République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 07/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/00722 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VLSQ

Jugement (N° 22/00110)

rendu le 12 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

Madame [I] [Y]

née le 05 janvier 1953 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Loïc Ruol, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [E] [U]

née le 22 octobre 1984 à [Localité 3]

Monsieur [P] [W]

né le 12 juillet 1984 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Rodolphe Piret, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 09 mars 2026 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 mars 2026

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Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique du 27 décembre 2018, Mme [I] [Y] a acquis de M. [P] [W] et de Mme [E] [U] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], cadastré Section AC n° [Cadastre 1], moyennant un prix de 216 000 euros.

Postérieurement à la vente, Mme [Y] a constaté divers désordres pour lequels elle a adressé une déclaration de sinistre à son assureur le 13 mars 2019, lequel a fait réaliser une expertise amiable.

Par ordonnance de référé du 16 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes a fait droit à la demande de Mme [Y] et ordonné une expertise judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2022, Mme [Y] a assigné M. [W] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes en réparation des préjudices subis.

Par jugement du 12 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— condamné solidairement M. [W] et Mme [U] à payer à Mme [Y] la somme de 6 200 euros au titre de la défectuosité de la pompe à chaleur ;

— débouté Mme [Y] de l’ensemble de ses autres demandes de dommages et intérêts ;

— débouté M. [W] et Mme [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné M. [W] et Mme [U] à payer à Mme [Y] une somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [W] et Mme [U] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 16 février 2024, Mme [Y] a fait appel de ce jugement.

La clôture a été prononcée le 9 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, Mme [Y] demande à la cour de

— infirmer le jugement en ce qu’il a

— condamné solidairement M. [W] et Mme [U] à lui payer la somme de 6 200 euros au titre de la défectuosité de la pompe à chaleur ;

— débouté Mme [Y] de l’ensemble de ses autres demandes de dommages et intérêts;

— condamné M. [W] et Mme [U] à lui payer une somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ,

— déclarer que M. [W] et Mme [U] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme,

— les condamner au paiement des sommes de :

—  15 050,10 euros au titre de la mise en conformité du système de chauffage, par installation d’une pompe à chaleur ;

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts quant aux travaux d’aménagement des combles,

-1 550 euros au titre des travaux de mise en conformité des canalisations et puisards de récupération des eaux ;

—  6 000 euros au titre des autres travaux de mise en conformité de l’immeuble ;

—  6 240 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  2 520,43 euros au titre du préjudice financier ;

—  2 500 euros au titre du préjudice moral ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— les condamner en tous les frais et dépens d’appel.

Elle expose :

— que concernant la pompe à chaleur, l’expert relève un défaut d’entretien voire d’utilisation par les anciens propriétaires, de sorte que leur responsabilité est engagée ; que l’expert a chiffré le coût des travaux de remise en état à la somme de 6 200 euros exposée par Mme [Y] pour installer une chaudière à condensation mais que la pompe à chaleur existante lors de la vente lui permettait des consommations en gaz beaucoup plus basses ; qu’elle est donc fondée à solliciter le remplacement par un modèle équivallent,

— que s’agissant des problèmes d’humidité au niveau des wc et des infiltrations, l’expert a retenu qu’il était vraisemblable que les apports d’eau en vide-sanitaire sous le cellier situé à proximité du regard R3 proviennent des absences de calfeutrement des canalisations et qu’elle est donc fondée à solliciter l’indemnisation des travaux de calfeutrement des liaisons entre canalisations et regards des eaux pluviales,

— que concernant l’aménagement des combles, M. [W] et Mme [U] n’ont pas justifié, malgré les différentes relances en ce sens, des travaux effectués pour l’aménagement des combles, de sorte qu’ils devront être condamnés à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— qu’elle s’est trouvée privée du système de chauffage par pompe à chaleur, élément déterminant de son consentement en choisissant d’acquérir un bien immobilier récent, et s’est trouvée contrainte, pour des raisons financières, de remplacer ce système par une chaudière à condensation et qu’elle est donc fondée à solliciter l’indemnisation du surcoût de consommation de gaz et d’une somme mensuelle de 85 euros jusqu’à l’installation d’une nouvelle pompe à chaleur en remplacement de la chaudière à condensation,

— que les travaux de réfection de canalisation et puisard se sont élévés à 1 550 euros, dont elle est fondée à demander le remboursement et qu’elle est, de même, fondée à demande le remboursement des divers travaux de reprise des non-conformités de l’immeuble pour un montant total de 6 000 euros,

— qu’elle a subi un préjudice de jouissance du fait des non-conformités de l’immeuble qui doit être indemnisé à hauteur de 6% par an de la valeur de l’immeuble et qu’elle doit, en outre, être indemnisée du préjudice financier découlant du retard de vente de son appartement ainsi que de son préjudice moral.

Mme [Y] a signifié la déclaration et ses premières conclusions d’appel à M. [W] et Mme [U], le 18 avril 2024 à étude de commissaire de justice.

M. [W] et Mme [U] ont constitué avocat le 25 octobre 2024 mais n’ont pas conclu. Ils sont donc réputés, par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, s’approprier les motifs du jugement de première instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1604 du code civil, «la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur».

Il résulte de cet article que le vendeur a l’obligation de délivrer une chose conforme à celle promise (3e Civ., 30 septembre 2021, pourvoi n°20-15354) et aux spécifications convenues entre les parties (1ère Civ., 25 janvier 2005, pourvoi n° 02-12.072)

Selon l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu».

La non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (1ère Civ., 24 janvier 2006, pourvoi n°04-11.903).

Enfin, l’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Mme [Y] invoque divers désordres affectant le bien acquis, dont elle soutient qu’ils constitueraient des manquements à l’obligation de délivrance des vendeurs.

— Sur la pompe à chaleur :

Le diagnostic énergétique réalisé le 16 juillet 2018 par la société Dussart expertises qui a été joint au compromis de vente puis à l’acte de vente mentionne que le bien est équipé d’une pompe à chaleur air/eau avec programmateur, couplé avec un système solaire et d’une chaudière individuelle gaz naturelle à condensation installée après 2000. L’annonce de mise en vente du bien indiquait d’ailleurs que la maison bénéficiait d’un diagnostic de performance énergétique de catégorie B.

L’expert judiciaire relève, dans son rapport, que Mme [Y] a constaté un dysfonctionnement total de la pompe à chaleur équipant l’immeuble, qu’une fuite a été détectée fin janvier 2019 et que le 25 janvier 2019, la chaudière était hors service, étant précisé qu’elle assurait le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire de la maison. En l’absence de chauffage durant la période hivernale, Mme [Y] l’a faite remplacer dans l’urgence par une chaudière gaz pour un montant de 6 200 euros TTC. Il indique qu’un défaut d’entretien voire d’utilisation de la pompe à chaleur a été relevé, que celle-ci était entretenue par la société Gaz Service et par M. [W] qui dépoussiérait l’unité extérieure et effectuait un contrôle visuel de l’appareil mais qu’aucun contrôle des pressions de fonctionnement ni de la charge frigorifique de la machine n’a été effectuée. Il retient que la pompe à chaleur n’a pas reçu l’entretien normal d’une telle installation, un simple dépoussiérage superficiel n’étant pas suffisant.

Ces constatations sont corroborées par les conclusions de l’expert amiable, le cabinet Arecs, qui relevait dans son rapport que la panne de la pompe à chaleur et de la chaudière résulte de son défaut d’entretien voire d’un défaut d’utilisation suite à la non utilisation de la pompe à chaleur pendant une période d’hiver alors que le groupe et la chaudière ne doivent jamais être arrêtés.

Il en ressort que la défaillance de la pompe à chaleur et de la chaudière assurant la fourniture de chauffage et d’eau chaude pour la maison, qui sont un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue, constitue un manquement à l’obligation de M. [W] et Mme [U] de délivrer une maison conforme à celle promise dans l’acte de vente, soit une maison équipée d’une pompe à chaleur air/eau.

La responsabilité de M. [W] et Mme [U] à l’égard de Mme [Y] est donc retenue sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme d’une maison équipée d’une pompe à chaleur.

L’expert a indiqué que la pompe à chaleur avait été remplacée par une chaudière gaz neuve pour un montant de 6 200 euros TTC. Cependant, Mme [Y] a non seulement acheté une maison équipée d’un système de chauffage mais une maison présentée comme étant équipée d’une pompe à chaleur air/eau et présentant un diagnostic de performance énergétique de catégorie B. Dès lors, elle est fondée à réclamer non pas les frais d’installation d’une chaudière à gaz, moins performante au plan énergétique, mais les frais d’installation d’une pompe à chaleur dont il est justifié pour un montant de 15 050,10 euros. Le jugement qui a condamné M. [W] et Mme [U] à payer à Mme [Y] la somme de 6 200 euros sera donc infirmé sur ce point, et M. [W] et Mme [U] seront condamnés à verser à Mme [Y] la somme de 15 050,10 euros.

Mme [Y] sollicite également l’indemnisation du surcoût de consommation de gaz. Toutefois, les factures produites (pièces 14 et 21) montrent une consommation de 110 euros par mois en 2019 et de 115,10 euros en 2021, de sorte qu’il n’est pas démontré de surconsommation de gaz en lien avec l’utilisaiton de la chaudière à gaz. Mme [Y] sera donc déboutée de cette demande.

— Sur les canalisations et puisards de récupération des eaux :

L’expert judiciaire relève, lors de sa visite du 11 janvier 2021, que la canalisation d’évacuation des wc ne présentait pas de défaut et que la cloison des wc, dont il avait précédemment relevé qu’elle était humide, était sèche. Il indique que l’humidité précédemment constatée sur cette cloison provient vraisemblablement soit de remontées capillaires en liaison avec l’inondation périodique du vide sanitaire soit de désordres sur la canalisation d’évacuation, qui auraient pu être réparés par les interventions de Mme [Y].

S’agissant de la canalisation enterrée située entre les regards R1 et R2, il constate qu’elle est cassée au niveau d’un coude à 90°, que cette rupture se situe au niveau du fil d’eau et qu’un espace libre entre le tuyau et le coude laisse passer une partie des eaux de pluie vers le mur pignon. Il relève également une mauvais étanchéité dans le regard R2 du fait d’un manque de calfeutrement sous le tuyau et pour le regard R3 une absence d’étanchéité et un mauvais calfeutrement sous le tuyau. Il estime le coût des travaux pour le calfeutrement des liaisons entre canalisations et regards des eaux pluviales ainsi que pour le détalonnage de la porte des wc, à la somme de 1 000 euros.

Mme [Y] demande l’indemnisation de ce préjudice sur le fondement des vices cachés. Elle doit donc, en application des articles 1641 et 1642 du code civil, établir que la chose vendue est atteinte d’un vice inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose, existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe et n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu d’elle.

Or, si le bien vendu présente un défaut d’étanchéité et de calfeutrement au niveau de la canalisation enterrée, qui peut s’analyser en un vice caché, Mme [Y] ne démontre toutefois pas que ce défaut présente un caractère de gravité tel qu’il rendrait l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine, ou qu’il en diminuerait tellement l’usage qu’elle ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, si elle l’avait connu.

Il doit au surplus être relevé que l’acte authentique de vente comprend une clause d’exonération de responsabilité du fait des vices cachés et que Mme [Y] ne pourrait en tout état de cause rechercher la responsabilité des vendeurs que si elle démontrait que ceux-ci avaient connaissance du vice, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce.

Faute de démontrer l’existence d’un vice répondant aux caractéristiques définies par l’article 1641 du code civil, Mme [Y] sera déboutée de sa demande.

— Sur la consignation au titre des travaux d’aménagement des combles :

Il n’est pas contesté que M. [W] a procédé lui même à l’aménagement des combles de la maison, ce dont Mme [Y] a eu connaissance puisqu’un avenant au compromis de vente a été rédigé en rapport à cette question.

L’acte authentique de vente du 27 décembre 2018 mentionne à la rubriques «conditions particulière», que Mme [Y] a émis des réserves sur la structure de l’immeuble, ses doutes découlant des travaux réalisés dans les combles. L’acte indique qu’un expert a été mandaté et que celui-ci conclut que «si les documents réclamés peuvent être transmis et que les quelques ajustements peuvent être réalisés (déplacement de trappe d’accès, entrées d’air, isolation des canalisations d’eau dans le faux comble, révision électricité suivant le diagnostic électrique), les travaux d’aménagement de M. [W] [P] pourront être considérés comme réalisés suivant les règles de l’art, la charpente n’ayant pas été modifiée par ailleurs, et restant ainsi dans le cadre de la garantie décennale du constructeur initial.»

L’acte authentique précise que le vendeur a tenu compte des préconisations et a réalisé les travaux d’installation de boites de dérivation accessibles depuis l’intérieur de l’étage et non depuis les combles, d’installation de grilles d’aération aux fenêtres de toit et de déplacement de la trappe d’accès aux combles au plus proche de la VMC permettant la maintenance de celle-ci. Il ajoute que l’acquéreur reconnait avoir constaté par lui même la réalisation de ces travaux et persiste dans son intention d’acquérir.

Il ressort donc de l’acte authentique lui même que les travaux ont été effectués conformément aux préconisations de l’expert, de sorte que Mme [Y] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de justification des travaux effectués dans les combles. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— Sur les autres travaux de reprise des non conformités :

Mme [Y] demande à être indemnisée des autres travaux de reprise des non-conformités qu’elle indique avoir réalisés. Elle soutient que ces travaux sont énumérés par le rapport amiable réalisé par le cabinet Arecs à la demande de son assureur. L’expert amiable relève, outre le problème de la pompe à chaleur et de l’étanchéité des regards, que Mme [Y] mentionne un problème d’humidité dans le garage mais il indique que la matérialité du désordre n’est pas constatée ; qu’elle réclame la fourniture des plans d’assainissement mais qu’il est normal qu’ils n’aient pas été remis par le constructeur ; qu’il n’a pas constaté de fuites ni d’infiltrations d’eau à l’intérieur du logement mais qu’il a en revanche constaté des fissures sur le seuil en béton de la maison ainsi que sur la base de la porte du cellier, désordres qu’il qualifie lui même de faible gravité. Il relève, enfin, qu’il a constaté que le sol craque et fait du bruit par endroit à l’étage.

Il en ressort que ces éléments constituent des défauts mineurs dont Mme [Y] ne démontre pas qu’ils constitueraient un manquement à l’obligation de M. [W] et Mme [U] de délivrer une maison conforme à celle promise dans l’acte de vente ou un vice caché.

Au surplus, elle ne produit aucune pièce permettant de justifier ni de la réalisation de travaux en lien avec ces défauts ni des sommes payées pour de tels travaux, qui n’ont pas été chiffrés par l’expert. Le jugement qui l’a déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre doit donc être confirmé.

— Sur le préjudice de jouissance :

Mme [Y] soutient avoir été empêchée d’emménager dans le bien du 27 décembre 2018, date de la signature de l’acte authentique jusqu’au mois de juillet 2019.

Toutefois, comme l’a relevé le premier juge à juste titre, la défectuosité de la pompe à chaleur n’a pas empêché Mme [Y] d’emménager dans les lieux dans la mesure où la maison était également équipée d’une chaudière à gaz pour laquelle le rapport d’expertise amiable relève qu’un code erreur s’était affiché en raison d’un manque d’eau qui a été résolu par l’intervention de la société Gaz services, de sorte que la maison était équipée d’un système de chauffage et de production d’eau chaude.

Mme [Y] soutient que les autres désordres affectant la maison ont empeché cet emménagement. Il convient toutefois de relever que les seuls désordres constatés sont le défaut d’étanchéité et de calfeutrement d’une canalisation enterrée et le problèmes d’humidité en découlant, pour lesquels l’expert a chiffré les travaux à la somme de 1 000 euros et des fissures sur deux des seuils de la maison, que l’expert qualifie lui même de défaut minime. Mme [Y] ne rapporte donc pas la preuve de défauts de nature à empêcher son emménagement dans la maison. Le jugement qui l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance doit donc être confirmé.

— Sur le préjudice financier subséquent :

Mme [Y] ne rapportant pas la preuve d’un défaut du bien ayant empêché son emménagement, elle ne peut prétendre à l’indemnisation des six mois supplémentaires du prêt relais consécutif à son emménagement retardé. Le jugement qui a rejeté sa demande sera confirmé.

— Sur le préjudice moral :

Mme [Y] verse aux débats plusieurs témoignages (pièces 23 à 26) indiquant qu’elle a été confrontée à plusieurs problèmes suite à l’achat de la maison qui ont affecté son bien-être émotionnel, qu’elle était stressée par les dysfonctionnements auxquels elle a dû faire face et par l’ensemble des démarches auprès des vendeurs, des assureurs, des avocats et des experts, qu’elle vivait dans un état d’inquiétude constant et qu’elle a souffert de troubles du sommeil. Il apparait donc que Mme [Y] a, notamment du fait de la défectuosité de la pompe à chaleur quelques semaines après l’achat et en pleine période hivernale et des démarches qu’elle a dû entreprendre pour y remédier puis pour faire reconnaître cette défaillance, subi un préjudice moral qui sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 700 euros. Le jugement qui a rejeté cette demande sera infirmé.

— Sur les demandes accessoires :

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que M. [W] et Mme [U] soient condamnés aux dépens d’appel et à payer à Mme [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [P] [W] et Mme [E] [U] à payer à Mme [I] [Y] la somme de 6 200 euros au titre de la défectuosité de la pompe à chaleur et en ce qu’il a débouté Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant :

Condamne M. [P] [W] et Mme [E] [U] à payer à Mme [I] [Y] la somme de 15 050,10 euros au titre des frais d’installation d’une nouvelle pompe à chaleur ;

Condamne M. [P] [W] et Mme [E] [U] à payer à Mme [I] [Y] la somme de 700 euros au titre de son préjudice moral ;

Condamne M. [P] [W] et Mme [E] [U] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement M. [P] [W] et Mme [E] [U] à payer à Mme [I] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.