N° RG 22/02076 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LMIF

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Carole BALOCHE

la SELARL CSCB

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 19 NOVEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° R.G. 20/00438) rendu par le juge des contentieux de la protection de Bourgoin-Jallieu en date du 1er février 2022, suivant déclaration d’appel du 25 mai 2022

APPELANT :

M. [C] [V]

né le 17 Juillet 1942 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Carole BALOCHE, avocat au barreau de GRENOBLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/003313 du 15/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Sophie PRESTAIL de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Septembre 2024, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé en date du 5 juillet 2007, la société dauphinoise pour l’habitat a consenti à M. [C] [V] le bail d’un logement sis [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2020, la société dauphinoise pour l’habitat a fait assigner M. [C] [V], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements du locataire à son obligation d’user paisiblement de la chose louée, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec suppression du délai prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et de condamner M. [C] [V] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actualisé plus les charges jusqu’à libération effective des lieux.

Par jugement en date du 1er février 2022, le tribunal judiciaire de Valence a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 27 mai 2020 par la société dauphinoise pour l’habitat à M. [C] [V],

— prononcé à la date du jugement la résolution du bail conclu le 5 juillet 2007 entre la société Dauphinoise pour l’habitat et M. [C] [V], aux torts de celui-ci,

— ordonné que M. [C] [V] quitte les lieux situés [Adresse 4] après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant, et dit qu’à défaut, il pourra y être contraint ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues aux articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991,

— fixé au montant actualisé du loyer et des charges, l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [C] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation,

— condamné M. [C] [V] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 mai 2022, M. [V] a interjeté appel de l’entier jugement sauf en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 27 mai 2020 par la société dauphinoise pour l’habitat à M. [C] [V].

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 22 février 2024, M. [V] demande à la cour d’infirmer le jugement rendu le 1er février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin Jallieu en ce qu’il a prononcé à la date du jugement la résolution du bail conclu le 5 juillet 2007 entre la SDH et M. [V] à ses torts et ordonné son expulsion du logement,et statuant à nouveau de :

— constater que M. [V] n’a pas manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux loués,

— dire et juger qu’aucun élément actuel et objectif ne permet la résolution du bail existant entre M. [V] et la société dauphinoise pour l’habitat,

Par conséquent,

— débouter la société dauphinoise pour l’habitat de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société dauphinoise pour l’habitat à verser à M. [C] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens à recouvrer par Maître Carole Baloche, conformément à la législation en vigueur en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, M. [V] fait valoir que le trouble de voisinage doit s’apprécier au jour où le juge statue. Il souligne que les éléments versés aux débats par la société dauphinoise d’habitation sont anciens et n’ont aucune valeur probante. Il conteste également les attestions produites par son bailleur et explique que le conflit concernant le problème ne constitue en rien un trouble de voisinage.

Il ajoute que pour être caractérisés les troubles doivent être graves et actuels, ce qu’il estime ne pas être le cas en regard des attestations qu’il produit.

Suivant dernières conclusions notifiées le 2 avril 2024, la société dauphinoise pour l’habitat demande à la cour de :

— juger recevable, mais non fondé l’appel interjeté par M. [C] [V],

— confirmer la décision entreprise, en rajoutant expressément que M. [V] pourra être expulsé s’il ne part pas volontairement,

Ce faisant,

— prononcer la résiliation aux torts exclusifs de M. [C] [V] du contrat de location du 5 juillet 2007, portant sur le logement [Adresse 6], situé [Adresse 8] à [Localité 5],

— ordonner l’expulsion de M. [C] [V], et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer au montant actualisé du loyer et des charges, l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

— condamner M. [C] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif,

— condamner M. [C] [V] à payer à la société dauphinoise pour l’habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

Y ajoutant,

— condamner M. [C] [V] au paiement d’une somme complémentaire de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL CSCB,

— débouter M [V] [C] de son appel, et plus largement de l’intégralité de ses moyens, prétentions et arguments contraires aux présentes.

Au soutien de ses demandes, la société dauphinoise pour l’habitat fait valoir que M. [V] a gravement manqué à son obligation de jouissance paisible en invectivant et insultant ses voisins depuis de nombreuses années, ce qui justifie une demande de résiliation. Elle ajoute que la persistance des troubles au moment où le juge statue n’est pas une obligation prévue par la loi et que lorsque la gravité des manquements du locataire a entraîné une source d’insécurité portée à la connaissance du bailleur, même si la situation actuelle semble montrer une amélioration de la situation, cela n’est pas de nature à faire obstacle à l’action du bailleur pour protéger la tranquillité et assurer l’occupation paisible de l’ensemble des occupants des logements loués.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application des articles 1728 et 1729 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille, s’il ne le fait pas, le bailleur peut faire résilier le bail.

La clause résolutoire en fin de bail sanctionne par la résiliation du bail le non-respect de ses obligations par le locataire.

L’obligation de jouissance paisible imposée au locataire emporte l’obligation de ne pas troubler la jouissance des locataires voisins. Ce manquement s’apprécie au jour où le juge statue.

Au soutien de sa demande, la bailleresse produit :

— une pétition mentionnant un conflit de voisinage des locataires avec M. [V] datant de 2011,

— des attestations de voisins datant également de 2011 et décrivant M. [V] comme une personne 'ne supportant pas le bruit',

— une attestation datant de 2018 et relatant les altercations entre Mme [N], l’une des locataires, et M. [V],

— des courriers de Mme [N] datant de 2018 adressés à la SDH et évoquant les conflits de voisinages avec M. [V],

— une convention de médiation en date du 17 janvier 2019 dans laquelle M. [V] et Mme [N] s’engagent mutuellement à faire des efforts,

— deux attestations de l’infirmier de Mme [N] datant de 2019 évoquant un conflit avec M. [V],

— des plaintes courant 2019 déposées par Mme [N] à l’encontre de M. [V].

Si l’ancienneté des faits décrits n’est pas de nature à exclure ipso facto le bien-fondé de la demande, encore faut-il que les faits soient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

M. [V] produit, quant à lui, de nombreuses attestations de voisins datant de 2021 (pièces 2,3,4,5,6,7) qui établissent l’existence de différends passés, mais assurent désormais entretenir de bonnes relations avec M. [V] de par des concessions réciproques. Ces attestations le décrivent comme une personne 'polie et serviable’ avec qui 'nous nouons de bons rapports’ qui 'déneige les allées communes lors de chute de neige’ et qui 'subi un acharnement par l’une des voisines Mme [N]', 'qui 'elle ne fait rien pour arranger les choses’ et 'l’agresse’ (pièce 2 ,4,5,7).

Il produit également une attestation de la commune de Bilieu du 12 avril 2022 relevant 'ne pas avoir été alertée par un conflit de voisinage depuis 2020", de sorte qu’il apparaît que la médiation intervenue en 2019 a porté ses fruits.

Compte tenu de l’ensemble des éléments produits, il n’est pas établi que les manquements reprochés à M. [V] seraient suffisamment graves pour justifier une mesure aussi sévère que la résiliation du bail et l’expulsion de ce dernier, de surcroît âgé de 82 ans.

Dès lors, il convient d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société dauphinoise pour l’habitat de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la société dauphinoise pour l’habitat à verser à M. [C] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société dauphinoise pour l’habitat aux dépens de la première instance et de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE