N° RG 24/01278 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MGEB

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Charlotte ALLOUCHE

la SELARL SELARL LVA AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 19 NOVEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/00437) rendu par le juge des contentieux de la protection de Valence en date du 11 janvier 2024, suivant déclaration d’appel du 25 mars 2024

APPELANTE :

Mme [X] [Z]

née le 24 février 1961 à [Localité 5] (72)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Charlotte ALLOUCHE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [M] [H]

né le 5 avril 1935 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [J] [H]

née le 28 août 1944 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentées par M^e Laure VERILHAC de la SELARL SELARL LVA AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Emmanuèle Cardona, présidente,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Septembre 2024, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2008, M. [M] [H] et Mme [J] [H] ont donné à bail à Mme [X] [Z] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Le 30 septembre 2019, les époux [H] ont fait signifier à Mme [Z] un congé pour reprise a’n d’occuper eux-mêmes l’appartement, le congé devant prendre effet au 31 mars 2020.

Mme [Z] étant restée dans les lieux après la prise d’effet du congé, les bailleurs l’ont assignée devant le juge des contentieux de la protection de Valence par un acte d’huissier de justice du 9 juin 2020 aux fins de voir valider le congé délivré et d’ordonner son expulsion.

Par jugement en date du 24 juin 2021, le juge des contentieuxde la protection de Valence a notamment constaté la nullité du congé délivré le 30 septembre 2019 par M. et Mme [H] à Mme [Z].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2022, les consorts [H] ont fait délivrer à Mme [X] [Z] un congé pour reprise aux 'ns de libérer les lieux 31 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, M. et Mme [H] ont fait assigner Mme [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Valence aux fins de déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Mme [X] [Z] par M. [M] [H] et Mme [J] [H] le 21 septembre 2022 avec prise d’effet le 31 mars 2023, déclarer Mme [X] [Z] occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 2], ordonner l’expulsion de Mme [X] [Z], ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et la condamner à diverses sommes.

Par jugement en date du 15 mars 2024, le tribunal judiciaire de Valence a :

— écarté les pièces transmises par Mme [X] [Z] le 4 janvier 2024 du fait de l’absence du respect du principe du contradictoire,

— constaté la validité du congé donné par M. [M] [H] et Mme [J] [H] pour reprise, en date du 21 septembre 2022 pour un congé au 31 mars 2023,

— constaté que Mme [X] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [X] [Z], occupante sans droit ni titre du logement [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 31 mars 2023, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si elle n’a pas libéré les lieux dans les deux mois du commandement prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Mme [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue aux loyers dès le 31 mars 2023, et payables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— condamné Mme [X] [Z] à payer à M. [M] [H] et Mme [J] [H] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé pour reprise.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 mars 2024, Mme [Z] a interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 août 2024, Mme [Z] demande à la cour d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence le 11 janvier 2024 en ce qu’il a :

— constaté la validité du congé donné par M. [M] [H] et Mme [J] [H] pour reprise, en date du 21 septembre 2022 pour un congé au 31 mars 2023 :

— constaté que Mme [X] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2023,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [X] [Z], occupante sans droit ni titre du logement [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 31 mars 2023, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si elle n’a pas libéré les lieux dans les deux mois du commandement prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné Mme [X] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue aux loyers dès le 31 mars 2023, et payables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— condamné Mme [X] [Z] à payer à M. [M] [H] et Mme [J] [H] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé pour reprise ;

En conséquence,

— constater que les bailleurs ne justifient pas d’éléments sérieux et légitime à leur demande de reprise du logement ;

— déclarer nul le congé pour reprise délivré le 21 septembre 2022 à Mme [Z] ;

— débouter M. et Mme [H] de toutes demandes, fins ou prétentions contraires ;

— condamner M. et Mme [H] à verser à Mme [Z], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros pour la procédure de première instance, et 2 000 euros pour la procédure d’appel ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’entière instance.

Au soutien de ses demandes, Mme [Z] fait valoir que le motif invoqué par les époux [H] pour le congé est fallacieux et souligne qu’il s’agit du troisième congé délivré en cinq ans. Elle expose que les époux [H] sont multipropriétaires et qu’ils ont la possibilité de loger leur fille dans un autre logement. Elle soutient également être âgée de 63 ans, n’avoir que peu de revenus et avoir une santé fragile incompatible avec un déménagement.

Suivant dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, les époux [H] demandent à la cour de :

— débouter Mme [Z] de son appel comme étant injustifié et infondé ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamner Mme [X] [Z] à payer à Mme [J] [H] et M. [M] [H] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les époux [H] font valoir que le congé de reprise est motivé par un motif sérieux et soutiennent que le contrôle du juge s’opère sur la motivation de la décision de reprise, mais qu’il n’a pas le pouvoir d’opérer un contrôle d’opportunité. Ils ajoutent que les motifs s’apprécient par le juge au jour de la délivrance du congé et qu’à ce moment leur fille [E] est revenue habiter à leur domicile alors qu’elle avait pris son indépendance depuis de nombreuses années. Ils précisent que le premier congé délivré pour le même motif coïncidait d’ailleurs avec le moment où leur fille prévoyait de quitter son appartement lyonnais pour rejoindre ses parents. Ils expliquent en outre que certains biens dont ils sont propriétaires sont des terrains non bâtis et qu’ils ne sont donc pas propriétaires de six autres logements. Ils soutiennent, en outre, que les attestations médicales que Mme [Z] produit sont des attestations de complaisance, que cette dernière est multipropriétaire et que si les appartements qu’elle détient ne permettaient pas de l’accueillir comme elle le prétend, cela fait sept ans qu’elle connaît la volonté des époux [H] de reprendre le logement qu’elle occupe et qu’elle aurait pu anticiper l’issue de cette procédure en vendant lesdits biens.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour reprise

En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, les époux [H] ont, par acte d’huissier du 21 septembre 2022 (pièce 14 [H]), fait délivrer à Mme [Z] un congé pour reprise personnelle au profit de leur fille Mme [E] [H].

Le congé pour reprise est ainsi rédigé : 'les requérants entendent reprendre les lieux loués leur appartenant afin de les faire occuper par Mme [E] [H], demeurant [Adresse 1] à [Localité 2], bénéficiaire de la reprise, en sa qualité de fille des requérants'.

'Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants : Mme [E] [H] est revenue habiter chez ses parents, les requérants, suite à son départ en 2017 du logement qu’elle occupait à [Localité 6]. Or le logement des époux [H] est trop exigu pour loger trois personnes et contenir leurs affaires personnelles. La reprise dudit logement sis [Adresse 3] par la fille des requérants permettrait donc de lui assurer un logement indépendant convenant à ses besoins.'

Le bailleur a ainsi respecté son obligation de justifier formellement sa décision de reprise dans son congé. Il est ainsi parfaitement valable, le juge n’ayant pas le pouvoir de contrôler l’opportunité de la reprise et de refuser de valider un congé en appréciant le bien-fondé du motif de reprise.

Quant au contrôle a posteriori, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par la loi en tenant compte d’éléments postérieurs à la délivrance du congé dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

En l’espèce, les bailleurs établissent par les pièces versées aux débats (notamment la pièce 3 contrat de réexpédition du courrier) que leur fille est bien revenue vivre à leur domicile au cours de l’année 2017, ce qui coïncide avec la date d’effet du premier congé délivré en 2016.

Il est rappelé qu’il appartiendrait à Mme [Z], si elle venait à constater que les bailleurs ne respectaient pas le motif de reprise invoqué dans le congé après la libération des lieux, d’initier une nouvelle procédure aux fins de voir constater le caractère frauduleux du congé, qui n’est aucunement démontré à ce jour.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [X] [Z] à payer à Mme [J] [H] et M. [M] [H] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [X] [Z] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE