Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile section a, 23 septembre 2025, n° 24/00798

TGI Grenoble 18 janvier 2024

CA Grenoble
Confirmation 23 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Caducité de la promesse unilatérale de vente
La cour a estimé que la caducité de la promesse était acquise en raison de la défaillance des conditions suspensives, et que les parties n'avaient pas formalisé d'accord pour proroger la promesse.
Rejeté
Mauvaise foi de la société EDIFIM
La cour a jugé que la société EDIFIM n'avait pas renoncé à la condition suspensive et que la caducité était justifiée par la non-réalisation des conditions dans les délais impartis.
Rejeté
Exécution déloyale du contrat par la société EDIFIM
La cour a jugé que la société EDIFIM était en droit de se prévaloir de la caducité de la promesse en raison de la non-réalisation des conditions suspensives.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. civ. sect. a, 23 sept. 2025, n° 24/00798
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/00798
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grenoble, 18 janvier 2024, N° 21/03845
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie DETROYATGaëlle LE MAT
Cabinet(s) :	SCP GB2LM AVOCATSSELARL JEAN-MICHEL & SOPHIE DETROYAT
Parties :	son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, S.A.S. EDIFIM DAUPHINE

Texte intégral

N° RG 24/00798

N° Portalis DBVM-V-B7I-MEQM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT

la SCP GB2LM AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 23 SEPTEMBRE 2025

Appel d’une décision (N° RG 21/03845)

rendue par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 18 janvier 2024

suivant déclaration d’appel du 16 février 2024

APPELANTS :

M. [I] [B]

né le 03 Février 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [F] [C]

née le 04 Juin 1952 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentés par M^e Sophie DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Marie CHAREYRON, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S. EDIFIM DAUPHINE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle LE MAT de la SCP GB2LM AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Emilie LECOMTE de la SCP GB2LM AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 juin 2025, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de M^me Blatry, conseiller, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu par Me [J] notaire à [Localité 6] le 20 février 2019, M. [I] [B] et Mme [F] [C] ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la SAS EDIFIM Dauphiné (la société EDIFIM).

Cette promesse portait sur un tènement immobilier sis à [Adresse 9] et a été consentie pour le prix de 712.000€ moyennant le bénéfice de conditions suspensives particulières profitant notamment à l’acquéreur.

Au cas particulier, la promesse était conditionnée :

à l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire un immeuble collectif à usage d’habitation développant une surface plancher minimale de 990 m2 comportant au minimum 3% de logements sociaux,

à l’absence d’amiante dans le cadre du diagnostic démolition, étant précisé qu’en cas de présence d’amiante les parties devaient se rapprocher pour envisager les conséquences et trouver un accord au plus tard le 20 juin 2019, à défaut de quoi la promesse serait caduque et chacun retrouverait son entière liberté.

La promesse unilatérale de vente expirait le 30 juin 2020 à 16 heures et le bénéficiaire s’est engagé à verser au titre d’indemnité d’immobilisation la somme de 35.600€ dans le cas où il ne réitérerait pas l’acte authentique alors que les conditions suspensives lui bénéficiant auraient été levées.

La société EDIFIM s’est prévalu de la caducité de la promesse compte tenu de la défaillance des conditions suspensives dans des délais prévus à l’avant contrat.

Par acte extrajudiciaire du 4 août 2021, les consorts [B]/[C] ont assigné la société EDIFIM devant le tribunal judiciaire de Grenoble en paiement de la somme de 35.600€ au titre de l’indemnité d’immobilisation outre celle 20.000€ à titre de dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire du 18 janvier 2024, le tribunal précité a :

constaté la caducité de l’avant contrat du 20 février 2019,

débout les consorts [B]/[C] de leur demande de percevoir l’indemnité d’immobilisation à hauteur d’une somme de 35.600€,

débouté les consorts [B]/[C] de leur demande de dommages-intérêts,

condamné les consorts [B]/[C] à payer une somme de 1.000€ au bénéfice de la société EDIFIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

constaté l’exécution provisoire de la décision,

débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

La juridiction a retenu en substance que :

la caducité de l’avant contrat est acquise et l’indemnité d’immobilisation réclamée n’est pas due dès lors que :

les parties ont par leur attitude passive réciproque contribué à la défaillance de la condition suspensive relative à l’absence d’amiante , faute d’avoir négocié un avenant sur la prise en charge des frais liés au désamiantage au 20 juin 2019 au plus tard,

si le permis de construire a été obtenu le 11 mars 2020, il n’a été purgé de tout recours que le 23 septembre 2020, en raison des délais Covid, soit après la date du 20 juin 2020 fixée au compromis, circonstance dont la responsabilité n’incombe pas au bénéficiaire,

la réclamation de dommages et intérêts n’est pas fondée car la société EDIFIM était en droit d’exciper de la caducité de l’avant contrat faute de réalisation dans les délais des conditions suspensives réservées dans l’acte du 20 février 2019.

Par déclaration déposée le 16 février 2024, les consorts [B]/[C] ont relevé appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 9 mai 2025 sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1212 et suivants, 1304-3 et 1304-4 du code civil, les consorts [B]/[C] demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau de :

juger que la société EDIFIM a implicitement renoncé à faire valoir la caducité de l’acte en raison de la condition suspensive liée à l’amiante,

juger qu’à défaut de renonciation implicite, la société EDIFIM invoque de mauvaise foi la caducité de l’acte en raison de la défaillance de la condition suspensive liée à l’amiante,

juger que la condition suspensive relative à la présence d’amiante doit être considérée comme accomplie du fait de la mauvaise foi du bénéficiaire,

constater que la société EDIFIM invoque de mauvaise foi la caducité de l’acte en raison de la condition suspensive liée au permis de construire,

constater que les parties ont manifesté leur volonté réciproque de proroger la promesse unilatérale de vente tant antérieurement que postérieurement à la date d’expiration de levée de l’option fixée au 30 juin 2020,

juger que la clause suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire a été accomplie,

constater que l’intégralité des conditions suspensives a été accomplie,

constater l’exécution déloyale du contrat par la société EDIFIM,

condamner la société EDIFIM à leur verser l’indemnité d’immobilisation fixée à hauteur de 35.600€,

condamner la société EDIFIM à leur verser la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts en raison de l’exécution déloyale du contrat,

débouter la société EDIFIM de toutes ses demandes, fins et prétentions,

condamner la société EDIFIM à leur verser la somme de 8.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner la société EDIFIM aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 mai 2025 au visa des articles 1103, 1104, 1213, 1304-4, 1304-6 du code civil et des articles 699 et 700 du même code de procédure civile la société EDIFIM entend voir la cour :

juger mal fondés les consorts [B]/[C] à réclamer le versement à leur profit de l’indemnité d’immobilisation contractuellement stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 20 février 2019 dès lors que :

la condition relative à l’obtention d’un permis de construire définitif avant l’expiration de la promesse est défaillie,

la condition relative à l’obtention d’un diagnostic ne relevant pas la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante est défaillie,

toutes les conditions suspensives de la promesse n’ont pas été réalisées.

juger qu’elle était parfaitement en droit de se prévaloir de la caducité de la promesse unilatérale de vente à raison de la non réalisation de ces conditions suspensives,

en conséquence,

débouter les consorts [B]/[C] de leur appel et de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

y ajoutant,

condamner les consorts [B]/[C] in solidum à lui payer la somme de 8.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner les consorts [B]/[C] in solidum aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SCP GB2LM avocats, représentée par M^e Le Mat, avocat, autorisée, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens en fait et en droit.

MOTIFS

Il est rappelé que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

Sur les conditions suspensives relatives à l’amiante et au permis de construire

Il est soutenu par les appelants que la société EDIFIM a renoncé tacitement à la condition suspensive relative à l’amiante qui était stipulée en sa seule faveur, ainsi qu’en atteste le fait qu’après avoir fait établir un diagnostic le 23 avril 2019 qu’elle a transmis le 6 mai 2019 aux promettants, elle n’a fait établir un devis de désamiantage que le 28 juin 2019, soit après la date butoir du 20 juin 2019 fixée au compromis pour trouver un accord avec les promettants, et malgré l’absence d’un tel accord, elle n’a jamais remis en cause la poursuite du projet de vente alors qu’elle avait connaissance de la présence d’amiante, ayant procédé au dépôt complet de sa demande de permis de construire après ce délai du 20 juin 2019, ayant même sollicité un délai supplémentaire pour déposer cette demande.

Ils font valoir que les parties n’ont pas entendu se prévaloir de la promesse de vente en juin 2019 ainsi qu’en atteste le fait qu’elles ont confirmé, par leurs échanges ultérieurs, leur décision d’en poursuivre l’exécution après cette date.

Ils ajoutent que si le permis de construire n’a pas été purgé dans le délai fixé au 30 juin 2020 c’est uniquement en raison des dispositions de l’ordonnance du 15 avril 2020 motivées par l’épidémie de Covid, la circonstance que ce permis de construire a été purgé de tout recours seulement le 23 septembre 2020 résultant de circonstances de force majeure, qui se sont imposées aux parties.

La société EDIFIM proteste contre cette analyse en faisant valoir qu’elle n’a pas renoncé au bénéfice de la condition suspensive relative à l’amiante ayant initié le diagnostic en temps utile, n’étant pas responsable des retards et délais d’intervention des entreprises de désamiantage et qu’elle est fondée à se prévaloir de la défaillance de celle-ci dès lors que le diagnostic a révélé la présence d’amiante et qu’aucun accord n’a été trouvé entre les parties au plus tard le 20 juin 2019.

Elle ajoute avoir sollicité le 18 juin 2019 auprès des promettants ce qu’ils ont accepté le 19 juin 2019, un délai supplémentaire pour déposer le permis de construire et avoir effectué toutes les diligences pour mener à bien la réalisation de cette condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire mais que ce permis délivré le 11 mars 2020 n’a été purgé de tout recours que le 23 septembre 2020, soit après la date de validité de la promesse fixée au 30 juin 2020 de sorte que la promesse de vente est devenue caduque, la période dérogatoire de suspension ou de report de délais instaurée par l’ordonnance du 25 mars 2020 ensuite de l’épidémie de Covid expirant au 23 juin 2020, étant sans effet sur la date du 30 juin 2020 .En outre, les parties n’ont pas régularisé d’accord pour proroger les effets de la promesse de vente au-delà de la date du 30 juin 2020 et en tout état de cause, celle-ci ne pouvait pas être prorogée après qu’elle soit devenue caduque.

Sur ce,

L’acte du 20 février 2009 précisait qu’un « diagnostic établi en vue de la démolition du bien à la diligence et aux frais du bénéficiaire au plus tard dans les trois mois des présentes ne devra pas révéler la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante . En cas de révélation d’amiante les parties se rapprocheront afin d’en étudier les conséquences, étant précisé qu’à défaut d’accord dans un délai d’un mois après la production de ce rapport au promettant et au plus tard le 20 juin 2019 les présentes seront caduques et chacun retrouvera son entière liberté. »

Il était également prévu à l’acte du 20 février 2009 que le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, « justifier auprès du promettant du dépôt du dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de 4 mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente . Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition (…) ».

De fait, la société EDIFIM a confié le 27 mars 2019 la réalisation d’un diagnostic amiante à la société CDIM qui a établi son rapport le 23 avril 2019, celui-ci ayant été transmis par le bénéficiaire aux promettants le 3 juin 2019 ; les consorts [B]/[C] ont été par la suite informés par la société EDIFIM qu’un devis de désamiantage était en cours d’élaboration (cf échange de courriels des 3 et 18 juin 2019), devis qui leur a été transmis par courriel du 1er juillet 2019 ; pour autant, il n’apparaît pas que les consorts [B]/ [C] et la société EDFIM ont formalisé un accord quant prise en charge du coût de ces travaux de désamiantage comme stipulé dans la promesse de vente.

Ensuite, la société EDIFIM a déposé la demande de permis de construire le 12 juillet 2019 après avoir obtenu un délai supplémentaire auprès des promettants et ce permis de construire a été délivré le 11 mars 2020 ; toutefois, en raison de l’épidémie de Covid, les délais de retrait de l’administration et de recours des tiers ont été suspendus en application de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance du 15 avril 2020 de sorte qu’en définitive, en raison de cette suspension de délais, ce permis n’a été purgé de tout recours qu’à la date du 23 septembre 2020, soit après la date de validité de la promesse unilatérale de vente fixée au 30 juin 2020.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que la condition suspensive relative à l’amiante était défaillie du fait du comportement des parties à l’avant contrat qui n’avaient pas trouvé l’accord prévu sur la prise en charge des frais de désamiantage avant la date fixée au 20 juin 2019, et que surtout était défaillie la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, ce permis purgé de tout recours ayant été obtenu après le 30 juin 2020, date de levée d’option convenue dans l’acte du 20 février 2019, sans qu’un manquement fautif puisse être retenu à l’encontre du bénéficiaire de la promesse de vente.

Les effets de cette promesse unilatérale de vente sont donc devenus indiscutablement caduques au 30 juin 2020 et ne pouvait pas être poursuivis au-delà en l’absence d’un avenant de prorogation de délai signé des parties avant cette date.

C’est donc par une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, que le tribunal a débouté les consorts [B]/[C] de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ; le jugement est confirmé sans qu’il y ait lieu de statuer plus avant sur la réalisation des conditions suspensives mise à la charge des promettants, la défaillance des conditions suspensives énoncées au profit du bénéficiaire suffisant à acter la caducité de la promesse de vente.

Le jugement dont appel est également confirmé sur le rejet de la demande des consorts [B]/[C] en paiement de dommages et intérêts, aucun manquement fautif ne pouvant être recherché à l’encontre de la société EDIFIM en raison de son absence de levée de l’option de la promesse de vente et de régularisation de l’acte authentique de vente, celle-ci n’ayant pas renoncé à se prévaloir des conditions suspensives défaillies, aucune formalisation telle que prévue dans la promesse de vente d’une telle renonciation ne pouvant lui être opposée.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans leur recours, les consorts [B]/[C] sont condamnés in solidum aux dépens d’appel avec recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile et conservent la charge de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour.

Ils sont condamnés à verser à l’intimée une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Condamne in solidum M. [I] [B] et Mme [F] [C] à verser à la SAS EDIFIM Dauphiné une somme de 3.000€ à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

Déboute M. [I] [B] et Mme [F] [C] de leur réclamation présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [I] [B] et Mme [F] [C] aux dépens d’appel avec recouvrement par la SCP GB2LM Avocats, représentée par M^e Le Mat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE