R.G. N° 16/04548

MFCT

N° Minute : Copie exécutoire délivrée

le :

à:

M^e Agnès MARTIN

M^e Yamina M’BAREK

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE Y 2EME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 11 AVRIL 2017 Appel d’une ordonnance de référé (N° R.G. 12-16-000130)

rendue par le Tribunal d’Instance de Y

en date du 08 septembre 2016

suivant déclaration d’appel du 22 Septembre 2016

APPELANT :

Monsieur A B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Agnès MARTIN, avocat au barreau de Y,

INTIMÉE :

Madame C DE X

née le XXX à XXX

de nationalité XXX

38140 Z

Représentée par M^e Christian BRASSEUR substitué par M^e Yamina M’BAREK de la SCP CONSOM’ACTES, avocats au barreau de Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2016/11665 du 30/11/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Y)

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président,

Madame Véronique LAMOINE, Conseiller,

Monsieur Olivier CALLEC, Vice-Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 21 décembre 2016,

Assistés lors des débats de Madame Denise GIRARD, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Février 2017

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Propriétaire d’un immeuble situé à Z, A B, par acte du 23 juillet 2011 a loué un appartement à C de X.

Des difficultés sont survenues entre les parties alors que A B qui souhaitait vendre son bien a fait réaliser des travaux et que la locataire invoquait des troubles de jouissance.

Le 23 septembre 2015 C de X a ainsi fait citer A B devant le juge des référés du Tribunal d’Instance de Y qui, par une ordonnance du 17 décembre 2015 a condamné le bailleur à :

— remettre en oeuvre la TNT

— payer à la demanderesse une somme de 800 euros pour troubles de jouissance résultant des travaux et une indemnité de procédure de 150 euros.

A B qui avait fait délivrer le 22 septembre 2015 à C de X un commandement de payer un solde locatif de 2.268,44 euros , l’avisant de ce qu’il entendait se prévaloir de la clause résolutoire du bail, lui a fait délivrer assignation le 1^er février 2016 pour l’audience du 16 février 2016 du juge des référés du Tribunal d’Instance de Y afin de : – voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— obtenir paiement d’une provision de 4.652,82 euros sur les loyers impayés et procéder à la compensation avec les causes de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2015

— voir ordonner l’expulsion de la locataire et condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

En raison de l’insuffisance du délai entre la délivrance de l’assignation et l’audience A B a fait délivrer le 31 mars 2016 une seconde assignation aux mêmes fins le 31 mars 2016 pour l’audience du 7 juin 2016, en sollicitant aussi la restitution d’une table lors de la libération des lieux.

Cette assignation a été dénoncée le 4 avril 2016 au représentant de l’Etat dans le département et une enquête financière et sociale a été diligentée donnant leu le 13 mai 2016 à un rapport concluant au caractère inadapté du logement au regard de l’importance du loyer par rapport au revenus dont disposait la locataire depuis le 22 juin 2011 suite à un accident du travail; ce rapport a aussi mentionné les démarches entreprises par la locataire pour se reloger mais les difficultés occasionnées par son handicap qui réduisait sa mobilité.

Après débats qui se sont tenus le 28 juin 2016, le juge des référés par ordonnance en date du 8 septembre 2016 a :

— ordonné la jonction des deux procédures

— dit la demande recevable

— dit que C de X est redevable d’un arriéré locatif de 7.329,98 euros arrêté au 31 juillet 2016

— ordonné la compensation avec la somme allouée à C de X par l’ordonnance de référé du 17 décembre 2015

— condamné C de X à payer à A B à titre provisionnel la somme de 6.246,73 euros au titre de l’arriéré locatif

— dit que A B est propriétaire de la table en fer forgé que C de X devra laisser dans le logement en cas de départ

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples et contraires, les envoyant à se pourvoir au fond

— condamné C de X aux dépens .

Par déclaration reçue au greffe le 22 septembre 2016 A B a interjeté appel de cette ordonnance dans toutes ses dispositions. Le 24 octobre 2016 le conseil de l’appelant a été avisé que l’affaire était fixée à l’audience du 28 février 2017 en application des dispositions de l’article 905 du Code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 28 février 2017 A B demande à la Cour de

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 8 septembre 2016 uniquement sur la clause résolutoire

— dire et jugement que celle-ci est acquise depuis le 22 novembre 2015 – ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef

— fixer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer existant jusqu’à la libération effective des lieux et condamner C de X au paiement de cette somme

— confirmer pour le surplus l’ordonnance entreprise sauf à fixer à la somme de 5.968,66 euros le montant de l’arriéré locatif à fin février 2017

— confirmer la compensation des sommes dues par la locataire avec la somme qu’il doit (consignée en CARAG) de 1.083,25 euros

— confirmer que la table en fer forgé de couleur noire avec plateau en verre est son unique propriété

— enjoindre à la locataire de laisser cette table au moment de son déménagement , à constater au moment de l’état des lieux

— débouter C de X de toutes ses demandes reconventionnelles

— condamner C de X à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 euros et à supporter les entiers dépens.

A B expose qu’il verse aux débats l’original du bail signé entre les parties où apparaît la clause résolutoire dont il se prévaut.

Il détaille les sommes dues alors que les loyers ne sont plus payés depuis décembre 2014 et que la CAF a augmenté à compter de février 2016 le montant de l’APL, de sorte que le montant résiduel mensuel à la charge de C de X s’élève à 399 euros.

Il invoque la compensation avec les sommes mises à sa charge par l’ordonnance de référé du 17 décembre 2015. Il conteste l’existence d’autres problèmes de jouissance troubles de jouissance autorisant la compensation d’autres sommes avec les loyers et indemnités d’occupation dus par l’intimée

Il développe qu’il a prêté à sa locataire une table en fer forgé

Par conclusions notifiées le 29 décembre 2016 C de X demande à la cour de

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce que le juge des référés s’est déclaré incompétent pour prononcer la résiliation du bail et débouté en conséquence A B de sa demande d’expulsion

— subsidiairement si l’expulsion était accordée lui accorder les plus larges délais pour quitter le logement loué au regard des démarches qu’elle a effectuées, de sa situation familiale et personnelle et de son état de santé

— faisant droit à son appel incident

* débouter A B de sa demande de restitution de la table et des chaises

* le condamner à une provision de 3.000 euros sur les troubles de jouissance subis

— condamner A B à lui verser une indemnité de procédure de 2.500 euros et aux dépens. D’abord elle soutient qu’à bon droit et même si elle n’avait pas elle-même soulevé cette difficulté le juge des référés a refusé de constater la résiliation du bail alors qu’il observait que celui-ci ne comportait pas de clause résolutoire.

Elle expose qu’elle ne demande qu’à quitter le logement qui n’est pus adapté à ses ressources mais souligne les difficultés qu’elle rencontre pour se reloger, notamment consécutives à son handicap . Elle précise avoir sollicité l’aide financière de L’IRCEM et de la CARSAT pour solder l’arriéré locatif et reprendre le paiement des loyers en cours.

Elle souligne les contradictions entre les attestations respectivement produites sur la propriété de la table selon elle donnée par le bailleur en échange d’une table en pin lui appartenant.

Elle développe aussi qu’elle sollicite dans le cadre de la présente procédure une provision complémentaire au titre de troubles de jouissance générés par les travaux entrepris par le bailleur et par l’attitude de ce dernier qui s’est même montré agressif à son égard, et la compensation de la provision allouée à ce titre et le solde locatif.

La clôture la procédure est intervenue le 28 février 2017.

SUR CE

Attendu tout d’abord que force est de constater à l’examen de l’original du contrat de location signé entre les parties le 28 juillet 2011 que ce document comporte au verso une clause résolutoire deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet;

Que par exploit du 22 septembre 2015 A B a fait délivrer à C de X un commandement de payer un solde locatif de 2.268,44 euros , l’avisant de ce qu’il entendait se prévaloir de la clause résolutoire du bail; rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990;

Qu’après lui avoir fait délivrer assignation le 1^er février 2016 pour l’audience du 16 février 2016 du juge des référés du Tribunal d’Instance de Y et en raison de l’insuffisance du délai entre la délivrance de l’assignation et l’audience A B a fait délivrer le 31 mars 2016 une seconde assignation aux mêmes fins le 31 mars 2016 pour l’audience du 7 juin 2016; que cette assignation a été notifiée le 4 avril 2016 au représentant de l’Etat dans le département;

Que C de X ne discute pas s’être abstenue de payer dans le délai de deux mois les causes du commandement de payer ni l’existence d’un arriéré locatif de 7.329,98 euros arrêté au 31 juillet 2016;

Qu’en conséquence il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire;

Qu’il y a lieu statuant à nouveau de :

— constater la résiliation du bail à la date du 22 novembre 2015

— ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef si besoin est avec l’assistance de la force publique

— accorder à C de X un délai de cinq mois pour quitter les lieux en considération des démarches entreprises depuis le 26 juin 2014 par la locataire afin d’obtenir un logement dont le loyer est mieux en rapport avec ses ressources mais des difficultés posés par son handicap qui réduit sa mobilité – fixer une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer existant à compter du 22 novembre 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux et condamner C de X au paiement de cette somme

— condamner C de X à payer à A B une provision de 5.968,66 euros sur l’arriéré arrêté à fin février 2017, déduction faite de l’aide exceptionnelle au logement de 2.000 euros adressée à A B par l’IRCEM le 24 janvier 2017;

Attendu que par une précédente ordonnance du 17 décembre 2015 qui n’a pas fait l’objet de recours le juge des référés a condamné le bailleur à payer à C de X somme de 800 euros pour troubles de jouissance résultant des travaux et une indemnité de procédure de 150 euros et à supporter les dépens;

Qu’à l’examen des documents produits qui caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point le premier juge a à juste titre rejeté la demande de provision complémentaire formée par C de X à l’occasion de cette nouvelle instance au titre de troubles non en compte par l’ordonnance du 17 décembre 2015;

Qu’ainsi l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a

— ordonné la compensation entre les condamnations prononcées au profit de A B et la somme allouée à C de X par l’ordonnance de référé du 17 décembre 2015

— rejeté en raison de l’existence d’une contestation sérieuse la demande de provision complémentaire à titre de troubles de jouissance;

Attendu qu’il sera observé que le 19 septembre 2016 C de X a saisi d’une demande de traitement de sa situation de surendettement la commission de l’Isère qui le 4 octobre 2016 a déclaré cette demande recevable:

Attendu s’agissant de la table en fer forgé qu’à l’examen des pièces respectivement produites existe aussi une contestation sérieuse sur la question de la propriété de cet équipement; Qu’ainsi le juge des référés ne pouvait sans excéder ses pouvoirs dire que A B est propriétaire de la table en fer forgé que C de X devra laisser dans le logement en cas de départ; que cette disposition sera ainsi infirmée et A B renvoyé à mieux de pourvoir sur ce point devant le juge du fond;

Attendu que les prétentions de A B tendant obtenir paiement d’un arriéré locatif et à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du preneur et fixer l’indemnité d’occupation ayant été satisfaites, il convient de mettre à la charge de C de X les dépens de première instance d’appel; que sa demande d’indemnité de procédure sera donc rejetée;

Qu’en considération de la situation économique de C de X il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de A B;

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 8 septembre 2016 mais seulement en ce qu’elle a:

— ordonné la jonction des deux procédures engagées par A B – dit la demande recevable

— dit que C de X est redevable d’un arriéré locatif de 7.329,98 euros arrêté au 31 juillet 2016

— ordonné la compensation avec la somme allouée à C de X par l’ordonnance de référé du 17 décembre 2015

L’infirme pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant

Constate la résiliation du bail à la date du 22 novembre 2015

Ordonne à défaut de départ volontaire des lieux loués 10 impasse de la Garenne à Z dans un délai de cinq mois à compter de ce jour, l’expulsion de C de X et celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle au montant égal au loyer existant et condamne C de X à payer cette somme à titre provisionnel à A B à compter du 22 novembre 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux

Condamne C de X à payer à A B une provision de 5.968,66 euros sur l’arriéré arrêté au 28 février 2017;

Constate que la commission de l’Isère, le 4 octobre 2016 a déclaré recevable la demande de traitement de sa situation de surendettement déposée par C de X;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes et les renvoie sur ces points à mieux se pourvoir devant le juge du fond

Dit n’y avoir de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des parties,

Condamne C de X aux entiers dépens de première instance et d’appel, et qui comprendront le coût du commandement de payer et seront recouvrés selon les règles en vigueur en matière d’aide juridictionnelle.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par le Président, Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, et par le Greffier, Alexia LUBRANO, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire;

Le Greffier Le Président