N° RG 16/03953

N° Portalis DBVM-V-B7A-IUIJ

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SCP TGA-AVOCATS

M^e Mike BORNICAT

la SELARL ALPAZUR AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 26 NOVEMBRE 2024

Appel d’un Jugement (N° R.G. 12/00138)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP en date du 04 mars 2016

suivant déclaration d’appel du 08 Août 2016

APPELANTS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE '[Adresse 11]' à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice M. [B] [Y] domicilié [Adresse 22] [Localité 8]

[Adresse 11]

[Localité 1]

SCI PHILAMBDA poursuites et diligences de son représentant légal en exercice Monsieur [B] [Y], domicilié ès qualités au siège situé :

[Adresse 22]

[Localité 8]

tous deux représentés par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant, et plaidant par M^e Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :

Mme [E] [P] épouse [I]

née le 21 Avril 1942 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 21]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE '[Adresse 13]' à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, Madame [E] [I], demeurant [Adresse 15] [Localité 21]

SCI [Localité 23]-[Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, Mme [E] [I], domiciliée ès qualités au siège situé :

[Adresse 15]

[Localité 21]

tous deux représentés et plaidant par M^e François DESSINGES de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

Mme [K] [C]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 1]

M. [WE] [C]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 1]

M. [A] [S]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 2]

tous trois représentés par M^e Mike BORNICAT de la SELARL ALPAZUR AVOCATS, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

M. [X] [F]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-Pierre AOUDIANI de la SELARL ALPAZUR AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

SARL DOMINO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé :

[Adresse 10]

[Localité 18]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ  :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 septembre 2024, Madame Lamoine, conseiller, a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [B] était propriétaire de parcelles cadastrées à [Localité 1] (05), dans la vieille ville, section AP n° [Cadastre 4] et [Cadastre 3]. Il est aussi gérant de la SCI PHILAMBDA qui a acquis le 14 septembre 1994 une parcelle voisine cadastrée AP n° [Cadastre 5].

Il a cédé la parcelle n° [Cadastre 3] le 7 avril 2006 à M. [Z] [D] qui a divisé en 2011 l’immeuble qui s’y trouve édifié pour le revendre en appartements en le soumettant au régime de la copropriété, les copropriétaires étant regroupés en un "syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11]" ; les consorts [C], [S] et [F] ainsi que la SARL DOMINO sont propriétaires de 9 lots sur les 11 de cet immeuble, M. [D] ayant conservé la propriété des deux autres lots dont le lot n° 2 correspondant à une cour.

La parcelle voisine cadastrée AP n° [Cadastre 6] supporte un immeuble en copropriété, dont les copropriétaires sont regroupés en un "syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13]", selon état descriptif de division et règlement de copropriété du 11 avril 1985 ; [E] [P] épouse [I] et la SCI [Localité 23]-[Localité 1] sont seuls propriétaires des lots privatifs de cet immeuble, acquis par eux respectivement les 11 avril 1985 et 30 janvier 1989 ; Mme [I] est aussi syndic bénévole de l’immeuble.

Un litige s’est fait jour sur la propriété d’une cour située à l’arrière de l’ensemble de ces parcelles, figurant au cadastre comme rattachée pour partie à la parcelle [Cadastre 6] (copropriété immeuble n° [Adresse 13]), pour l’autre partie à la parcelle [Cadastre 3] (copropriété immeuble n° [Adresse 11]), M. [D] y ayant entreposé divers objets.

Disposent aussi actuellement d’un accès physique sur l’espace intérieur formé par la cour :

le lot n° 1 de l’immeuble en copropriété édifié sur la parcelle n° [Cadastre 4], appartenant à la SCI PHILAMBDA et exploité comme restaurant par une société commerciale,

l’immeuble édifié sur la parcelle [Cadastre 5] aussi propriété de la SCI PHILAMBDA.

Par actes des 24 et 30 janvier 2012, Mme [I], la SCI [Localité 23] BRIANCON et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] ont assigné M. [D] et la SCI PHILAMBDA devant le tribunal de grande instance de Gap pour voir dire qu’ils sont seuls propriétaires de la cour située à l’arrière des immeubles comme faisant partie de leur parcelle n° [Cadastre 6], voir ordonner l’expulsion de tout autre occupant et voir supprimer sous astreinte l’accès à la cour créé depuis la parcelle [Cadastre 5].

Ils demandaient aussi :

qu’il soit dit que le couloir entre la porte de la cour et la cage d’escalier desservant les caves et étages appartiennent à la parcelle [Cadastre 6],

qu’il soit dit qu’il n’existe aucune servitude de passage dans ce couloir, et que soit ordonnée l’expulsion de tout occupant,

que M. [S] soit condamné à supprimer la vue créée sur leur propriété sous astreinte,

la condamnation des défendeurs à des indemnités d’occupation de la cour, et des dommages-intérêts pour privation de jouissance.

Par assignations ultérieures, l’ensemble des autres personnes aujourd’hui parties à l’instance d’appel ont été assignées aux mêmes fins.

Par jugement du 4 mars 2016, réputé contradictoire en l’absence de comparution, notamment, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], le tribunal a :

dit que la cour située à l’arrière des parcelles cadastrées AP [Cadastre 6] et [Cadastre 3] est 'la propriété de la parcelle AP [Cadastre 6]" (sic) appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13],

dit que le couloir et l’escalier sont 'communs’ (sic) aux immeubles [Adresse 11] et [Adresse 13],

dit qu’il appartient aux copropriétaires des [Adresse 12] de se rapprocher aux fins d’établir un règlement de copropriété de l’escalier et du couloir commun en tenant compte de la servitude accordée de la parcelle AP [Cadastre 5],

ordonné l’expulsion de M. [D] et de toute personne de son chef ou de ses droits et de l’ensemble des biens dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,

ordonné la suppression de toute entrave de l’accès à la cour par M. [D] dans le délai de 2 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,

interdit toute entrave à l’avenir de cette cour par M. [D] sous astreinte de 200 € par infraction,

dit que l’accès à la cour sera autorisé le temps de l’évacuation par M. [D] des effets l’encombrant,

dit que les consorts [C], [S] et [F] seront relevés et garantis par M. [D] et la SCI PHILAMBDA de toutes les conséquences juridiques et financières résultant du jugement,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

condamné M. [D] et la SCI PHILAMBDA aux dépens.

Par déclaration au Greffe en date du 8 août 2016, M. [D], la SCI PHILAMBDA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ont interjeté appel de ce jugement.

Par une première ordonnance juridictionnelle du 28 février 2017, l’appel de M. [D] a été déclaré irrecevable.

Par une seconde ordonnance juridictionnelle du 26 janvier 2021, l’appel formé par M. [B] au nom du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 1] a été déclaré recevable.

Le syndicat des copropriétaires appelant et la SCI PHILAMBDA demandaient, au soutien de leur appel, la confirmation du jugement déféré uniquement en ce qu’il a :

dit que le couloir et l’escalier sont communs aux immeubles [Adresse 12],

rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

mais sa réformation sur le surplus, et :

qu’il soit dit et jugé qu’il ne peut être contesté que les propriétaires de la parcelle [Cadastre 17] devenue [Cadastre 3] disposent bien d’une cour en arrière de la [Adresse 20], n’ayant jamais cessé d’en disposer ;

à tout le moins que soit ordonnée, à frais partagés entre les 2 syndicats de copropriétaires, une expertise confiée à un géomètre expert pour :

établir un règlement de copropriété entre les deux syndicats de copropriétaires (respectivement de l’immeuble [Adresse 13] et de l’immeuble [Adresse 11]),

déterminer en étudiant et recherchant les documents, titres et toute pièce s’y rapportant :

l’assiette précise de la cour objet principale du litige,

les éléments de nature à établir-à attribuer tout ou partie la propriété de la cour, objet principal du litige, à une ou plusieurs parties à l’instance (sic).

Par un arrêt du 20 juillet 2021, cette cour a :

vu l’irrecevabilité de l’appel formé par M. [D], constaté que toutes les dispositions du jugement concernant ce dernier sont définitives,

ordonné une expertise confiée à M. [H] [O], géomètre expert, avec pour mission de :

rechercher, au regard des titres et de la possession, tous éléments permettant de déterminer la propriété de la porte cochère, du couloir et de l’escalier situés entre les immeubles correspondant aux numéros [Adresse 11] et [Adresse 13] à [Localité 1],

proposer, en fonction de ces éléments, les limites de propriété entre ces immeubles,

dans le cas où la porte cochère, le couloir et l’escalier seraient rattachés exclusivement à une parcelle, dire s’il existe des éléments en faveur d’une servitude de passage au profit des propriétaires d’une autre parcelle,

rechercher tous éléments permettant de déterminer si l’ouverture créée par M. [S] constitue une vue droite prohibée, selon les articles 675 et suivants du code civil, sur la parcelle cadastrée AP n° [Cadastre 6].

L’expert désigné a déposé le rapport définitif de ses opérations le 17 janvier 2024.

La SCI PHILAMBDA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], par dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2024, demandent à cette cour de :

confirmer la décision entreprise en ce qu’il a été :

dit et jugé que le couloir et l’escalier sont communs aux Syndicats [Adresse 11] et [Adresse 13],

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

la réformer pour le surplus et :

juger, sur le fond qu’il ne peut être contesté que les propriétaires de la parcelle [Cadastre 17] devenue [Cadastre 3] pour en avoir disposé en continu depuis plus d’un siècle, disposent bien d’une cour en arrière de la [Adresse 20] ; n’ayant à aucun moment cesser d’en disposer (Sdc [Adresse 11] – SCI PHILAMBDA..) (Sic),

Y ajoutant :

Vu les conclusions de l’expert judiciaire :

A TITRE PRINCIPAL :

juger que peut être rattachée à l’immeuble des concluants SDC [Adresse 11] :

la propriété de la porte cochère, du couloir, de l’escalier (cf. page 30 du rapport premier paragraphe).

l’escalier et les paliers sont situés dans la parcelle AP [Cadastre 3] et leur propriété relève du [Adresse 11] (cf. page 30 du rapport dernier paragraphe).

l’escalier et les paliers sont situés dans la parcelle AP [Cadastre 3] et leur propriété relève du [Adresse 11] (cf. page 30 du rapport. dernier paragraphe).

2. juger que est rattachable aux 2 immeubles l’immeuble SDC [Adresse 11] et SDC [Adresse 13], via une copropriété : « Le mur de refend situé sur la gauche du couloir (sens [Adresse 20] vers cour) est mitoyen »

A TITRE SUBSIDIAIRE :

juger que, l’ensemble de ces espaces (cour arrière, la porte cochère, le couloir, l’escalier, les paliers) sont la propriété d’une copropriété commune SDC [Adresse 11] et SDC [Adresse 13], via une copropriété principale un « SDC principal [Adresse 12] » faisant ainsi du SDC [Adresse 11] et du SDC [Adresse 13] deux syndicats secondaires ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

juger que l’ensemble de ces espaces (cour arrière, la porte cochère, le couloir, l’escalier, les paliers) est la propriété soit le SDC [Adresse 11] soit le SDC [Adresse 13] (sic) ; mais qu’en ce cas, il s’en évince des servitudes de passages réciproques sur chacun de ces espaces pour l’autre immeuble et pour les occupants de son chef qui ne se verrait pas attribuer la propriété de ces différents espaces.

Vu les dernières conclusions en appel des autres parties :

rejeter l’ensemble des prétentions – nouvelles en appel et surabondamment totalement démesurées – du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], de Mme [I] et de la SCI [Localité 23]-[Localité 1] d’une part, des consorts [C] [S] d’autre part,

juger que chacun d’eux conservera la charge de ses dépens sans aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum de Mme [I], la SCI [Localité 23] BRIANCON et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] aux entiers dépens de première instance et d’appel, et à leur payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

que le tribunal a commis une erreur de droit en attribuant la propriété de la cour à la parcelle [Cadastre 6],

que les bâtiments situés au [Adresse 14] constituaient l’ancienne prison du tribunal dotée d’une cour intérieure,

que les plans cadastraux anciens montrent une cour rattachée à la parcelle [Cadastre 17] (leur parcelle actuelle [Cadastre 3]),

que la configuration des lieux, ainsi qu’une attestation de M. [G], montrent que de tout temps, l’imprimerie [KN] occupant depuis 1914 le rez-de-chaussée du [Adresse 11] disposait d’un accès constant par une porte-fenêtre sur la cour située à l’arrière,

que M. [B] a d’ailleurs fait repaver à ses seuls frais l’ensemble de l’espace de la cour,

que c’est par pure opportunité que Mme [I] a fait marquer le chiffre [Adresse 13] à la grande porte donnant sur la [Adresse 20] alors que, de tout temps, les chevaux y passèrent pour aller aux écuries,

qu’à titre subsidiaire, Mme [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] admettent l’intérêt de l’expertise demandée par eux depuis longtemps,

qu’en toute hypothèse, le jugement ne peut qu’être réformé, dès lors qu’ils ne peuvent se voir dénier leur droit de propriété sur la cour dont ils n’ont jamais cessé d’user et de disposer depuis toujours.

Mme [I], la SCI [Localité 23] BRIANCON et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], par dernières conclusions notifiées le 16 août 2024, demandent à cette cour :

de dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], et les appelants autres que M. [D] n’ont pas intérêt à solliciter la réformation du jugement dont appel concernant la propriété de la cour en l’état de l’arrêt de cette cour du 20 juillet 2021 ;

en conséquence, de prononcer l’irrecevabilité des demandes tendant à la réformation du jugement déféré concernant la propriété de la cour formulées dans leurs dernières conclusions et les en débouter en toutes hypothèses ;

de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

dit que la cour située à l’arrière des parcelles cadastrées AP [Cadastre 6] et [Cadastre 3] est la propriété de la parcelle AP [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13],

ordonné l’expulsion de M. [D] et de toute personne de son chef ou de ses droits et de l’ensemble des biens dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,

ordonné la suppression de toute entrave de l’accès à la cour par M. [D] dans le délai de 2 jours à compter de la signification du jugement sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,

interdit toute entrave à l’avenir de cette cour par M. [D] sous astreinte de 200 € par infraction,

dit que l’accès à la cour sera autorisé le temps de l’évacuation par M. [D] des effets l’encombrant,

mais de l’infirmer pour le surplus, notamment en ce qu’il a :

dit que le couloir et l’escalier étaient communs,

reconnu l’existence d’une servitude de passage dans ce couloir et cet escalier au profit de la parcelle n° [Cadastre 5].

Ils demandent à cette cour, statuant à nouveau et y ajoutant, de :

ordonner (sic) que le couloir desservant la cour cadastrée AP [Cadastre 6] depuis la porte cochère de l’immeuble [Adresse 13] constitue la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de même que l’intégralité des parties du bâtiment situé au-dessus,

ordonner (sic) qu’il n’existe aucune servitude de passage au profit d’un tiers sur la partie de ce couloir situé entre la porte de la cour et la cage d’escalier desservant les caves et les étages,

ordonner l’expulsion des autres parties et de toutes personnes de leur chef ou à leurs droits, et de l’ensemble de leurs biens dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

ordonner la suppression de toute entrave de l’accès à ladite cour depuis l’immeuble cadastré AP [Cadastre 6] au [Adresse 13], et en particulier depuis le couloir commun aux immeubles cadastrés AP [Cadastre 6] et AP [Cadastre 3], dans un délai de deux jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour passé l’expiration de ce délai,

interdire, pour l’avenir, toute entrave à l’accès à la dite cour par les autres parties, ainsi que toute occupation ou dépôt d’objet, sous astreinte de 2 000 € par infraction prouvée selon les moyens de preuve légalement admissibles ;

ordonner la suppression et la condamnation pérenne de l’accès créé sur la cour cadastrée AP [Cadastre 6] depuis l’immeuble cadastré AP n° [Cadastre 5] appartenant à la SCI PHILAMBDA, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 200 € par jour de retard,

dire et juger que, nonobstant les astreintes prononcées, ils seront en tout état de cause autorisés à procéder à l’évacuation de tous biens ou objets encombrant la cour et à la réouverture de leur accès à ladite cour à l’expiration des délais fixés, aux frais des autres parties,

condamner solidairement les appelants à leur payer une somme de 22'500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de privation de jouissance de la cour depuis novembre 2005,

condamner M. [S] à supprimer la vue droite créée sur leur parcelle AP [Cadastre 6] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

condamner solidairement les appelants ou qui mieux le devra aux dépens comprenant le coût de 3 procès-verbaux de constats d’huissiers, et à leur payer la somme de 6 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir, pour l’essentiel :

— que les analyses et conclusions du rapport d’expertise sont contestables,

— qu’en effet, la contenance cadastrale et la superficie de la parcelle AP [Cadastre 6], dont ils ont respectivement acquis les différents lots les 11 avril 1985 et 30 janvier 1989, ainsi que l’état descriptif de division auquel ces actes se réfèrent, établissent que le couloir litigieux était bien inclus dans la parcelle AP [Cadastre 7] et, par conséquent, partie commune de l’immeuble en copropriété du [Adresse 13], tandis que la contenance cadastrale de la parcelle AP [Cadastre 3] propriété du syndicat des copropriétaires du n° [Adresse 11] ne correspond qu’aux lots habitables et non pas au couloir,

— que divers éléments de possession viennent corroborer ces constatations, à savoir :

le n° [Adresse 13] affiché au-dessus de la porte cochère bien avant que M. [B] vienne y ajouter le n° [Adresse 11],

la circonstance que le couloir a toujours été assuré par les copropriétaires du n° [Adresse 13] qui supportent en outre seuls les charges d’électricité,

la cave de Mme [I] est située en dessous de ce couloir, et le sas d’entrée de son appartement au-dessus,

— que, dans ces circonstances, la limite de propriété ne peut être constituée par le mur de refend (mur de gauche du couloir depuis la rue) retenu à ce titre par l’expert judiciaire, mais par le mur situé à droite du couloir depuis la rue,

— qu’aucun des actes par lesquels ils ont acquis leurs biens ne font mention d’une servitude au profit de la parcelle n° AP [Cadastre 5].

Les consorts [C] et [S], par dernières conclusions (n° 5) notifiées le 13 septembre 2024, demandent à cette cour de :

confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le couloir et l’escalier sont communs aux immeubles [Adresse 12], et qu’il appartient aux copropriétaires des [Adresse 12] de se rapprocher aux fins d’établir un règlement de copropriété de l’escalier et du couloir commun,

statuer ce que de droit sur la propriété de la cour située à l’arrière des parcelles A n° [Cadastre 6] et [Cadastre 3] et sur les conséquences attachées à cette décision en ce qui concerne l’occupation de la cour par M. [D],

dire que, dans l’hypothèse où le jugement serait confirmé s’agissant de la propriété de la cour, il y aura lieu à modification du règlement de leur copropriété du [Adresse 11] pour en exclure toute mention,

en toute hypothèse, confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement et en tout état de cause in solidum M. [D] et la SCI PHILAMBDA à les relever et garantir de toutes les conséquences juridiques et financières résultant de l’arrêt à intervenir, dont notamment les frais d’établissement et de modification du règlement de copropriété,

condamner M. [D] à payer à Mme [K] [C] la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice par l’effet de la procédure en cours,

débouter Mme [I], la SCI [Localité 23] BRIANCON et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de leur appel incident dirigé contre M. [S] au titre d’une vue droite alléguée sur l’immeuble du [Adresse 13], et les condamner solidairement au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel incident abusif et 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de M. [S],

condamner, en fonction de la décision à intervenir, soit solidairement Mme [I], la SCI [Localité 23] BRIANCON et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], soit solidairement M. [D] et la SCI PHILAMBDA, aux dépens de première instance et d’appel et à leur payer, à chacun, la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

— que le règlement de copropriété de leur immeuble situé au n° [Adresse 11] mentionne la constitution d’un lot n° 2 correspondant à la cour litigieuse,

— que M. [D] s’est réservé la propriété de ce lot,

— que, pour leur part, ils n’ont procédé à aucun travaux ni stockage dans cette cour intérieure et n’ont jamais empêché quiconque d’y accéder,

— qu’ils sont donc peu concernés par le litige sur ce point, sauf à ce que les conséquences de ce différend ne leur occasionne aucun frais ce à quoi le tribunal a fait droit en condamnant M. [D] et la SCI PHILAMBDA à les en relever et garantir,

— qu’il est important que soit confirmée la décision disant communs le couloir et l’escalier, puisque ceux-ci desservent notamment les étages de leur immeuble,

— que Mme [K] [C] subit un préjudice, puisque, actuellement empêchée de vendre son lot dans l’immeuble à cause du litige en cours, elle a dû contracter un emprunt complémentaire pour financer l’acquisition d’une maison.

Il est renvoyé à leurs conclusions pour plus ample exposé.

M. [F], qui avait conclu conjointement avec les consorts [C] et [S] avant l’arrêt avant dire droit ordonnant la mesure d’expertise, n’a pas reconclu depuis lors. Ses dernières conclusions, alors notifiées le 16 février 2017, tendaient aux mêmes fins que celles prises par ces derniers, telles qu’elles viennent d’être rappelées.

La SARL DOMINO, qui n’a pas constitué avocat, a été régulièrement assignée le 4 octobre 2016 par procès-verbal délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Il y a lieu de statuer par défaut en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les limites de la saisine de la juridiction d’appel, et sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de la SCI PHILAMBDA relatives à la propriété de la cour

Ainsi que rappelé au début du présent arrêt, par ordonnance juridictionnelle du 28 février 2017 le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel de M. [D], cette décision n’ayant pas fait l’objet d’un déféré devant la juridiction d’appel.

Il en résulte que, ainsi qu’il a déjà été constaté dans le dispositif de l’arrêt mixte du 20 juillet 2021, toutes les dispositions du jugement déféré concernant M. [D] sont définitives, en particulier celles ordonnant son expulsion de la cour litigieuse sous astreinte.

Par ailleurs, il ressort du règlement de copropriété avec état descriptif de division du 8 juillet 2011 de l’immeuble en copropriété situé '[Adresse 11]', que la cour en litige y avait été définie comme étant une partie privative désignée comme 'lot n° 2", lot dont M. [D] s’est réservé la propriété ainsi que précisé par les consorts [C], [S] et [F] à qui M. [D] a vendu divers lots situés en étage du même immeuble.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] représentant les intérêts collectifs de ses membres a un intérêt limité à voir réformer le jugement en ce qu’il a dit que la cour située à l’arrière des parcelles cadastrées AP [Cadastre 6] et [Cadastre 3] était la propriété de la parcelle AP [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], ou à voir dire 'qu’il ne peut être contesté que les propriétaires de la parcelle [Cadastre 17] devenue [Cadastre 3] disposent bien d’une cour en arrière de la [Adresse 20], n’ayant jamais cessé d’en disposer', dans la mesure où le bien en cause est, certes, inclus dans le périmètre de cet immeuble en copropriété au vu de l’état descriptif de division le concernant, mais qu’il constitue un lot privatif propriété de M. [D] qui n’est plus partie à la présente instance d’appel.

En outre et dans ces conditions, voir reconnaître que, ainsi que le demandent les appelants principaux, cette cour serait la 'propriété de la parcelle AP [Cadastre 6]" (sic) qui leur appartient ou qu’il 'ne peut être contesté que les propriétaires de la parcelle (…)[Cadastre 3] disposent bien d’une cour en arrière de la [Adresse 20]' serait incompatible avec les dispositions aujourd’hui définitives du jugement déféré aux termes desquelles M. [D], désigné par eux comme propriétaire privatif de cette cour, s’en est vu expulser et contraint d’en libérer l’espace sous astreinte.

S’agissant, par ailleurs, de la SCI PHILAMBDA, elle n’est pas même copropriétaire dans l’immeuble situé au [Adresse 11] construit sur la parcelle [Cadastre 3], mais propriétaire de la parcelle section A n° [Cadastre 5] et d’un lot en rez-de-chaussée de l’immeuble construit sur la parcelle [Cadastre 4], et elle revendique seulement une servitude de passage tant sur la cour que sur le couloir en litige.

Or, l’examen de l’existence de cette servitude et de ses effets ne dépend pas de la personne propriétaire des biens sur lesquels l’assiette du passage est revendiquée, puisqu’il s’agit d’un droit réel attaché au bien lui-même et non pas à la personne.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments :

que la SCI PHILAMBDA est irrecevable faute d’intérêt à agir à formuler toutes demandes relatives à la propriété de la cour en litige,

que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] dispose pour sa part d’un intérêt à agir, mais que ses demandes sur ce point se heurtent à l’autorité de la chose jugée des dispositions définitives du jugement déféré ordonnant l’expulsion de M. [D] de ladite cour, ces dispositions formant un tout indivisible avec la partie du dispositif du même jugement selon laquelle cette cour est 'la propriété de la parcelle AP [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13]' (nonobstant la maladresse de cette formulation dont il sera question plus loin), dans la mesure où l’infirmation de cette disposition en vue d’attribuer la propriété de la cour litigieuse au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], comme ce dernier le sollicite, serait incompatible avec l’exécution des mesures définitives d’expulsion de M. [D] de ladite cour.

Dès lors, les demandes des appelants principaux aux fins d’infirmation des dispositions du jugement déféré relatives à la propriété de la cour en litige seront jugées irrecevables.

Il y a lieu cependant, rectifiant la formulation impropre de cette partie du dispositif du jugement déféré, pour la rendre au demeurant conforme à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] devant les premiers juges telle qu’elle résulte du rappel de celle-ci au bas de la page 5 du dit jugement, de dire que la cour litigieuse est la propriété exclusive de ce syndicat des copropriétaires, et non pas de 'la parcelle AP [Cadastre 6] (leur) appartenant'.

Par ailleurs il y aura lieu, infirmant le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de ce chef, de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], de Mme [I] et de la SCI [Localité 23]-[Localité 1] tendant à l’expulsion et à l’enlèvement de tous objets l’encombrant, et à l’interdiction de toute entrave et toute occupation future de la dite cour, en ce qu’elles sont dirigées aussi à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de la SCI PHILAMBDA – et non pas seulement contre M. [D] – selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent arrêt.

Néanmoins, il n’est pas justifié, en l’état, d’autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] et les copropriétaires qui concluent à ses côtés à procéder, selon leur demande, à l’évacuation de tous biens ou objets encombrant la cour et à la réouverture de leur accès à ladite cour à l’expiration des délais fixés, aux frais des autres parties, dans la mesure où les astreintes assortissant les obligations fixées à la charge de ces dernières constituent une contrainte suffisante à cet égard.

Sur les demandes relatives à la porte cochère, au couloir et à l’escalier

Les parties sont en désaccord sur la propriété de la porte cochère ouvrant sur la [Adresse 20], ainsi que du couloir situé dans son prolongement, enfin des escaliers accessibles depuis ce couloir et permettant d’accéder aux étages des propriétés situées de part et d’autre, soit à gauche du couloir depuis la rue l’ensemble immobilier du [Adresse 13], et à droite de celui-ci l’ensemble immobilier du [Adresse 11].

Le tribunal a, dans le dispositif du jugement déféré, dit que ce couloir et cet escalier étaient 'communs’ (sic) aux immeubles [Adresse 11] et [Adresse 13]. Or ce terme ne correspond, en soi, à aucune notion juridique existante dans laquelle la propriété d’un bien immobilier serait partagée entre plusieurs personnes, à l’exception du statut de la copropriété qui a consacré la notion de 'parties communes’ d’un immeuble ou ensemble immobilier partagé entre plusieurs personnes.

Sur ce point, l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

'I.- (cette) loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.'

Jusqu’à l’approbation de la loi du 28 juin 1938 instaurant un statut de la copropriété des immeubles divisés, la doctrine, reprise en cela par diverses décisions de jurisprudence concernant, notamment, le cas des cours ou des passages ( Cass. req., 10 déc. 1823 : S. 1824, 1, p. 239. – Cass. req., 3 mars 1851 : S. 1851, 1, p. 404 ; DP 1851, 1, p. 256. – Cass. req., 21 oct. 1989 : S. 1990, 1, p. 203 ; DP 1991, 5, p. 435) avait déjà recours à la notion d’indivision forcée, entre les fonds intéressés, de certains biens utilisés en commun par des fonds distincts. Cette notion d’indivision forcée était, ainsi, appliquée au gros oeuvre de l’immeuble divisé par étages ou par appartements, le gros oeuvre étant réputé l’accessoire des fonds distincts constitués des étages ou appartements qui restaient l’objet d’un droit de propriété privative.

De l’application de ces principes anciens, mais aussi des premiers articles des lois fixant le statut de la copropriété, en particulier en l’espèce l’article 5 de la loi du 28 juin 1938 ainsi rédigé : 'Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux tels que les cours, murs, toiture et gros 'uvre des planchers, les escaliers et ascenseurs, la loge du concierge, les passages et corridors, le calorifère et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque local', il ressort que le statut de la copropriété s’applique dès lors qu’un immeuble ou groupe d’immeubles est divisé en lots privatifs, et que certains lieux ou équipements, caractérisés par leur extériorité aux parties

privatives ou la circonstance qu’ils ne sont pas affectés à l’usage exclusif de l’un ou l’autre propriétaire, dont l’énumération dans le texte cité ci-dessus est indicative, sont réputés parties communes et appartenir par conséquent en copropriété à l’ensemble des propriétaires, la circonstance qu’aucun règlement de copropriété n’ait été établi étant inopérante ainsi que l’a consacré à plusieurs reprises la jurisprudence (notamment Cass. 3e civ., 29 mai 2002, n° 00-17.542).

Les mêmes principes conduisent à ce que les copropriétaires soient obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat ayant une personnalité morale même si ce syndicat n’a pas été officiellement constitué, dès que la propriété de l’immeuble a été répartie en lots entre plusieurs personnes(confère Cass. 3e civ., 11 janv. 2012, n° 10-24.413 ; Cass. 3e civ., 8 juil. 2015, n° 14-16.975)

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier les éléments suivants :

l’expert judiciaire a procédé à des recherches pour reconstituer les antériorités de propriété des immeubles respectivement situés au n° [Adresse 11] et au n° [Adresse 13],

du plus loin qu’il a pu remonter dans la consultation d’actes notariés à savoir :

l’acte du 29 novembre 1955 par lequel Mme [R] veuve [T] a cédé aux époux [W]-[V] la maison située au n° [Adresse 13] que ces derniers diviseront selon règlement de copropriété et état descriptif de division le 11 avril 1985 et dont ils revendront partie des lots ainsi constitués le même jour aux époux [I]-[P] et le surplus le 30 janvier 1989 à la SCI [Localité 23]-[Localité 1],

l’acte de partage [M]-[KN] du 3 mai 1984 concernant la maison située au n° [Adresse 11], ensuite vendue les 6 et 10 août 1993 à M. [B] qui l’a revendue le 7 avril 2006 à M. [D] lequel l’a divisée,

l’expert indique que tous ces actes, concernant aussi bien la maison située au n° [Adresse 11] que celle située au n° [Adresse 13], font mention de ce que le couloir d’entrée et les escaliers sont 'communs’ avec l’immeuble voisin ou la 'maison voisine', ou encore de ce qu’ils 'desservent tant l’immeuble vendu que celui voisin', l’acte le plus ancien du 29 novembre 1955, donc établi avant tout règlement de copropriété ou état descriptif de division de l’un ou l’autre immeuble, mentionnant même, au titre des conditions particulières 'les charges d’entretien de toutes les parties communes de l’immeuble telles que : montée d’escalier, couloir…',

il ressort enfin des constatations de l’expert reprises selon le plan en coupe verticale en annexe 8 son rapport définitif, et il n’est contesté par aucune des parties mais au contraire réaffirmé par les unes et les autres dans leurs écritures respectives, que la porte cochère, le couloir ainsi que les escaliers en litige desservent tous les appartements situés aussi bien dans l’immeuble du n° [Adresse 11] que dans l’immeuble du n° [Adresse 13], jusqu’au 2ème étage inclus pour ce dernier.

En l’état des éléments qui viennent d’être développés, les arguments invoqués de part et d’autre, tant par les appelants principaux (copropriétaires de l’immeuble du n° [Adresse 11]) que par les copropriétaires de l’immeuble du n° [Adresse 13] au titre de leur appel incident, pour voir dire que la porte cochère, le couloir et les escaliers desservant les deux immeubles est la propriété exclusive de leur syndicat de copropriétaires respectif, sont inopérants, en ce que :

s’agissant des titres de propriété :

ceux qui ont été produits aux débats ou que l’expert a pu se procurer ne remontent pas, ainsi qu’il a été développé plus haut, avant le 29 novembre 1955, date à laquelle les deux ensemble immobiliers appartenaient déjà à deux propriétaires différents,

ainsi aucun titre commun aux deux parties n’est produit aux débats ni analysable, de sorte qu’on puisse en tirer une quelconque conclusion quant à la propriété des éléments de l’immeuble en litige,

dès lors qu’un vendeur ne peut transmettre à l’acquéreur d’un bien plus de droits qu’il n’en détient lui-même, les mentions de ces titres sont inopérantes à établir de manière certaine que ces parties d’immeuble (porte cochère, couloir et escaliers) seraient la propriété privative de l’un ou l’autre syndicat de copropriétaires, étant souligné que, ainsi qu’il a été développé plus haut, aucun de ces titres ne mentionne qu’est attribuée à l’acquéreur la propriété exclusive de la porte cochère, du couloir et des escaliers, ceux-ci étant, au contraire, mentionnés à chaque fois comme étant 'communs’ avec l’immeuble voisin,

dans ces conditions, la seule contenance en superficie du bien vendu telle que mentionnée dans les actes translatifs ne saurait, à elle seule, faire la preuve de la transmission de la propriété exclusive des biens en litige,

les actes de possession invoqués ne sont pas davantage pertinents, en ce que :

ils ne sont pas suffisamment explicites ni concordants pour témoigner d’un comportement de propriétaire non équivoque,

ainsi la simple réalisation de cloisons, la réfection d’un enduit de façades ou encore des différences de niveau de toiture ou de couleurs de façades ne sont pas déterminantes quant à la réalité d’une propriété privative,

la SCI [Localité 23]-[Localité 1], qui prétend avoir supporté seule les frais d’assurance et de consommation électrique du couloir et des escaliers, ne produit, pour en justifier, que des factures à son nom qui ne prouvent pas que les frais ainsi engagés couvraient ces équipements et pas seulement son lot privatif, étant souligné que, si le couloir et l’escalier étaient, comme les copropriétaires du n° [Adresse 13] le soutiennent, rattachés à leur parcelle n° [Cadastre 6], il s’agirait de parties communes entre eux et non pas d’un lot privatif de la SCI [Localité 23]-[Localité 1],

en outre, les appelants principaux versent aux débats deux courriers de Mme [I] et de la SCI [Localité 23]-[Localité 1] – étant rappelé que Mme [I] est syndic bénévole de la copropriété du n° [Adresse 13] – en dates des 27 novembre 2018 et 5 juillet 2020 adressés à M. [B] en sa qualité de 'président du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11]" (sic) lui réclamant à ce titre des impayés au titre de quote-part sur les frais d’électricité de la minuterie des escaliers pour les années 2016 à 2019, ce qui démontre que, bien qu’ayant fait l’avance de ces frais, les rédacteurs de ces courriers ne se considéraient pas seuls propriétaires de l’escalier ni à tout le moins seuls redevables des frais de fonctionnement afférents,

enfin, la suggestion de l’expert judiciaire de positionner la limite de propriété entre les deux immeubles aux droits du mur de refend situé sur la partie gauche du couloir litigieux n’a qu’une valeur indicative et ne repose sur aucune notion juridique propre à déterminer les droits de propriété de l’une ou l’autre partie sur le couloir en litige, ce type de mur ayant a priori une visée purement technique, liée à la répartition des charges de la structure, et sa construction en l’espèce remontant vraisemblablement, vu son ancienneté, à une période antérieure à la division de la maison en deux blocs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments :

que les deux immeubles, situés respectivement aujourd’hui aux numéros [Adresse 11] et [Adresse 13] à [Localité 1], étaient à l’origine une seule et même propriété desservie par une entrée, un couloir et des escaliers permettant d’accéder aux différents niveaux et aux différentes pièces qui la constituaient,

que cette propriété a été divisée en deux, à une date inconnue puisque l’expert judiciaire n’a pas pu remonter avant l’année 1906 (page 19 de son pré-rapport) pour les origines de propriété et avant l’année 1955 pour se procurer les actes translatifs, mais que rien ne permet de faire remonter à une date aussi ancienne que 1840 comme mentionné au rapport de cet expert, la circonstance que le plan cadastral remontant à cette date fasse figurer les 2 immeubles sous deux numéros cadastraux différents n’étant pas suffisante à cet égard,

que, dès lors, il doit être considéré que, dès cette division, la porte cochère, le couloir, et l’escalier jusqu’au 2ème étage sont soit demeurés sous un régime d’indivision forcée entre les deux immeubles si la division est intervenue avant l’entrée en vigueur de la loi du 28 juin 1938, soit et en toute hypothèse l’ensemble des deux immeubles a été placé sous le régime de la copropriété de plein droit dès l’entrée en vigueur de cette loi, la porte cochère, le couloir, et l’escalier jusqu’au 2ème étage étant alors réputés parties communes de cet ensemble immobilier, et un syndicat des copropriétaires revêtu de la personnalité morale et regroupant l’ensemble des propriétaires concernés étant né de plein droit à la même date.

Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que le couloir et l’escalier étaient 'communs’ aux deux immeubles en ce que cette formulation est impropre et à tout le moins incomplète, et il sera jugé que les deux ensembles immobiliers sont eux-mêmes placés de plein droit sous le régime de la copropriété entre eux, la porte cochère, le couloir, et l’escalier jusqu’au 2ème étage étant parties communes de cet ensemble immobilier et que tous les copropriétaires des [Adresse 12] sont de plein droit réunis en un syndicat des copropriétaires, ceux-ci étant invités à se rapprocher aux fins d’établir un règlement de copropriété de l’escalier et du couloir commun mais aussi de la porte cochère ainsi que tous autres éléments dont les parties à ce règlement voudront régler ensemble l’administration.

Sur l’existence de servitudes de passage

# au profit de la SCI PHILAMBDA

L’acte notarié du 8 octobre 1974 par lequel les époux [W] ont vendu à M. [L] la parcelle section A n° [Cadastre 5], publié selon ses mentions à la conservation des hypothèques le 21 octobre 1974 volume 3576 n° 23 :

fait rappel d’une servitude de passage, contenue dans l’acte du 29 novembre 1955 par lequel Mme [R] veuve [T] avait cédé aux époux [W] la parcelle contenant l’immeuble du n° [Adresse 13] ainsi que la parcelle A n° [Cadastre 5] (alors désignée sous le n° A [Cadastre 16]), selon la mention suivante : « passage par 'le couloir mitoyen aux maisons [Adresse 13] et [Adresse 11] »,

contient lui-même la constitution, au profit de la parcelle A n° [Cadastre 5], d’une servitude de passage dans la cour intérieure du n° [Adresse 13] pour accéder à ce couloir commun.

Ces deux servitudes sont rappelées en pages 5 et 6 de l’acte authentique du 14 septembre 1994 par lequel M. [L] a revendu à la SCI PHILAMBDA la parcelle la parcelle section A n° [Cadastre 5].

Cette double servitude conventionnelle est donc opposable aux actuels copropriétaires de l’immeuble du n° [Adresse 13] dès lors qu’elle a été consentie par leurs vendeurs les époux [W], ce même si leurs actes de propriété n’en font pas mention, dès lors que la publication de l’acte du 8 octobre 1974 au service de la publicité foncière a rendu opposables à tous les droits réels résultant de cet acte.

Certes, les copropriétaires de l’immeuble 'n° [Adresse 11]" ne peuvent, pour leur part, se voir opposer la servitude conventionnelle constitutive d’un droit de passage empruntant la porte cochère et le couloir commun, dès lors que cette servitude n’a pas été consentie par leur auteur M. [D]. Néanmoins, il ressort de la configuration des lieux et des constatations de l’expert judiciaire consignées dans son rapport que le passage empruntant la porte cochère puis le couloir commun aux deux immeubles, enfin traversant la cour rattachée à l’immeuble du n° [Adresse 13], constitue la seule voie possible pour accéder au cabanon situé à l’arrière de la cour et édifié sur la parcelle n° [Cadastre 5].

Dès lors il sera jugé que la SCI PHILAMBDA est au bénéfice d’une servitude légale, à l’égard des copropriétaires du n° [Adresse 11], lui permettant d’emprunter la porte cochère et le couloir commun pour accéder à sa parcelle n° [Cadastre 5].

Il en résulte que la SCI PHILAMBDA est au bénéfice, sur ces fondements respectifs et pour accéder à sa seule parcelle A n° [Cadastre 5], à la fois d’une servitude de passage à travers la cour rattachée à la copropriété du n° [Adresse 13], et d’une autre empruntant le couloir commun aux immeubles n° [Adresse 13] et n° [Adresse 11], ce qui sera réaffirmé et devra être pris en compte dans le règlement de copropriété à établir concernant notamment la porte cochère et le couloir parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété des n° [Adresse 13] et n° [Adresse 11].

# au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11]

Il n’est point besoin de statuer sur l’existence d’une servitude de passage au profit de ce syndicat des copropriétaires à travers la porte cochère, le couloir et les escaliers de l’ensemble immobilier lesquels sont, ainsi qu’il a été développé plus haut, parties communes d’un ensemble immobilier en copropriété dont les copropriétaires du bâtiment n° [Adresse 11] sont de plein droit copropriétaires.

Par ailleurs, les copropriétaires du bâtiment n° [Adresse 11] n’établissent l’existence d’aucune servitude de passage ni légale ni conventionnelle au travers de la cour arrière rattachée à l’immeuble du n° [Adresse 13] et leur demande tendant à leur voir reconnaître ce droit sera rejetée.

Sur la demande de suppression d’une vue droite

Les copropriétaires de l’immeuble n° [Adresse 13] demandent, par voie d’infirmation partielle du jugement sur ce point, la condamnation de M. [S] à supprimer une vue droite que ce dernier aurait créée sur la parcelle n° [Cadastre 6] leur appartenant. Ils produisent pour en justifier un procès-verbal de constat d’huissier en date du 13 mars 2014 révélant, en pages 31 à 33, l’existence d’une grande baie vitrée assortie d’une porte ouvrante en verre, créée par M. [S] au 5ème niveau de l’immeuble, et donnant sur le puits de lumière constitué par la pose de panneaux translucides en toiture, ce puits de lumière étant partie du couloir commun aux deux immeubles ainsi qu’il a été développé plus haut. Mme [I], qui habite le 3ème étage de l’immeuble n° [Adresse 13], dispose d’une fenêtre donnant sur ce puits de lumière, et se plaint d’une vue droite constituée, selon elle, par l’existence de ces baies vitrées ainsi que de la plate-forme créée par M. [S] dans le prolongement, type 'balcon'.

Or la prohibition posée par l’article 678 du code civil ne concerne, selon une jurisprudence constante (notamment Civ. 3è, 23 novembre 2017, n° 15-26.240 et 15-26.761) que les propriétés privatives contiguës, et ne trouve pas application dans les rapports entre copropriétaires d’un ensemble immobilier (confère notamment Ci. 3è, 19 juillet 1993, n° 93-12.325).

En l’espèce, ainsi qu’il a été développé plus haut, les copropriétaire du n° [Adresse 11] dont M. [S] d’une part, et les copropriétaires du n° [Adresse 13] de la même rue dont Mme [I] d’autre part, sont tous regroupés de plein droit en un même syndicat des copropriétaires, et le couloir contenant le puits de lumière sur lequel s’ouvre l’ouverture vitrée querellée constitue une partie commune du grand ensemble immobilier dont ils sont tous copropriétaires. Il en résulte que le deux fonds (l’immeuble du n° [Adresse 11] et celui du n° [Adresse 13]) ne constituent pas des propriétés privatives contiguës dès lors qu’ils sont séparés par le couloir constituant une partie commune, et que Mme [I] ne peut opposer à son voisin M. [S] avec lequel elle est en lien de copropriété, l’obligation de respect de la distance de 1,9 mètres entre l’ouverture créée par ce dernier et sa propriété privative.

Le jugement sera donc, par ces motifs substitués, confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], Mme [I] et la SCI [Localité 23]-[Localité 1]

sur la recevabilité des demandes qualifiées de 'nouvelles en appel’ au regard de l’article 564 du code de procédure civile

Devant le tribunal, à la lecture des mentions du jugement déféré rappelant les demandes des parties, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], Mme [I] et la SCI [Localité 23]-[Localité 1] demandaient, à titre indemnitaire, la condamnation des défendeurs à leur payer les sommes suivantes :

500 € par mois à compter du 1er décembre 2005 date du constat d’huissier à titre d’indemnité d’occupation de la cour,

15'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la privation de la jouissance de la cour depuis novembre 2005.

Le tribunal a rejeté l’ensemble de ces demandes.

Devant cette cour, les mêmes parties, à titre d’appel incident, demandent la condamnation solidaire des appelants à leur payer une somme de 25 000 € en réparation du préjudice subi du fait de la privation de la jouissance de la cour depuis novembre 2005.

Il ne s’agit donc pas, contrairement à ce que soutiennent les appelants principaux, d’une demande nouvelle visée par la prohibition de l’article 564 du code de procédure civile, en ce qu’elle constitue uniquement une actualisation de la demande indemnitaire formée à ce titre en première instance en raison de la prolongation dans le temps, depuis leur demande initiale et en l’absence d’exécution provisoire du jugement déféré, du préjudice de jouissance invoqué et, comme telle, tend aux mêmes fins, à savoir l’indemnisation du dit préjudice au sens de l’article 565 du même code.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de cette demande sera donc rejetée.

sur le fond

Contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, les copropriétaires du n° [Adresse 13] sont fondés à réclamer l’indemnisation du préjudice résultant de la privation, pour eux, de la jouissance de la cour située à l’arrière, qui leur appartient en propre ainsi qu’il a été jugé de manière définitive, et qui est occupée privativement, au moins depuis le 1er décembre 2005 date du constat d’huissier dressé à leur initiative, par des copropriétaires du n° [Adresse 11].

Sur ce point, il sera relevé qu’aucun courrier n’est produit aux débats comme émanant des copropriétaires du n° [Adresse 13] autorisant un copropriétaire du n° [Adresse 11] à occuper privativement la cour litigieuse sans contrepartie, et il ne saurait être pris en considération, comme l’a fait le tribunal pour rejeter toute demande à ce titre, la circonstance que le lot de Mme [I] ne constitue qu’une résidence secondaire, l’atteinte au droit de propriété des copropriétaires du n° [Adresse 13], empêchés d’accéder à la cour leur appartenant occupée privativement par leurs voisins sans droit ni titre étant incontestable et, dans sa réalité, indépendante de l’usage effectif de leurs lots par ces copropriétaires.

Au vu des éléments du dossier, en particulier de l’ensemble des faits et moyens qui viennent d’être exposés et développés, ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], ainsi que celles de 2 000 € à Mme [I] d’une part et 2 000 € à la SCI [Localité 23]-[Localité 1] d’autre part, sommes suffisantes à le réparer entièrement.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [C] et [S]

sur les demandes de M. [S]

Il n’est pas établi que l’appel incident des copropriétaires de l’immeuble du n° [Adresse 13] quant à l’existence d’une vue droite créée par l’ouverture pratiquée par M. [S] au 5ème étage caractérise un abus, aucun comportement fautif n’étant établi à cette fin et le seul exercice d’une voie de recours étant insuffisant à le caractériser.

Par ailleurs, la demande d’indemnité de procédure dirigée par M. [S] contre les mêmes parties n’est pas justifiée par l’équité, étant souligné qu’il a été intimé non pas par ces dernières mais par les copropriétaires de l’immeuble du n° [Adresse 11] qui sont appelants principaux.

sur la demande formée par Mme [K] [C]

Cette demande indemnitaire, dirigée contre M. [D] seul, est irrecevable en l’absence de ce dernier à l’instance d’appel, son appel principal ayant été déclaré irrecevable par ordonnance juridictionnelle du 28 février 2017, et aucune partie à la présente instance n’ayant formé d’appel incident ni appel provoqué à son encontre par voie d’assignation après le prononcé de cette ordonnance.

Sur l’action récursoire des consorts [C], [S] et [F]

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a fait droit aux demandes des consorts [C], [S] et [F] tendant à se voir relever et garantir de toutes les conséquences financières et juridiques résultant du jugement par M. [D], dans la mesure où ce dernier est le rédacteur et signataire du règlement de copropriété et état descriptif de division du 8 juillet 2011 intégrant à tort la cour arrière dans l’ensemble immobilier du n° [Adresse 11], et omettant d’établir un règlement de copropriété avec les copropriétaires voisins du n° [Adresse 13] concernant la porte cochère, le couloir et l’escalier communs, l’ensemble de ces fautes entraînant aujourd’hui des conséquences tant juridiques que financières pour les propriétaires des lots privatifs acquis dans cet immeuble.

En revanche, la même demande dirigée contre la SCI PHILAMBDA, à laquelle le tribunal a fait droit, n’a pas de fondement ni de justification, dès lors que cette SCI n’est pas intervenue ni dans la division de l’immeuble du n° [Adresse 11] et l’établissement du règlement de copropriété avec état descriptif de division concernant cet immeuble, ni même dans la vente de leurs lots privatifs aux consorts [C], [S] et [F], ces derniers les ayant acquis, au vu des actes notariés versés aux débats :

MM. [WE] [C] et [F], de M. [D] et d’une SCI LA ROSE DES VENTS dont le n° SIREN est différent de celui de la SCI PHILAMBDA,

M. [S] de M. [D],

Mme [K] [C] des époux [J] [C] et [ZT] [N] qui l’avaient eux-mêmes acquis de M. [D] selon les mentions relatives à l’origine de propriété contenue dans l’acte de vente.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI PHILAMBDA de ce chef et les consorts [C], [S] et [F] déboutés de leur demande ainsi formulée, de même et pour les mêmes motifs, de celle en action récursoire contre la SCI PHILAMBDA pour les conséquences juridiques et financières du présent arrêt.

Enfin l’action récursoire plus étendue en cause d’appel dirigée contre M. [D] – en ce qu’elle concerne les conséquences juridiques et financières du présent arrêt – est irrecevable en l’absence de ce dernier à la présente instance en raison de l’irrecevabilité de son appel principal, et en l’absence d’appel incident contre lui formé par voie d’assignation.

Sur les demandes accessoires

L’issue de l’instance conduisant à ce qu’il soit fait droit pour partie aux demandes de chacun des syndicats de copropriétaires en cause et des propriétaires de lots privatifs qui concluent à leurs côtés, ils conserveront chacun la charge des dépens d’appel qu’ils ont exposés à l’exception des frais d’expertise qui seront supportés par moitié ainsi qu’il sera précisé au dispositif du présent arrêt, les dispositions du jugement déféré étant par ailleurs confirmées s’agissant des dépens de première instance.

Il est équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile seulement au profit des consorts [C], [S] et [F], l’indemnité correspondante étant mise à la charge à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de la SCI PHILAMBDA qui les ont intimés et qui supporteront aussi leurs dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut,

Déclare irrecevables toutes les demandes formées contre M. [D] dans le cadre de la présente instance – à l’exception de celles tendant à la confirmation des condamnations prononcées contre lui en première instance – en l’état de l’irrecevabilité de son appel principal et en l’absence de tout appel incident ou provoqué formé à son encontre par voie d’assignation, en particulier :

la demande indemnitaire de Mme [K] [C],

la demande des consorts [C], [S] et [F] tendant à voir dire qu’ils seront relevés et garantis par M. [D] de toutes les conséquences juridiques et financières résultant du présent arrêt.

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de la SCI PHILAMBDA tendant à voir :

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a 'dit que la cour située à l’arrière des parcelles cadastrées AP [Cadastre 6] et [Cadastre 3] est la propriété de la parcelle AP [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13],',

juger, sur le fond 'qu’il ne peut être contesté que les propriétaires de la parcelle [Cadastre 17] devenue [Cadastre 3] pour en avoir disposé en continu depuis plus d’un siècle, disposent bien d’une cour en arrière de la [Adresse 20] ; n’ayant à aucun moment cesser d’en disposer (Sdc [Adresse 11] – SCI PHILAMBDA..)' (Sic).

Rectifiant néanmoins la formulation impropre de la disposition en cause du jugement sans en changer le sens ni la portée, la remplace par la phrase suivante :

'Dit que la cour située à l’arrière des parcelles cadastrées AP [Cadastre 6] et [Cadastre 3] est la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13]'.

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], Mme [I] et la SCI [Localité 23]-[Localité 1] de leurs demandes de rétablissement de l’accès à la cour, d’expulsion et d’enlèvement de tous objets l’encombrant, et d’interdiction de toute entrave et toute occupation futures de la dite cour en ce qu’elles étaient dirigées aussi contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la SCI PHILAMBDA,

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], Mme [I] et la SCI [Localité 23]-[Localité 1] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la privation de jouissance de la cour,

dit que le couloir et l’escalier sont 'communs’ (sic) aux immeubles [Adresse 12],

dit qu’il appartient aux copropriétaires des [Adresse 12] de se rapprocher aux fins d’établir un règlement de copropriété de l’escalier et du couloir commun en tenant compte de la servitude accordée de la parcelle AP [Cadastre 5],

dit que les consorts [C], [S] et [F] seront relevés et garantis par la SCI PHILAMBDA de toutes les conséquences juridiques et financières résultant du jugement.

Statuant à nouveau sur tous ces points et y ajoutant :

Sur la cour :

Ordonne l’expulsion de la cour située à l’arrière des bâtiments du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et de la SCI PHILAMBDA et de toutes personnes de leur chef ou de leurs ayants droit et de l’ensemble de leurs biens, dans le délai de 30 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard passé ce délai, astreinte courant pendant une durée maximale de 4 mois.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la SCI PHILAMBDA à supprimer toute entrave de l’accès à la cour pour les copropriétaires du n° [Adresse 13], dans le délai de 60 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, astreinte courant pendant une durée maximale de 6 mois.

Interdit toute entrave future de l’accès à cette cour par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la SCI PHILAMBDA, ainsi que toute occupation ou dépôt d’objets par ces derniers dans la dite cour, sous astreinte de 200 € par infraction constatée passé le délai de 60 jours à compter de la signification du présent arrêt.

Vu les articles 564 et 565 du code de procédure civile :

Déclare recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], de Mme [I] et de la SCI [Localité 23]-[Localité 1] en indemnisation de leur préjudice de privation de la jouissance de la cour en litige.

Condamne par conséquent in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la SCI PHILAMBDA à payer, à titre de dommages-intérêts en réparation de la privation de jouissance de cette cour :

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] la somme de 5 000 €,

à Mme [I] d’une part et la SCI [Localité 23]-[Localité 1] d’autre part, chacune la somme de 2 000 €.

Sur la porte cochère, le couloir et les escaliers :

Dit que l’immeuble en copropriété du ' [Adresse 11]" et celui du '[Adresse 13]" à [Localité 1] sont eux-mêmes, de plein droit, soumis entre eux au régime de la copropriété tel que régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et que la porte cochère, le couloir et les escaliers jusqu’au 2ème étage sont des parties communes de cet ensemble immobilier.

Dit que l’ensemble des copropriétaires du ' [Adresse 11]" et du '[Adresse 13]" sont, par conséquent, réunis de plein droit en un syndicat des copropriétaires jouissant de la personnalité morale, et les invite à faire convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic et d’adoption d’un règlement de copropriété ayant pour objet de régir l’administration des parties communes ci-dessus déterminées, ainsi que de tous autres éléments dont ils souhaiteront régler ensemble l’administration.

Sur les servitudes :

Dit que la SCI PHILAMBDA bénéficie, en sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 5], d’une servitude de passage pour accéder à cette parcelle :

empruntant la porte cochère et le couloir parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété des immeubles n° [Adresse 11] et [Adresse 13],

au travers de la cour arrière rattachée à l’immeuble en copropriété du n° [Adresse 13].

Dit que, par conséquent, le règlement de copropriété à établir concernant notamment la porte cochère et le couloir parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété des n° [Adresse 13] et n° [Adresse 11] devra mentionner la servitude empruntant ce double accès au profit du propriétaire de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 5].

Déclare sans objet la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] tendant à se voir reconnaître une servitude de passage empruntant la porte cochère et le couloir, dès lors qu’ils constituent des parties communes d’un ensemble immobilier dont ses membres sont copropriétaires.

Rejette la demande du même syndicat des copropriétaires aux fins de se voir reconnaître une servitude de passage sur la cour arrière.

Sur les autres demandes :

Déboute les consorts [C], [S] et [F] de leur demande tendant à voir dire qu’ils seront relevés et garantis par la SCI PHILAMBDA de toutes les conséquences juridiques et financières résultant du jugement et du présent arrêt.

Confirme le jugement déféré :

en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] de sa demande, dirigée à l’encontre de M. [S], aux fins de suppression sous astreinte d’une vue droite sur la parcelle A n° [Cadastre 6],

en ce qu’il a dit que les consorts [C], [S] et [F] seront relevés et garantis par M. [D] de toutes les conséquences juridiques et financières résultant du jugement,

en ce qu’il a condamné M. [D] et la SCI PHILAMBDA aux dépens.

Y ajoutant :

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la SCI PHILAMBDA à payer à M. [WE] [C], Mme [K] [C], M. [A] [S] et M. [U] [F], chacun la somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la SCI PHILAMBDA d’une part, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], la SCI [Localité 23]-[Localité 1] et Mme [I] d’autre part, conserveront chacun la charge des dépens qu’ils ont exposés au titre de la présente instance d’appel, à l’exception des frais d’expertise qui seront supportés respectivement par moitié par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la SCI PHILAMBDA d’une part, par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], la SCI [Localité 23]-[Localité 1] et Mme [I] d’autre part, les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sollicitées au profit du conseil des appelants principaux étant inapplicables en un tel cas.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et la SCI PHILAMBDA aux dépens exposés par les consorts [C], [S] et [F] dans le cadre de la présente instance.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE