COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01684 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WNES

AFFAIRE :

[C] [T]

…

C/

S.A.R..L. CABINET DE COURCY

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 08 Février 2024 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° RG : 2023R01298

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 14/11/2024

à :

M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, C212

M^e Thomas REKSA, avocat au barreau de VERSAILLES, 519

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [C] [T]

née le 13 Juin 1998 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [M] [T]

né le 15 Septembre 2000 à [Localité 15]

[Adresse 3],

[Localité 6]

Monsieur [X] [T]

né le 18 Juillet 1989 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentant : M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 15259

Plaidant : M^e Rudy OSSIBI, avocat au barreau de l’ESSONNE

APPELANTS

****************

S.A.R..L. CABINET DE COURCY

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS Nanterre : 439 120 288

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentant : M^e Thomas REKSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 519 – N° du dossier E0004TIA

Plaidant : M^e Laurine BERNAT

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE

La société Cabinet de Courcy a assuré la gestion locative d’une partie des immeubles appartenant à [S] [H], décédée en juillet 2021 et dont la succession a été réglée le 22 juillet 2022.

Mme [C] [T], M. [M] [T] et M. [X] [T] (ci-après, les consorts [T]) ont hérité de biens dont le cabinet de Courcy assurait la gestion locative.

Par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception d’août 2022, les consorts [T] ont mis fin au mandat de gestion dont bénéficiait la société Cabinet de Courcy.

Par courrier du 24 octobre 2022, les consorts [T] ont demandé à la société Cabinet de Courcy de transmettre l’ensemble des éléments afférents à la gestion locative du cabinet Laty, nouvel administrateur des biens, et de leur adresser les comptes de gestion.

Un litige est apparu entre les parties quant à la teneur des documents en question.

Par acte du 24 octobre 2023, les consorts [T] ont fait assigner en référé la société Cabinet de Courcy en demandant que celle-ci soit condamnée à leur fournir les comptes de gestion locative de l’année 2022 de tous les locataires ainsi que, s’agissant plus spécifiquement de M. [X] [T], le décompte global des loyers des locataires.

Par ordonnance contradictoire rendue le 8 février 2024, le juge des référés du tribunal de commerce de Nanterre a :

dit n’y avoir lieu à référé sur les demande des consorts [T] ;

condamné in solidum les consorts [T] à payer à la société Cabinet de Courcy une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum les consorts [T] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 4 mars 2024, les consorts [T] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 mai 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les consorts [T] demandent à la cour, au visa des articles 809, 872 et 873 du code de procédure civile et 1991 et 1993 du code civil, de :

'- recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de Mme [C] et M. [M] et [X] [T] ;

— infirmer en toutes des dispositions l’ordonnance du 8 février 2024 rendue par le président du tribunal de commerce de Nanterre ;

statuer à nouveau et :

— condamner le cabinet de Courcy à fournir à :

— Mme [C] [T], s’agissant des deux (2) appartements du [Adresse 9] à [Localité 14] : les comptes de gestion locative de l’année 2022 de tous les locataires

— M. [M] [T], s’agissant des trois (3) appartements du [Adresse 9] à [Localité 14] : les comptes de gestion locative de l’année 2022 concernant tous les locataires

— M. [X] [T], s’agissant de l’appartement du [Adresse 4] à [Localité 17] et le local commercial du [Adresse 10] à [Localité 12] : le décompte global des loyers de tous les locataires (situation locative 2021 et 2022) et les comptes de gestion locative de l’année 2022

— dire que la présente condamnation ' à fournir lesdits éléments de gestion locative ' sera

assortie d’une astreinte de sept cents euros (700 €) par jour de retard à compter du 7ème jour

calendaire inclus suivant la décision à intervenir ;

— condamner le cabinet de Courcy à verser individuellement à Mme [C] et M. [M] et M. [X] [T] la somme de mille euros (1 000 euros) à titre de provision sur dmmages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner le cabinet de Courcy à verser à Mme [C] et M. [M] et M. [X] [T] la somme globale de trois mille euros (3 500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.'

Invoquant l’existence d’un trouble manifestement illicite, les consorts [T] exposent que dans leur courrier du 24 octobre 2022, ils ont sollicité de la société Cabinet de Courcy qu’elle transmette l’ensemble des éléments afférents la gestion locative au Cabinet Laty, nouvel administrateur des biens, et qu’elle établisse les comptes de gestion et leur adresse le règlement de leurs quotités respectives. Ils ajoutent que la société Cabinet de Courcy ne s’est exécutée que partiellement car si cette dernière a remis un certain nombre de documents, et notamment les contrats de location portant sur les biens et un extrait de compte des locataires, le Cabinet Laty s’est aperçu que les documents transmis étaient parcellaires et incomplets, ce qui l’a contraint solliciter à plusieurs reprises la société Cabinet de Courcy. Ainsi, les extraits de comptes transmis ne partaient pas d’un solde à zéro et les éventuelles précédentes décisions obtenues à l’encontre de certains locataires n’avaient pas non plus été transmises. Au mois d’avril 2023, les consorts [T] ont demandé à la société Cabinet de Courcy de fournir des explications et surtout les relevés des comptes de gestion des biens immobiliers, ce à quoi cette dernière a répondu en apportant des éléments d’explication non concluants sur sa gestion locative, sans jamais fournir de relevé de gestion.

Les consorts [T] considèrent que le mandataire de gestion locative doit fournir deux types de documents : des décomptes de loyers des locataires et les comptes de gestion locative. Ils indiquent en outre qu’ils sont fondés à réclamer ces documents quand bien même ils sont antérieurs à la liquidation de la succession, intervenue le 22 juillet 2022. Ils ajoutent que la gestion de l’appartement du n° [Adresse 4] à [Localité 16], appartenant à M. [M] [T], n’a pas été confiée au cabinet Laty. Ils considèrent que les comptes de gestion sont relatifs à l’exécution du contrat de mandat, de sorte qu’ils doivent être communiqués et que le refus de la société Cabinet de Courcy de les communiquer constitue un trouble manifestement illicite.

Au titre de la résistance abusive, les consorts [T] citent les dispositions des articles 1991 et 1993 du code civil et considèrent que le refus de l’intimé de leur fournir les relevés des comptes de gestion viole les obligations du mandataire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 juin 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le cabinet de Courcy demande à la cour de :

'- confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions.

— rejeter les demandes des consorts [T] en l’absence de trouble manifestement illicite et en présence de contestations sérieuses rendant le Juge des Référés incompétent pour des demandes imprécises et qui rendent, à tout le moins, nécessaire un débat au fond.

— condamner in solidum Mme [C] [T], M. [M] [T] et M. [X] [T] à verser au cabinet de Courcy une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens'

La société Cabinet de Courcy indique que, s’agissant de la période antérieure au 22 juillet 2022, les appelants n’avaient pas acquis la qualité de propriétaires, de sorte qu’ils n’ont pas qualité pour réclamer quoi que ce soit ; la société Cabinet de Courcy expose qu’elle a rempli son obligation vis-à-vis du notaire et que les appelants n’ont pas à s’immiscer dans la gestion antérieure à cette date. Pour la période postérieure à cette date et jusqu’à la résiliation des mandats, l’intimée indique que les deux gérants des cabinets de Courcy et Laty ont pris contact, ce qui a permis la remise de l’ensemble des documents, sans difficulté, et que le cabinet Laty n’a au demeurant jamais réclamé d’éléments complémentaires. L’intimée considère que les appelants n’indiquent pas quelles pièces font défaut et quelles sont les conséquences de ce manquement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les consorts [T], qui visent les articles 809, 872 et 873 du code de procédure civile ainsi que les articles 1991 et 1993 du code civil, fondent leur action sur ce qu’ils considèrent être l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’article 1991 du code civil dispose : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure. »

L’article 1993 du même code dispose : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

L’article 873, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose quant à lui : « Le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue la violation évidente d’une règle. Cette notion peut correspondre à la voie de fait. L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure ou d’une convention, quel que soit le fond du droit en cause, mais cette illicéité doit être manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation étant à cet égard insuffisante. Ainsi, le juge des référés n’intervient en la matière que pour autant que la règle de droit à été méconnue de manière patente, dans des conditions justifiant sans contestation possible qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur.

Or, en l’espèce, les appelants ne rapportent pas que le caractère qu’ils prétendent parcellaire des pièces qui auraient été remises par la société Cabinet de Courcy procéderait d’un trouble manifestement illicite. Au demeurant, ils ne citent pas les articles 1991 et 1993 du code civil dans la partie de leurs conclusions relative au trouble manifestement illicite mais seulement dans celle relative à ce qu’ils considèrent être la résistance abusive de l’intimée.

Il résulte du courrier de la société Cabinet de Courcy daté du 25 novembre 2022 (produit en pièce n° 2 par l’intimée) que la liste des documents remis à Mme [C] [T] comprend, pour les deux locataires, le contrat de location, l’état des lieux d’entrée, un extrait de compte, une explication du solde s’agissant des deux locataires, une lettre afférente à la dernière révision du loyer et des renseignements sur l’un des locataires et sa caution. Ce sont des documents de même nature qui ont été remis s’agissant des trois locataires de M. [M] [T]. Enfin, s’agissant de M. [X] [T], les documents remis concernant l’immeuble situé [Adresse 18] à [Localité 12] sont un extrait de compte, un mémoire en demande du bailleur ainsi que sa notification et un courrier d’avocat du 27 juin 2022, outre ce que l’intimée appelle les « renseignements syndic ». En outre, par un courrier du 26 avril 2023, la société Cabinet de Courcy a détaillé pour chacun des consorts [T] les éléments financiers, avec un développement de ceux-ci expliquant les virements effectués à leur profit : y figurent notamment les différents loyers et les déductions au titre des taxes et des honoraires ainsi que des charges. Des détails à cet égard, s’agissant notamment des droits de M. [X] [T] dont un des biens n’a pas été repris en gestion par le cabinet Laty, sont fournis, sans qu’il n’y ait lieu de s’attarder sur la pertinence des différents calculs, qui n’est pas en cause dans le présent litige. De même, il résulte du compte récapitulatif pour l’indivision successorale, compte qui court du 1er au 31 juillet 2022 et qui est produit en pièce n° 19 par les appelants, que les informations sont sur cette période détaillées s’agissant de chacun des locataires.

Il n’entre pas dans l’office du juge des référés de dire si les comptes de gestion locative de l’année 2022 doivent faire l’objet d’un document à part, différent de l’ensemble de ceux qui ont été communiqués et il est en tout état de cause établi que l’absence de communication d’un tel document pour chacun des consorts [T] ainsi que l’absence d’un document qui serait un « décompte global des loyers » pour les locataires de M. [M] [T], en sus des documents financiers évoqués plus haut, ne procède pas de la violation d’une règle de droite évidente susceptible de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Aussi est-ce à bon droit que le juge de première instance a considéré qu’il y avait lieu à référé, de sorte que l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Compte-tenu de cette confirmation, la demande de provision formée par les appelants au titre de ce qu’ils considèrent être une résistance abusive de l’intimée n’est pas davantage fondée.

Parties succombantes, les consorts [T] seront condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Rejette la demande de provision formée par les consorts [T] ;

Condamne les consorts [T] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum les consorts [T] à verser à la société Cabinet de Courcy la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président