ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01300 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PX4I

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 FEVRIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

N° RG 22/00809

APPELANT :

Monsieur [L] [C]

né le 05 Mars 1988 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Rémy SAGARD de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Julie SALA-PAULO de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, substituant M^e Rémy SAGARD avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [Z] [N]

né le 29 Avril 1988 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Eric KOY, avocat au barreau des PYRÉNÉES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [R] [I]

née le 26 Avril 1983 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Eric KOY, avocat au barreau des PYRÉNÉES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [D] [Y] épouse [N]

née le 16 Janvier 1960 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Eric KO, avocat au barreau des PYRÉNÉES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [C] a consenti à M. [Z] [N] et à Mme [R] [I] un bail en date du 15 juillet 2020 portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du même jour, Mme [D] [Y], épouse [N], s’est engagée en qualité de caution solidaire des locataires.

Les locataires ont quitté les lieux le 26 novembre 2021.

Se plaignant de l’existence de dégradations locatives, M. [L] [C] a, par acte d’huissier en date du 16 mai 2022, fait assigner M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y], épouse [N], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10].

Le jugement contradictoire rendu le 16 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] :

Rejette la demande tendant à prononcer la nullité de l’acte de cautionnement du 15 juillet 2020 ;

Condamne solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y], épouse [N], à payer à M. [L] [C] la somme de 5 000 euros au titre des dégradations locative et arrêté de charges ;

Autorise M. [L] [C] à conserver le dépôt de garantie ;

Déboute M. [L] [C] de sa demande au titre du préavis de 3 mois ;

Condamne solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y], épouse [N], à payer à M. [L] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y] épouse [N] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris la moitié des frais engagés au titre du procès-verbal de constat des lieux de sortie par Me [M] du 26 novembre 2021 ;

Dit n’y avoir lieu à mettre à la charge de M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y], épouse [N], l’émolument prévu par l’article A 444-32 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est attachée de droit à la présente décision.

Le premier juge a retenu que l’acte de cautionnement n’était entaché d’aucune irrégularité, au regard de l’absence d’exigence d’une mention manuscrite dans la version de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au cautionnement conclu le 15 juillet 2020.

Il a relevé que M. [L] [C] justifiait l’existence de dégradations au-delà des conséquences normales de l’occupation ou de la vétusté induite par une occupation paisible, notamment eu égard à l’état des peintures, des éléments de la cuisine et de la façade qui avait été refaite à neuf à l’arrivée des locataires, précisant que cette occupation n’avait duré qu’une année.

Le premier juge a accordé la somme de 5 000 euros à M. [L] [C], après déduction du dépôt de garantie, indiquant que les dégradations ne sauraient justifier une remise à neuf de l’intégralité du logement.

Il a rejeté la demande formulée par M. [L] [C] au titre du préavis, retenant que la réduction de son délai à un mois, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, était applicable dès lors que les locataires justifiaient s’être vus attribuer un logement social.

M. [L] [C] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 8 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions du 19 avril 2023, M. [L] [C] demande à la cour de :

Confirmer parte in qua le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] du 16 février 2023 ;

L’infirmer en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y], épouse [N], à payer à M. [L] [C] seulement la somme de 5 000 euros au titre des dégradations locatives et arrêté de charges,

Débouté M. [L] [C] de ses demandes au titre du préavis de 3 mois,

Dit n’y avoir lieu à mettre à la charge de M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y] épouse [N] l’émolument prévu à l’article A 444 – 32 du code de commerce ;

Condamner solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y], épouse [N], à verser à M. [L] [C] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance :

20 101,37 euros au titre des dégradations locatives et arrêté de charges

2 400 euros au titre du préavis,

4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés pour l’instance d’appel ;

Condamner solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y] épouse [N] aux dépens de l’instance et à rembourser à M. [L] [C] tout frais de recouvrement qu’il serait contraint de supporter, notamment en application du décret n°2001-212 du 08 mars 2001 modifiant le décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

M. [L] [C] conclut à la validité de l’acte de cautionnement, arguant qu’au 15 juillet 2020, lors de sa conclusion, aucune mention manuscrite n’était exigée par la version de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette date.

L’appelant soutient que le logement a été mis en location dans un parfait état et a été restitué avec de nombreuses dégradations locatives excédant largement la vétusté induite par une occupation normale et paisible, précisant que les locataires avaient expressément reconnu certaines d’entre elles et que cette occupation n’avait duré qu’une année. A ce titre, il fait valoir notamment l’existence de dégradations au niveau de l’enduit de la façade, qui avait été refait à neuf à leur arrivée, de la terrasse en bois, de la peinture des murs, du plan de travail de la cuisine et indique avoir été contraint de remplacer les serrures faute de restitution de l’intégralité des clefs. Il prétend que les diverses dégradations de la piscine sont imputables aux locataires, qui ne l’auraient pas entretenue conformément à leurs obligations, affirmant qu’un pisciniste est intervenu pour leur expliquer son fonctionnement et qu’ils ne se sont plus jamais plaints d’un prétendu dysfonctionnement.

Il conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a limité son indemnisation à hauteur de 5 000 euros et sollicite la somme de 20 101,37 euros au titre des dégradations locatives et arrêté de charges, affirmant qu’elle prend en compte la vétusté liée à l’usure normale, permettant ainsi la seule réparation intégrale de son préjudice et non la remise à neuf du logement.

L’appelant sollicite également la somme de 2 400 euros, correspondant à deux mois de loyer, soutenant que les locataires ne pouvaient pas se prévaloir d’un préavis réduit à un mois, dès lors qu’ils n’ont jamais emménagé dans le logement social qui leur a été attribué, selon lui, artificiellement voire frauduleusement dans ce seul dessein.

Dans leurs dernières conclusions du 18 juillet 2023, M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y], épouse [N], demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le juge des contentieux de la protection du de [Localité 10] le 16 février 2023 en ce qu’il :

Rejette la demande tendant à prononcer la nullité de l’acte de cautionnement du 15juillet 2020,

Condamne solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y] épouse [N] à payer à M. [L] [C] la somme de 5 000 euros au titre des dégradations locatives et arrêtés de charges,

Autorise M. [L] [C] à conserver le dépôt de garantie,

Condamne solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y] épouse [N] à payer à M. [L] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y] épouse [N] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris la moitié des frais engagés au titre du procès-verbal de constat des lieux de sortie par Me [M] du 26 novembre 2021 ;

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] le 16 février 2023 en ce qu’il a débouté M. [L] [C] de sa demande au titre du préavis de trois mois ;

Débouter M. [L] [C] de ses entières demandes ;

Condamner M. [L] [C] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais engagés au titre du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par Me [M].

M. [Z] [N], Mme [R] [I] et Mme [D] [Y], épouse [N], concluent à la nullité de l’acte de cautionnement signé le 15 juillet 2020, arguant qu’il est dépourvu des mentions manuscrites prescrites par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les intimés concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a autorisé l’appelant à conserver le dépôt de garantie et les a condamnés à la somme de 5 000 euros au titre des dégradations locatives et arrêté de charges. Ils font valoir que l’intégralité des demandes formulées par le bailleur à ce titre sont injustifiées et infondées, arguant que soit la preuve de la dégradation ou de son caractère excédant la simple usure normale n’est pas rapportée, soit que le remplacement ou la réfection totale de l’élément n’était pas nécessaire, soit que la dégradation est imputable aux seules malfaçons au niveau de l’ouvrage compte tenu du fait que le logement litigieux semble récent.

S’agissant de l’enduit de façade, ils concluent au rejet de la demande formulée par le bailleur, arguant qu’en l’absence de l’intégralité du devis, ce dernier ne justifie pas des sommes réclamées et qu’il ne rapporte ni la preuve que les désordres constatés leur sont imputables, ni du montant de l’indemnisation par son assureur concernant les traces d’incendie. S’agissant de la piscine, ils soutiennent qu’il a été conclu que son entretien incomberait au bailleur et qu’ils l’ont à plusieurs reprises informé, en vain, de son impraticabilité.

Ils sollicitent le rejet de la demande formulée au titre des frais d’état des lieux, qui doivent, selon eux, être partagés par moitié. Ils ajoutent que le premier juge a implicitement réduit les demandes de l’appelant compte tenu du fait que ce dernier a conservé l’installation d’une porte sur rail réalisée à leurs frais exclusifs en raison d’un manque d’isolation.

Ils prétendent que la demande est totalement dispendieuse, ne tient pas compte de l’état de vétusté et correspond en réalité à une remise à neuf du logement, précisant qu’il ne peut pas être tenu compte de l’état des lieux de sortie dressé le 13 novembre 2021, avant la date de leur départ légal.

Les intimés soutiennent que la réduction du délai de préavis à un mois était applicable, dans la mesure où ils justifient de l’attribution d’un logement social et qu’ils n’avaient pas pour obligation d’y emménager afin de se prévaloir de ce délai.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 mai 2025.

MOTIFS

1. Sur la validité de l’acte de cautionnement de Mme [D] [Y], épouse [N]

Il est exact, comme l’a rappelé le premier juge, que dans la rédaction que lui a donnée la loi du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 9], le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2022, n’exigeait plus une mention manuscrite mais seulement une mention dans l’acte « exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. ».

Ainsi, comme l’a justement retenu le premier juge, l’acte de cautionnement de Mme [D] [Y], épouse [N], signé le 15 juillet 2020, n’est entaché d’aucune irrégularité de nature à justifier son annulation.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2. Sur les dégradations locatives

En l’état des pièces versées au débat, notamment en comparaison de l’état des lieux d’entrée, du 15 juillet 2020, et de sortie, du 26 novembre 2021, il est incontestable que le logement a été donné à bail dans un bon état général, voire très bon état, avec des pièces refaites à neuf dans leur ensemble, des éléments de cuisine neufs, mais aussi des plinthes du séjour décollées et quelques éléments en état moyen, comme l’a relevé le premier juge, et qu’il a été restitué avec de nombreuses dégradations locatives, reprises avec détails par le premier juge, qui excèdent largement la vétusté induite par une occupation normale et paisible, étant relevé que cette occupation n’a duré qu’un peu plus d’une année au cas d’espèce.

En cause d’appel, la cour relève que M. [Z] [N] et Mme [R] [I] ne contestent pas sérieusement ces dégradations locatives, se limitant pour l’essentiel à discuter des sommes réclamées par le bailleur, au titre des réparations.

S’agissant des enduits des façades, il est constant qu’ils étaient à l’état neuf lors de la prise à bail et qu’il a été relevé, lors de la restitution, de nombreux impacts en plusieurs endroits et des traces d’incendie, qui sont imputables à l’occupation des locataires, ce qu’ils ne contestent pas, de sorte que sont à reprendre non pas l’ensemble de la maison mais les seuls murs dégradés.

S’agissant de la piscine, comme l’a justement retenu le premier juge, le bail indique clairement qu’il appartient aux locataires de l’entretenir, obligation dont ils ne peuvent s’exonérer par la seule production du courrier du 24 novembre 2021, qu’ainsi, la reprise des dégradations locatives leur incombe, étant toutefois relevé que dès la prise à bail, les locataires ont contacté l’agence immobilière afin de signaler des dysfonctionnements, notamment la baisse du niveau d’eau.

S’agissant de la terrasse en bois, la cour constate qu’elle était en bon état lors de la prise à bail et qu’elle a été restituée en état d’usage, sans désordres particuliers.

S’agissant des trois chambres, il sera retenu qu’elles ont été prises en bon état et qu’elles ont été rendues, la chambre 1, avec des stickers, des crochets et des trous sur le mur, une poignée cassée, des décollements de parquet, des stickers en plafond, dans les WC, une porte avec des rayures et des décollements au niveau des moulures ; dans la chambre 2, des murs sales, une porte de placard cassée, des rayures importantes sur le carreau ; dans la chambre 3, des trous chevillés, des stickers sur le mur.

S’agissant de la cuisine, la cour relève la présence de rayures visibles sur le plan de travail, qui était neuf lors de la prise à bail, et des plaques de cuisson encrassées.

S’agissant des clés, la cour relève que quinze clés ont été remises aux locataires à leur entrée dans les lieux et qu’ils n’en ont restitué que neuf, que des doubles des portes d’entrée sont manquantes.

Pour le surplus, la cour fait siennes les dégradations relevées avec une particulière précision par le premier juge.

En l’état de ces constats et des pièces versées au débat, notamment les devis produits par le bailleur, la cour estime la somme de 5 000 euros allouée à M. [L] [C], après déduction du dépôt de garantie, qu’il a été autorisé à conserver, comme étant satisfactoire.

3. Sur la demande au titre du préavis

Le premier juge a retenu que M. [Z] [N] et Mme [R] [I] justifiaient avoir adressé une lettre de congé le 21 octobre 2021, en notifiant un délai de préavis d’un mois dans la mesure où ils justifiaient s’être vus attribuer un logement social et que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne posait aucune autre condition que celle-ci, de sorte qu’ils n’avaient ni à justifier de l’emménagement effectif au sein du logement social, ni de la conclusion dudit bail.

En cause d’appel, le seul fait pour M. [L] [C] d’invoquer le principe « fraus omnia corrumpit ou de se fonder sur l’exécution loyale des conventions prévue par les articles 1103 et suivants du code civil, est insuffisant à apporter une critique utile à ce motif, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

En conséquence de ce qui précède, le jugement contradictoire rendu le 16 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L] [C] sera condamné aux dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 16 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], en toutes ses dispositions ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [L] [C] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,