RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13830 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGG67

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 11-21-013012

APPELANTS

Monsieur [D] [B]

né le 30 juillet 1949 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [J] [H] épouse [B]

née le 20 octobre 1948 à [Localité 7] (Madagascar)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Anne BOURGEONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0120

INTIMÉE

Madame [M] [E] veuve [P]

née le 11 novembre 1936 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 18 octobre 2022, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente à la chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 17 février 2012, M. [D] [B] et Mme [J] [B] née [H] ont donné en location à Mme [M] [E] veuve [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], ainsi qu’une cave, pour un loyer mensuel de 736,77 euros outre 90 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à Mme [M] [L] 1e 4 octobre 2021 obligeant cette dernière à verser la somme principale de 4 635,39 euros au titre des arriérés de loyers au terme de septembre 2021, outre les frais et débours.

Saisi par M. [D] [B] et Mme [J] [B] par acte d’huissier de justice délivré le 10 décembre 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 25 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2012 entre M. [D] [B] et Mme [J] [B] et Mme [M] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 décembre 2021 ;

— constaté qu’au 29 mars 2022, la dette est soldée ;

— dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

— débouté M. [D] [B] et Mme [J] [B] de leur demande de résiliation de bail ;

— condamné Mme [M] [P] à verser à M. [D] [B] et Mme [J] [B] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2022, M. [D] [B] et Mme [J] [B] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [D] [B] et Mme [J] [B] demandent à la cour de :

à titre principal,

— infirmer le jugement du 25 mai 2022, en qu’il a dit que la clause résolutoire insérée au bail du

17 février 2012 est réputée n’avoir jamais été acquise ;

et statuant à nouveau,

— constater que, par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 octobre 2021 demeuré infructueux, la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation du 17 février 2012 est définitivement et irrévocablement acquise depuis le 6 décembre 2021 ;

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement du 25 mai 2022, en qu’il les déboute de leur demande de résiliation judiciaire du bail du 17 février 2012 ;

et statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 17 février 2012 au 6 décembre 2021 ;

en tout état de cause,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [M] [P] ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement situé [Adresse 4] (2ème étage porte gauche), objet du bail du 17 février 2012, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— dire que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [M] [P] à leur verser à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à parfaite restitution des lieux, par déménagement complet et remise des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le loyer quotidien, outre les charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Mme [M] [P] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [M] [P] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 4 octobre 2021.

Mme [M] [P] à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiée le 18 octobre 2022, par remise de l’acte à l’étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement dont appel n’est pas critiqué en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 4 décembre 2021. Seule est litigieux l’octroi de délais de paiement rétroactivement, ayant eu pour effet ne mettre à néant le jeu de cette clause résolutoire et de débouter les bailleurs de leur demande d’expulsion et de leurs demandes subséquentes.

En l’absence de Mme [M] [P], la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de M. et Mme [B] que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des éléments de preuve présentés et des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur les effets de la clause résolutoire

M. et Mme [B] soutiennent qu’à l’audience du 16 février 2022, Mme [M] [P] qui était représentée par son fils, a remis un chèque à leur conseil en règlement du solde de la dette locative et qu’à l’audience du 25 mars 2022, ce dernier a précisé que la dette avait été soldée, s’opposant cependant à tout délai de paiement. Ils soutiennent qu’en l’absence de délais de paiement, il ne peut être dit que 'la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise'.

Le jugement qui suspend les effets de la clause résolutoire est motivé comme suit :

'(Le) commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2021.

Cependant, la dette, ayant été soldé, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise.'

La cour retiendra plutôt que puisque la dette locative a été soldée, la demande de suspension de la clause résolutoire doit en effet aboutir en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le juge peut, y compris d’office, accorder des délais de paiement.

Il est ajouté que ces délais de paiement sont accordés rétroactivement à la locataire à qui il était demandé de se libérer de la dette avant le 25 mars 2022, qu’il a été constaté que le paiement était intervenu à l’expiration du délai accordé et que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a jugé de ce chef, sous réserve des modifications apportées comme il sera dit au dispositif.

Sur la résiliation

M. et Mme [B] reprochent à leur locataire le non-paiement des loyers entre juillet et novembre 2021 après un premier impayé qui avait été régularisé après qu’une assignation en référé avait été délivrée, et prétendent qu’elle a refusé des travaux rendus nécessaires par un dégât des eaux et sollicités par le syndic de l’immeuble.

Le jugement qui rejette la demande de résiliation est motivé comme suit :

« force est de constater que la dette est apurée de sorte que ce défaut de paiement du loyer aux termes convenus perd son caractère de gravité justifiant la résiliation judiciaire. [']

Par ailleurs, le seul courrier du gestionnaire de l’immeuble adressé à la locataire le 10 novembre 2021, indiquant qu’elle aurait refusé d’établir un constat amiable de dégât des eaux, sans autres éléments circonstanciés et objectivés, est insuffisant pour caractériser une violation par Madame [P] de ses obligations contractuelles et établir le caractère de gravité entraînant la résiliation du bail. »

Sur ce,

Selon l’article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° (')

2° De payer le prix du bail aux termes convenus »,

et selon la loi du 6 juillet 1989 en son article 7 a) : « le locataire est obligé (') de payer le loyer

et les charges récupérables aux termes convenus (') »,

et en son article 7 e): « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. [']»

Ces obligations sont rappelées dans le contrat de bail du 17 février 2012, à l’article VII « Obligations du Locataire ».

Cependant, la cour n’estime pas suffisamment grave pour justifier la résiliation un impayé, même réitéré, de loyers de moins de 6 mois, qui est régularisé.

C’est par ailleurs par une motivation suffisante que la cour adopte que le juge initialement saisi a rejeté la demande de résiliation en raison du refus de la locataire de laisser exécuter des travaux de plomberie.

Il y sera ajouté que les bailleurs n’apportent pas d’éléments d’information à la cour sur la récurrence du dégât des eaux allégué dont serait responsable l’installation sanitaire défectueuse de l’appartement litigieux.

Le jugement est donc également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail.

Partie perdante, M. et Mme [B] seront condamnés aux dépens d’appel. Il n’est pas justifié de faire droit à leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 25 mai 2022,

Y ajoutant,

Autorise rétroactivement Mme [M] [P] à se libérer de la dette avant le 25 mars 2022,

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. et Mme [B] supporteront la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,