N° RG 23/02800

N° Portalis DBVM-V-B7H-L5FE

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julie GAY

la SARL BONNET FLORENT AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 11 MARS 2025

Appel d’une décision (N° RG 22/00109)

rendue par le tribunal judiciaire de valence

en date du 06 juin 2023

suivant déclaration d’appel du 21 juillet 2023

APPELANTE :

S.A.S. LA FONCIERE [Adresse 14] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Julie GAY, avocat au barreau de VALENCE

INTIMES :

M. [C] [T] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Mme [G] [S] [Z] épouse [K] [X]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 4]

Mme [F] [N] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 7]

M. [Y] [H] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Mme [G] [P] [Z] épouse [O]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentés par M^e Anthony FLORENT de la SARL BONNET FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 février 2025, M^me Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de M^me Clerc, président de chambre, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique des 30 et 31 décembre 2020, les consorts [C], [F], [Y] [Z], [G] [S] [Z] épouse [K] [X] et [G] [P] [Z] épouse [O] (les consorts [Z]) ont consenti une promesse de vente à la SAS La Foncière [Adresse 14] portant sur une maison d’habitation sur la commune de [Localité 13] (26) sous conditions suspensives d’obtention :

d’un permis d’aménager avant le 10 juin 2021 pour une opération de lotissement avec dépôt du dossier complet avant le 10 mars 2021,

de deux prêts, respectivement de 580.000€ et 500.000€ sur 3 ans avec dépôt des demandes au plus tard le 20 avril 2021 et justification dudit dépôt au promettant.

Le contrat a prévu une indemnité d’immobilisation de 28.250€ qui a été séquestrée en la comptabilité de Me [D] [I], notaire à [Localité 15].

Au regard de l’absence de mainlevée des deux conditions suspensives, les consorts [Z] ont, suivant exploit d’huissier du 6 janvier 2022, poursuivi la SAS La Foncière [Adresse 14] en condamnation à lui verser la somme de 28.250€ au titre de l’indemnité d’immobilisation et d’ordonner au notaire détenant en séquestre la dite somme de la libérer à leur profit.

Par jugement du 6 juin 2023 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Valence a :

condamné la SAS La Foncière [Adresse 14] à payer aux consorts [Z] les sommes de :

28.250€ au titre de l’indemnité forfaitaire,

2.000€ d’indemnité de procédure,

ordonné le déblocage de la somme de 28.250€ séquestrée en l’étude notariale de Me [D] [I] au profit des consorts [Z],

rejeté le surplus des demandes,

condamné la SAS La Foncière [Adresse 14] à supporter les dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 21 juillet 2023, la SAS La Foncière [Adresse 14] a relevé appel de cette décision.

Au dernier état de ses écritures du 21 janvier 2025, la SAS La Foncière [Adresse 14] demande à la cour de réformer le jugement déféré et de :

ordonner le déblocage du séquestre à son bénéfice et le versement à son profit de la somme de 28.250€,

condamner les consorts [Z] à lui rembourser cette somme de 28.250€, à lui payer une indemnité de procédure de 3.000€ et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elle expose que :

le 10 mars 2021, elle a déposé une demande de permis de construire et non en vue d’un permis d’aménager,

elle a ainsi automatiquement renoncé à se prévaloir du défaut d’accord de l’administration sur ce point,

en tout état de cause, la collectivité aurait de la même manière fait opposition à tout projet d’aménagement par application de l’article L.111-11 du code de l’urbanisme dans la mesure où la configuration de la parcelle nécessite une extension du réseau public de distribution d’électricité de 206 mètres que la commune n’entend pas financer,

il ne s’agit donc pas d’une modification unilatérale du contrat mais de l’application stricte d’une disposition légale en matière d’urbanisme,

de toutes façons, elle s’est estimée bien fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse au regard de la seule condition tenant à l’obtention d’un prêt,

elle justifie avoir effectué les démarches nécessaire à l’obtention de prêts conformes aux dispositions de la promesse et avoir essuyé un refus de la Caisse d’Epargne,

il ne peut être tiré aucune conclusion des échanges de mails entre les parties et rien ne permet de douter de la véracité des éléments qu’elle produits.

Par conclusions récapitulatives du 28 janvier 2025, les consorts [Z] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner la SAS La Foncière [Adresse 14] à leur payer une indemnité de procédure de 4.000€, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils font valoir que :

la SAS La Foncière [Adresse 14] n’a pas déposé de demande de permis d’aménager mais une demande de permis de construire qui a été refusée,

ils n’étaient nullement informés du dépôt d’un permis de construire, ce qui est indifférent seule la promesse de vente faisant la loi des parties,

ils ne sont pas professionnels de la construction et différencient mal permis de construire et permis d’aménager,

bien qu’ayant sollicité à de nombreuses reprises le gérant de la SAS La Foncière [Adresse 14], celui-ci n’a jamais fait état du refus de prêt en date du 20 mai 2021 alors qu’il est produit par le même établissement bancaire un refus en date du 15 juillet 2021 et que par mail du 17 juin 2021, la SAS La Foncière [Adresse 14] indique « concernant le prêt, il faut attendre un peu que le PC soit validé pour faire la demande »,

il se déduit de ce dernier mail qu’à la date du 17 juin 2021 aucune demande de prêt n’avait été déposée.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 février 2025.

MOTIFS

sur la demande des consorts [Z] au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il appartenait à la SAS La Foncière [Adresse 14] de démontrer qu’elle avait engagé les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives de la promesse de vente au titre du dépôt d’un permis d’aménager avant le 10 mars 2021 et de l’obtention de deux prêts conformes aux caractéristiques définies dans ledit contrat avec dépôt avant le 20 avril 2021.

Il est établi que la SAS La Foncière [Adresse 14] n’a pas déposé de demande de permis d’aménager mais une demande de permis de construire qui lui a été refusée.

La promesse de vente qui est la loi des parties et à laquelle la SAS La Foncière [Adresse 14] ne peut déroger unilatéralement, a bien prévu, au titre de la première condition suspensive, le dépôt d’un permis d’aménager.

En déposant une demande de permis de construire, la SAS La Foncière [Adresse 14] a empêché l’accomplissement de la première condition suspensive à laquelle elle ne pouvait renoncer que dans certaines formes visées en page 10, à savoir un courrier recommandé au notaire qui la représente dans le délai d’accomplissement de la condition suspensive stipulée exclusivement en sa faveur, ce dont elle s’est abstenue.

Pour démontrer que la seconde condition suspensive tenant à l’obtention de deux prêts de 580.000€ et de 5000€ avec dépôt avant le 20 avril 2021, la SAS La Foncière [Adresse 14] verse aux débats une lettre de rejet de la société Caisse d’Epargne du 20 mai 2021 pour une demande formée le 6 avril 2021 et un second courrier toujours de la même banque, moins détaillé sur les conditions des prêts, en date du 15 juillet 2021 sans indication de la date du dépôt de cette demande.

Ainsi que le tribunal l’a souligné, ces attestations de refus sont insuffisamment probantes au regard du défaut de signification des dits refus par la SAS La Foncière [Adresse 14] dans le délai imparti malgré nombreuses interrogations de ses cocontractants, du doute du fait d’un deuxième refus pour le même bien par la même banque sans qu’il soit démontré qu’il s’agisse d’une deuxième demande portant sur des conditions différentes et surtout le mail de la SAS La Foncière [Adresse 14] du 17 juin 2021 qui indique n’avoir pas encore déposé de demande de prêt attendant une réponse sur la validité du PC .

Par voie de conséquence, la SAS La Foncière [Adresse 14], en ne satisfaisant pas, de son propre chef, aux obligations lui incombant, a empêché l’accomplissement des deux conditions suspensives, lesquelles, dès lors, sont défaillies de son fait.

Ainsi, c’est à bon droit que le tribunal a condamné la SAS La Foncière [Adresse 14] à payer aux consorts [Z] la somme de 28.250€ au titre de l’indemnité d’occupation et ordonné au notaire de libérer les fonds séquestrés en sa comptabilité à ce titre au seul profit des consorts [Z].

Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des consorts [Z].

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par la SAS La Foncière [Adresse 14] et les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SAS La Foncière [Adresse 14] à payer aux consorts [C], [F], [Y] [Z], [G] [S] [Z] épouse [K] [X] et [G] [P] [Z] épouse [O], unis d’intérêt, la somme de 3.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

Condamne la SAS La Foncière [Adresse 14] aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE