N° RG 24/00297 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MDBC

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Delphine AUBOURG

la SARL PY CONSEIL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 08 JUILLET 2025

Appel d’une Ordonnance (N° R.G. 23/00657) rendue par le Tribunal judiciaire de Valence en date du 20 décembre 2023, suivant déclaration d’appel du 15 Janvier 2024

APPELANTE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 12] » sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VALLÉE DU RHÔNE domiciliée en cette qualité audit siège, société par actions simplifiée au capital social de 338.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 334 627 650,

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Delphine AUBOURG, avocat au barreau de la Drôme, postulant et représenté par M^e Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIM ÉS :

Mme [N] [X]

née le 22 Décembre 1956 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Aurélien PY de la SARL PY CONSEIL, avocat au barreau de GRENOBLE

M. [T] [I]

né le 03 Juin 1952

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

non-représenté

M. [F] [D]

né le 03 Février 1987 à [Localité 14] (ALGÉRIE)

de nationalité Algérienne

[Adresse 9]

[Localité 5]

non-représenté

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet greffière, lors des débats, et de M^me Solène ROUX, greffière, lors du prononcé, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [T] [I] et Mme [N] [X] ont acquis un lot au sein de l’immeuble 'la plaine et le canal’ situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Adresse 15] (Drôme).

Par assignations en date du 25 et du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a saisi le président du triibunal judiciaire de [Localité 16] statuant en référé aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de M. [I] et Mme [X] au paiement de la somme de 3 094,78 euros au titre des charges de copropriété sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a :

— mis hors de cause M. [T] [I] ;

— débouté le syndicat de copropriété de '[Adresse 11] et le canal', représenté par son syndic en exercice la société Foncia vallée du Rhône, de ses entières demandes ;

— dit n’y avoir lieu à allouer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat de copropriété de '[Adresse 11] et le canal', représenté par son syndic en exercice la société Foncia vallée du Rhône, aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel en date du 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance en date du 29 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Valence a :

— ordonné la rectification de l’ordonnance entachée d’une erreur matérielle en ce sens qu’il y a lieu de remplacer dans toute la décision les termes :

'ordonnance’ par 'jugement’ ;

'(la)juridiction des référés’ par '(le) tribunal’ ;

'Juge des Référés’ par 'Président'.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de le juger recevable en son action et bien fondé en toutes ses demandes, de réformer l’ordonnance rendue en toutes ses dispositions, et en conséquence, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement Mme [N] [X] et M. [T] [S] [I] au paiement de la somme totale de 4 734,58 euros ainsi détaillée :

3 305 euros au titre des charges de copropriété, des provisions échues du budget prévisionnel et des frais arrêtés au 6 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2022 pour les sommes dues à cette date et de l’assignation pour le surplus, en vertu des articles 1344-1 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 ;

1 426,58 euros au titre des frais nécessaires et contractuels, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2022 pour les sommes dues à cette date et de l’assignation pour le surplus, en vertu des articles 1344-1 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 ;

— condamner solidairement Mme [N] [X] et M. [T] [I] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de leur résistance abusive ;

— condamner solidairement Mme [N] [X] et M. [T] [I] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, l’intimée demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Valence, ensemble l’ordonnance en rectification d’erreur matérielle du 29 janvier 2024 ;

— rejeter toute les demandes, fins moyens et prétentions formulés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 12]' ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui versr la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [I] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, le conseiller chargé de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions et pièces notifiées par Mme [X].

Par message électronique du 6 juin 2025, le conseiller-rapporteur a soulevé d’office l’irrecevabilité des demandes, et invité les parties à présenter leurs observations par note en délibéré avant le 20 juin 2025. Les deux parties constituées ont fait parvenir des observations avant la date fixée par le conseiller-rapporteur. Le syndicat des copropriétaires a produit une nouvelle note le 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [T] [I], intimé cité par procès-verbal de recherches, n’a pas constitué avocat ; le présent arrêt est rendu par défaut.

1. Sur le désistement du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit constaté qu’il se désiste partiellement de son appel à l’encontre de M. [T] [I].

M. [I] n’a pas constitué avocat de telle sorte qu’il n’a pas formulé de demandes reconventionnelles et n’a pas à accepter le désistement pour qu’il soit parfait.

Il convient donc de constater ce désistement partiel.

2. Sur la recevabilité des observations

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires estime que les conclusions de l’intimée ayant été déclarées irrecevables, elle n’est plus autorisée à formuler quelque observation que ce soit et ses observations communiquées en cours de délibéré doivent être déclarées irrecevables.

Mme [X] ne réplique pas sur ce point.

Réponse de la cour

En application de l’article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

L’intimé qui n’a pas conclu dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile n’est pas privé de la faculté de répondre à la demande d’explication formulée par la cour d’appel en application de l’article 442 du code de procédure civile (2ème Civ., 5 septembre 2019, n° 18-19.019).

En l’espèce, quand bien même Mme [X] n’est plus recevable à conclure, elle est recevable à présenter des observations au sujet de la recevabilité de la demande en paiement.

En revanche, les observations du syndicat des copropriétaires reçues le 7 juillet 2025, soit postérieurement à la date fixée par le conseiller-rapporteur, sont irrecevables.

2. Sur la demande en paiement de charges

Moyens des parties

La cour a relevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande en se fondant sur le manque de précision de la mise en demeure.

Mme [X] soutient également l’irrecevabilité de la demande aux motifs que la mise en demeure méconnaît les conditions fixées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la demande est recevable. Il soutient qu’il lui était impossible d’anticiper un besoin de présentation purement formel qui n’était pas encore défini mais que pour autant l’esprit de l’avis rendu par la Cour de cassation a été parfaitement respecté dès lors que la mise en demeure contient en annexe un décompte suffisamment précis et détaillé quant à la nature des charges. En second lieu, il estime que la sanction du défaut de formalisme de la mise en demeure ne saurait revêtir un caractère d’ordre public de sorte que l’irrecevabilité potentiellement encourue ne peut pas être relevée d’office par la cour. Enfin, il relève que l’avis de la Cour de cassation n’a ni caractère normatif ni caractère contraignant et que la Cour a néanmoins créé une nouvelle sanction purement prétorienne qu’elle n’a pas encore confirmée.

Réponse de la cour

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

— le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

La fin de non recevoir tenant à l’irrégularité de la mise en demeure doit être relevée d’office s’agissant de la condition d’ouverture d’une procédure dérogatoire au droit commun, d’ordre public en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’avis de la Cour de cassation n’est pas créateur de droit mais seulement interprétatif de la loi. Il vient expliquer la lettre de l’article 19-2 précité.

En l’espèce, il a été adressé à Mme [X] une première mise en demeure en date du 26 mai 2020 qui vise un montant impayé global de 3 321,43 euros et ne rappelle pas les sanctions encourues en cas d’impayé.

Par un courrrier transmis en lettre recommandé le 11 juin 2020, le syndic a effectué une deuxième relance faisant état d’un solde de 3 373,37 euros sans précision quant à l’origine du solde antérieur d’un montant de 3 051,44 euros.

Par courrier en date du 25 janvier 2022, le syndic a mis en demeure Mme [X] de payer les charges de copropriété pour un montant global de 3 064,99 euros et ne rappelle pas les sanctions en cas d’impayé.

Par courrier en date du 25 février 2022, le syndic a effectué une deuxième relance faisant état d’un solde de 2 919,22 euros sans précision quant à l’origine du solde antérieur d’un montant de 3 064,99 euros.

En visant le montant global de charges de copropriété impayées, sans distinguer la provision dont il est demandé le paiement ni, pour certaines, la sanction encourue, les mises en demeure susmentionnées et leurs annexes imposent au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond plus à une provision et n’est donc pas conforme au texte précité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en sa demande en paiement des charges et provisions dans le cadre de la procédure accélérée au fond. Le jugement déféré sera infirmé en conséquence.

3. Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

Il résulte de l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires qu’il n’est pas caractérisé une résistance abusive de la part de Mme [X].

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en indemnisation.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Constate le désistement d’appel du syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 11] et le canal’ en ce qu’il est dirigé contre M. [T] [I] ;

Déclare Mme [N] [X] recevable en ses observations telles que sollicitées par la cour sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires ;

Déclare la syndicat des copropriétaires de la copropriété 'la plaine et le canal’ irrecevable en ses observations transmises le 4 juillet 2025 ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de '[Adresse 10] plaine et le canal', représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Vallée du Rhône, de ses entières demandes ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 11] et le canal’ irrecevable en sa demande de paiement des charges de copropriété dirigée contre Mme [N] [X] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 11] et le canal’ de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 11] et le canal’ aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcée par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signée par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente