RG N° RG 23/02369 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L364

N° Minute :

Notifié par LRAR aux parties

le :

Copie exécutoire délivrée aux avocats le :

M^e André PLANTEVIN

M^e Mélanie COZON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRÊT DU MARDI 17 DECEMBRE 2024

Appel d’une décision (N° RG 22/00006) rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montélimar en date du 12 mai 2023 suivant déclaration d’appel du 20 juin 2023

APPELANTE :

Madame [B] [K]

née le 29 Janvier 1986 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 6]

comparante en personne, assistée de M^e André PLANTEVIN, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉES :

Madame [H] [W]

née le 03 Octobre 1986 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 1]

comparante en personne, assistée de M^e Mélanie COZON, avocat au barreau de VALENCE

Madame [U] [L] veuve [W]

née le 14 Juillet 1943 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie COZON, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère chargée d’instruire l’affaire, a entendu seule les parties en leurs explications et les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, assistée de M^me Solène Roux, greffière conformément aux dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées ;

Il a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 18 février 2019, [D] [W] a donné à ferme, pour une durée de 9 ans commençant le 1er janvier 2019, à Mme [B] [K] diverses parcelles en nature de landes sis à [Localité 6] ([Localité 9] et [Localité 7]) pour 27 hectares 49 ares et 49 centiares et à [Localité 10] ([Localité 11]) pour 2 hectares 89 ares et 90 centiares moyennant un fermage de 70,93 euros l’an payables d’avance le 31 janvier de chaque année.

Selon acte authentique du 14 septembre 2020, [D] [W] a :

— fait rectifier l’acte du 18 février 2019 pour y inclure une parcelle omise sur la commune d'[Localité 6] pour 1 hectare 95 ares 0 centiare sans aucun autre changement,

— donné à bail à ferme à Mme [B] [K], pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1 er septembre 2020, une propriété rurale comprenant bâtiments d’habitation et terres attenantes et non attenantes constituée par :

Des parcelles en nature de lande à [Localité 6] ([Localité 9]) pour 5 hectares 68 ares 85 centiares moyennant un fermage de 431,44 euros l’an payable d’avance le 15 janvier, le premier paiement devant intervenir le 15 octobre 2020 (bien d’exploitation),

Des bâtiments d’habitation moyennant la somme de 5 160 euros l’an, payable dans les conditions ci-dessus,

— conféré à [B] [K] la faculté d’acquérir les murs et terres dans lesquelles le fonds est exploité, étant précisé que les bâtiments d’habitation seront vendus pour la nue-propriété seulement, Monsieur [D] [W] se réservant l’usufruit, et que la promesse serait caduque dans le cas où une résiliation interviendrait pour quelque cause que ce soit au cours du bail ou de ses renouvellements.

[D] [W] est décédé le 25 mai 2021, laissant pour lui succéder sa fille Mme [H] [W] et son épouse dont il était séparé, Mme [U] [L] veuve [W].

Le 7 avril 2022, Mmes [H] [W] et [U] [L] ont fait délivrer à Mme [K] une mise en demeure de payer :

— les fermages des terres (acte du 18 février 2019) des années 2019, 2020, 2021 et 2022 pour 4 x 70,93 euros soit 283,72 euros,

— les fermages des terres d’exploitation (acte du 14 septembre 2020) des années 2020, 2021 et 2022 pour 3 x 431,44 euros soit 1 294,32 euros,

— les fermages des bâtiments d’habitation (acte du 14 septembre 2020) des années 2020, 2021 et 2022 pour 3 x 5 160 euros soit 15 480 euros.

Elles ont introduit le 20 juillet 2022 une requête devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montélimar aux fins de :

— prononcer la nullité des deux baux ruraux en ce compris la promesse de vente ;

— condamner [B] [K] à leur payer une indemnité d’occupation égale au fermage de chacun des baux ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation pour faute des deux baux et la caducité de la promesse de vente ;

— condamner [B] [K] à leur verser 17 202,52 euros à titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de [B] [K] et de tout occupant de son chef sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

— condamner [B] [K] à enlever deux serres agricoles sous astreintes de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

— la condamner à leur payer un article 700 et aux dépens.

Par jugement rendu le 12 mai 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montélimar a :

— Débouté Mesdames [H] [W] et [U] [W] née [L] de leur demande de nullité des actes des 18 février 2019 et 14 septembre 2020 ;

— Prononcé la résiliation des baux à ferme conclu les 18 février 2019 et 14 septembre 2020 entre Monsieur [D] [W], bailleur, et Madame [B] [K], preneur ;

— Ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— Condamné [B] [K] à payer à [H] [W] et à [U] [W] née [L] la somme de 17 058,04 euros correspondant au fermage des années 2019 à 2022 ;

— Condamné Madame [B] [K] à payer à Mesdames [H] [W] et [U] [W] née [L] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier fermage de chacun des baux jusqu’à libération effective des lieux ;

— Constaté que la promesse de vente incluse dans l’acte du 14 septembre 2020 est caduque à compter de la résiliation du bail ;

— Ordonné l’enlèvement par [B] [K] des deux serres édifiées sur la parcelle A[Cadastre 3] du [Adresse 12] à [Localité 6] (26) dans un délai de 2 mois à compter de la notification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

— Condamné [B] [K] à payer à Mesdames [H] [W] et [U] [W] née [L] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Mme [K] a interjeté appel du jugement.

A l’audience du 14 octobre 2024, elle demande à la cour de :

— débouter Mesdames [H] [W] et [U] [L] de leur appel incident ;

— confirmer le jugement rendu le 12 mai 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montélimar en ce qu’il a débouté Madame [W] et Madame [L] veuve [W] de leur demande de nullité des actes des 18 février 2019 et 14 septembre 2020 et rejeté la demande de résiliation des baux pour agissement de nature à compromettre l’exploitation ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation des baux à ferme conclus le 18 février 2019 et 14 septembre 2020 entre Monsieur [D] [W], bailleur, et Madame [B] [K], preneur ;

Ordonné l’expulsion de [B] [K] ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;

Condamné [B] [K] à payer à Madame [H] [W] et à Madame [U] [L] veuve [W] la somme de 17 058,04 euros correspondant aux fermages des années 2019 à 2022 ;

Condamné [B] [K] à payer à Madame [H] [W] et à Madame [U] [L] veuve [W] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier fermage de chacun des baux jusqu’à la libération effective des lieux ;

Constaté la caducité de la promesse de vente incluse dans l’acte du 14 septembre 2020 à compter de la résiliation du bail ;

Ordonné sous astreinte l’enlèvement de deux serres ;

Condamné [B] [K] à payer à Mesdames [W] et [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— condamner [H] [W] et [U] [L] veuve [W] à réintégrer à leurs frais [B] [K] dans la plénitude des droits qu’elle tient des actes des 18 février 2019 et 14 septembre 2020 en ce compris la délivrance conforme des maisons d’habitation sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner [H] [W] et [U] [L] veuve [W] à payer à [B] [K] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel ;

Subsidiairement,

— condamner [H] [W] et [U] [L] veuve [W] à payer à [B] [K] la somme de 14 159,69euros en remboursement des travaux de grosses réparations financières par elle ;

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 17 058,04 euros le montant des sommes dues au ti tre des fermages de 2019 à 2022 ;

Statuant à nouveau,

— juger que la somme due est de 11 609,00 euros ;

— rejeter toute demande de [H] [W] et [U] [L] veuve [W] de condamnation de [B] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, Mme [K] expose que le règlement qu’elle a effectué de 1 721,44 euros est libératoire.

Elle s’appuie sur l’acte authentique du 14 septembre 2020, lequel contient la promesse émanant du bailleur de lui vendre les murs et terres dans lesquels le fonds est exploité, promesse qui vise la totalité des parcelles louées et les bâtiments d’habitation.

Elle affirme que [D] [W], dans son testament authentique reçu le 23 mai 2021 ' après les dates prévues pour le règlement des fermages 2019, 2020 et 2021 ' a maintenu « [sa] volonté de la vente de ma propriété à Madame [B] [K] selon la promesse signée’ », qu’il a donc reconnu qu’il la dispensait de régler les fermages 2019, 2020 et 2021.

Elle indique qu’outre le fait qu’il ne lui a jamais réclamé quelque paiement que ce soit, [D] [W] n’a pas plus fait jouer la clause de caducité de la promesse en cas de non-paiement des fermages aux dates d’échéances.

Elle en conclut que seuls les fermages postérieurs au décès de [D] [W] auraient pu être réclamés à savoir ceux de l’année 2022 mais ajoute qu’en tout état de cause, [D] [W] puis ses ayants droits ont manqué à leur obligation de délivrance s’agissant des bâtiments d’habitation, compte tenu de l’état de délabrement de ces derniers. Elle affirme que l’état particulièrement dégradé des bâtiments d’habitation dans lesquels la sécurité n’était pas assurée et leur occupation par le bailleur constituent des raisons sérieuses et légitimes pour exclure l’application des dispositions du 1er alinéa du 1 de l’article L411-73 du code rural et de la pêche.

Elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation des baux des 18 février 2019 et 14 septembre 2020, faisant valoir que la caducité de la promesse de vente ne saurait être prononcée.

Elle indique par ailleurs que le tribunal a ordonné à tort l’enlèvement sous astreinte des deux serres au motif qu’une autorisation expresse du bailleur aurait dû être sollicitée, alors que tel n’était pas le cas.

Subsidiairement, elle indique présenter devant la première fois devant la cour une demande aux fins d’indemnisation des travaux d’amélioration des bâtiments d’habitation qu’elle a pris en charge, mais déclare que cette demande se rattache à ses prétentions originaires ' à savoir le rejet des demandes de nullité et de résiliation des baux ruraux qui la lie aux intimées.

Elle souligne que l’urgence attachée à la réalisation des travaux n’imposait pas l’information préalable du bailleur.

En réponse, Mmes [H] et [U] [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 12 mai 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montélimar, sauf en ce qu’il :

a rejeté les demandes de prononcé de la nullité des deux baux ruraux en date des 18 février 2019 et 14 septembre 2020, passés entre feu Monsieur [D] [W] et Madame [B] [K], en ce compris la promesse de vente insérée en p. 14 à 16 du bail rural du 14 septembre 2020 (avec indemnité d’occupation afférente),

n’a pas estimé nécessaire de statuer quand à la demande de résiliation des baux ruraux tirée du motif d’actes de malveillance réitérés,

a limité l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 500 euros,

Jugeant à nouveau

— prononcer la nullité des deux baux ruraux en date des 18 février 2019 et 14 septembre 2020, passés entre feu Monsieur [D] [W] et Madame [B] [K], en ce compris la promesse de vente insérée en p. 14 à 16 du bail rural du 14 septembre 2020,

— condamner Madame [B] [K] à verser à Madame [H] [W] et à Madame [U] [L] veuve [W] une indemnité d’occupation égale aux fermages de chacun des deux baux litigieux, depuis son entrée en jouissance avec prorata temporis jusqu’à libération effective des lieux en intégralité,

— prononcer la résiliation pour faute des deux baux ruraux en date des 18 février 2019 et 14 septembre 2020 au motif d’actes de malveillance réitérés de Madame [K],

— débouter Madame [K] de sa demande nouvelle, aux fins d’obtenir le remboursement d’une somme de 14 159,69 euros au titre de prétendues améliorations ;

A titre infiniment subsidiaire, réduire le coût des travaux de 6 % par année écoulée depuis leur exécution et opérer compensation entre les créances respectives des parties,

— condamner Madame [B] [K] à verser à Madame [H] [W] et à Madame [U] [L] veuve [W], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

4 247,5 euros en première instance,

4 434,01 euros en appel (à parfaire),

— condamner Madame [B] [K] aux entiers dépens, de première instance comme d’appel.

Mmes [W] allèguent que Mme [K] a profité de l’état de vulnérabilité de [D] [W] et qu’elle n’a jamais versé le moindre fermage, avec des montants d’ailleurs obtenus pour un loyer inférieur aux minima préfectoraux.

Elles concluent à la nullité des baux ruraux conclus les 18 février 2019 et 14 septembre 2020 au regard de l’état de santé de [D] [W].

Subsidiairement, elles concluent à la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, soulignant qu’un paiement partiel n’a pas de valeur libératoire. Elles rappellent qu’il est de jurisprudence constante que tout paiement postérieur à la demande introductive d’instance est considéré comme tardif.

Elles déclarent que si les parties avaient véritablement voulu convenir d’une soit-disant gratuité pour l’occupation des lieux, elles auraient signé un commodat (prêt à usage) – et non un bail rural avec usufruit expressément conservé par le bailleur, de surcroît sous la forme authentique. Elles réfutent, en conséquence, tout manquement à l’obligation de délivrance.

Elles concluent à la confirmation de l’enlèvement des constructions non autorisées par le bailleur.

Elles considèrent que la demande de l’appelante aux fins d’obtenir le remboursement d’une somme de 14 159,69 euros au titre de prétendues améliorations constitue une demande nouvelle, donc irrecevable en cause d’appel.

MOTIFS

Sur la nullité des baux ruraux signés les 18 février 2019 et 14 septembre 2020

Selon l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Selon l’article 1129 du code civil, conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

Mmes [W] concluent à la nullité des baux ruraux signés les 18 février 2019 et 14 septembre 2020 au motif que [D] [W] souffrait de difficultés de santé et d’addictions telles qu’il n’était pas en capacité de conclure des contrats en disposant de toutes ses capacités intellectuelles.

Elles font valoir qu’avant de rencontrer Mme [K], [D] [W] avait pour habitude de consulter son notaire de famille Me [T], que tel n’a plus été le cas par la suite.

Toutefois, sur ce point, force est de constater que par acte notarié du 2 août 2019, Mme [H] [W] et M. [S] [M] ont consenti à Mme [B] [K] un bail rural portant sur une parcelle cadastrée section A [Cadastre 4] lieudit [Localité 9], or cet acte a également été passé devant Me [G] [A], comme les deux autres actes notariés contestés.

En outre, et comme l’a justement rappelé le premier juge, quelles que soient les difficultés de santé, au demeurant non contestées de [D] [W], les deux baux ruraux ont été rédigés selon acte notarié, le notaire prenant soin de noter que [D] [W] était présent à l’acte. Si le notaire n’a pas formulé d’observations sur la capacité de [D] [W], c’est qu’il n’a rien relevé lui permettant de douter de celle-ci.

Le notaire est un officier public ministériel dont la particularité est justement de rédiger et/ou recevoir des actes ou contrats auxquels il confère un caractère « authentique » et ses écrits ne peuvent être remis en cause qu’au moyen de la procédure spécifique d’inscription en faux. Or rien de tel n’a été mis en oeuvre, et les consorts [W] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte, le jugement sera confirmé.

Sur la résiliation du bail et le montant des fermages

Selon l’article L.411-31 du code rural, I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

En l’espèce, par acte du 7 avril 2022, Mme [K] a été mise en demeure de payer les fermages pour les parcelles qu’elle occupe sur les communes d'[Localité 6] et [Localité 10], pour un montant total de 17 202,52 euros.

L’article 12 de l’acte notarié précise :

— en application des dispositions de l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime, le bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel fixé de la manière suivante :

— pour le bâtiment d’habitation: la somme de 5 160 euros […]

— pour les biens d’exploitation: la somme de 431,44 euros […]

En page 14 de l’acte, il est mentionné une promesse de vente, avec la précision suivante: 'étant ici précisé que les bâtiments d’habitation seront vendus pour la nue-propriété uniquement, Monsieur [W] se réservera l’usufruit des bâtiments d’habitation.

Il est constant que le bailleur doit délivrer un fonds en bon état de réparation. Le bailleur peut être exonéré de cette obligation si le bail stipule que le preneur accepte de prendre les biens loués dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance. Or l’acte notarié indique à l’article 3 'état des lieux': le preneur prendra les biens loués dans l’état où ils se trouveront à la date de son entrée en jouissance

Toutefois, la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l’état où ils se trouvent ne décharge pas intégralement le bailleur de son obligation puisque les biens doivent être en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés (Civ. 3e, 18 mars 1992, no 90-12.809). L’article L. 415-3, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime précise que les « grosses réparations » sont à la charge exclusive du propriétaire.

En l’espèce, l’état de vétusté des deux maisons ne permettait pas de servir à l’usage prévu. En outre et surtout, dès lors que [D] [W] résidait dans l’un des biens, ledit bien n’était pas disponible et il n’a donc pas rempli son obligation de délivrance.

Il est certain que Mme [K] n’a jamais contesté le paiement des fermages litigieux pour les bâtiments d’habitation alors qu’elle avait connaissance de cette situation lors de la signature de l’acte notarié, étant observé à titre surabondant que dans l’acte du 2 août 2019, il était énoncé au titre des conditions particulières dans l’état des lieux que le bailleur autorisait d’ores et déjà le preneur à effectuer à ses frais sur le hangar présentement loué des travaux destinés notamment à transformer une partie du local en habitation.

Pour autant, compte tenu de l’état des biens d’habitation, et sachant de surcroît pour le bâtiment principal que [D] [W] l’occupait, il n’y a pas eu de délivrance des biens au sens de la loi, et il n’y a, dès lors, pas lieu de demander le paiement d’un fermage (Cass 3eciv, 22 mai 2013, n° 12-18.431).

Mme [K] était donc redevable des sommes suivantes :

— fermage des terres payable du 1er mars 2019 au 31 janvier 2022 : 70,93x 4=283,72 euros

— fermage des biens d’exploitation du 15 octobre 2020 au 15 janvier 2022 : 431,44 x 3=1 294,32 euros

soit 1 578,04 euros, à verser dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, outre les frais du coût de l’acte, soit 144,48 soit un total de 1 722,52 euros.

Mme [K] a adressé par l’intermédiaire de son conseil un chèque d’un montant de 1 721, 44 euros le 4 juillet 2022, chèque qui a été retourné le 5 juillet 2022 au motif que l’étude d’huissiers n’était pas compétente pour encaisser un tel chèque.

Elle énonce avoir refait un chèque pour le libeller à l’ordre de la SCP Campillo Fialon et lui adresser le 22 juillet 2022 après information donnée le 7 juillet 2022, chèque dont il résulte des débats qu’il a finalement été encaissé le 8 août 2022.

S’agissant des dates, il sera toutefois relevé que le 7 juillet 2022, le Conseil de Mme [K] a écrit à la SCP Campillo Fialon: 'Mme [K] règle par chèque ci-joint la somme de 1721,44 euros correspondant aux loyers 2021". Or sur ce même courrier, il est rajouté une mention manuscrite du 22 juillet 2022 'ci-joint le chèque de 1 721,44 euros annoncé dans mon courrier du 7 juillet'. Or la photocopie du chèque jointe au courrier montre que ce dernier a été établi le 11 juillet 2022, qu’il ne pouvait donc pas être envoyé le 7 juillet comme indiqué dans le courrier datant de ce même jour, qui n’était pas un simple courrier d’information comme allégué par l’appelante.

En tout état de cause Mme [K] a payé la somme de 1 721,44 euros plus de trois mois après la mise en demeure, puisque le courrier du 7 juillet ne comportait aucun chèque et sachant qu’il fallait tenir compte du temps d’encaissement du chèque pour apprécier la date de paiement.

La résiliation du bail était donc acquise, le jugement sera confirmé.

Sur la caducité de la promesse de vente

Le bail étant résilié, la promesse de vente est nécessairement caduque, le jugement sera confirmé.

Sur l’enlèvement sous astreinte des serres

Selon l’article L.411-73 du code rural, 1. Peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :-tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail.

2. Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol [..;), le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire.

Les intimées se réfèrent à l’arrêté préfectoral de la Drôme du 9 décembre 2011 tel que modifié par arrêté du 30 novembre 2012 qui fixe la liste des travaux qui peuvent être effectués par les preneurs sans l’accord préalable des bailleurs. L’article 54 précise que même si l’accord préalable n’est pas requis, le preneur doit néanmoins communiquer au bailleur, deux mois avant l’exécution des travaux un état descriptif estimatif de ceux-ci.

Mme [K] allègue que les serres ne comportent aucun élément maçonné et qu’il ne s’agit pas de constructions, toutefois, dans le dossier de permis de construire qu’elle a déposé, il est mentionné que son projet fait l’objet de terrassement, terrassement qui se retrouve dans les plans en coupe joints au projet afin de rendre le terrain naturel, qui est en pente, plat, pour accueillir les deux structures projetées. Or de tels travaux conduisent à modifier en profondeur le sol et ne sauraient s’apparenter à de simples petits travaux, ils devaient donc requérir l’accord du bailleur.

Au regard du comportement de Mme [K], c’est à juste titre que le premier juge a ordonné la démolition sous astreinte des serres, le jugement sera confirmé.

Sur la demande tendant à obtenir la somme de 14 159,69 euros au titre des améliorations apportées aux bâtiments d’habitation

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande présentée par Mme [K] est en lien avec la résiliation du bail, elle est recevable.

Sur le fond

Selon l’article L.411-69 du code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.

Selon l’article L.411-73, peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :

— les travaux dispensés de cette autorisation par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application ;

S’il est vrai que les travaux sont le remboursement est sollicité peuvent s’inscrire dans le cadre de la loi du 12 juillet 1967, il convient de rappeler que selon l’article 4 de cette loi, le locataire notifie au propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, son intention d’exécuter les travaux en lui en communiquant l’état descriptif et estimatif. Le propriétaire doit, dans le délai de deux mois de la réception de la notification qui lui a été faite, soit faire connaître son intention d’entreprendre les travaux à ses frais dans un délai qui ne peut être supérieur à un an, soit saisir, à peine de forclusion, la juridiction compétente, s’il entend pour un motif sérieux et légitime s’opposer aux travaux ou à leurs modalités d’exécution.

Si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi ou si le propriétaire n’a pas entrepris dans le délai d’un an les travaux qu’il s’était engagé à exécuter, le locataire peut exécuter ou faire exécuter ces travaux.

Lorsque les travaux affectent le gros oeuvre de l’immeuble, le propriétaire peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné avec son accord, ou, à défaut, par la juridiction compétente. Si sa demande est formulée à l’occasion d’une procédure engagée en application des alinéas qui précèdent, l’homme de l’art est désigné par la décision autorisant les travaux.

En l’espèce, une seule facture a été établie avant le décès de [D] [W], le 10 mars 2021, pour un montant de 1 209,97 euros, qui se réfère manifestement à des ouvrages en béton et ciment, sans qu’il puisse être possible de déterminer la nature précise des travaux effectués. En conséquence, Mme [K] ne rapporte pas la preuve de ce qu’ils entrent dans le champ d’application de la loi précitée du 12 juillet 1967 et, d’autre part, s’ils y entraient, de ce qu’elle a respecté la procédure prévue par l’article 4.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Pour le surplus, les pièces 18-1 à 18-3 sont des documents intitulés 'prestations de service’ manifestement établis par Mme [K], qui ne portent trace d’aucun cachet et qui sont dépourvus de toute force probante.

Les pièces 17 et 18 sont des factures et devis intervenus postérieurement au décès de [D] [W], sachant que Mme [K] se prévaut en parallèle des dispositions testamentaires du 23 mai 2021 aux termes desquelles elle acquiert les biens litigieux, et qu’elle ne peut dans ce cas évoquer les dispositions du bail.

En tout état de cause, les travaux qui s’y réfèrent n’ont pas non plus fait l’objet d’une information du bailleur.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [K] de ses demandes.

Mme [K] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— Condamné [B] [K] à payer à [H] [W] et à [U] [W] née [L] la somme de 17 058,04 euros correspondant au fermage des années 2019 à 2022,

— Condamné Madame [B] [K] à payer à Mesdames [H] [W] et [U] [W] née [L] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier fermage de chacun des baux jusqu’à libération effective des lieux ;

Et statuant de nouveau,

Condamne Mme [B] [K] à payer à Mme [H] [W] et à Mme [U] [W] née [L] la somme de 1 722,52 euros correspondant au fermage des années 2019 à 2022 ;

Dit qu’il devra être tenu compte des sommes déjà versées ;

Condamne Mme [B] [K] à payer à Mesdames [H] [W] et [U] [W] née [L] une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier fermage de chacun des baux jusqu’à libération effective des lieux, soit 70,93 euros au titre du fermage des terres payables et 431,44 euros au titre du fermage des biens d’exploitation ;

Dit que Mme [K] est fondée à opposer une exception d’inexécution pour le paiement des fermages des biens d’habitation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [K] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE