Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 18 janvier 2022, n° 19/02954

TGI Bourgoin-Jallieu 23 mai 2019

CA Grenoble
Confirmation 18 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Clause d'exclusion de responsabilité
La cour a estimé que la clause d'exclusion de responsabilité ne pouvait s'appliquer car les désordres étaient apparus progressivement et n'étaient pas visibles lors de la vente. De plus, la SARL BL Immobilier, en tant que maître d'ouvrage, ne peut bénéficier de cette clause.
Accepté
Responsabilité partagée
La cour a confirmé que la responsabilité des désordres était bien partagée, mais a maintenu la condamnation de la SARL BL Immobilier pour les réparations nécessaires.
Rejeté
Frais de défense
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser M. Y supporter les frais engagés pour sa défense, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a condamné la SARL BL Immobilier aux dépens, confirmant ainsi la décision du tribunal de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 18 janv. 2022, n° 19/02954
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	19/02954
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu, 23 mai 2019, N° 18/00014
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Emmanuèle CARDONA, président
Avocat(s) :	Houria BOUSEKSOULoïc DROUINJosette DAUPHIN
Cabinet(s) :	SCP BOUSEKSOU CHARVET CLARETSELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC
Parties :	SARL BL IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 19/02954 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KCX2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SCP BOUSEKSOU CHARVET CLARET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 18 JANVIER 2022

Appel d’un Jugement (N° R.G. 18/00014) rendu par le Tribunal de Grande Instance de BOURGOIN-JALLIEU en date du 23 mai 2019, suivant déclaration d’appel du 09 Juillet 2019

APPELANTE :

SARL BL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et M^e Loïc DROUIN, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS :

M. Z Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Houria BOUSEKSOU de la SCP BOUSEKSOU CHARVET CLARET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU M. F-G X

[…]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d’une ordonnance en date du 6 juillet 2021 rendue par la première présidente de la cour d’appel de Grenoble

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 novembre 2021

Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, Greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique de vente passé par-devant M^e Pagliaroli, notaire à Saint-Alban de Roche, en date du 10 juillet 2014, M. Z Y a acquis de la SARL BL Immobilier, un immeuble situé […].

Cet immeuble se composait comme suit :

· un local à usage d’habitation d’une superficie habitable d’environ 117 m²,

· deux places de parking,

· le quart indivis d’une parcelle à usage de plate-forme d’accès.

M. X a été le maître d''uvre des travaux de réhabilitation de l’immeuble qui lui ont confiés par la SARL BL Immobilier.

Se prévalant de désordres, M. Y a sollicité une mesure d’expertise et, par ordonnance en date du 17 mai 2016, le juge des référés a désigné M. B C.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 septembre 2017.

Par actes en date des 12 et 18 décembre 2017, M. Z Y a fait assigner la SARL BL Immobilier et M. F-G X, ès qualités de maître d''uvre, devant le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu aux fins notamment de les voir condamner, in solidum avec la SARL Les ferronniers Coeur de Matière, à l’indemniser du préjudice lié à la réparation des désordres affectant le bien, sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil.
Par jugement réputé contradictoire en date du 23 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu a :

- dit que le bien acquis par M. Z Y est affecté par des désordres issus de malfaçons ;

- condamné in solidum la SARL BL Immobilier et M. F-G X à payer à M. Z Y la somme de 4 528 euros TTC au titre de la reprise de l’escalier métallique ;

- condamné la SARL BL Immobilier à payer à M. Z Y :

* 200,00 € TTC au titre de la reprise du joint de bac à douche ;

* 500,00 € TTC au titre de la reprise de la corrosion des ouvrages métalliques ;

- condamné M. F-G X à payer à M. Z Y :

* 4 000,00 € TTC au titre de la reprise de la verrière ;

* 500,00 € TTC au titre de la reprise de la grille d’évacuation des eaux ;

- condamné la SARL BL Immobilier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce pendant une durée de trois mois courant à partir du 8e jour suivant la signification du présent jugement, à faire installer les volets manquants, ou à défaut, à payer à M. Z Y la somme de 6 446 euros au titre de la fourniture et de la pose des volets manquants ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné in solidum la SARL BL Immobilier et M. F-G X à payer à M. Z Y la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la SARL BL Immobilier et M. F-G X aux entiers dépens qui incluront les frais d’expertise.

Par déclaration en date du 9 juillet 2019, la SARL BL Immobilier a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2019, la SARL BL Immobilier demande à la cour de :

- recevoir l’appel de la SARL BL Immobilier et le déclarer justifié et bien fondé ;

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

- condamner M. X à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

- condamner M. Y à payer à la SARL BL Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de l’instance distraits au profit de M^e Dauphin, avocat sur son affirmation de droit.

Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
- elle a vendu à M. Y, un appartement ;

- aux termes de l’acte de vente, il a été expressément stipulé que « l’acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue des présentes et s’être entouré de tous les éléments d’informations nécessaires à tous égards » ;

- M. Y ne peut donc exciper de quelconques vices cachés, pour avoir pris possession des lieux en toute connaissance de cause ;

- il incombe à l’acquéreur d’un bien immobilier de se livrer à un minimum d’investigations pour constater l’existence éventuelle de désordres visibles à l''il nu ;

- tel est bien le cas pour l’escalier et pour le joint du bac à douche ;

- il est établi que M. Y a, malgré les conclusions de l’expert, refusé l’intervention de l’entreprise mandatée pour reprendre le joint, à titre commercial, au mois de juin 2017 ;

- à titre subsidiaire, en application du contrat de maîtrise d''uvre du 8 février 2013 établi entre M. X et la concluante, M. X devra relever cette dernière de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

- M. Y a pris possession des lieux sans formuler la moindre observation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2019, M. Z Y demande à la cour de :

- constater les désordres altérant le bien immobilier acquis par M. Y Z auprès de la SARL BL Immobilier ;

- dire et juger que les responsabilités de la SARL BL Immobilier et de M. F-G X sont établies ;

- constater l’engagement de la SARL BL Immobilier lors de la vente de prendre à sa charge la pose des volets ;

En conséquence,

- débouter la SARL BL Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Et y ajoutant,

- condamner la SARL BL Immobilier à payer à M. Y Z la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la même aux entiers dépens.

Il expose les principaux éléments suivants au soutien de ses écritures :

- l’expert a mis en avant une responsabilité partagée entre le vendeur (la SARL BL Immobilier), la SARL Les Ferronniers Coeur de Matière intervenue en qualité de sous-traitant et le maître d''uvre, M. X ;
- la SARL Les Ferronniers Coeur de Matière n’est pas dans la cause en raison de sa liquidation judiciaire ;

- les clauses élusives de responsabilités sont des clauses de style qui ne peuvent avoir une incidence dans des relations entre non-professionnels et qui ne reçoivent guère plus d’incidence lorsque le vendeur est un professionnel ;

- il reprend les constats de l’expert concernant les désordres ;

- de plus, en l’espèce, la plupart des désordres ne pouvaient être visibles lors des visites du bien et sont apparues progressivement avec le temps et l’usage du bien ;

- ces clauses sont purement et simplement écartées ou déclarées non avenues en cas de contrariété entre l’objet de la clause et la portée de l’engagement contractuel ;

- or, en l’espèce l’objet de cette clause portant sur la volonté d’écarter la responsabilité du vendeur apparaît comme particulièrement contraire à l’équilibre du contrat, parce que favorisant à l’évidence le vendeur en l’exonérant de toute responsabilité en présence de vices cachés existant au moment de la vente ;

- la responsabilité de BL Immobilier en qualité de constructeur est incontestable.

La déclaration d’appel, l’assignation à comparaître et les conclusions de l’appelante ont été signifiées le 17 octobre 2019 à M. F-G X, par remise à M^me D E demeurant au même domicile et qui a déclaré être sa compagne.

Les conclusions de M. Z Y ont été signifiées le 5 décembre 2019 à M. F-G X, selon la modalité de la remise en l’étude.

M. F-G X n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 1er septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Dans le dispositif de ses conclusions, l’appelante demande à la cour de :

« - recevoir l’appel de la SARL BL Immobilier et le déclarer justifié et bien fondé ;

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

- condamner M. X à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Force est de constater que la SARL BL Immobilier ne développe, dans le dispositif de ses conclusions, aucune demande principale autre que celle, très générale, de « réformer le jugement ».

Il convient également de rappeler qu’il n’appartient pas à la juridiction d’appel de chercher par elle-même ce que l’appelante souhaite, mais il appartenait à cette dernière de l’expliciter.

1) La clause d’exclusion de responsabilité :

S’agissant du moyen relatif à la présence d’une clause d’exclusion de responsabilité figurant dans l’acte de vente, il n’est pas contestable qu’il existe, dans l’acte de vente, une telle clause élusive de responsabilité selon laquelle l’acquéreur a déclaré « parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue des présentes et s’être entouré de tous les éléments d’informations nécessaires à tous égards ».

Ce type de clause d’exclusion de responsabilité figure quasi systématiquement dans les actes de vente en matière immobilière et constitue, certes, une clause de style mais qui, néanmoins, pourrait trouver à s’appliquer sous certaines conditions.

En l’espèce, la plupart des désordres mis en évidence ne pouvaient pas être visibles lors des visites du bien et ils ne sont apparus que progressivement avec le temps et l’usage du bien.

Ainsi en est-il des anomalies suivantes :

- le défaut de conception par le manque de ventilation à l’étage qui est apparu au premier hiver passé dans le logement et qui s’est manifesté par la présence d’une importante condensation ruisselant sur les murs ;

- la corrosion progressive des ouvrages extérieurs ;

- l’état du parking surtout par temps de pluie ;

- l’absence de volets que le vendeur BL Immobilier s’était engagé à poser en septembre 2014 ;

- le problème du bac à douche ;

- le danger de conception de l’escalier n’est apparu que postérieurement à l’emménagement, avec les allers-retours réguliers à l’étage.

L’objet de la clause susvisée manifeste la volonté du vendeur de voir écarter sa responsabilité.

Une telle clause apparaît particulièrement contraire à l’équilibre du contrat, en ce qu’elle favorise à outrance le vendeur en l’exonérant de toute responsabilité en présence de vices cachés existant au moment de la vente et qui auraient été occultés par le professionnel.

De plus, la SARL BL Immobilier est expressément intervenue « ès qualités de maître d’ouvrage », en ce qu’elle a signé en cette qualité un procès-verbal de réception le 14 avril 2014, en présence du maître d''uvre M. X.

En conséquence, la SARL BL Immobilier ne peut pas affirmer qu’elle ne serait pas intervenue en qualité de constructeur, les dispositions l’article 1792-1 du code civil s’appliquant clairement en l’espèce. En cette qualité, la SARL BL Immobilier ne saurait bénéficier de la clause d’exclusion de responsabilité qu’elle invoque en sa qualité de vendeur.

Il ressort de l’ensemble des éléments qui précèdent que les désordres mis en évidence ne peuvent pas être couverts par une quelconque clause élusive de responsabilité, laquelle est contraire d’une part à la qualité de constructeur-assimilé de la SARL BL Immobilier, et d’autre part au principe d’équilibre contractuel entre les cocontractants.
Le moyen tiré de l’existence d’une clause d’exclusion de responsabilité sera écarté.

2) Les désordres, réparations, préjudices et appel en garantie :

En l’espèce, les principaux éléments pris en compte, de façon pertinente, par le premier juge pour définir les désordres et le coût des réparations, pour fixer les préjudices et statuer sur l’appel en garantie sont les suivants :

- les travaux de réhabilitation ont été confiés à M. X, maître d’oeuvre, pour une mission limitée à la réhabilitation d’une usine en plateaux, hors d’eau et hors d’air et comprenant la conception et la direction des travaux de terrassement VRD, maçonnerie, verrière, charpente couverture, zinguerie, menuiseries extérieures et façades ;

- le montant des honoraires était de 13 156 euros TTC, outre un avenant de 2 990 euros ;

- les autres travaux (l’escalier, le plancher, le placo, l’électricité, la plomberie, le chauffage) ont été réalisés sous la direction de BL Immobilier par des entreprises choisies, coordonnées et réglées directement par la SARL BL Immobilier ;

- l’expert a relevé de nombreux désordres ;

- concernant l’escalier métallique accès à l’étage (désordre apparent à réception), l’exécution défectueuse rendant l’ouvrage dangereux, le coût des travaux est à répartir selon l’expert à égalité entre la SARL BL Immobilier qui aurait dû refuser cet ouvrage et la SARL Les Ferronniers Coeur de Matière pour malfaçon ;

- M. X, en sa qualité de maître d''uvre, se devait d’appeler l’attention du maître de l’ouvrage sur ce désordre, apparent à réception ;

- la SARL Les Ferronniers Coeur de Matière n’étant pas en procédure, le montant des reprises sera mise à la charge par moitié de la SARL BL Immobilier et de M. X ;

- pour la déformation du parquet du séjour, il s’agit d’un désordre non apparent à réception ;

- la déformation des lames est minime et dans les tolérances admissibles pour ce type d’ouvrage ;

- pour la verrière Nord-Est, le désordre découle d’un problème de conception (absence de ventilation des locaux éclairés par cette verrière) ;

- une ventilation aurait dû être installée dans ces locaux et le coût est à répartir à égalité entre la SARL BL Immobilier et M. X pour défaut de conseil et de conception ;

- l’expert n’explicitant pas les raisons pour lesquelles la responsabilité de la SARL BL Immobilier est engagée, cette somme sera mise à la seule charge de M. X ;

- s’agissant du bac à douche en acrylique, il se déforme légèrement lorsqu’on s’y installe et ouvre le joint entre le bac et le sol carrelé ;

- le joint dur et le joint souple du bac au carrelage sont à reprendre ;

- le coût est à la charge de la SARL BL Immobilier ;

- quant aux terrasses extérieures, les pentes de 2 cm sur 2 m sont correctes pour évacuer l’eau, les trous d’évacuation d’eau ou barbacanes seraient à renforcer ;
- il n’y a pas de désordre ;

- pour la corrosion des ouvrages métalliques extérieurs, les finitions aléatoires des peintures sont à reprendre ponctuellement ;

- le coût des travaux est à répartir à égalité entre la SARL BL Immobilier qui aurait dû refuser cet ouvrage et la SARL Les Ferronniers Coeur de Matière pour malfaçon ;

- la SARL Les Ferronniers Coeur de Matière n’étant pas en procédure, cette somme sera mise à la charge de la SARL BL Immobilier ;

- la couvertine ciment en bout du muret est descellée, et doit être rescellée par la SARL BL Immobilier ;

- le désordre lié à la grille d’évacuation des eaux de la cour commune d’accès est à réparer par l’entreprise de VRD sous contrôle du maître d''uvre M. X ;

- aucun désordre n’est retenu pour le chauffage ;

- s’agissant de l’absence de volets sur la baie du séjour, la notice descriptive du permis de construire prévoyait des volets de type persienne coulissant, sans préciser leur nature (bois, métallique ou alu) ;

- ces volets devraient être posés par la SARL BL Immobilier qui devrait à défaut indemniser M. Y à hauteur de leur valeur, soit la somme de 6 446 euros TTC ;

- la SARL BL Immobilier sera condamnée, sous astreinte parfaitement justifiée, à faire poser les volets manquants selon les modalités ci-après définies au dispositif et à défaut, à payer à M. Y la somme de 6 446 euros au titre de la fourniture et de la pose des volets manquants ;

- il résulte de ce qui précède que l’existence des désordres est caractérisée, résultant notamment de malfaçons de conception ou d’exécution ;

- la SARL BL Immobilier, ès qualités de maître d’ouvrage, a signé un procès-verbal de réception le 14 avril 2014, en présence du maître d''uvre M. X ;

- elle ne peut dès lors prétendre ne pas être intervenue en qualité de constructeur, en application de l’article 1792-1 du code civil ;

- pour autant, les désordres relevés ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage et ne rendent pas le bien impropre à destination ;

- en revanche, en application de la théorie de la chaîne de contrats, M. Y est fondé à se retourner tant contre son vendeur que contre les responsables de malfaçons ;

- il n’y a pas lieu de condamner à relever et garantir la SARL BL Immobilier de la totalité des condamnations prononcées à son encontre ;

- les préjudice sont fixés selon les préconisations de l’expert :

* 4 528 euros TTC au titre de la reprise de l’escalier métallique,

* 4 000 euros TTC au titre de la reprise de la verrière,

* 200 euros TTC au titre de la reprise du joint de bac à douche, * 500 euros TTC au titre de la reprise de la corrosion des ouvrages métalliques,

* 500 euros TTC au titre de la reprise de la grille d’évacuation des eaux.

L’ensemble de ces éléments permet de conclure à la confirmation du jugement entrepris, s’agissant de la définition des désordres, du coût des réparations, de la fixation des préjudices et du rejet de l’appel en garantie.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SARL BL Immobilier, dont l’appel est rejeté, supportera les dépens d’appel avec distraction, ceux de première instance étant confirmés.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. Z Y les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel. La SARL BL Immobilier sera condamnée à lui payer la somme complémentaire de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL BL Immobilier à payer à M. Z Y la somme complémentaire de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SARL BL Immobilier aux dépens, avec application, au profit des avocats qui en ont fait la demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE