République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 26/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/00565 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VLAK

Jugement (N° 11-22-0712)

rendu le 08 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens

APPELANT

Monsieur, [R], [H]

né le 09 novembre 1969 à, [Localité 1]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

représenté par M^e Gérald Vairon, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur, [I], [X]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

Monsieur, [N], [X]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

représentés par M^e Vincent Debliquis, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 26 janvier 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 05 janvier 2026

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Le 14 avril 2017, M., [R], [H] d’une part et M., [I], [X] et M., [N], [X] d’autre part ont signé un acte intitulé 'promesse unilatérale de vente’ portant sur un appartement situé, [Adresse 4] à, [Localité 5].

L’immeuble a fait l’objet d’une inspection par les services de la préfecture du, [Localité 6] en charge de l’habitat insalubre le 29 mars 2022. Un rapport d’insalubrité a été établi le 12 avril 2022. Le 17 juin 2022, le préfet du Pas-de,-[Localité 6] a pris un arrêté déclarant l’immeuble insalubre et le frappant d’interdiction d’habiter.

Par acte du 14 juin 2022, M., [H] a fait assigner M., [I], [X], M., [N], [X], M., [C], [W] et Mme, [G], [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens aux fins notamment d’obtenir leur expulsion de l’appartement.

Par jugement rendu le 8 novembre 2023, le juge en charge des contentieux de la protection de, [Localité 7] a :

— déclaré sa demande recevable,

— déclaré l’exception d’incompétence irrecevable,

— débouté M., [H] de toutes ses demandes,

— débouté MM., [I] et, [N], [X] de toutes leurs demandes,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

M., [H] a interjeté appel de la décision à l’encontre de MM., [X] le 8 février 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, M., [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes recevables et rejeté l’exception d’incompétence,

Statuant à nouveau :

— constater et juger que MM., [X] et les personnes actuellement présentes dans l’appartement et tout occupant de leur chef sont illégitimes et sont des occupants sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de MM., [X] et de M. et Mme, [W] et de tout occupant de leur chef ou non, occupant sans droit ni titre de l’appartement lui appartenant situé, [Adresse 4] à, [Localité 5], appartement n° 3, et ce, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les personnes défenderesses à lui payer les sommes suivantes :

— loyers du 1er janvier 2017 au 27 juin 2019 : 9 350 euros

— indemnité d’occupation du 27 juin 2019 au 1er janvier 2023 : 18 x 750 euros soit 13 500 euros,

— charges de copropriété impayées : 8 668,53 euros,

— condamner les parties défenderesses à lui payer in solidum une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il a mis l’appartement dont il est propriétaire à la disposition de MM., [X], lesquels s’étaient engagés à l’acheter, moyennant un loyer mensuel de 750 euros pendant 34 mois ; que les sommes correspondant au loyer devait être déduites lors de la signature de l’acte de vente devant le notaire ; que MM., [X] n’ont cependant pas donné suite au projet d’acquisition ; qu’ils n’ont pas payé le loyer ni les charges alors qu’ils s’y étaient engagés ; qu’ils se sont néanmoins comportés en propriétaires assistant aux assemblées générales de copropriété, avec un pouvoir ; que la vente n’ayant pas abouti, il a souhaité récupérer son immeuble ; qu’il a eu la surprise de constater que l’appartement était sous-loué. Il estime que MM., [X] ne sont titulaires d’aucun bail et qu’ils sont occupants sans droit ni titre ; qu’ils doivent donc être expulsés de cet appartement et condamnés à payer les loyers outre les indemnités d’occupation et les charges de copropriété.

Il affirme que l’acte sous seing privé du mois d’avril 2017 a été proposé à MM., [X] dans l’attente de l’acquisition de l’immeuble ; que l’accord des parties a connu un début d’exécution ; qu’en tout état de cause, MM., [X] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis au moins le mois de juillet 2020 et qu’ils ont introduit 'les autres défendeurs’ dans le logement ; qu’ils ne peuvent prétendre qu’il a renoncé à exécuter l’accord alors même que ce sont eux qui ont renoncé ; que MM., [X] cherchent à abuser de sa confiance ; qu’ils n’ont pas fait les travaux qu’ils ont annoncés comme le démontrent les décisions de l,'[Localité 8] ; qu’il n’existe aucun rapport contractuel direct ou indirect entre lui et ces derniers ; que le logement est insalubre ; qu’il y a lieu de se déclarer incompétent sur les demandes reconventionnelles tendant à la résolution de la vente, le juge de proximité ne pouvant en connaître tout comme la demande de remboursement de la somme de 24'404,58 euros prétendument réglée.

Il précise que l’acte sous seing privé de 2017 a été signé de l’ensemble des parties et publié à la conservation des hypothèques ; qu’il s’agit d’un acte de vente éventuelle ; que la vente devait résulter d’une levée d’option par le bénéficiaire et devait être concrétisée par acte authentique ; qu’une somme de 1 000 euros avait été prévue à titre d’indemnité d’immobilisation ; que les 'défendeurs’ ne peuvent prétendre qu’ils ont payé 25'000 euros sans même passer devant notaire ; qu’en fait, il leur a avancé une somme de 10'359,75 euros pour les aider à former une société, [Localité 9] K et à ouvrir deux autres sociétés Serval et Le paon ; qu’il a financé 'le dépôt de capital’ et qu’il a fait tous les actes de création ; que seuls trois des chèques produits aux débats viennent en paiement d’une indemnité d’occupation ; qu’un autre chèque correspond aux frais de fermeture de la société, [Localité 9] K ; que le chèque du 16 septembre 2017 à l’ordre de la société Cyrus est un faux et, en tout état de cause, n’est pas à son ordre ; que les autres chèques n’ont rien à voir avec la promesse d’acquisition de l’appartement d,'[Localité 10].

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2024, MM., [N] et, [I], [X] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il n’est pas contraire à leurs écritures,

— l’infirmer pour le surplus,

— se déclarer incompétent pour examiner le litige qui porte sur une promesse de vente d’immeuble par paiements fractionnés,

— reconventionnellement, dans l’hypothèse ou la cour s’estimerait compétence pour en connaître, condamner le demandeur principal à réaliser la vente projetée sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir,

Plus subsidiairement encore :

— le condamner au paiement d’une somme de 24 404,58 euros au titre des sommes réglées en acompte sur le prix outre 11 000 euros au titre des réparations effectuées dans le bien,

— en tout état de cause, le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire outre 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils affirment que la pièce 1 versée aux débats par M., [H] est un acte de location vente et non un contrat de bail et que le juge de proximité est incompétent pour en connaître.

Ils relèvent que M., [H] n’a pas entendu donner suite à la promesse de vente du bien immobilier alors qu’il a encaissé plus de 24 000 euros et qu’ils ont fait des travaux pour 11 000 euros ; qu’il 'appartient au second défendeur occupant réel des lieux d’indiquer à quelque titre et sur quel fondement il occupe le bien'.

Ils font valoir que la pièce 1 n’est signée que de M., [H] ; qu’ils n’ont pas les clés de l’immeuble et qu’ils ne l’occupent pas.

A titre reconventionnel, ils demandent la réalisation de la vente et le transfert de propriété ou, à titre subsidiaire, le remboursement des sommes versées pour 24 404,58 euros outre le remboursement des travaux de 11 000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être observé que M., [H] n’a pas interjeté appel de la décision à l’encontre de M., [C], [W] et de Mme, [G], [W] lesquels étaient parties en première instance. M. et Mme, [W] n’ont pas été appelé en la cause par les intimés. Ils ne sont donc pas parties en cause d’appel et les demandes présentées à leur encontre par M., [H] sont irrecevables pour n’être pas présentées contradictoirement.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 854 du code de procédure civile, 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif'. Dès lors, la cour n’a pas à statuer sur les demandes non reprises au dispositif des conclusions, pour le moins confuses, des parties.

Sur la compétence :

L’article 75 du code de procédure civile dispose que 's’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée'.

L’article 90 du même code précise que 'lorsque le juge s’est déclaré compétent et a statué sur le fond du litige dans un même jugement rendu en premier ressort, celui-ci peut être frappé d’appel dans l’ensemble de ses dispositions.

Lorsque la cour infirme du chef de la compétence, elle statue néanmoins sur le fond du litige si la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente.

Si elle n’est pas juridiction d’appel, la cour, en infirmant du chef de la compétence la décision attaquée, renvoie l’affaire devant la cour qui est juridiction d’appel relativement à la juridiction qui eût été compétente en première instance. Cette décision s’impose aux parties et à la cour de renvoi'.

MM., [X] prétendent, sans aucun fondement juridique, que le juge du contentieux de la protection est incompétent pour connaître du litige.

Il convient cependant de rappeler que le litige est actuellement pendant devant la cour d’appel et non plus devant le juge du contentieux de la protection qui a rendu un jugement frappé d’appel par M., [H]. La demande tendant à 'se déclarer incompétent rationae materiae pour examiner le présent litige’ ne peut cependant être analysée comme une demande tendant à ce que la cour se déclare incompétente puisque cette prétention correspond à une demande d’infirmation d’un point du jugement ; il doit donc être considéré, malgré le caractère peu clair des écritures de MM., [X] que ceux-ci soutiennent encore en cause d’appel que le juge des contentieux de la protection n’était pas compétent pour connaître du litige.

Il doit être observé que :

— outre le fait que la recevabilité de l’exception d’incompétence soulevée devant la cour pose question faute pour MM., [X] de préciser quelle juridiction serait compétente, la cour est juridiction d’appel tant du juge des contentieux de la protection que du tribunal judiciaire ; au regard de la situation de l’immeuble et du domicile des parties, de la nature du litige, elle sera, en tout état de cause, amenée à statuer sur le fond du litige,

— le juge des contentieux de la protection ne peut qu’être confirmé en ce qu’il déclaré l’exception d’incompétence soulevée en première instance irrecevable, faute pour MM., [X] d’avoir indiqué la juridiction qu’ils estimaient compétente, tel étant encore le cas devant la cour.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce q’il a déclaré l’exception d’incompétence irrecevable.

Sur la demande d’expulsion de MM., [X] présentée par M., [H] :

M., [H] prétend que MM., [X] sont occupants sans droit ni titre et demande leur expulsion. MM., [X], quant à eux, contestent occuper l’immeuble dont ils indiquent ne pas avoir les clés.

Le rapport de l’ARS du 12 avril 2022 relève l’état d’insalubrité du logement occupé par Mme, [W] et précise que le bail initial a été signé en 2019 par la SCI Le Paon mais le second bail avec la SARL Cyrus le 11 mars 2022. Les baux produits (qui sont difficilement lisibles) semblent confirmer un bail donné par la SCI Le Paon dont le gérant paraît être M., [I], [X]. Cependant, il n’est nullement précisé quel lien aurait la SARL Cyrus, dernier bailleur indiqué, avec MM., [X].

En tout état de cause, le courrier de la mairie d,'[Localité 5] du 26 octobre 2022 fait état de ce que Mme, [W] a quitté les lieux et que le logement serait à l’abandon.

En conséquence, force est de constater qu’il n’est pas démontré que MM., [X] occupent les lieux, directement ou par le biais d’un tiers qu’ils y auraient introduit.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M., [H] de sa demande d’expulsion de MM., [X].

Sur la demande en paiement des loyers, des indemnités d’occupation et des charges de copropriété :

Selon l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

M., [H] verse à l’appui de ses demandes un 'acte sous seing privé’ (pièce n°1) par lequel il indique, en qualité de 'promettant’ autoriser la 'location-vente et sa location’ de l’immeuble situé à, [Adresse 5], [Localité 11],, [Adresse 6], moyennant un loyer de 750 euros en 34 mensualités avec précision que 'les sommes seront déduites lors de l’acte définitif chez le notaire'. Ce document n’est signé que de M., [H] et est daté du 14 avril 2017.

Est également produite une attestation de mise à disposition également datée du 14 avril 2017 adressée à 'Monsieur, [X]' (sans que l’identité précise de ce dernier ne soit connue), selon laquelle 'à compter du 14/04/2017, vous substituer à Mr, [H], [R] demeurant, [Adresse 7], appartement vide depuis le 31 octobre 2016 à jouir du bien et le louer à votre convenance ainsi que d’acquitter des charges de copropriété'.

Enfin, M., [H] verse aux débats un acte sous seing privé signé par MM., [X] et par lui intitulé promesse unilatérale de vente portant sur l’immeuble d,'[Localité 5] qui prévoit que M., [H] promet de vendre à MM., [X], désigné comme 'le bénéficiaire', qui 'accepte en prenant l’engagement d’acquérir’ moyennant un prix de 25 000 euros 'payable au comptant et moins les sommes versées’ avec la levée d’option suivante : 'le bénéficiaire a décidé d’acquérir par notification au promettant au domicile par lui élu remis en main propre contre récépissé le 14 avril 2017". Il est encore précisé que la vente résultant de la levée d’option par le bénéficiaire devra être constatée par acte authentique.

Seul le dernier document est signé de l’ensemble des parties. Il ne prévoit aucunement le paiement d’un loyer de 750 euros en contrepartie de l’occupation de l’immeuble. Seule la pièce n°1 de M., [H] fait état de telles 'mensualités’ ; cependant, cet acte sous seing privé n’est pas signé de MM., [X] et il n’est pas établi que ceux-ci se sont engagés à régler mensuellement 750 euros pour occuper ou acquérir l’immeuble ainsi que les charges de copropriété. Il sera ajouté que le fait que la société, [Localité 9] K (dont MM., [X] auraient été les associés selon les statuts non signés produits par M., [H] alors que l’annonce également produite du 25 juillet 2017 faisant état de la liquidation de cette société précise que M., [I], [X] serait associé unique) ait émis certains chèques à l’ordre de M., [H] ne peut en aucun cas démontrer un commencement d’exécution de 'l’acte sous seing privé’ ci-dessus repris ; en effet, les chèques n’ont pas opéré des paiements à intervalles réguliers et ne sont pas de montants de 750 euros pour la plupart.

En conséquence, M., [H] ne démontrant pas que MM., [X] se sont engagés à payer 750 euros par mois pour l’occupation de l’immeuble d,'[Localité 5] ou à régler les charges afférentes à ce bien, il sera débouté de ses demandes en paiement et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de MM., [X] tendant à voir condamner M., [H] à régulariser la vente :

MM., [X] ne motivent pas leur demande tendant à voir condamner M., [H] à régulariser la vente. Il semble qu’ils considèrent la vente parfaite au regard de la promesse de vente signée par eux.

Cependant, malgré la rédaction pour le moins maladroite de cet acte, il sera rappelé que celui-ci est intitulé 'promesse unilatérale de vente’ et surtout qu’il prévoit la nécessité de lever l’option pour la signature d’un acte authentique. Il est également prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation et rappelé qu’en 'cas de réalisation de toutes les conditions suspensives et de levée d’option par le bénéficiaire, le promettant dont l’engagement est définitif, ne pourra alors refuser de réaliser la vente'.

Or, MM., [X] ne rapportent nullement la preuve qu’ils ont entendu lever l’option pour l’achat de l’immeuble, ce d’autant que M., [H] verse aux débats un courriel adressé par M., [N], [X] le 10 mars 2022 en réponse à un envoi faisant état de la présence d’une locataire dans l’appartement qui indique que 'ce sont des inepties. l’occupant est nul doute un squatteur. Depuis nos échanges infructueux et promesses non tenues. Nous avons abandonné l’affaire.(…)'.

En conséquence, alors que la promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente à défaut de levée de l’option, en application des dispositions de l’article 1124 du code civil, la demande tendant à ordonner à M., [H] de régulariser la vente sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes en paiement présentées par MM., [X] :

MM., [X] font état de travaux réalisés dans l’immeuble pour 11 000 euros. Ils ne justifient par aucune pièce de tels travaux, étant ajouté que l’état de l’appartement décrit par l,'[Localité 8] tend à établir l’absence de tout entretien et de toute mise en conformité du bien, déclaré insalubre.

Ils demandent également remboursement de divers chèques.

Cependant, ils ne démontrent pas, notamment par la production des relevés de compte correspondant, que ces chèques ont été débités.

Par ailleurs, ces chèques ont été émis par la société, [Localité 9] K et non par MM., [X]. La société, [Localité 9] K étant une personne juridique distincte de celles de MM., [X], ces derniers n’expliquent pas en quoi ils pourraient demander remboursement des sommes qui auraient été payées par cette société, étant observé que M., [I], [X] n’indique pas agir en qualité de liquidateur de la société mais exclusivement en son nom personnel.

Enfin, si certains des chèques sont à l’ordre de M., [H], les autres sont au bénéfice de la SCI Cyrus, du Trésor public, de la SCP, [E] et, [M] ou d’une société Sainthimat voir de M., [P], de sorte qu’il n’est pas expliqué pourquoi M., [H] devrait rembourser ces sommes qui n’apparaissent pas lui avoir été réglées.

En conséquence, MM., [X] doivent être déboutés de leurs demandes en paiement et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par MM., [X] :

MM., [X] ne font état d’aucune faute commise par M., [H] dans le cadre de la présente instance, la seule appréciation inexacte de ses droits par ce dernier ne pouvant être qualifiée de faute. Par ailleurs, ils n’allèguent et a fortiori ne justifient d’aucun préjudice qu’ils auraient subi. Leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il a laissé à chaque partie la charge de ses dépens de première instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté MM., [X] et M., [H] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les demandes de M., [R], [H] tendant à obtenir l’expulsion de M. et Mme, [W] ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant :

Déboute M., [I], [X] et M., [N], [X] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Débouté M., [I], [X], M., [N], [X] et M., [R], [H] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la, [Localité 9] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.