République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 05/02/2026

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Minute electronique

N° RG 24/03867 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VWXV

Jugement (N° 11-23-1170) rendu le 06 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

Madame [M] [L]

née le 05 Novembre 1989 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Bertrand Henne, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/005782 du 21/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE

SA [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 décembre 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2025

***

Par acte sous seing privé du 27 mars 2018, la SA d’HLM [Localité 6] & Cités a donné à bail à Mme [M] [L] et M. [Y] [J], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 405,08 euros outre le versement d’un dépôt de garantie de 405,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, Mme [L] a fait assigner la SA d’HLM [Localité 6] & Cités devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins d’obtenir qu’il :

juge que le logement situé [Adresse 4], est indécent ;

juge que la SA [Localité 6] & Cités n’a pas respecté ses obligations au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

ordonne la réalisation de travaux par la SA [Localité 6] & Cités de remise aux normes du logement sis [Adresse 5] à [Localité 7], en termes d’humidité, de décence et de respect d’électricité, sous astreinte de 15 euros par jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

condamne la SA [Localité 6] & Cités à verser à Mme [L] une indemnité au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 212,93 euros, à compter du 8 septembre 2022, et ce au prorata temporis, soit jusqu’au relogement de Mme [L] et de sa famille, soit jusqu’à la réalisation des travaux de remise aux normes du logement ;

ordonne la séquestration des loyers du logement [Adresse 6] à la CARPA des Hauts de France, dans l’attente du relogement de Mme [L] dans un logement décent, ou jusqu’à la réalisation définitive des travaux de remise aux normes dudit logement ;

ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

condamne la SA [Localité 6] & Cités aux entiers frais et dépens.

Suivant jugement du 6 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté Mme [L] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné Mme [L] aux entiers dépens de l’instance ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

Mme [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 1er août 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions ayant :

Condamné Mme [L] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné Mme [L] aux entiers dépens de l’instance.

La SA d’HLM [Localité 6] & Cités a constitué avocat le 3 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, Mme [L] demande à la cour d’infirmer le jugement du 06 juin 2024 et de :

Juger que le logement situé [Adresse 4] est insalubre et indécent ;

Juger que la SA [Localité 6] & Cités n’a pas respecté ses obligations au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Condamner la SA [Localité 6] & Cités à verser à Mme [L] une indemnité au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 212,93 euros, à compter du 8 Septembre 2022, et ce au prorata temporis, soit jusqu’au relogement de Mme [L] et de sa famille, soit jusqu’à la réalisation des travaux de remise aux normes du logement ;

Ordonner la séquestration des loyers du logement [Adresse 7], à [Localité 8] [N] à la CARPA des Hauts de France dans l’attente du relogement de Mme [L] dans un logement décent, ou jusqu’à la réalisation définitive des travaux de remise aux normes dudit logement ;

Ordonner le relogement de Mme [L] dans un autre logement décent aux entiers frais de [Localité 6] & cités à titre principal et subsidiairement ordonner la réalisation de travaux par la SA [Localité 6] & Cités de remise aux normes du logement sis [Adresse 1], sous astreinte de 15 euros/jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner SA [Localité 6] & Cités aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la SA d’HLM [Localité 6] & Cités demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner Mme [L] au paiement d’une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

Parmi les principes directeurs du procès relatif à la charge de la preuve, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faist nécessaires au succès de sa prétention.

La locataire soutient que l’état de son logement est insalubre, s’agissant de bâti de fenêtres, murs, plafonds gorgés d’eau, écaillés et fissurés.

Mme [L] produit pour en justifier :

— des photographies

— des attestations de sa voisine, de son filleul et de son frère

— une mise en demeure au bailleur du 8 septembre 2022 de faire des travaux et de la reloger du 13 septembre 2022 et une relance du 19 juin 2024

— une mise en demeure par avocat du 3 janvier 2023

— des échanges électroniques via la plateforme histologe relatifs à l’enregistrement de son dossier le 1er septembre 2023 auprès de la direction départementale des territoires et de la mer, relatif au contrôle de la performance énergétique du logement, faisant état d’une visite sur les lieux du mois de novembre 2023

— un questionnaire d’auto-évaluation de la décence du logement et le courrier de la caisse d’allocations familiales du 5 juillet 2024 indiquant que s’agissant d’un logement conventionné, il ne relève pas de sa compétence, avec un renvoi vers la plateforme histologe

Hormis la dernière pièce, il apparaît que Mme [L] produit les mêmes pièces justificatives en cause d’appel qu’en première instance.

Comme l’a relevé le premier juge, il s’agit d’éléments essentiellement déclaratifs ou en lien indirect avec les éléments dénoncés, la caisse d’allocations familiales intervenant quant à la compatibilité du logement avec le versement des allocations et la direction départementale des territoires quant à la performance énergétique du logement, laquelle relève principalement d’une procédure particulière d’interdiction progressive de location selon les performances du logement.

En réponse aux motifs du jugement, Mme [L] expose qu’elle ne dispose pas des moyens de financer un constat de commissaire de justice et soutient, de manière générale, que les commissaires de justice ne souhaitent pas intervenir pour des constats à l’aide juridictionnelle.

Ce faisant, il lui appartenait de justifier d’une telle carence, dont la gravité, si elle est réelle, doit être soulignée. Or, elle ne produit pas plus de demandes non suivies d’effet auprès des commissaires de justice de son secteur ou d’une saisine de leur ordre.

En outre, s’il apparaît que Mme [L] a effectué des démarches de déclarations auprès de différents services, elle n’évoque aucunement avoir saisi les services de l’état compétents en matière de logement insalubre ou indigne.

En effet, il convient de rappeler que la notion d’indécence, qui relève du droit privé, se distingue de celle d’insalubrité, qui relève du droit administratif, sous le contrôle de l’autorité préfectorale, avec saisine initiale des services municipaux ou de l’agence régionale de santé ([Localité 9]).

Or, étant rappelé qu’un logement insalubre est nécessairement indécent, Mme [L] qui se plaint de l’insalubrité de son logement, en raison de son humidité et de fuites, ne justifie ni de la saisine du maire de sa commune, ni de l'[Localité 9] et ne produit, de ce fait, pas plus de compte-rendu d’une visite d’évaluation à ce titre.

Au final, la cour constate que Mme [L] ne produit, ni constat réalisé par un auxiliaire de justice, ni compte-rendu d’enquête dans le cadre du règlement sanitaire départemental émanant d’un service institutionnel, ni même, puisqu’il est fait état de fenêtres gorgées d’eau et donc de fuite, une expertise amiable pour dégât des eaux dans le cadre des assurances.

Ce faisant, elle n’établit ni la réalité, ni la nature des désordres allégués, pas plus que la nature des travaux de remise aux normes en terme d’humidité, de décence et de respect d’électricité qu’elle réclame pour y remédier.

Alors qu’elle demande, par ailleurs, des dommages et intérêts pour un trouble de jouissance résultant des désordres non démontrés, il est relevé, au surplus, qu’elle n’apporte pas plus d’éléments pour démontrer la réalité du préjudice allégué, le certificat médical produit, lequel fait suite à une agression ayant provoqué un hématome et une excoriation, n’ayant semble t il aucun lien avec le litige l’opposant à la société d’HLM [Localité 6] et cités.

En définitive, par une décision parfaitement motivée en droit et en fait que la cour adopte, le premier juge a exactement jugé que Mme [L] ne démontrait pas, au regard des éléments de nature déclarative produits, l’existence des désordres qu’elle allègue au titre de l’indécence du logement.

Au regard de sa carence probatoire, Mme [L] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes en découlant, le jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [L] aux dépens d’appel et à payer au bailleur la somme de 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement,

Condamne Mme [M] [L] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [M] [L] à payer à la société d’HLM [Localité 6] et cités la somme de 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 10] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier

Le président