PG/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 21 Novembre 2017

RG : 16/00723

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 05 Février 2016, RG 13/00634

Appelants

M. A X, agissant tant personnellement qu’ès qualité d’héritier de Madame B Z épouse X,

né le […] à […]

M^me Y X, agissant ès qualité d’héritière de Madame B Z épouse X,

née le […] à […]

M^me C X, agissant ès qualité d’héritière de Madame B Z épouse X,

née le […] à , […]

représentés par la SELARL JULIETTE COCHET-BARBUAT LEXAVOUE CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et M^e Bernard COLIN, avocat plaidant au barreau de METZ

Intimée

SAS VACANCEOLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Parc d’activités Alpespace – […]

représentée par la SCP MILLIAND DUMOLARD THILL, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE et la SA COLBERT, avocats plaidants au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 09 octobre 2017 par Monsieur Philippe GREINER, Président, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Philippe GREINER, Président,

—  Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

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Le 08/06/2011, les époux X ont donné à bail commercial à compter du 01/04/2011 à la société VACANCEOLE un appartement sis dans la résidence de tourisme « Les Balcons de la Vanoise » à La Norma, pour une durée de neuf années.

Le 04/11/2011, la société VACANCEOLE a fait dresser par M^e SAYVE, huissier de justice à Modane, un constat aux termes duquel sa responsable du site ne pouvait plus accéder à l’appartement loué, son passe ne fonctionnant plus, la serrure ayant été changée.

Le 05/03/2012, elle a fait mettre en demeure les bailleurs par son conseil de lui remettre les clés afin de pouvoir disposer du bien loué.

Le 15/03/2012, les époux X répondaient qu’ils avaient rétracté le bail commercial.

Par acte du 30/04/2013, la société VACANCEOLE les a assignés devant le tribunal de grande instance d’Albertville aux fins de voir ordonner la résolution du contrat de bail, en paiement de dommages intérêts et en remboursement des charges de copropriété réglées.

Par jugement du 05/02/2016, le tribunal a rejeté la demande des époux X en annulation du contrat, a prononcé sa résolution, et a condamné les époux X au paiement de la somme de 10.479,05 euros sur le fondement de l’article 1147 du code civil outre 800 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, la demande en remboursement des charges de copropriété étant rejetée.

M^me X est décédée le […]/2016.

Ses enfants Y et C X et M. A X ont relevé appel de cette décision le 06/04/2016.

Par conclusions du 26/09/2016, ils concluent à l’infirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages intérêts pour résistance abusive et en remboursement des charges de copropriété, demandant à la Cour de :

— prononcé la nullité du contrat de bail pour défaut de rencontre des volontés et de consentement sur les éléments essentiels que sont la désignation des locaux objet du bail et le prix, subsidiairement pour vice du consentement,

— dire recevable et bien fondée la demande reconventionnelle de M^me HERNANDO née Z en nullité du contrat de bail sur le fondement de l’article 1425 du code civil,

— dire n’y avoir lieu à restitutions réciproques en l’absence de commencement d’exécution du contrat, ni en terme de versement des loyers ni en terme de délivrance de l’immeuble,

— débouter la société VACANCEOLE de ses demandes,

— à titre subsidiaire constater que la société intimée ne justifie pas du montant sollicité au titre de sa perte d’exploitation et dire n’y avoir lieu à indemnisation pour la perte des sous-loyers,

— rejeter l’appel incident comme non fondé,

— condamner la société VACANCEOLE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent en substance que :

— le bien indiqué au contrat de bail n’est pas leur appartement,

— à aucun moment, ils n’ont procédé au changement de serrures,

— des attestations de loyers leur ont été adressées, alors qu’elles étaient relatives à une autre location,

— le prix du bail est imprécis, en raison de la complexité de sa détermination,

— M^me X n’a pas signé le contrat de bail,

— il leur a été indiqué lors de l’assemblée générale des copropriétaires de juillet 2011 qu’ils pouvaient renoncer au bail, dès lors que les travaux n’avaient pas débuté,

— le préjudice allégué n’est pas justifié,

— le loyer prévu au contrat étant net de charges locatives, le preneur devait donc supporter les charges récupérables, qui sont nécessairement incluses dans la perte d’exploitation alléguée.

Par conclusions d’intimé n° 1 contenant appel incident du 28/07/2016, la société VACANCEOLE demande à la Cour de :

— constater la validité du contrat de bail,

— constater que les époux X n’ont pas exécuté leur obligation de délivrance,

— débouter les consorts X de leurs demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat de bail commercial du 08/06/2011 aux torts exclusifs des époux X et qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 10.749,06 euros à titre de dommages intérêts,

— statuant à nouveau, condamner solidairement les consorts X à payer à la société VACANCEOLE la somme de 5.680,79 euros au titre des charges de copropriété payées par la société VACANCEOLE, outre 5.000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive et 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

' Sur la validité du contrat de bail commercial

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a relevé, pour rejeter la demande en nullité du contrat de bail que :

— le bien loué était parfaitement déterminé, le contrat portant sur le lot n° 8 appartement 105, la circonstance que l’immeuble était dénommé « Chalets de la Vanoise » au lieu de « Balcons de la Vanoise » étant sans incidence, la résidence de tourisme en question étant parfaitement identifiable dans la station de la Norma, étant précisé que la société civile immobilière « Les chalets de la Vanoise » était le promoteur, et « Les balcons de la Vanoise » le nom de la résidence construite,

— le montant du loyer était déterminable, la référence au chiffre d’affaire comme base du loyer étant tout à fait possible s’agissant d’un bail commercial, ce type de « clause recettes » étant valide,

— les éléments du dossier ne permettent pas de démontrer l’existence d’une rétractation du bailleur acceptée par l’autre partie au contrat, la société VACANCEOLE,

— l’existence de man’uvres dolosives n’est pas non plus établie, en raison de l’intérêt de l’offre de la société VACANCEOLE rappelée tant par le maire de la commune que par le directeur de la station, étant précisé que ce type de location avec conclusion d’un bail commercial bénéficie d’avantages fiscaux,

— le bail a bien été signé par les deux époux, comme le montre l’existence de trois signatures au bas du contrat, ainsi que les paraphes « JH » et « IH » au bas de chaque page.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé de ce chef.

' Sur la demande en résolution du bail commercial

Là encore, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a considéré que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer au preneur le bien donné à bail, la société VACANCEOLE démontrant, par le constat d’huissier qu’elle a fait dresser, qu’elle n’est pas en possession des clés de l’appartement des appelants et que ce manquement justifiait que soit prononcée la résolution du bail, aux torts des bailleurs, le jugement déféré étant confirmé sur ce point, les consorts X se voyant déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

' Sur les demandes indemnitaires de la société VACANCEOLE

' les dommages intérêts pour préjudice lié à l’exploitation

La société VACANCEOLE a subi un préjudice résultant de la perte de chance d’exploiter le bien et d’en percevoir la marge brute qu’elle aurait pu obtenir si elle avait pu exploité le bien loué.

Toutefois, les locations saisonnières relatives à des immeubles de montagne sont soumises à de multiples aléas, surtout pour des stations de montagne d’un niveau de gamme moyen, comme l’est la station de la Norma, avec une saison concentrée principalement sur 4 mois en hiver, avec peu de fréquentation l’été.

La Cour trouve les éléments suffisants dans le dossier pour fixer à 50% la chance d’obtenir sur 9 ans la marge brute théorique, le bien pouvant ne pas être loué en permanence, même en saison, et des travaux imprévus devant être réalisés. Le préjudice subi de ce chef sera donc fixé à 5.000 euros.

Les consorts X seront condamnés à payer cette somme, étant précisé qu’aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée, l’action contre les héritiers se divisant en fonction de leurs droits respectifs dans la succession, conformément aux articles 870 et 873 du code civil.

La Cour ne connaissant pas les droits de chaque héritier dans la succession de M^me X, seules des condamnations à titre provisionnel seront prononcées, M. X étant débiteur à hauteur de 10/16^e, ses deux filles à hauteur de 3/16^e chacune.

' les charges de copropriété

Il résulte de l’attestation de la société SYGESTIM, syndic de copropriété de la résidence Les Balcons de la Vanoise, du 06/07/2016, que c’est bien la société VACANCEOLE qui a réglé la totalité des charges récupérables du lot X, du 01/12/2011 au 31/03/2016, pour un montant de

5.680,79 euros.

La société VACANCEOLE est en droit d’en réclamer aux consorts X le remboursement, ces charges étant afférentes à l’usage du lot en cause, et n’étant pas incluses dans la marge brute d’exploitation, qui fait l’objet d’une indemnisation distincte, la marge se calculant une fois les frais d’exploitation déduits.

Les consorts X seront donc condamnés à payer cette somme dans les conditions fixées ci-avant.

' les autres demandes

L’abus du droit d’ester en justice n’étant pas suffisamment démontré, il n’y a pas lieu à dommages intérêts pour résistance abusive.

Enfin, l’équité ne commande qu’une application modérée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande des époux X en annulation du contrat de bail et a prononcé sa résolution aux torts du bailleur,

LE REFORME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE M. A X, dans la proportion de 10/16^e, et M^mes Y et C X, dans la proportion de 3/16^e chacune, à payer à la société VACANCEOLE les sommes suivantes :

—  5.000 euros de dommages intérêts au titre du préjudice d’exploitation,

—  5.680,79 euros au titre des charges de copropriété,

—  1.200 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile exposés en première instance et en cause d’appel,

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande,

CONDAMNE solidairement les consorts X aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 21 novembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,