R.G. N° 14/01012

JB

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SELARL CADRA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 20 SEPTEMBRE 2016

Appel d’un jugement (N° R.G 12/02804)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 23 janvier 2014

suivant déclaration d’appel du 21 février 2014

APPELANTE :

SA FINAMUR Prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

CS 30002 – 12, place des Etats-Unis

XXX

Représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et plaidant par M^e BEREST substituant M^e SIGRIST de la SELARL SIGRIST&ASSOCIES avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

SCI PEAGEOISE prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

XXX

XXX

et appelante rôle n°14/1247 joint au n°14/1012 le 27 mai 2014

Représentée et plaidant par M^e Jean-Pascal CHAZAL de la SELARL CADRA, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Philippe ALLARD, Président,

Madame Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle X, Conseiller,

Assistés lors des débats de Françoise DESLANDE, greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 20 juin 2016 Madame X a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2010, monsieur B Y, madame D E et madame Z A ont créé la SCI Peagoise ayant pour objet d’acquérir un terrain et de construire un bâtiment devant accueillir l’activité de l’association AVS auxiliaire de vie sociale ( association AVS).

La société Crédit Agricole, contactée pour un financement, a orienté la SCI Peagoise vers la société Finamur, qui lui a proposé un contrat de crédit-bail.

Suivant acte authentique du 13 décembre 2010, la société Finamur, en présence de la SCI Peagoise, a acheté à la SCI des Castors une parcelle de terrain située à XXX.

Par acte du même jour, la société Finamur et la SCI Peagoise ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un bâtiment à édifier sur le terrain précédemment acquis.

Selon acte sous seing privé du même jour, la SCI Peagoise a donné ces locaux en sous-location à l’association AVS moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 8.100,00€ hors charges, la location prenant effet au 10 novembre 2011.

Un différend s’étant élevé sur le montant des loyers du contrat de crédit-bail, la SCI Peagoise a, suivant exploit d’huissier en date du 23 juillet 2012, fait citer la société Finamur devant le tribunal de grande instance de Valence à l’effet d’obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre de ses manquements à l’obligation d’information et de mise en garde.

Par ordonnance du 21 mars 2012, confirmée par arrêt du 12 novembre 2013, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Finamur.

Par jugement du 23 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Valence a:

*dit que la société Finamur a gravement manqué à son devoir d’information et de mise en garde lors de la signature du contrat de crédit-bail et a engagé sa responsabilité civile contractuelle,

*condamné la société Finamur à payer à la SCI Peagoise la somme de 25.000,00€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre une indemnité de procédure de 5.000,00€ ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a retenu que:

*la SCI Peagoise ne peut être considérée comme un emprunteur averti en matière d’opérations de crédit,

*la société Finamur ne démontre pas avoir averti l’emprunteur de la volatilité de l’indice TCN CASA choisi pour la détermination des loyers, susceptible de connaître une fluctuation brutale et imprévisible sur une courte période,

*la société Finamur, elle-même, a reconnu dans ses écritures son incapacité à anticiper une évolution du taux d’intérêt,

*le préjudice de la SCI Peagoise s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter évaluée à 50%.

Par déclaration en date du 21 février 2014, la société Finamur a relevé appel de cette décision.

Au dernier état de ses écritures en date du 23 septembre 2014, la société Finamur demande l’infirmation du jugement déféré et de:

*dire, qu’au regard de la nature spécifique de l’opération de crédit-bail immobilier, elle n’est pas débitrice d’une obligation d’information et de mise en garde,

*constater qu’elle a rempli son obligation d’information dans la lettre d’engagement,

*constater que la SCI Peagoise est un emprunteur averti,

*constater qu’elle n’a commis aucune faute,

*débouter la SCI Peagoise de l’ensemble de ses prétentions,

*condamner la SCI Peagoise à lui payer une indemnité de procédure de 8.000,00€.

Elle fait valoir que:

*elle n’est pas un établissement bancaire mettant à la disposition de ses clients des fonds, mais elle acquiert la propriété d’un bien immobilier ou mobilier pour consentir sur ce bien une location assortie d’une promesse de vente,

*au regard de cette spécificité, la jurisprudence relative aux établissements financiers ne lui est pas applicable,

*bien qu’elle ne soit pas débitrice d’une obligation d’information, l’information nécessaire a été délivrée dans le cadre de l’acte authentique, le notaire ayant procédé à sa lecture,

*la proposition financière établie avant contrat était à titre indicatif,

*le locataire est un emprunteur averti, monsieur Y étant habitué des montages financiers,

*aucun professionnel ne peut ignorer la variation des taux d’intérêts en fonction de plusieurs critères,

*la prétendue perte de chance de trouver un financement plus avantageux n’est pas prouvée.

Par conclusions récapitulatives du 5 février 2015, la SCI Peagoise sollicite de confirmer le jugement déféré, sauf sur le quantum de son indemnisation qu’elle réclame pour la somme de 58.470,60€ et, y ajoutant, de condamner la société Finamur à lui payer une indemnité de procédure de 5.000,00€.

Elle expose que:

*la société Finamur était parfaitement informée qu’elle n’avait été créée que pour donner en location ou en sous-location l’immeuble à construire à l’association AVS,

*la société Finamur avait connaissance des limites de son financement et de l’état financier de l’association,

*par application de l’article L313-1 du code monétaire et financier, le crédit-bail est assimilable à une opération de crédit,

*la société Finamur est soumise à une obligation d’information et de mise en garde,

*elle est un emprunteur profane, monsieur Y n’ayant aucune compétence sur ce mode de financement particulier,

*la société Finamur ne l’a ni informée ni mise en garde sur une éventuelle fluctuation du taux fixe du loyer ni d’une augmentation de son montant nominal,

*son préjudice correspond à l’écart entre le loyer annoncé et celui facturé,

*c’est à tort que le tribunal a divisé ce montant en deux sur le principe de la perte de chance,

*elle peut prétendre à l’indemnisation de l’intégralité de son préjudice ou, à défaut, de 99% de perte de chance.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 avril 2016.

SUR CE :

1/ sur la demande de la SCI Peagoise :

Ainsi que l’a justement retenu le tribunal, les établissement de crédit effectuant à titre habituel des opérations de crédit-bail assimilées, par application de l’article L313-1 du code monétaire et financier, à des opérations de crédit, sont tenus, à l’égard de leur client profane, d’une obligation d’information et de mise en garde.

Monsieur Y, gérant de la SCI Peagoise, est un professionnel de l’immobilier ne pouvant être tenu, au regard de la complexité du mécanisme du crédit-bail, comme un emprunteur averti, ainsi que le soutient abusivement la société Finamur.

Le contrat de crédit-bail litigieux, consenti pour quinze ans à compter de la prise d’effet de la location, soit au jour de la réception des travaux, indique en son article A4.5 « détermination des loyers »:

« taux fixe référencé sur TCN CASA- durée 15 ans

loyers payables trimestriellement à terme d’avance.

A titre indicatif, les loyers HT s’élèveront à 6.379,42€, établis pour un investissement total HT de 270.000,00€ pour 60 échéances et sur la base TCN CASA 10 ans du 18 octobre 2010 soit 3,470%. A la prise d’effet, les loyers seront calculés sur la base du TCN CASA 10 ans du dernier jour de la bourse de la semaine précédent la date de prise d’effet.

Un tableau d’amortissement est présenté en annexe à titre indicatif.

TCN CASA X ANS: taux d’intérêt des Titres de Créances Négociables, dont la durée est égale à la moitié de la durée du contrat de crédit-bail, arrondie, le cas échéant, au nombre entier supérieur, disponible sur la page « TCN CASA » du serveur d’informations financières REUTERS (ou tout autre page qui y serait substituée) ».

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la société Finamur ne peut se décharger sur le notaire, dans le cadre de la lecture de l’acte authentique portant sur le crédit-bail, de son obligation d’information.

Par application des dispositions de l’article 1147 du code civil, l’établissement de crédit devait attirer l’attention de la SCI Peagoise sur les risques de variabilité de l’indice TCN CASA et sur les répercussions sur le montant du loyer.

S’il est constant que la SCI Peagoise disposait des éléments essentiels pour calculer le montant des loyers, la société Finamur ne justifie pas avoir vérifié avec l’emprunteur la variabilité de l’indice TCN sur les mois

précédents la signature du contrat, ni avoir attiré l’attention de son client sur l’incertitude liée à l’évolution de cet indice, et pas davantage souligné les inéluctables répercussions sur le montant du loyer entraînant des conséquences dans ses relations avec l’association AVS.

Ce manquement de la société Finamur, à ses obligations d’information et de mise en garde, a fait perdre à la SCI Peagoise une chance de ne pas contracter avec l’établissement financier que la cour estime, compte tenu de l’avancée du projet avec le choix d’ores et déjà du terrain et la difficulté de trouver un autre mode de financement, à 30%.

La décision déférée sera donc infirmée sur le montant de la condamnation de la société Finamur qui sera fixée au bénéfice de la SCI Peagoise à la somme de 17.541,18€.

2/ sur les mesures accessoires :

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de l’intimée.

Enfin, la société Finamur supportera les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré sauf sur le montant de l’indemnisation de la SCI Peagoise,

Statuant à nouveau sur ce point:

Condamne la société Finamur à payer à la SCI Peagoise la somme de 17,541,18€ à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant:

Condamne la société Finamur à payer à la SCI Peagoise la somme de 3.000,00€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Finamur aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame JACOB, Conseiller, en l’absence du Président empêché, et par Madame GATTI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président