère manifestement illicite du trouble allégué par la société n’est pas rapporté.

La SCI réplique que :

la société Drivalia gare ses véhicules et occupe le parking litigieux sans droit ni titre, alors qu’il n’est pas inclus dans le bail ; cette occupation lui crée un préjudice direct, car elle ne perçoit pas de loyer y afférent, et constitue un trouble manifestement illicite, qui fonde l’expulsion de la société Drivalia ;

les mentions de l’article 2 du bail, désignant les lieux loués, sont claires. Le bail ne porte que sur une superficie de 1610 m² et non sur la parcelle totale de 3 092 m² lui appartenant, et le parking n’en fait pas partie ; une erreur de refacturation de la taxe foncière, si tant est qu’elle soit démontrée, ne peut pas créer de droits sur un parking non mentionné dans le bail commercial ;

la tolérance du bailleur pour l’occupation dudit parking ne crée pas de droit ;

le chiffrage, par un expert amiable, de la valeur locative de la totalité de la parcelle , ne crée pas de droit sur le parking.

Réponse de la cour :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que :

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En premier lieu, il doit être précisé que, si les parties se fondent, en l’espèce, sur l’article 873 du code de procédure civile, relatif aux pouvoirs en référés du président du tribunal de commerce, cette erreur est sans portée dès lors que le président du tribunal judiciaire, ici compétent, dispose des mêmes pouvoirs juridictionnels en vertu du texte ci-dessus reproduit.

— Le trouble manifestement illicite visé au premier alinéa de l’article 835 suppose une violation manifeste d’un droit dans des conditions justifiant, sans contestation possible, qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur.

Ainsi, le caractère manifestement illicite doit apparaître avec l’évidence requise devant le juge des référés (Civ.2ème, 18 janvier 2018, n°17-10.636, publié).

En l’espèce, l’alinéa 1er de l’article 2 du contrat de bail commercial, conclu le 30 janvier 2015 entre la SCI et la société Drivalia, est ainsi rédigé :

« Il est donné à bail au Preneur, des locaux d’une superficie de 1 610m2 environ (') sis dans l’ensemble immobilier appartenant au bailleur situé [Adresse 4], cadastré section LX n°[Cadastre 6], (') composé de la façon suivante :

une surface de bureau en rez-de-chaussée de 150m2 ;

une surface de bureau en mezzanine de 110 m2 ;

une surface d’activité/entrepôt de 1 350 m2. »

Si cet alinéa localise les locaux loués et en précise la superficie, il est cependant complété par un alinéa 2 qui ajoute que :

« le preneur les prend à bail en l’état et tels que décrits et représentés sur les plans et le descriptif tels que présentés par le Bailleur pour information, et tels que les locaux s’étendent, se poursuivent et se comportent, sans aucune exception ni réserve, le Preneur déclarant parfaitement les connaître pour avoir visité l’immeuble préalablement à la signature du bail, et dispense de ce fait le Bailleur d’une plus ample désignation. »

Est annexé au contrat de bail un extrait de plan cadastral faisant apparaître la parcelle n° LX n° [Cadastre 6] en son entier, sans aucune mention excluant une partie de la parcelle de l’objet du contrat.

Un constat de commissaire de justice du 6 novembre 2024, produit par la société Drivalia, décrit le parking litigieux, plan à l’appui, comme « configuré en L sur le bord de l’entrepôt et à l’arrière », inclus dans la parcelle LX n° [Cadastre 6], et clôturé par une grille.

Il n’est par ailleurs pas contesté par la SCI que le parking litigieux fait bien partie de cette parcelle LX n° [Cadastre 6].

A l’appui de sa demande d’augmentation de loyer initiale, la SCI s’est prévalue, d’une expertise de la société Gossein-Duhem de juin 2023, missionnée en vue donner son avis sur la valeur locative d’un local situé [Adresse 4] à [Localité 9], dans une démarche de renouvellement du bail.

Ce rapport d’expertise, produit aux débats, évoque dans la description de l’immeuble, à l’arrière, un parking enrobé macadamisé d’environ 865m² permettant le stationnement de véhicules utilitaires, entièrement clôturé par les bâtiments et par grillage métallique et plaques de ciment.

Il mentionne notamment comme avantage et opportunité justifiant une hausse de loyer :

un terrain sur l’arrière de près de 900m2 entièrement clôturé et permettant le stationnement de véhicules lourds ;

une plus-value pour parking arrière évaluée à 6 488 euros ;

en déduisant une valeur locative de l’ensemble immobilier de 120 000 euros par an hors droits.

Ce rapport, qui prend en compte la valeur apportée par le parking extérieur, a été repris sans réserve par la SCI dans son mémoire préalable, adressé à la société Drivalia le 25 janvier 2024, aux fins de fixation du loyer de bail commercial renouvelé à la somme de 120 000 euros annuels à compter du 1er janvier 2024.

Ce n’est que postérieurement que l’expert a modifié son rapport, dans une deuxième version excluant le parking litigieux des plans descriptifs des lieux loués et diminuant corrélativement la valeur locative de l’ensemble immobilier à la somme de 112 500 euros, reprise dans l’assignation délivrée le 8 novembre 2024 par la SCI à son bailleur pour fixation du montant du loyer de renouvellement.

Enfin, la société Drivalia verse également aux débats l’avis de taxes foncière 2024 concernant l’entière propriété située « [Adresse 4] », d’un montant de 12 451 euros, entièrement répercutés par la SCI à son locataire le 20 septembre 2024, comme il ressort de la facture produite par la société Drivalia.

La cour d’appel estime qu’au vu de ces éléments, desquels il résulte que le parking litigieux, situé sur la parcelle LX n°[Cadastre 6], est directement attenant aux locaux loués avec lesquels il forme un ensemble fermé par une grille, il n’est pas manifeste que le parking soit exclu de l’objet du bail en cause.

La SCI ne démontrant donc pas que l’occupation de ce parking par la société Drivalia serait manifestement illicite, ses demandes tendant à ce qu’il soit mis fin à cette occupation, sous astreinte, et ce que soit ordonnée l’expulsion ne peuvent donc qu’être rejetées.

La décision déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a décidé que l’occupation par la société Drivalia du parking situé sur la parcelle LX [Cadastre 6] à [Localité 9] constituait un trouble manifestement illicite à compter du 15 novembre 2024, et ordonné sous astreinte de faire cesser son occupation sous peine d’expulsion.

— Par ailleurs, en vertu de l’alinéa 2 de l’article 835, ci-dessus reproduit, une provision ne peut être accordée au créancier, que lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Or, comme il vient d’être démontré, il existe, en l’espèce, au vu de l’ensemble des pièces produites, une contestation sérieuse portant sur l’inclusion ou non du parking litigieux dans l’objet du contrat de bail conclu entre les parties, et il n’appartient pas au juge des référés de trancher cette difficulté d’interprétation du bail.

En l’état de cette contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SCI, à valoir sur l’indemnité d’occupation du parking, et l’ordonnance sera infirmée de ce chef.

2 ' Sur les mesures accessoires

La SCI, qui succombe, assumera les entiers dépens de première instance et d’appel. L’ordonnance déférée sera donc infirmée de ce chef.

Sa demande d’indemnité procédurale sera rejetée, et la SCI sera condamnée à verser à la société Drivalia une somme au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée des chefs ayant :

condamné la société Drivalia France à verser à la SCI la somme de 1 000 euros « à valoir sur la réparation de son préjudice », cette somme concernant, au vu de la motivation de la décision dont appel, l’indemnité prévue à l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de la société Drivalia au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans la limite de sa saisine,

INFIRME la décision déférée,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI HDCF2F tendant à :

Ordonner à la société Drivalia France de cesser l’occupation du parking situé parcelle cadastrée LX[Cadastre 6] au [Adresse 8] sur la zone industrielle « [Localité 7] » à [Localité 9] (Nord) sous astreinte ;

Ordonner à défaut de libération spontanée et complète du parking, l’expulsion de la société Drivalia France et tous occupants de son chef ;

Condamner la société Drivalia France à verser à la SCI une provision de 1 700 euros par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation concernant ledit parking, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE la SCI HDCF2F aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de la SCI HDCF2F et la CONDAMNE à verser à la société Drivalia France la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le greffier

La présidente