N° RG 19/02571 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KBRO

PG

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Guillaume PROUST

la SELARL CABINET GREGORY DELHOMME

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 28 NOVEMBRE 2019

Appel d’une Ordonnance (N° RG 19/00101)

rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 22 mai 2019, suivant déclaration d’appel du 17 Juin 2019

APPELANTE :

SARL DOGAN

société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de ROMANS sous le n° 792 961 005, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Guillaume PROUST, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉ :

M. D Y

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Gregory DELHOMME de la SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocat au barreau de VALENCE substituée par M^e Béatrice ARGAUD, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M. Frédéric STICKER, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2019

M^me GONZALEZ, Président, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 26 mai 2006, M^me F X a donné à bail à M. G A et M^me H B des locaux commerciaux sis 75 avenue Jean-Jaurès à Montélimar.

Les consorts I B ont vendu le fonds de commerce à la Sarl Relais du Feu suivant acte du 20 décembre 2007. Suivant acte du 15 mai 2013, Maître Madonna, mandataire judiciaire, a cédé le fonds de commerce à la Sarl Dogan tandis que par acte du 18 mars 2017, M^me X a cédé son bien immobilier à M. D Y.

Un acte de renouvellement du bail est intervenu le 21 juin 2016.

Des loyers sont demeurés impayés à hauteur de 6.770 euros en mai 2018 et un commandement de payer visant la clause résolutoire et une sommation de justifier de la souscription d’une assurance ont été signifiés à la Sarl Dogan le 18 mai 2018.

Par acte introductif d’instance du 25 janvier 2019, M. Y a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Valence aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion du locataire, et paiement d’une provision de 16.970 euros à valoir sur les loyers et charges impayés.

La Sarl Dogan a sollicité une médiation, et conclu à titre principal à l’irrégularité du commandement de payer et au rejet des demandes, et subsidiairement à des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 22 mai 2019, le juge des référés a :

— constaté l’absence d’accord des parties pour une médiation,

— rejeté les moyens tirés de l’irrégularité du commandement de payer,

— rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

— déclaré acquise la clause résolutoire et constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 18 juin 2018 et ordonné l’expulsion de la Sarl Dogan dans le délai d’un mois à compter de l’ordonnance,

— fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer et au besoin condamné la Sarl Dogan au paiement de cette indemnité jusqu’à libération des lieux,

— condamné la Sarl Dogan à payer en deniers ou quittances à M. Y une provision de 6.387 euros à valoir sur les loyers et charges impayés jusqu’au mois d’avril inclus,

— condamné la Sarl Dogan à payer à M. Y 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile et les dépens.

La Sarl Dogan a relevé appel total de cette décision par déclaration du 17 juin 2019.

L’affaire a été fixée à l’audience selon la procédure de l’article 905 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 16 octobre 2019.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 16 octobre 2019 avant clôture, la Sarl Dogan demande à la cour :

— au visa des articles 131-3 du code de procédure civile, L 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil,

— avant dire droit, d’ordonner une médiation,

— à titre principal, de réformer l’ordonnance querellée,

— statuant à nouveau,

— de constater que la clause résolutoire insérée au bail du 6 juin 2016 n’est pas reproduite dans le commandement de l’huissier du 18 mai 2018,

— de constater que M. Y a refusé de délivrer des quittances de loyer ensuite de la mise en demeure de son conseil,

— de dire le commandement de payer entaché de nullité et comme non conforme aux dispositions de l’article 145-41 du code de commerce dès lors que la clause n’était pas celle correspondant au bail en vigueur et auquel le locataire était partie,

— de constater les règlements intervenus et mettant en évidence l’absence d’impayé de loyer,

— de constater les différents décomptes de M. Y,

— de dire n’y avoir lieu de constater la résiliation du bail compte tenu de l’absence de dette,

— à titre subsidiaire,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— de rejeter les demandes de M. Y,

— de condamner M. Y à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Elle soutient que :

— il est opportun de reprendre le dialogue alors qu’elle exploite le fonds depuis 6 ans,

— le commandement de payer fait référence à la clause résolutoire du bail initial alors qu’un acte de renouvellement du bail est intervenu le 21 juin 2016 avec une autre clause résolutoire, la clause en vigueur ne peut donc en l’espèce emporter d’effets juridiques parce que non visée,

— le commandement de payer vise un montant irrégulier qui ne tient pas compte d’un paiement du 9 mai 2018 de 1.600 euros et M. Y est irrecevable à demander une taxe d’ordures ménagères à une date où il n’était pas propriétaire,

— elle n’a jamais été défaillante dans le paiement complet d’un mois de loyer,

— elle ne doit plus que 1.000 euros de loyer et 587 euros de taxe d’ordures ménagères alors que le bailleur ne cesse de modifier ses décomptes, elle justifie d’une assurance, elle a fait face à la situation compliquée de Gursel Dogan en 2017 et à une perte de bénéfice et de clientèle en raison de l’insalubrité des lieux, en l’absence de travaux intérieurs suite à un dégât des eaux et il n’est pas justifié par le bailleur d’une déclaration de sinistre.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 11 octobre 2019, M. Y demande à la Cour :

— au visa de l’article L 145-41 du code de commerce,

— confirmant l’ordonnance entreprise,

— de constater que par l’effet du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance restés infructueux, la clause résolutoire est acquise et la Sarl Dogan occupante sans droit ni titre,

— d’ordonner son expulsion, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— de condamner la Sarl Dogan au paiement outre des charges d’une indemnité d’occupation à hauteur du loyer jusqu’à libération totale des lieux en application de l’article 1103 du code civil,

— d’ordonner que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— infirmant l’ordonnance entreprise,

— de condamner par provision la Sarl Dogan à lui payer la somme de 1.787 euros correspondant aux loyers impayés outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— en tout état de cause, condamner la Sarl Dogan à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

En réponse aux conclusions adverses, il rétorque que :

— la médiation ne peut s’exécuter qu’avec le consentement des parties,

— le fait que la clause résolutoire ait été annexée au commandement et non reproduite ne remet pas en cause la validité du commandement, et les deux clauses résolutoires sont similaires dans leur principe, et l’acte de renouvellement fait référence au bail initial,

— le montant du par le preneur évolue en permanence, il n’y a pas de contradiction dans les demandes à différents stades de la procédure, le solde reste débiteur malgré des paiements,

— le bénéfice 2018 de la Sarl Dogan n’était que de 5.000 euros en 2018 et cette société ne peut plus payer les loyers, elle n’a pas apuré l’arriéré malgré le délai de fait,

— il a effectué des travaux en 2017/ 2018 mais la société Dogan a refusé une intervention pour le débouchage d’une descente d’eau y compris pluviale,

— la Sarl Dogan verse une attestation d’assurance limitée à la période du 2 avril 2019 au 1^er octobre 2019.

Il convient pour un plus ample exposé des prétentions et arguments des parties de se référer aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de médiation

L’intimé, qui demeure en Algérie, s’opposant à nouveau à cette mesure, cette demande ne peut prospérer et l’ordonnance est confirmée sur le rejet de la médiation.

Sur le commandement de payer

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai'.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer litigieux vise une clause résolutoire qui était celle portée dans le bail du 26 mai 2006 conclu entre M^me Z, M. A et M^me B.

Or, le contrat liant les parties est en date des 6 et 20 juin 2016 suite à l’acte notarié de renouvellement. Il comporte une clause résolutoire distincte de celle de l’acte de 2006. Le commandement de payer vise donc une clause résolutoire qui est erronée et est issue d’un bail qui n’a plus cours et dont rien ne démontre d’ailleurs qu’il ait été remis à la locataire même si l’acte de renouvellement y fait référence.

Le commandement est donc irrégulier en ce qu’il ne fait pas référence à une clause résolutoire opposable au preneur et il peut produire d’effets.

Il en découle que la résiliation du bail, tant pour défaut de paiement des loyers que pour l’absence de justificatif d’une assurance ne peut être constatée en référé par jeu de la clause résolutoire.

L’ordonnance est donc infirmée sur ce point et M. Y est débouté de ses demandes en résiliation du bail, fixation d’une indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie.

Sur les arriérés de loyer

La société Dogan a contesté les décomptes adverses en ce qu’ils ne déduisaient pas toutes les paiements effectués par la locataire et souligné que les quittances ne lui avaient pas été adressées, ce qui n’est pas contesté par le bailleur qui ne donne aucun élément sur la non délivrance de quittances.

Le dernier décompte produit par le bailleur révèlait un solde débiteur pour l’année 2017 de 3.787 euros, un solde créditeur de 200 euros pour 2018 et un solde créditeur de 2.000 euros arrêté au mois de juin 2019, d’où en définitive un solde débiteur de 1.587 euros en juin 2019.

Cependant, des versements ont été effectués depuis cette date dont un dernier versement de 2.200 euros et il n’est pas justifié d’un actuel arriéré ; la demande en paiement d’une provision à valoir sur les loyers est donc rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. Y qui a délivré un commandement irrégulier supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Il n’y a pas lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision querellée sauf en ce qu’il n’a pas été fait droit à la demande de médiation.

Statuant à nouveau,

Dit que le commandement de payer est irrégulier en ce qu’il ne mentionne pas la clause résolutoire du bail liant les parties.

Déboute en conséquence M. Y de ses demande de résiliation du bail par jeu de la clause résolutoire, fixation d’un indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité.

Déboute M. Y de sa demande en paiement d’une provision à valoir que les arriérés de loyer.

Condamne M. C aux dépens de première instance et d’appel.

Dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNE par M^me GONZALEZ, Président et par M. STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président