N° RG 23/03776

N° Portalis DBVM-V-B7H-MAF6

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL ROBICHON & ASSOCIES

la SELAS CABINET CHAMPAUZAC

la SELARL AABM

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 20 MAI 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 21/01646)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 05 septembre 2023

suivant déclaration d’appel du 27 octobre 2023

APPELANTE :

S.C.I. [K] LOCATION société civile immobilière au capital de 1.000 ', immatriculée au RCS d’AUBENAS sous le N° [Numéro identifiant 6], prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [K] [S].

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée et plaidant par M^e Jean ROBICHON de la SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [E] [C]

né le 22 Avril 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 3]

Mme [O] [U] épouse [C]

née le 01 Octobre 1965 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentés par M^e Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE et plaidant par M^e Roxane LOUBET, avocat au barreau de VALENCE

S.A.S. AGENCE VINENT Agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Arnault MONNIER de la SELARL AABM, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Guillaume MORTREUX de la SELAS LACAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

Assistées lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 avril 2025, M^me Blatry a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 6 juillet 2017, les époux [O] [U]/[E] [C] (les époux [C]) ont vendu, par l’intermédiaire de la société Agence Vinent Immobilier (la société Vinent), à la SCI [K] Locations (la SCI [K]) un immeuble de rapport locatif comprenant 10 appartements et 4 locaux commerciaux sur la commune de [Localité 8] sis au [Adresse 5] et au [Adresse 2], moyennant le prix de 500.000'.

Un diagnostic amiante a été réalisé par la société Bouscarle Performance Habitat (la société Bouscarle).

Une procédure de péril imminent a été mise en place en décembre 2018 avec désignation le 5 décembre 2018 de M. [Z] en qualité d’expert.

Le rapport a été déposé le 15 décembre 2018.

Par ordonnances de référé des 27 mars 2019 et 3 juin 2020, la SCI [K] a obtenu l’instauration d’une mesure d’expertise au contradictoire des époux [C], de la société Vinent et de la société Bouscarle.

L’expert, M. [J] [G], a déposé son rapport le 14 mars 2021.

Suivant exploits d’huissier du 22 mars 2021, la société [K] a poursuivi les époux [C], la société Vinent et la société Bouscarle sur le fondement des articles 1109 et suivants, 1641 et suivants 1240 et suivants du code civil.

Par jugement du 5 septembre 2023 assorti de l’exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Valence a :

condamné in solidum les époux [C] et la société Bouscarle à payer à la SCI [K] la somme de 14.089,70',

condamné la société Bouscarle à relever et garantir les époux [C] de cette condamnation à 50%,

rejeté le surplus des demandes indemnitaires de la SCI [K],

rejeté l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société Vinent,

condamné in solidum les époux [C] et la société Bouscarle à payer à la SCI [K] une indemnité de procédure de 4.000',

condamné la SCI [K] à payer à la société Vinent une indemnité de procédure de 2.000',

condamné in solidum les époux [C] et la société Bouscarle aux dépens de la procédure comprenant le coût de l’expertise judiciaire, ainsi que le coût des dépens de la procédure de référé,

dit n’y avoir lieu à condamner la société Bouscarle à relever et garantir les époux [C] de la condamnation au titre de l’indemnité de procédure et des dépens.

Suivant déclaration du 27 octobre 2023, la SCI [K] a relevé appel de cette décision en intimant uniquement les époux [C] et la société Vinent.

Par conclusions récapitulatives du 27 juillet 2024, la SCI [K] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré sur le rejet de ses demandes indemnitaires à l’encontre des époux [C] et de la société Vinent et sur sa condamnation à payer à cette dernière une indemnité de procédure et de :

condamner in solidum les époux [C] en leur double qualité de vendeurs et de réputés constructeurs avec la société Vinent à lui payer, au titre des désordres structurels, les sommes de :

180.069,74' au titre de la toiture et des planchers,

9.825,90' au titre de la location d’échafaudage,

1.294,80' au titre du recouvrement par la ville de [Localité 8] suite à l’arrêté de péril,

5.370' au titre du relevé de géomètre du bureau d’étude conseil Marangoni,

4.830' au titre de l’étude technique du bâtiment,

18.444' au titre de la maîtrise d''uvre,

6.510' au titre de la mission assistance à l’économie et mission phase,

1.080' au titre des frais Apave,

5.016,01' au titre du contrôle technique de construction,

condamner in solidum les époux [C], subsidiairement, M. [C] seul en sa qualité de vendeur professionnel, avec la société Vinent à lui payer les sommes de :

8.908,90' au titre des travaux de démolition de la cloison de l’appartement de Mme [P] et de mise en sécurité de la verrière principale,

47.345,87' au titre de l’appartement de Mme [P],

21.899' au titre de la perte locative concernant l’appartement de Mme [P],

condamner in solidum les époux [C] et la société Vinent à lui payer une indemnité de procédure de 10.000', ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction.

Elle expose que :

sur la qualité prétendue d’acheteur professionnel

le seul objet social de la SCI ne peut amener à leur attribuer la qualité d’acheteurs professionnels,

l’appréciation de la qualité doit s’opérer concrètement,

M. [K] est ingénieur et conçoit des machines de tri de courriers et Mme [K] est professeur d’anglais,

ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier,

la SCI [K] est la seule société qu’ils ont constitué et il s’agit d’une SCI familiale,

le fait que l’opération réalisée soit à but lucratif est indifférente et ne peut opérer transmutation d’un particulier à un professionnel de l’immobilier,

sur la condamnation des époux [C] et de la société Vinent

c’est en qualité de particulier que M. [K] a observé les fissures dans la cloison de l’appartement de Mme [P],

les appartements étaient occupés et meublés alors que l’expert les a visités, libres de toute occupation,

elle demande le coût des travaux de gros 'uvre rendus nécessaires par l’effondrement de la cloison et le préjudice lié à la perte locative,

M. [C] est un professionnel réputé connaître les vices,

les travaux d’entretien de la toiture pour 12.000' étaient de faible importance, ce dont il pouvait être déduit que celle-ci était en bon état structurel,

la toiture n’était pas entièrement accessible,

l’état de la panne sous verrière n’était absolument pas contrôlable,

les vices étaient donc cachés pour un acquéreur profane,

la qualité de constructeur peut également être retenue pour les époux [C] au regard des travaux qu’ils ont fait effectuer sur la charpente-couverture,

la demande sur le fondement de la responsabilité du constructeur n’est pas nouvelle en cause d’appel puisqu’elle tend aux mêmes fins que celle fondée sur la garantie des vices cachés,

les époux [C] doivent donc être tenus pour responsables des désordres structurels,

l’agence immobilière chargée de la gestion du bien et de sa mise en vente est un professionnel de l’immobilier,

c’est l’agence Vinent qui a commandé les travaux en toiture et qui a donc reçu en retour les préconisations des entrepreneurs,

l’agence Vinent a manqué à son obligation d’information,

elle ne l’a pas informée de l’affaissement du plancher

s’il est exact que deux logements donnaient sur les communs du bâtiment, un acquéreur profane ne pouvait connaître la législation sur le logement décent.

Par uniques écritures du 7 mars 2025, M. et Mme [C] demandent de confirmer le jugement déféré sur le rejet des demandes indemnitaires de la SCI [K], l’infirmer pour le surplus, et de :

rejeter l’intégralité des demandes de la SCI [K] comme étant irrecevables et, à défaut, mal fondées,

condamner la société Vinent à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre eux,

condamner in solidum la société Vinent et la SCI [K] à leur payer une indemnité de procédure de 5.000', ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils expliquent que :

contrairement à ce que prétend la SCI [K], le tribunal a bien apprécié in concreto les éléments de la cause pour retenir la qualité professionnelle de celle-ci,

le tribunal a justement relevé le caractère lucratif de l’achat de l’immeuble de rapport,

le rendement de l’immeuble pour une somme annuelle supérieure à 60.000' n’est pas contesté par la SCI [K],

les opérations d’expertise ont clairement établi qu’aucun désordre n’était masqué,

ainsi, les vices n’étaient pas indécelables à la date de la transaction,

la clause d’exclusion de garantie est valable dans une vente entre professionnels de même spécialité,

un événement de la vie les a contraint à vendre l’immeuble, de sorte qu’ils ne sont plus professionnels de l’immobilier,

en outre, il est constant que Mme [C] n’est pas une professionnelle de l’immobilier,

dès lors, les demandes adverses devront être réduites de moitié,

il ressort de l’expertise que les désordres dont s’est plaint la SCI [K] étaient anciens et qu’ils n’ont pas été cachés à l’acquéreur,

la présomption simple de connaissance du vice n’est pas renversée par la SCI [K] qui ne justifie pas d’un caractère indécelable du désordre allégué au moment de la vente malgré sa qualité de professionnel,

il appartenait à l’acheteur d’opérer les vérifications élémentaires,

les nombreuses visites effectuées par l’acquéreur lui ont permis de se convaincre de la vétusté de l’immeuble,

le gérant de la SCI [K] a exercé la profession d’ingénieur en calcul de structure,

le prix a été largement négocié et était très en deçà du prix du marché,

les défauts de l’immeuble étaient apparents même pour un profane,

l’expert a retenu que l’immeuble n’était pas impropre à sa destination et qu’il était d’ailleurs loué,

pour la première fois en cause d’appel, la SCI [K] allègue leur responsabilité décennale,

les demandes à ce titre sont irrecevables et en tous cas mal fondées,

aucune faute dans la réalisation des travaux réalisés par la société MJ Couverture n’a été relevée par l’expert ni aucun lien de causalité avec les désordres allégués par la SCI [K],

l’expert a retenu, qu’au regard des travaux effectuées, aucun défaut d’entretien ne pouvait être retenu,

il n’est nullement démontré que les travaux effectués par la société MJ compromettraient la solidité de l’ouvrage ou le rendraient impropre à sa destination,

la SCI [K] se contente de simples allégations non démontrées,

la responsabilité décennale de la société MJ Couverture ne peut être engagée sur le fondement décennal à défaut de preuve d’implication, d’autant plus que la garantie décennale ne couvre pas les travaux de modeste importance,

la SCI [K] n’explique pas en quoi les travaux entrepris par la société MJ Couverture constitueraient un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil s’agissant de travaux ponctuels et espacés dans le temps,

il ne s’agit donc pas de travaux de construction,

le quantum des demandes de la SCI [K] est exorbitant compte tenu des termes de l’expertise qui a très clairement écarté la réclamation de celle-ci,

cette demande, qui correspond à la réfection totale de la toiture, ne saurait prospérer,

l’expert a relevé que la toiture n’était affectée d’aucun désordre,

en outre, les tarifs de la société Lunardon sont très largement au dessus du marché,

ils soupçonnent une sur-facturation illicite et ils se réservent le droit de saisir le juge pénal,

il n’existe pas de lien de causalité entre les manquements invoqués par la SCI [K] et l’indemnisation sollicitée,

il n’y a aucun vice caché affectant les planchers,

la société Vinent a commis une faute au regard de l’incomplétude de la mission donnée à la société Bouscarle,

la société Vinent a manqué à son obligation d’information et de conseil.

En dernier lieu le 18 juillet 2024, la société Vinent demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, rejeter l’intégralité des demandes formulées à son encontre, enfin, de condamner in solidum tous succombants à lui payer une indemnité de procédure de 10.000' et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elle explique que :

la SCI [K] a visité le bien à plusieurs reprises et avait connaissance de son état,

la SCI [K] a refusé d’intervenir sur la verrière avant que la panne ne casse ainsi que cela ressort d’une attestation de M. [F], couvreur,

elle a communiqué à la SCI [K] l’ensemble des factures payées depuis 2014,

l’expert a retenu qu’il n’existait aucun désordre masqué,

en outre, il n’y a aucun préjudice indemnisable puisque le prix de vente a été négocié au regard de l’état du bien.

La clôture de la procédure est intervenue le 1er avril 2025.

MOTIFS

sur les demandes de la SCI [K]

à l’encontre des époux [C]

En cause d’appel, la SCI [K] fonde ses demandes sur la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil et sur la garantie décennale de l’article 1792 du même code.

Par application de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si le fondement juridique est différent.

Dès lors, la SCI [K] est recevable à demander la condamnation de ses adversaires au titre de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil laquelle tend aux mêmes fins que les demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Une clause d’exclusion de garantie est insérée à l’acte qui ne peut recevoir application lorsque le vendeur est professionnel, celui-ci étant alors réputé connaître le vice.

Toutefois, en cas de vente entre professionnels de même spécialité, la garantie du vendeur ne peut être invoquée lorsqu’une clause de non garantie des vices cachés est insérée à l’acte, sauf à démontrer sa connaissance du vice.

La présomption simple de connaissance du vice par l’acquéreur professionnel peut être renversée par la justification du caractère indécelable du vice.

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans un de ses éléments constitutifs ou dans l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage, notamment, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Dès lors, il convient d’apprécier la qualité des parties et d’examiner successivement les désordres allégués par la SCI [K] sur les fondements allégués.

sur la qualité des parties

Au delà de l’objet social de la SCI [K] visant notamment la location de tous biens et droits immobiliers, la nature même de la vente litigieuse portant sur un immeuble de 10 appartements et de 4 locaux commerciaux destinés à la location suffit à caractériser la qualité de professionnelle de l’immobilier de la SCI et non de chacun des époux [K].

M. [C], par ailleurs gérant d’une agence immobilière, doit également être qualifié de professionnel de l’immobilier.

En revanche, Mme [C], coiffeuse à domicile, échappe à cette qualification.

Le jugement déféré, qui retient que la SCI [K] et M. [C] sont des professionnels de même spécialité, sera confirmé sur ce point.

sur l’appartement occupé par Mme [P]

La SCI [K] fonde ses demandes uniquement sur les dispositions de l’article 1641 du code civil.

Le 4 décembre 2018, une cloison du logement occupé par Mme [P] s’est partiellement effondrée.

L’expert constate une cloison détruite, évacuée, laissant au sol, sur les murs et au plafond la trace de son existence, outre la présence de flèches dans les planchers.

Il expose que l’affaissement de la cloison date de 2005 et est consécutif à un affaissement du plancher par augmentation de la flèche (déformation).

Il conclut qu’il s’agit d’une usure normale par rapport à la date de la construction.

Il ressort de l’attestation de Mme [P] versée en pièce 28 des époux [C] que celle-ci avait averti l’agence immobilière des désordres affectant son logement, qu’aucune suite n’a été donnée à sa demande de réparation et qu’elle a reçu M. [K] avec l’agent immobilier lors d’une visite des lieux.

L’agence Vinent, dans un mail adressé à M. [K] versé en pièce 9 des époux [C], expose avoir été informée en 2005 de ce que l’appartement occupé par Mme [P] avait bougé et que celle-ci avait signalé l’existence de fissures.

Il ressort de l’attestation de l’agence Vinent produite en pièce 10 des époux [C] que lors de la visite de l’appartement occupé par Mme [P], celle-ci a attiré l’attention de M. [K] sur les fissures dont elle a précisé qu’elles étaient apparues en 2005.

Il s’ensuit de ces éléments concordants que M. [K], informé de l’existence des fissures, a pu les constater visuellement.

Il en résulte que les fissures étaient apparentes et que la SCI [K] en sa qualité de professionnelle, peu important qu’elle ait été constituée en avril 2021 alors que les visites seraient antérieures, ne peut prétendre à un vice indécelable.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes formées par la SCI [K] à ce titre.

sur la verrière

La SCI [K] fonde ses demandes sur ce point sur la garantie des vices cachés.

L’une des pannes de la toiture, proche de la verrière et de la cage d’escalier s’est rompue en 2018 lors de l’effondrement partiel de la cloison dans l’appartement occupé par Mme [P].

L’expert constate que le chevêtre de la verrière est en très mauvais état, celle-ci présentant plusieurs vitres cassées et étant non étanche.

Il résulte du mail du 8 février 2017 que l’agence Vinent a averti M. [K] de faire vérifier la verrière et les fuites éventuelles.

En revanche, il n’est pas démontré, ainsi que l’estime l’expert, que les époux [C] avaient connaissance des infiltrations à l’origine de la rupture de la panne et de l’endommagement de la verrière.

Par voie de conséquence, la clause d’exclusion de garantie applicable en cas de vente entre vendeurs de même spécialité doit s’appliquer alors que la mauvaise foi des vendeurs n’est pas établie.

Dès lors, le jugement déféré, qui rejette les demandes de la SCI [K] sur ce point, sera confirmé mais sur d’autres motifs.

sur la toiture

La SCI [K] poursuit ses vendeurs sur le double fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale.

L’expert souligne que la toiture est accessible et constate que celle-ci est affaissée.

Compte tenu de la faible importance dudit affaissement et de l’absence de fuite, l’expert ne retient pas un désordre à ce titre.

S’il retient également une vétusté de la toiture hormis la zone refaite étant relevé que l’annonce immobilière faisait bien état d’une réfection partielle, l’expert conclut à un état d’usage sans impropriété à celui-ci. Il n’est pas davantage démontré une atteinte à la solidité de l’ouvrage.

A cet égard, l’expert estime que les quatre interventions sur la toiture ont permis de laisser l’immeuble hors d’eau.

Dès lors, l’existence d’un vice n’est pas démontrée, la vétusté de l’immeuble étant constatable par simple examen visuel, connue et soulignée par la SCI [K] elle-même dans les mails adressés à la société Vinent en vue de la négociation du prix.

En l’absence d’impropriété à usage et d’atteinte à la solidité n’est pas démontrée, la garantie des vices cachés et la garantie décennale ne peuvent trouver à s’appliquer.

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute la SCI [K] de ses demandes au titre de la toiture, sera confirmé sur ce point.

sur les planchers

La SCI [K] fonde ses demandes sur la garantie des vices cachés.

Les planchers sont anciens à l’instar de l’immeuble lui-même et présentent des flèches importantes, et dès lors visibles, en relation avec leur âge.

Il ressort également du rapport d’expertise de M. [Z] dans le cadre de la procédure administrative que le plancher présente un caractère élastique anormal;

Compte tenu de ces caractéristiques, le vice allégué du plancher était apparent, ce qui exclut la garantie des vices cachés.

sur l’indécence de deux logements au regard de l’absence d’ouverture

La SCI [K] fonde ses demandes sur la garantie des vices cachés.

Outre que le défaut d’ouverture dans deux logements est nécessairement apparent, la SCI [K], qui a comme activité la location d’appartement, devait connaître ou à tout le moins se renseigner sur les conditions légales de mise à la location et ne peut prétendre à la moindre garantie à ce titre.

C’est donc à bon droit que le tribunal a débouté la SCI [K] de ce chef.

Par voie de conséquence, le jugement déféré qui déboute la SCI [K] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des vendeurs, les époux [C], sera confirmé.

à l’encontre de l’agence Vinent

La SCI [K] reproche à l’agence Vinent un défaut d’information.

Au regard de la justification des informations délivrées par l’agence immobilière et des considérations précédentes sur la qualité de professionnelle de la SCI et de l’absence de garantie due au titre des vices cachés et de la responsabilité décennale, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes de l’appelante à l’encontre de la société Vinent.

Par voie de conséquence, c’est également à juste titre que le tribunal l’a déboutée de ses demandes à l’encontre de l’agence immobilière.

sur la demande de M. et Mme [C] à l’encontre de la société Vinent

La demande des époux [C] tendant à être relevés et garantis par la société Vinent des condamnations prononcées à leur encontre ne concerne que la condamnation au titre de l’amiante ainsi qu’au titre des mesures accessoires, le surplus des demandes de la SCI [K] ayant été rejeté.

Les époux [C] estiment que la société Vinent a commis une faute au regard de l’incomplétude de la mission donnée à la société Bouscarle.

Selon une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, le tribunal a pu, à bon droit, retenir une absence de faute de la part de l’agence Vinent du fait que le programme de repérage de l’amiante indiquée en page 6 du rapport de la société Bouscarle était conforme aux dispositions du code de la santé publique et qu’il n’était pas démontré l’existence d’une mission incomplète pouvant être reprochée à l’agence immobilière.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté toute demande de condamnation à l’encontre de la société Vinent.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

sur les mesures accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la société Vinent en appel.

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par la SCI [K] qui succombe principalement et les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI [K] Location avec M. [E] [C] et Mme [O] [U] épouse [C] à payer à la société Agence Vinent Immobilier la somme de 1.500' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes sur ce fondement,

Condamne la SCI [K] Location aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE