Cour d'appel de Grenoble, 1ere chambre, 23 mars 2021, n° 19/00813

TGI Vienne 31 janvier 2019

CA Grenoble
Confirmation 23 mars 2021

Arguments

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Rejeté
Existence de vices cachés
La cour a estimé que les éléments présentés ne constituaient pas des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil.
Rejeté
Préjudice matériel lié aux travaux nécessaires
La cour a jugé que les travaux nécessaires n'étaient pas justifiés par des vices cachés.
Rejeté
Préjudice de jouissance du bien
La cour a estimé que le préjudice de jouissance n'était pas fondé sur des vices cachés.
Rejeté
Préjudice moral lié à la situation
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas justifié.
Rejeté
Responsabilité des professionnels
La cour a estimé que M me A B, en tant que professionnelle de l'immobilier, aurait dû être consciente des vices.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, A B conteste le jugement du Tribunal de Grande Instance de Vienne qui l'a déboutée de ses demandes pour vices cachés concernant une maison acquise de C D. La cour d'appel devait déterminer si les vices allégués étaient avérés et si A B, en tant que professionnelle de l'immobilier, pouvait invoquer ces vices. Le tribunal de première instance a conclu qu'aucun vice caché n'était prouvé et a débouté A B. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant qu'A B, en tant que professionnelle, était en mesure de détecter les défauts et que les problèmes soulevés ne constituaient pas des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil. La cour a donc infirmé les demandes d'A B et a condamné celle-ci aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 23 mars 2021, n° 19/00813
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	19/00813
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Vienne, 31 janvier 2019, N° 12/00585
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Hélène COMBES, président
Avocat(s) :	Patrice GIROUDJean-Pascal SERVECatherine GOARANTDejan MIHAJLOVICFabrice POSTAJean-Michel DIVISIAJacques SABATIER
Cabinet(s) :	SCP RICARDSCP P GIROUD I STAUFFERT GIROUDPYRAMIDE AVOCATSMONTOYA & DORNESELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC
Parties :	SARL AVIPUR, SA FONCIA L'IMMOBILIERE, SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE

Texte intégral

N° RG 19/00813 – N° Portalis DBVM-V-B7D-J4PG

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL SABATIER

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

la SCP GIROUD STAUFFERT-GIROUD

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 23 MARS 2021

Appel d’un jugement (N° R.G. 12/00585)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE

en date du 31 janvier 2019

suivant déclaration d’appel du 18 Février 2019

APPELANTE :

M^me A B

née le […] à LYON

de nationalité Française

[…]

représentée par M^e Jacques SABATIER de la SELARL SABATIER, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉS :

M. C D

né le […] à ROUSSILLON

de nationalité Française

[…]

représenté et plaidant par M^e Fabrice POSTA de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

M^e O-P Q

de nationalité Française

[…]

représenté par M^e Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e O-Michel DIVISIA, avocat au barreau de NIMES

LA SOCIÉTÉ AVIPUR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

représentée par M^e Patrice GIROUD de la SCP GIROUD STAUFFERT-GIROUD,

avocat au barreau de GRENOBLE

LA SOCIÉTÉ FONCIA L’IMMOBILIÈRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

LA SOCIÉTÉ FONCIA TRANSACTION FRANCE venant aux droits de la société FTL VIENNE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

représentées par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE

M. E F

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Non représenté

M^me J K N F

née le […] à LYON

de nationalité Française

147 A rue O Voillot

[…]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène X, Président de chambre,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

M^me Véronique LAMOINE, Conseiller,

Assistées lors des débats de M^me Anne BUREL, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 février 2021, Madame X a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 28 décembre 2010, A B a acquis de C D une maison de village ancienne située à Serrières (07) au prix de 162.000 euros.

Par acte du 21 juin 2011, A B a assigné C D devant le tribunal d’instance de Vienne pour obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre d’une facture de traitement des poutres et planchers et d’un devis relatif au renforcement du plancher.

Par jugement du 6 avril 2012, le tribunal d’instance s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Vienne auquel il a renvoyé le dossier.

Par ordonnance du 9 janvier 2013, le juge de la mise en état a ordonné une expertise aux fins notamment de rechercher si les bois sont infestés par des insectes et de dire si cette infestation est antérieure à la vente.

Les opérations d’expertise ont été étendues à E F et J K, vendeurs de C D.

Puis Maître O-P Q, notaire rédacteur de l’acte de vente du 28 décembre 2010, la société Avipur et la société Foncia l’Immobilière ont été appelés à la procédure et les opérations d’expertise leur ont été étendues.

Par jugement du 31 janvier 2019, le tribunal a débouté A B de toutes ses demandes à l’encontre de C D, la société Foncia l’Immobilière, la société Avipur, E F et J K et Maître O-P Q et l’a condamnée à leur payer diverses sommes au titre des frais irrépétibles.

A B a relevé appel le 18 février 2019.

Dans ses dernières conclusions du 19 janvier 2021, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

- Homologuer le rapport d’expertise judiciaire,

- Dire et juger que la vente conclue entre C D et elle le 28 décembre 2010 est affectée de vices cachés.

- Dire et juger l’action estimatoire formée par elle est bien fondée.

Par conséquent,

- Condamner C D à lui verser la somme de 1.050 euros TTC au titre du préjudice matériel relatif aux nécessaires travaux de renfort du plancher.

- Condamner C D à lui verser la somme de 1.200 euros TTC correspondant à la facture de la société SPHF pour le traitement des poutres et du plancher.

- Condamner C D à lui verser la somme de 22.604,42 1euros TTC au titre du préjudice matériel relatif a la mise en conformité de la charpente, la réfection de la couverture et les travaux intérieurs en découlant.

- Condamner C D à lui verser la somme de 2.281,40 euros TTC au titre du préjudice subi découlant du bâchage de la couverture.

- Condamner C D à lui verser la somme de 11.959,20 euros au titre du préjudice matériel subi s’agissant du désamiantage à effectuer.

- Condamner C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière et Maître O-P Q in solidum à lui verser la somme de 32.246,76 TTC au titre du préjudice subi découlant de l’absence d’autorisation administrative pour la création de la terrasse en toiture et des travaux nécessaires à la mise en conformité de celle ci eu égard au droit de l’urbanisme.

- Condamner C D, la société Foncia l’Immobilière et Maître O-P Q in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros TTC au titre du préjudice subi découlant de l’absence de CREP et des travaux de déplombage en découlant.

- Condamner C D et la société Avipur in solidum à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi découlant du DPE erroné.

- Condamner C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière et Maître O-P Q in solidum à lui verser la somme de 340,06 euros TTC correspondant à la facture de la Scp Perrot Masse, huissier, pour l’établissement d’un procès verbal de constat,

- L D, E F et J K la société Foncia l’Immobilière et Maître O-P Q à lui verser in solidum la somme de 515,84 euros TTC correspondant aux frais de l’expert monsieur Y,

- Condamner C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière et Maître O-P Q in solidum à lui verser la somme de 2.696,40 euros TTC correspondant aux frais de l’architecte, monsieur Z (atelíer d’architecture du jonchain) pour l’établíssement des plans nécessaires a l’instruction de la demande de permis de construire.

- Condamner C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière et Maître O-P Q in solidum à lui verser la somme de 1.000 euros TTC correspondant aux frais de déplacement d’une nacelle lors de l’accedit du 21 septembre 2015.

- Condamner C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière, Maître O-P Q et la société Avipur in solidum à lui verser la somme de 25.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

- Condamner C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière, Maître O-P Q et la société Avipur in solidum à lui verser la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral.

- Condamner C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière, Maître O-P Q et la société Avipur in solidum à lui verser la somme de 20.368,24 euros au titre du préjudice financier.

- Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

- Condamner in solidum C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière, Maître O-P Q et la société Avipur in solidum à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner in solidum C D, E F et J K, la société Foncia l’Immobilière, Maître O-P Q et la société Avipur aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier et d’expertise.

Elle fait essentiellement valoir que des difficultés sont très rapidement apparues après son entrée dans les lieux et que l’immeuble qu’elle a acquis de C D est affecté de vices cachés ; qu’il est en outre apparu que la terrasse a été construite sans permis de construire.

Elle conteste toute activité professionnelle dans le domaine de l’immobilier.

Elle indique agir sur le fondement des vices cachés caractérisés par la présence de parasites au niveau du solivage et de la charpente et exercer l’action estimatoire.

Elle invoque au soutien de son argumentation :

— l’état parasitaire du solivage du rez de chaussée, ainsi que la présence de parasites au niveau du solivage et de la charpente,

— la connaissance que C D avait de ces désordres. Elle soutient qu’elle-même ne pouvait pas s’en rendre compte avant la vente puisque les désordres sont le plus évidents aux endroits cachés par l’isolation.

— l’absence de constat du risque d’exposition au plomb, le caractère erroné du diagnostic de performance énergétique et la réalisation de travaux sans autorisation administrative.

Elle soutient que Maître O-P Q et la société Foncia l’Immobilière ont engagé leur responsabilité ainsi que E F et J K.

Elle ajoute que compte tenu de la nécessité de changer la charpente, toute la couverture doit être reprise.

Par conclusions du 25 juin 2019, C D demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner A B à lui payer 10.000 euros en réparation de son préjudice moral et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le cas où sa responsabilité serait retenue sur l’absence de constat du risque d’exposition au plomb, sur le DPE et sur les désordres affectant la toiture, il sollicite la garantie de la société Foncia l’Immobilière, de Maître O-P Q, de la société Avipur et de E F et J K.

Il expose qu’au mois d’août 2010, il a donné mandat à la société Foncia l’Immobilière de vendre le bien immobilier qu’il avait acquis de E F et J K en 2008 ; que depuis la vente du bien à A B, celle-ci n’a cessé de le harceler sur la base d’affirmations fausses, afin d’obtenir une réduction du prix de vente.

Il soutient qu’aucun des problèmes invoqués par A B ne constitue un vice caché au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil.

Il fait valoir qu’en tant que professionnel de l’immobilier, A B est présumée connaître les vices cachés.

Il invoque les conclusions de l’expert selon lesquelles aucun renforcement du solivage n’est nécessaire, qu’il n’existe aucun indice d’infestation par les termites et que la dégradation de la toiture est partiellement imputable au défaut d’entretien de A B.

Il ajoute que l’absence de constat du risque d’exposition au plomb n’a causé aucun préjudice, que la distorsion entre les diagnostics de deux entreprises n’est pas un vice caché et que s’agissant de la terrasse implantée en toiture, l’expert n’a relevé aucun désordre de stabilité.

Dans ses dernières conclusions du 12 août 2019, la société Foncia Transaction France qui vient aux droits de la société Foncia l’Immobilière conclut à la confirmation du jugement et au rejet de toutes les demandes formées contre elle.

Elle réclame à A B 5.000 euros à titre de dommages intérêts et 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle observe que A B ne critique pas la pertinence des motifs du jugement de première instance qui l’a mise hors de cause.

Elle conteste toute responsabilité de sa part, ainsi que tout lien de causalité entre les préjudices allégués par A B et les fautes qu’elle lui impute, faisant notamment valoir :

— sur l’absence de constat du risque d’exposition au plomb, que A B qui est agent immobilier depuis 2006 détenait l’information qu’on lui reproche d’avoir omise.

— sur la terrasse, que A B n’établit aucun préjudice découlant de la distorsion entre la désignation du bien figurant sur le compromis et la configuration réelle des lieux.

Elle soutient que A B, acheteur professionnel a contracté en toute connaissance de l’état des lieux.

Dans ses dernières conclusions du 14 août 2019, Maître O-P Q conclut à la confirmation du jugement et réclame 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée ni sur la terrasse qui ne présente aucun désordre de stabilité, ni sur le risque d’exposition au plomb puisque compte tenu de la date d’édification de l’immeuble, aucun diagnostic n’était obligatoire.

Assignée devant la cour par acte du 2 mai 2019, la société Avipur sollicite par conclusions du 4 juin 2019, sa mise hors de cause, le rejet de toutes les demandes formées contre elle et la condamnation de A B à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique qu’elle est totalement étrangère au litige, une confusion ayant été faite avec la société Avipur Diagnostic.

Assignés devant la cour par actes du 11 avril 2019 délivrés dans les formes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, E F et J K n’ont pas constitué avocat. Il sera statué par défaut.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2021.

DISCUSSION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.

A B exerce l’action en garantie des vices cachés contre son vendeur C D et les vendeurs de celui-ci E F et J K, et une action en responsabilité contre les professionnels que sont le notaire, l’agence immobilière et l’entreprise ayant effectué le diagnostic de performance énergétique.

Sur l’action en garantie des vices cachés

A B qui invoque l’existence de vices cachés, indique exercer l’action estimatoire et réclame à titre de dommages intérêts une somme globale de l’ordre de 145.000 euros (non compris la somme réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile).

Bien qu’aucune des parties n’ait jugé utile de produire aux débats l’acte authentique du 28 décembre 2010, il n’est pas contesté qu’une clause d’exclusion de garantie reproduite dans le jugement y figure en page 10.

En outre, C D établit par la pièce 28 qu’il verse aux débats (extrait de la consultation du site Société.com) qu’au jour de la transaction, A B exerçait comme commerçante son activité professionnelle dans le domaine des agences immobilières.

Dès lors, pour prospérer en son action, A B doit non seulement rapporter la preuve de l’existence de vices cachés au sens des dispositions de l’article 1641 du code civil, mais également de la mauvaise foi de C D, étant observé qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier elle était en mesure de déceler des défauts dont la connaissance aurait pu échapper à un acheteur non professionnel.

• A B invoque en premier lieu la fragilité et la dangerosité du plancher ainsi qu’une infestation du bois caractérisé par l’état parasitaire du solivage et de la charpente, le tout nécessitant selon elle le renfort du plancher, le traitement des poutres, la mise ne conformité de la charpente et la réfection de la couverture.

Dans le rapport qu’il a déposé, l’expert qui a sollicité l’intervention d’un bureau d’étude, écarte tout risque concernant le plancher et précise que selon les normes en vigueur, aucun renforcement n’est nécessaire.

S’agissant de l’état parasitaire, il mentionne la présence d’indices d’infestation de la poutraison par des larves de petites vrillettes et des larves de capricorne des maison.

Il évoque un état apparent sur photos et des dégradations sans conséquence dommageable après traitement, fréquentes dans les bâtiments anciens.

Il précise qu’elles étaient visibles par A B, ce qui doit de surcroît être appréhendé à la lumière de sa qualité de professionnel de l’immobilier.

C’est à bon droit que le premier juge a écarté l’existence de vices cachés au sens des dispositions sus-visées et débouté A B de toutes ses demandes de ces chefs.

• A B invoque en second lieu l’absence de constat du risque d’exposition au plomb, le caractère erroné du diagnostic de performance énergétique et l’absence d’autorisation administrative pour la réalisation de la terrasse.

Mais il ne s’agit en rien de vices inhérents à la chose vendue et l’action de A B contre son vendeur ne peut prospérer de ces chefs sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur l’action en responsabilité contre les professionnels

• A B reproche au notaire et à la société Foncia Transaction France d’avoir manqué de vigilance en ne faisant pas vérifier la présence de plomb.

C’est à bon droit que le premier juge a débouté A B de sa demande de ce chef après avoir relevé que le notaire n’avait aucune obligation de se rendre sur les lieux.

A cela il convient d’ajouter que A B professionnel de l’immobilier était à même d’exiger la réalisation du constat, de sorte qu’elle est mal fondée en ses reproches à l’encontre de la société Foncia Transaction France, alors de surcroît qu’elle ne justifie pas plus devant la cour que devant le premier juge du préjudice que lui cause l’absence de constat.

• A B soutient encore que le diagnostic de performance énergétique est erroné.

Mais outre que ce point n’est pas confirmé par l’expert qui note en page 35 de son rapport que le DPE réalisé est en cohérence avec le profil énergétique du bâtiment, A B n’a pas appelé devant la cour la société ayant réalisé le diagnostic ainsi qu’il résulte de la comparaison des adresses et numéros de Registre du commerce de la société Avipur et de la société Avipur Diagnostic.

Sa demande ne peut prospérer.

• Sous couvert de désordres inexistants, A B invoque enfin l’absence d’autorisation administrative pour la réalisation de la terrasse en toiture et rend responsable de son préjudice la société Foncia Transaction France et le notaire.

Mais elle n’explique pas en quoi cette absence d’autorisation génère un préjudice de 32.246,76 euros.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le tribunal a débouté A B de sa demande de ce chef, observation étant faite qu’en tant que professionnel de l’immobilier qui connaissait l’existence de la terrasse, il lui appartenait d’obtenir tous renseignements à cet égard.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté A B de toutes ses demandes.

Sur la demande de dommages intérêts de C D

C’est à bon droit que le premier juge a débouté C D de sa demande de dommages intérêts après avoir relevé que les pièces versées aux débats ne sont pas révélatrices d’un harcèlement de la part de A B.

Quant à la prise d’une hypothèque provisoire sur le bien de C D dans l’attente de l’obtention d’un titre, elle ne constitue pas une mesure abusive.

De même, la société Foncia Transaction France ne justifie pas du caractère abusif de la procédure.

Sur les demandes accessoires

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des parties contraintes de se défendre devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par défaut,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

— Y ajoutant, déboute la société Foncia Transaction France de sa demande de dommages intérêts.

— Condamne A B à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour :

• la somme de 4.000 euros à C D,

• la somme de 500 euros à Maître O-P Q,

• la somme de 1.000 euros à la société Foncia Transaction France

• la somme de 500 euros à la société Avipur

— Condamne A B aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame X, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT