N° RG 22/00987 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LIRT

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL CDMF AVOCATS

la SCP SHG

M^e Mathilde BAETSLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 20 FEVRIER 2024

Appel d’un jugement (N° R.G.20/00686)

rendu par le Tribunal judiciaire de Valence

en date du 08 février 2022

suivant déclaration d’appel du 08 mars 2022

APPELANTS :

M. [F] [O]

né le 21 mars 1956 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Mme [U] [W] épouse [O]

née le 15 octobre 1956 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉES :

Mme [M] [D]

née le 05 mai 1972 à

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Céline GRELET-GRANGEON de la SCP SHG, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Clara GACHET de la SCP SHG, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. LCDI – LE COMPTOIR DE L’IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié encette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentée et plaidant par M^e Mathilde BAETSLE, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ  :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 décembre 2023 , Mme [L] a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Etl’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquellel’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 12 juin 2017, Mme [M] [D] a confié à la société LCDI ' Le comptoir de l’immobilier (ci-après désignée société LCDI) un mandat de vente simple n°26329, sans exclusivité, pour une durée de 24 mois portant sur sa maison avec terrain située [Adresse 1], à [Localité 9] (Drôme), cadastrée section T n°[Cadastre 8] lieudit «'[Localité 10]'», au prix de 259.000€ (dont 12.000€ d’honoraires à sa charge, soit un prix net vendeur de 247.000€).

Les conditions générales de ce mandat prévoyaient à titre de clause pénale , «'qu’en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence (') le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat'».

Suivant avenant du 13 octobre 2017, le prix de vente a été baissé à 252.000€ (dont 10.000€ d’honoraires de l’agent, soit un prix net vendeur de 242.000€).

Le 26 janvier 2018, Mme [D] a conclu avec la société Gardelle Conseil Immo (appartenant au réseau «'Mon aide immobilière'») un contrat de prestations de services d’une durée de 12 mois, portant notamment sur la rédaction, l’optimisation, la création et la diffusion sur internet d’une annonce relative à la vente de son bien immobilier.

M. [F] [O] et Mme [U] [W] épouse [O] ont pris contact avec la société LCDI, étant à la recherche d’un bien immobilier à acheter dans le secteur de [Localité 9].

Le 3 avril 2018, la société LCDI a fait visiter à M. [F] [O] et Mme [U] [O] les deux biens immobiliers, dont celui de Mme [D] [Adresse 2] (offre n°26417, mandat n°26329)'; le lendemain, elle leur a fait visiter trois autres biens.

Le 19 avril 2018, Mme [D] a signé avec M. et Mme [O] un avant-contrat portant sur son bien immobilier.

Suivant acte authentique en date du 18 mai 2018 reçu par Me [G] [J], notaire associé à [Localité 9], Mme [D] a vendu ce bien immobilier à M. et Mme [O] au prix principal de 237.000€.

Le 22 mai 2018, la société LCDI a transmis deux nouvelles annonces de biens immobiliers par courrier électronique à M.et Mme [O].,lesquels ont répondu par courriel du même jour ne pas être intéressés par ces annonces qui ne correspondaient pas à leurs critères de recherche et précisant qu’ils allaient continuer leurs recherches différemment.

Par lettre recommandée avec AR datée du 13 novembre 2018, la société LCDI a mis en demeure Mme [K] de lui régler la somme de 10.000€ dans les quinze jours à compter de la réception de cette lettre conformément au mandat de vente, lui faisant reproche d’avoir contracté directement avec M. et Mme [O], acquéreurs qu’elle lui avait présentés.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les parties.

Par acte extrajudiciaire du 6 mars 2020, la société LCDI a fait assigner Mme [D], ainsi que M. et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Valence.

Par jugement contradictoire du 8 février 2022 , le tribunal précité a':

condamné in solidum Mme [D] avec M. et Mme [O] à payer à la société LCDI la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

débouté la société LCDI du surplus de ses prétentions,

débouté Mme [D] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

débouté M. Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

condamné Mme [D] à payer à la société LCDI la somme de 1.000€ et condamné M. et Mme [O] à payer à la société LCDI la somme de 1.000€ au titre de ses frais de défense en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [D], M. et Mme [O] aux entiers dépens de l’instance avec recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée le 8 mars 2020, M. et Mme [O] ont relevé appel des dispositions du jugement les ayant condamnés et déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 1er décembre 2022 sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, M. et Mme [O] demandent à la cour de':

réformer le jugement déféré mais seulement en ce qu’il :

les a condamnés in solidum avec Mme [D] à payer à la société LCDI la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

les a condamnés à payer à la société LCDI la somme de 1.000€ au titre de ses frais de défense en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

déclarer la société LCDI mal fondée dans ses demandes dirigées à leur encontre,

condamner la société LCDI à leur verser la somme de 6.000€ en réparation du préjudice moral et physique subi du fait des agissements particulièrement déplacé des représentants de cette société,

débouter Mme [D] de sa demande de rejet de l’appel,

à titre subsidiaire,

condamner Mme [D] à verser à la société LCDI la somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts,

en tout état de cause,

condamner la société LCDI à leur payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 mai 2023 au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et suivants, 1240 du code civil, la société LCDI entend voir la cour':

à titre principal,

confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes,

infirmer le dit jugement de ce chef,

statuant à nouveau, condamner in solidum Mme [D] et M. et Mme [O] à lui payer la somme de 2.000€ de dommages-intérêts complémentaires pour faute dolosive,

subsidiairement,

condamner Mme [D] à lui payer les sommes suivantes :

10.000€ à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

2.000€ de dommages-intérêts complémentaires pour comportement dolosif ,

en tout état de cause,

condamner Mme [D] à lui payer la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum Mme [D] avec M. et Mme [O] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 octobre 2023, Mme [D] entend voir la cour, la disant recevable et bien fondé son appel,

réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

constater que la société LCDI n’a eu aucun rôle déterminant et essentiel dans la réalisation de la vente de son bien immobilier à M. et Mme [O],

constater que le seul bon de visite versé aux débats ne saurait constituer preuve de ce rôle déterminant et essentiel,

constater en conséquence que la société LCDI est parfaitement mal fondée à se prévaloir d’un préjudice résultant de la perte de commission à laquelle elle se dit pouvoir prétendre,

rejeter dès lors l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

constater que la clause du contrat relative aux obligations du mandat quant à la présentation du bien au prix des présentes est ambiguë puisque elle ne précise pas si le prix s’entend net vendeur ou frais d’agence inclus,

dans ces conditions,

constater que cette clause lui est inopposable et que dès lors elle n’a commis aucun manquement contractuel à l’égard de la société LCDI,

constater que la société LCDI reconnaît dans ses écritures de première instance avoir été informée par elle de la vente de la maison,

en conséquence, débouter la société LCDI de toutes ses demandes relatives à son prétendu manquement,

à titre subsidiaire et si par impossible la cour retenait un manquement de sa part à ses obligations contractuelles de mandante,

constater que la société LCDI a manqué gravement à ses obligations légales et contractuelles essentielles en présentant un bien à un prix non accepté par le mandant,

dès lors, constater la recevabilité de son exception d’inexécution en application de l’article 1219 du code civil,

à titre très subsidiaire,

limiter le montant de l’indemnité compensatrice forfaitaire prévu à titre de clause pénale à la somme de 5.000€,

si une condamnation était prononcée à son encontre, rejeter l’appel de M. et Mme [O] en ce qu’ils sollicitent la réformation du jugement sur leur condamnation in solidum avec elle,

en tout état de cause,

débouter M. et Mme [O] de leur demande de condamnation formée à son encontre,

rejeter l’appel incident formé par la société LCDI concernant sa demande de dommages-intérêts pour faute dolosive,

condamner la société LCDI à lui verser une indemnité de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Seloron-Hutt-Grelet en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est indiqué que par ordonnance juridictionnelle du 25 avril 2023, le conseiller de la mise en état a débouté la société LCDI de sa demande de radiation de l’appel fondée sur l’article 524 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2023.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens.

MOTIFS

ll est rappelé que les «'demandes'» tendant à voir «'constater» ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour'; à ce titre, il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes de «'constater'» de Mme [K] relatives à l’inopposabilité de la clause relative à la présentation du prix , à l’exception d’inexécution, le surplus des «'constater'» ayant trait à des moyens.

Il est également rappelé que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

Sur les obligations découlant du mandat de vente

Le mandat de vente sans exclusivité confié le 12 juin 2017 par Mme [K] à la société LCDI, précisait':

au titre des obligations du mandant :

« Si nous présentons les biens à vendre directement ou indirectement, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas gêner le mandataire dans sa mission. » « Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, directement ou via un autre intermédiaire, à un acquéreur à qui vous auriez présenté le bien pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration. »

au titre de l’article XVI « Option mandat simple » :

« Le présent mandat vous est consenti sans exclusivité conformément au paragraphe XI. En conséquence nous gardons toute liberté de vendre par nous-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence, sauf à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous. »

au titre de l’article XVII « vente sans votre concours » :

« Dans le cas autorisé aux présentes de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration. »

à titre de clauses pénales :

«'en cas de non-respect de la clause ci-dessus (clause vente sans votre concours) le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus.

«Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire de l’agence, ou de refus de vendre à un acquéreur qui aurait été présenté par l’agence, ou en cas d’infraction à une clause d’exclusivité le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat.

En cas de présentation du bien à vendre à un prix différent, en contradiction avec le paragraphe XIII, et si cette présentation est faite à un prix inférieur à celui qui est prévu au présent mandat, le mandant versera une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus, le mandataire subissant un préjudice par la perte d’une chance de vendre le bien. »

Il est objectivement établi que la société LCDI a fait visiter le bien de Mme [K] le 3 avril 2018 et qu’à l’issue de cette visite, un document «'reconnaissance d’indications et de visites'» a été signé’par l’un des époux [O] (Mme [O]), peu important que cette visite n’a pas été réalisée par les deux époux ainsi qu’en atteste le fait que seule une signature figure sur ce document, les époux étant présumés de représenter mutuellement.

Ce document précisait clairement que les acquéreurs éventuels reconnaissaient à l’égard de la société LCDI':

«'que ces affaires nous ont été présentées en premier lieu par votre cabinet et que nous n’en avions aucune connaissance auparavant,

En conséquence, nous nous engageons expressément (') à ne traiter l’achat de l’une ou de plusieurs de ces affaires que par votre seul intermédiaire, même après expiration des mandats qui vous ont été remis.

En cas de violation des engagements ci-dessus, nous serions tenus à l’entière réparation des préjudices causés à votre cabinet par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçue en concourant à l’acte'»

Il est tout aussi établi que Mme [D] a régularisé avec M. et Mme [O] un avant-contrat sous signatures privées le 19 avril 2018 portant sur la vente de son bien immobilier que la société LDCI avait fait visiter à ceux-ci (ou l’un des deux ) le 3 avril 2018, et que l’acte de vente notarié régularisé le 18 mai 2018 contenait la clause suivante':

«'négociation directe entre les parties

Les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte. Les parties déclarent avoir été mises en relation par Mme [V] [A] du réseau Mon Aide Immobilière.'»

Il ne peut par ailleurs être admis comme un fait établi que M. et Mme [O] ont visité le bien de Mme [K] le 2 avril 2018, soit la veille de la visite organisée par la société LCDI, les attestations communiquées à cette fin, rédigées plus de deux ans après et communiquées également plus de deux ans après l’assignation en justice étant sujettes à caution, et l’attestation de la société Mon Aide Immobilière établissant seulement que Mme [O] l’a contactée le 31 mars 2018 pour avoir les coordonnées de Mme [K] pour visiter son bien immobilier à la suite de la mise sur le site «'Le bon coin'» de l’annonce de vente, sans pouvoir en déduire que cette visite a eu lieu le 2 avril 2018. Ensuite, à considérer exacte cette allégation (visite le 2 avril) il est incohérent que lors de la visite réalisée le 3 avril 2018 avec la société LCDI, l’époux ayant participé à cette visite n’ait pas déclaré avoir déjà visité ce bien la veille, alors même qu’à l’époque il n’existait pas de contentieux avec la société LCDI.

Mme [K] ne peut pas utilement conclure que l’intervention de la société LCDI n’a pas été essentielle et déterminante dans la réalisation de la vente et qu’elle n’était pas légitime à réclamer une commission'; ce faisant, elle méconnaît les obligations qui étaient les siennes en qualité de mandante telles que rappelées in extenso ci-avant, à savoir qu’elle ne pouvait pas vendre le bien par elle-même à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la société LCDI, la qualité des diligences de cette société n’entrant pas en ligne de compte pour le respect de cette obligation mise à la charge du vendeur.

En tout état de cause, le paiement de la clause pénale prévue au mandat de vente n’est pas conditionnée à l’efficacité de l’intervention de la société LCDI mais constitue la sanction de la violation des obligations du mandant.

Ces considérations et constatations justifient en conséquence que Mme [K] soit déclarée débitrice de la clause pénale prévue au mandat de vente en cas de vente à un acquéreur qui avait été présenté par la société LCDI, à savoir l’indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat, soit 10.000€.

Mme [K] n’est pas fondée à voir limiter le montant de l’indemnité compensatrice forfaitaire à titre de clause pénale à la somme de 5.000€ , s’agissant de la clause pénale relative aux obligations du propriétaire mandant eu égard à la fixation du prix, la société LCDI ne réclamant pas indemnisation à ce titre.

Sur les demandes formées à l’encontre des acquéreurs

Il ne peut être sérieusement discuté que M. et Mme [O] ne sont pas parties au mandat et que la signature du bon de visite n’équivaut pas à la régularisation d’un contrat créant une obligation de paiement à leur charge d’une somme ne pouvant être inférieure à la commission due en cas de finalisation de la vente, ce qui serait contraire au décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

Pour autant, M. et Mme [O], qui ont régularisé la vente directement avec Mme [K] après avoir visité le bien avec la société LCDI le 3 avril 2018 et qui étaient engagés de par le bon de visite à ne traiter l’achat du bien que par le seul intermédiaire de cette société, ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle envers cet agent immobilier et lui doivent indemnisation du préjudice ainsi causé, à savoir la perte de la vente.

C’est donc à bon droit, par de justes motifs adoptés par la cour, que le premier juge a condamné M. et Mme [O] in solidum avec le vendeur, au paiement de la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de la vente ensuite de la régularisation directe de ladite vente, sans son concours, du bien qu’il avait présenté.

M. et Mme [O] sont par ailleurs irrecevables à réclamer condamnation de Mme [K] au profit de la société LCDI, nul ne plaidant par procureur.

Sur la réclamation de dommages et intérêts complémentaire de la société LCDI pour faute dolosive

Le comportement ultérieur de M. et Mme [O], à savoir qu’après la vente avec Mme [K], ils ont tu l’existence de cette transaction à la société LDCI lorsque celle-ci leur a proposé la visite d’un bien le 22 mai 2018, préférant répondre que le bien ainsi proposé n’entrait pas dans leurs critères de recherche et qu’ils allaient continuer leurs recherches différemment, quoique déloyal, n’est pas constitutif d’un préjudice pour cette société, dans la mesure où la vente ayant déjà eu lieu, il ne peut avoir privé celle-ci de sa commission en l’évinçant de la vente. Aucune indemnisation ne saurait être allouée de ce chef à la société LCDI.

De même, la réclamation indemnitaire portée contre Mme [K] ne sera pas accueillie, le dol ne se présumant pas et devant être prouvé'; la circonstance qu’elle n’a pas informé spontanément la société LCDI des noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, de la vente n’est pas constitutive d’un dol, mais d’une violation de l’une de ses obligations de mandante sanctionnée par une clause pénale (versement d’une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié des honoraires convenus) dont la société LCDI ne demande pas application.

La société LCDI est donc déboutée de cette demande indemnitaire complémentaire, y compris dans son subsidiaire aux mêmes fins dirigé uniquement contre Mme [K], et le jugement querellé confirmé.

Sur les demandes de dommages et intérêts des acquéreurs

M.et Mme [D] ne sont pas accueillis dans leur demande indemnitaire à l’encontre de la société LCDI, le préjudice moral et physique dont ils excipent n’étant pas établi en l’état des pièces communiquées et le jugement déféré est confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Les parties succombant partiellement dans leurs prétentions d’appel, il y a lieu de dire qu’elles conserveront la charge de leurs dépens et frais irrépétibles personnellement exposés devant la cour.

Les mesures accessoires du jugement critiqué sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de l’appel par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Rejette le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens personnels d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE