Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 16 mars 2021, n° 17/05205

TGI Grenoble 21 septembre 2017

CA Grenoble
Infirmation 16 mars 2021

Arguments

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Rejeté
Incapacité de louer le bien en raison de la mise en vente
La cour a estimé que M. X ne pouvait pas prétendre à un préjudice de jouissance, car la mise en vente du bien nécessitait qu'il soit libéré de son locataire, et il n'a pas prouvé qu'il aurait pu louer le bien en attendant la vente.
Rejeté
Preuve de la moins-value subie lors de la vente
La cour a jugé que M. X n'a pas établi la preuve de la moins-value, n'ayant pas fourni d'éléments de comparaison suffisants pour justifier son affirmation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires secondaire du Château du Muret a interjeté appel d'un jugement du tribunal de grande instance de Grenoble qui l'avait condamné à indemniser M. Y X pour des infiltrations d'eau dans son appartement. Les questions juridiques portaient sur la reconnaissance des préjudices financiers de M. X, notamment un préjudice locatif et une moins-value lors de la vente de son bien. La juridiction de première instance avait accordé des indemnités à M. X. En appel, la cour a infirmé ce jugement, considérant que M. X n'avait pas prouvé son préjudice locatif, car la mise en vente de son appartement l'empêchait de le louer, et qu'il n'avait pas établi la réalité de la moins-value. La cour a donc débouté M. X de ses demandes et a condamné ce dernier à verser des frais au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 16 mars 2021, n° 17/05205
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	17/05205
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grenoble, 21 septembre 2017, N° 14/01766
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Emmanuèle CARDONA, président
Avocat(s) :	Julie CANSLaurence BESSON-MOLLARD
Cabinet(s) :	L BESSON - MOLLARD
Parties :	Syndic. de copropriété SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES SECONDAIRE CHATEAU DU MURET DE L'IMMEUBLE RESIDENCE CHATEAU DU MURET

Texte intégral

N° RG 17/05205 -

N° Portalis DBVM-V-B7B-JI6W

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SELARL L.C-MOLLARD

M^e Julie CANS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 16 MARS 2021

Appel d’un jugement (N° R.G. 14/01766)

rendu par le tribunal de grande instance de GRENOBLE

en date du 21 septembre 2017

suivant déclaration d’appel du 09 Novembre 2017

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires secondaire CHATEAU DU MURET DE L’IMMEUBLE 'RESIDENCE CHATEAU DU MURET’ représenté par son syndic en exercice, la SAS FAURE IMMOBILIER dont le siège social est […], […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représenté par M^e Laurence C-MOLLARD de la SELARL L.C-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

M. Y X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Julie CANS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Agnès Denjoy, conseillère,

Laurent Grava, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 janvier 2021, Agnès Denjoy, conseillère chargée du rapport d’audience, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

M. Y X a acquis en 1982 en l’état futur d’achèvement un appartement de type T2 de 45 m² situé dans les combles d’un ancien château placé sous le régime de la copropriété, dénommé résidence du château du Muret sis à Saint-Égrève (38).

L’appartement acquis a été assorti de 145/10 000èmes de la propriété des parties communes générales et de 27/1000èmes de la propriété des parties communes spéciales du bâtiment A.

M. X a donné cet appartement en location à partir de 1988.

M. Y X s’est plaint auprès du syndic de la copropriété en 2002 et en 2003, d’infiltrations récurrentes dans l’appartement en provenance de la toiture.

En juin 2011, son locataire en place a donné congé avec préavis d’un mois.

En juillet 2011, de nouvelles infiltrations constatées dans l’appartement ont donné lieu à une déclaration de sinistre auprès du syndic de la copropriété.

M. X a mis en vente son appartement par l’intermédiaire d’une agence immobilière tandis que le syndic décidait de faire procéder à des travaux urgents de nettoyage de chéneaux, remise en place de tuiles de la toiture déplacées ou cassées et colmatage de fissures.

Le sinistre a donné lieu à indemnisation de M. X par l’assureur de la copropriété qui lui a versé une somme de 1 828,63 euros pour la reprise des dommages aux embellissements de son appartement. consécutifs à ce dégât des eaux.

Par la suite, M. X a refusé l’indemnité de 5 544 euros que lui offrait l’assureur de la copropriété en indemnisation de son préjudice locatif.

M. X a conclu un compromis de vente de son appartement le 21 juin 2012 au prix de 100 000 euros et il a été convenu entre les parties à l’acte que M. X supporterait seul les charges de copropriété afférentes aux travaux urgents précités ainsi que les charges afférentes à de futurs travaux, en voie d’être votés, de réfection complète de la toiture de la copropriété, à l’effet de quoi il a été convenu qu’une somme forfaitaire de 8 000 euros serait séquestrée chez le notaire sur le prix de vente à venir en vue de financer ces futurs travaux.

L’acte authentique de vente a été signé le 24 mai 2013.

Entre-temps, le syndicat des copropriétaires avait voté en assemblée générale du 7 février 2013 la réfection intégrale de la toiture de la copropriété pour une enveloppe globale de 360 003 euros TTC incombant au syndicat secondaire.

M. Y X a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Grenoble le 2 avril 2014. Il a réclamé à titre principal des dommages-intérêts à hauteur d’une somme totale de 43 440,60 euros, invoquant le préjudice résultant de sa perte locative et la moins-value supportée au regard du prix qu’il aurait normalement retiré de cette vente si l’état de la toiture n’avait pas dissuadé les acquéreurs potentiels.

Le syndicat des copropriétaires secondaire, intervenu volontairement à l’instance a conclu au rejet des demandes ainsi qu’à une indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire du 21 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

— mis hors de cause le syndicat des copropriétaire principal de la résidence château du Muret à Saint-Égrève,

— condamné le syndicat secondaire à verser à M. Y X :

— la somme de 7 811,20 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— la somme de 12 000 euros au titre de la moins-value supportée à l’occasion de la vente du bien,

— rejeté sa demande de dommages-intérêts au titre d’un manque à gagner résultant de l’augmentation du coût des travaux,

— condamné le syndicat secondaire à verser à M. X la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires secondaires de la résidence du château du Muret a interjeté appel le 9 novembre 2017 des dispositions du jugement l’ayant condamné à indemniser M. X à hauteur des sommes de 7 811,20 euros et 12 000 euros ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure et les dépens.

Suivant conclusions notifiées le 6 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires secondaires de la résidence du château du Muret demande à la cour d’infirmer le jugement déféré sur les points dont appel, statuant à nouveau, de :

— débouter M. Y X de l’ensemble de ses demandes,

— subsidiairement, réduire le montant alloué en ordonnant un partage de responsabilité à hauteur de 50 % entre les parties,

— en tout état de cause, rejeter l’appel incident formé par M. Y X,

— le condamner à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel distraits au profit de la SCP A-B & C-Mollard sur son affirmation de droit.

Le syndicat des copropriétaires secondaire reconnaît le mauvais état de la toiture du bâtiment et le lien de causalité entre l’état de la toiture et les dégâts occasionnés à l’appartement de M. X.

Il soutient toutefois n’avoir été informé pour la première fois par M. X d’un dégât des eaux qu’en juillet 2011.

Le syndicat précise que le bâtiment est classé et que les travaux de réfection de la toiture nécessaires, ce qu’il ne conteste pas, nécessitaient l’intervention de l’architecte des Bâtiments de France et une décision de l’assemblée générale de la copropriété ainsi que l’avis d’un professionnel qualifié, raisons pour lesquelles les travaux ont tardé.

Le syndicat indique cependant que des mesures conservatoires ont été prises après la déclaration de sinistre de M. X, et que celui-ci a été indemnisé par l’assureur de la copropriété à hauteur de 1 828,63 euros tandis que M. X refusait l’indemnité proposée par cet assureur d’un montant de 5 544 euros portant sur l’indemnisation de son préjudice locatif.

Il estime que dès lors que M. X avait entrepris de vendre cet appartement, il ne pouvait plus le donner en location, raison pour laquelle la perte locative invoquée n’est pas constituée.

Il estime par ailleurs que M. X ne fait pas la preuve de la moins-value invoquée lors de la vente du bien, en l’état des pièces qu’il produit.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. X a eu la possibilité de demander chaque année la mise à l’ordre du jour d’une assemblée générale d’une décision de travaux de réfection de la toiture et qu’il n’en a rien fait.

Il demande à titre subsidiaire que soit prononcé un partage de responsabilité.

Suivant dernières conclusions notifiées le 24 juin 2018, M. Y X, qui forme appel incident du jugement, demande à la cour de l’infirmer sur le montant de l’indemnisation qui lui a été allouée, statuant à nouveau, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 13 440,60 euros au titre de son préjudice de jouissance et celle de 25 000 euros au titre de la moins-value qu’il a supportée lors de la vente de son appartement par rapport au prix qu’il aurait normalement pu en espérer en l’absence de désordres de toiture, de confirmer le jugement pour le surplus, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. X fait valoir en substance qu’alors que des infiltrations récurrentes occasionnaient de nombreux dommages depuis de nombreuses années dans son appartement par infiltrations en provenance de la toiture, le syndicat des copropriétaires qui en était informé est resté inerte malgré différentes relances de sa part.

Il précise qu’il a fini par vendre cet appartement le 24 mai 2013, ce qui lui permet de fixer de façon précise son préjudice de jouissance entre la date du sinistre du 7 juillet 2011 et celle de la vente soit 22 mois et sept jours.

Il indique avoir vendu son appartement pour le prix de 100 000 euros alors que certains appartements du même type au sein de la copropriété étaient vendus dans le même temps entre 120 000 et 125 000 euros et qu’il a subi une moins-value en raison des infiltrations que son appartement a subies par la faute du syndicat des copropriétaires.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Motifs de la décision :

Les demandes d’indemnisation présentées par M. X supposent que soient établis les dommages en provenance des parties communes et ses préjudices financiers en relation de causalité avec ces dommages tel qu’invoqués en appel :

— préjudice locatif,

— perte supportée lors de la vente du bien.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le mauvais état de la toiture et les infiltrations en résultant dans l’appartement de M. X .

Le syndicat conteste les préjudice financiers invoqués de ce fait.

Sur le préjudice de jouissance :

En juillet 2011, alors que l’appartement était loué quasiment sans interruption depuis 1998, le locataire de M. X a donné congé pour cause de mutation professionnelle.

L’agence immobilière qui gérait cette location a demandé à M. X de lui indiquer sous huit jours si il souhaitait remettre le bien sur le marché locatif.

M. X ne produit pas sa réponse, mais il ressort de sa pièce n° 23 : compte-rendu de mandat de vente établi par l’agence immobilière en novembre 2011, qu’il a décidé de mettre le bien en vente.

Or, il n’était pas possible de louer vide ce logement d’habitation pour moins de 3 ans ce qui résulte des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Un propriétaire qui met en vente un logement vide ne perçoit plus de loyer.

M. X n’est donc pas fondé à prétendre qu’il aurait pu louer ce bien en attendant la signature d’un « compromis » : la loi du 10 juillet 1989 ne le permet pas et la signature d’un compromis pouvait intervenir à tout moment puisqu’il avait confié un mandat de vente à une agence.

M. X soutient par ailleurs qu’il a été privé de la possibilité d’occuper lui même le logement en attendant la vente ou encore de le faire occuper par ses enfants, âgés de 20 et 22 ans.

Toutefois, ces allégations ne peuvent pas être retenues :

M. X ne précise pas si il est propriétaire de son habitation située dans la région de Grenoble ni quelle est la superficie de son logement ni si il l’occupe seul ou avec ses enfants ; pour occuper lui même le bien en attendant la vente, cette occupation supposait en outre deux déménagements successifs, ce qui rend cette hypothèse purement théorique.

M. X ne précise pas non plus et ne justifie pas de ce qu’était la situation et l’activité de chacun de ses enfants à partir de juillet 2011.

L’éventualité de profiter de la vacance de l’appartement pour le faire occuper par ses enfants ainsi qu’il est soutenu, supposait que cette éventualité soit compatible avec le lieu d’étude ou d’activité de ses enfants, dont il n’est aucunement justifié.

Dès lors, M. X n’est pas fondé à invoquer un préjudice de jouissance locatif : à moins de vendre un bien occupé, ce qui n’a pas été la décision de M. X, la mise en vente du bien nécessitait qu’il soit libéré de son locataire en place et M. X a fait le choix de mettre en vente l’appartement lorsqu’il s’est libéré.

Le préjudice invoqué n’est pas constitué. Le jugement sera infirmé et M. X débouté de sa demande de ce chef.

Sur la moins-value invoquée lors de la vente :

Le bien a été vendu 100 000 euros soit pour une superficie de 45 m², soit 2 222 euros le m².

Corrélativement, il incombait à M. X de faire la preuve de ce que ce prix a été inférieur au prix de biens comparables vendus à la même époque dans le même secteur géographique.

M. X produit à cet égard une lettre de l’agence qu’il avait mandatée pour mettre le bien en vente datée du 3 novembre 2011 selon laquelle « l’appartement plaît beaucoup mais les acheteurs ne veulent pas s’engager dans une opération à risque » et une lettre de la même agence datée du 8 juillet 2013 selon laquelle "le prix de vente de l’appartement a dû être renégocié à la baisse au vu des travaux importants à prévoir et surtout de l’incertitude de leur durée, sachant que sans ces préjudices le prix aurait pu être l’égal de certains appartements du même type vendus dans la même copropriété entre 2012 et 2013, soit entre 120 000 et 125 000 euros.

Toutefois ce document ne fait pas la preuve de la moins-value invoquée qui doit être déterminée en fonction de la surface et des caractéristiques précises des biens de comparaison.

Il résulte de l’état descriptif de division produit qu’il existe 7 T2 au sein du syndicat secondaire du château : celui appartenant à M. X était le deuxième plus petit en l’état des millièmes de parties communes accessoires et était situé dans les combles ce qui entraîne en soi une moins value.

Il appartenait à M. X de fournir des éléments de comparaison en fonction des caractéristiques de biens comparables vendus à la même époque, ce qu’il ne fait pas.

De ce fait M. X n’établit pas avoir subi une moins-value lors de la vente de son bien par rapport au prix qu’il aurait pu en espérer en relation de causalité avec le mauvais état de la toiture.

Le jugement doit être infirmé et M. X débouté de sa demande.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement contradictoirement,après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Déboute M. Y X de ses demandes,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence Chateau du Muret à Saint-Egrève la somme de 1 800 euros et le déboute de sa demande,

Le condamne aux dépens de première instance et d’appel distraits au profit de la SCP A-B & C-Mollard sur son affirmation de droit.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement

avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par M^me Sarah Djabli, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,