COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/562

Rôle N° RG 24/12988 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN373

[V] [Z]

C/

S.C.I. DAV ' YOHI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Arielle LACONI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 03 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03078.

APPELANT

Monsieur [V] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009267 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5]),

né le 6 Juillet 1964 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. DAV’YOHI

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par Madame Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2022, la société civile immobilière (SCI) Dav’Yohi a donné à bail à Monsieur [V] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à Marseille (13001), moyennant un loyer mensuel de 600 euros et 20 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SCI Dav’Yohi a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer la somme de 4 960 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SCI Dav’Yohi, a, par exploit de commissaire de justice du 16 mai 2024, fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire du 3 octobre 2024, ce magistrat a :

rejeté l’exception de nullité ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre la SCI Dav’Yohi et M. [Z] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 décembre 2023 ;

rejeté la demande de délais de paiement de M. [Z];

ordonné en conséquence à M. [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour M. [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Dav’Yohi pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [Z] à verser à la SCI Dav’Yohi, à titre provisionnel, la somme de 5.312 € décompte arrêté au 15 juillet 2023 incluant la mensualité de juillet, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.960 € à compter du 30 octobre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

condamné M. [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 620 € à ce jour, à compter du 1 er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

rejeté le surplus des demandes ;

rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

S’agissant de la demande en nullité du commandement de payer, il a estimé qu’il ne pouvait pas être reproché à la SCI Dav’Yohi de ne pas avoir intégré dans le décompte de la dette locative, objet du commandement de payer, l’ensemble des paiements intervenus postérieurement à la date de délivrance dudit commandement.

En ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail, il a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux et a considéré que les revenus que percevait M. [Z] ne permettaient pas de lui accorder de délais de paiement, en l’absence de perspective d’évolution financière positive.

Concernant l’indemnité d’occupation, il a relevé que le décompte produit par la SCI Dav’Yohi ne faisait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 octobre 2024, M. [Z] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance d’incident du 6 mars 2025, le président de la chambre 1-2, statuant sur délégation, a rejeté, d’une part, l’exception d’incompétence soulevée par M. [Z] et, autre part, la demande de radiation, et a dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Par dernières conclusions transmises le 5 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] sollicite de la cour de :

déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [Z] ;

reformer l’ordonnance de référé du 3 octobre 2024 ;

in limine litis, prononcer la nullité du commandement de payer du 30 octobre 2023 ;

débouter la SCI Dav’Yohi de l’intégralité de ses demandes ;

subsidiairement, octroyer à M. [Z] des délais de paiement de 36 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire visée au bail liant les parties pendant la durée des délais de paiement accordés ;

juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

laisser à la charge de la SCI Dav’Yohi les dépens de la présente instance ;

débouter la SCI Dav’Yohi de l’intégralité de ses prétentions contraires.

Il fait notamment valoir que le commandement de payer ne mentionne pas les paiements antérieurs intervenus le 1er août 2023 et le 1er octobre 2023 et notamment les loyers et charges réglés en janvier, février 2023 et août 2023 et les montants perçus au titre de l’allocation de logement, que le décompte mentionne une dette locative erronée, qu’elle ne peut être vérifiée, en l’absence de décompte détaillé des loyers et charges dus mensuellement et de décompte des sommes payées ou impayées mensuellement pour les années 2023, 2024 et 2025, que la commission de surendettement des Bouches du Rhône a décidé dans sa séance du 8 août 2024 d’imposer une mesure de rétablissement sans liquidation judiciaire, décision qui est définitive en l’absence de contestation des créances, raison pour laquelle la dette locative, qui ne figure pas dans le décompte versé par le bailleur, d’un montant de 5 116,74 euros est effacée et qu’il a repris le règlement des loyers et charges depuis plusieurs mois, de sorte qu’il est en droit de solliciter des délais de paiement de 36 mois.

Par dernières conclusions transmises le 12 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Dav’Yohi sollicite de la cour de :

confirmer l’ordonnance dont appel ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné M. [Z] à verser à la SCI Dav’Yohi, à titre provisionnel, la somme de 5.312 € décompte arrêté au 15 Juillet 2023 incluant la mensualité de juillet, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts du taux légal sur la somme de 4.960 € à compter du 30 Octobre 2023 et à compter de la libération effective et définitive des lieux

condamner M. [Z] à payer à la SCI Dav’Yohi la somme de 4.825 €, représentant le montant de la dette locative, selon décompte arrêté au mois de février 2025 ;

condamner M. [Z] à payer à la SCI Dav’Yohi, la somme de 3.500€ sur le fondement de ce texte ;

condamner M. [Z] à payer les entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de la SCP COHEN-GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ.

Elle fait notamment valoir que depuis plusieurs mois, le locataire ne règle plus le montant de ses loyers et charges, au point que la dette locative n’a cessé de s’aggraver, pour atteindre, selon décompte actualisé au mois de février 2025, la somme de 4.825 euros et que sa situation débitrice est absolument exponentielle et inconsidérée.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ainsi que les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il en résulte que le moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de nullité mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En revanche, il lui revient d’apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l’action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.

La cour doit donc apprécier sous l’angle de la contestation sérieuse la problématique de la régularité du commandement de payer.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de nullité formée par M. [Z].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s’apprécier à la date de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En application de l’article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, le contrat de bail, signé par les parties le 28 décembre 2022, stipule dans son article IV qu’à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou de charges dûment justifiées ou encore à défaut de paiement du dépôt de garantie, le contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le 30 octobre 2023, la SCI Dav’Yohi a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer la somme de 4 960 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés du mois de mars au mois d’octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Dès lors que M. [Z] n’a pas régularisé sa dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, la dette locative s’établissant à 4 960 euros à la date du 30 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail d’habitation par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail acquise à la date du 30 décembre 2023.

En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de M. [Z], prise par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, n’ayant été prononcée que par courrier daté 16 mai 2024, il n’avait, jusqu’à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission.

De même, si M. [Z] se prévaut de la décision prise par la même commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône le 24 septembre 2024 d’orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en imposant un effacement total de ses dettes, et en particulier de sa dette locative de 5 116,74 euros, compte tenu de sa situation irrémédiablement compromise eu égard à ses dettes, l’apurement de l’arriéré locatif par l’effacement de la dette ne prive pas la bailleresse de son droit de faire constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue deux mois après le commandement de payer resté infructueux à la date du 30 décembre 2023, soit avant même la saisine de la commission en date du 25 avril 2024, de la décision de recevabilité intervenue le 16 mai 2024 et de la décision imposant les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Les conditions de la résiliation de plein droit du bail étant réunies, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail d’habitation signé le 28 décembre 2022 à effet à la date du 30 décembre 2023, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous concernant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, la SCI Dav’Yohi sollicite la condamnation de M. [Z] au versement de la somme de 4 825 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 7 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 comprise.

Il résulte du décompte de la SCI Dav’Yohi que le montant réclamé de 4 825 euros se décompose de la manière suivante :

5 312 euros de reprise décompte transmis au 15 juillet 2024

3 100 euros des loyers du 1er août au 31 décembre 2024

198 euros de loyer de janvier 2025

soit un total dû de 8 610 euros.

Il apparaît par ailleurs que la SCI Dav’Yohi a perçu de la caisse d’allocations familiales (CAF) la somme totale de 3 785 euros, soit en juillet (291 euros), août (291 euros), septembre (291 euros) et décembre 2024 (422 euros) et un rappel versé en décembre 2024 (2 068 euros).

Contrairement à ce que prétend M. [Z], le commandement de payer précise le montant du loyer (600 euros) et des charges (20 euros) et les échéances qui étaient dues à la date de sa délivrance, de sorte que le formalisme se référant à la validité de commandement ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

De même, il résulte du décompte précité, arrêté au 7 février 2025, que la SCI Dav’Yohi a décompté les montants de l’allocation de logement qu’elle a perçus de la CAF, et plus particulièrement la régularisation d’un montant de 2 068 euros.

De plus, la SCI Dav’Yohi n’allègue ni démontre avoir contesté la décision prise par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône d’imposer des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, comprenant un effacement de la dette locative à hauteur de 5 116,74 euros arrêtée au 8 août 2024, sachant que la commission indique, dans son courrier du 24 septembre 2024, que ces mesures, définitivement adoptées, sont entrées en application au 8 août 2024.

Or, dès lors que la dette locative de 4 825 euros susvisée comprend celle de 5 312 euros arrêtée à la date du 15 juillet 2014, l’obligation de M. [Z] de verser à la SCI Dav’Yohi, à titre provisionnel, la somme de 4 825 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, se heurte à une contestation sérieuse tenant à l’effacement de sa dette locative.

Il s’ensuit que la dette locative de M. [Z] a été soldée, d’une part, par l’effacement ordonné par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône, non contesté par la SCI Dav’Yohi, et d’autre part, par la régularisation de l’allocation de logement dont les montants ont été précédemment détaillés.

Il y a donc lieu, compte tenu de l’évolution du litige, d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef et la SCI Dav’Yohi sera déboutée de sa demande de provision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et le report du paiement de la dette locative

L’article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à compter du 1er mars 2019 aux contrats en cours, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Selon le paragraphe VI du même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Il s’ensuit que lorsque le locataire dont la procédure de surendettement est en cours d’instruction a repris le paiement du loyer courant, le juge saisi d’une action en résiliation du bail lui accorde des délais de paiement jusqu’à l’élaboration des mesures imposées.

Il résulte du paragraphe VII du même article que, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Le paragraphe VIII du même article énonce que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans susvisé, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Z] prétend dans ses dernières écritures avoir repris le règlement de ses loyers.

Il convient de relever, d’une part, que la SCI Dav’Yohi ne produit pas de décompte actualisé à la date de l’audience, celui qu’elle produit s’arrêtant au 7 février 2025, et d’autre part, ne démontre pas que M. [Z] n’a pas repris le paiement de ses loyers proprement dits courants postérieurement à la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône du 24 septembre 2024.

Par conséquent, en l’état du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [Z] imposé par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône dans sa décision en date du 24 septembre 2024, de l’absence de preuve de contestation formée par la SCI Dav’Yohi de cette décision et de l’absence d’éléments démontrant que M. [Z] n’a pas repris le paiement de ses loyers après la décision de la commission de surendettement, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire à compter du 8 août 2024, et ce, pendant un délai de deux ans expirant le 8 août 2026, en application du paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé qui s’impose au juge.

Dès lors que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges aux termes convenus, il y a lieu de dire que si, à la date du 8 août 2026, M. [Z] s’est acquitté, postérieurement au 24 septembre 2024, du paiement de ses loyers proprement dits aux termes convenus, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement des loyers proprement dits aux termes convenus, postérieurement au 24 septembre 2024, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets, le bail sera automatiquement résilié et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion de l’occupant conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et M. [Z] sera tenu de payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer proprement dit justifié, soit à la somme de 620 euros, charges compris, résultant de l’état détaillé des dettes déclarées à la commission de surendettement, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu, compte tenu de l’évolution du litige, d’infirmer l’ordonnance entreprise et de suspendre de plein droit les effets de la clause résolutoire en application des dispositions du paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état d’une procédure initiée par la SCI Dav’Yohi aux fins de constatation de la clause résolutoire insérée dans le bail parfaitement justifiée, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [Z] aux dépens.

En revanche, dès lors que M. [Z] obtient en partie gain de cause à hauteur d’appel, concernant sa demande de voir suspendre les effets de la clause résolutoire, chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure en faveur de la SCI Dav’Yohi, pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formulée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de nullité formée par M. [V] [Z],

— constaté la résiliation du bail d’habitation signé le 28 décembre 2022 à effet à la date du 30 décembre 2023,

— condamné M. [V] [Z] aux dépens de première instance,

L’infirme pour le surplus,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI Dav’Yohi de sa demande tendant à voir condamner M. [V] [Z] à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 4 825 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 février 2025,

Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu’au 8 août 2026 inclus,

Dit que ce délai ne suspend pas, postérieurement au 24 septembre 2024, le paiement du loyer proprement dit aux termes convenus dans le contrat de bail,

Dit, qu’en cas de paiement, à la date du 8 août 2026, par M. [V] [Z] de son loyer proprement dit aux termes convenus, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de reprise par M. [V] [Z], postérieurement au 24 septembre 2024, du paiement de son loyer proprement dit aux termes convenus :

* le bail sera automatiquement résilié ;

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* à défaut pour M. [V] [Z] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* M. [V] [Z] sera tenu au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, tel que déclaré à commission de surendettement, soit égal à la somme de 620 euros ;

Déboute la SCI Dav’Yohi de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de la procédure d’appel par elle exposés.

La greffière La présidente