Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2022

(n° 2022/ , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14839 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGYK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2021 -Tribunal judiciaire de Bobigny

RG n° 20/02519

APPELANTS

Monsieur [U] [F] né le 18 juillet 1971,

[Adresse 8]

[Localité 7]

Madame [O] [B] épouse [F] née le 18 mars 1970,

[Adresse 8]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427assistés de M^e Caroline LERIDON de la SCP SCP LERIDON & BEYRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : P0095

INTIMÉS

Madame [H] [C] épouse [V] née le 13 Juin 1974 à [Localité 10],

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [P] [V] né le 24 Janvier 1974 à [Localité 9] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tous deux représentés et assistés de M^e Karine SCHAPIRA-SOUFFIR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0723

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2022en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, conseillère

M^me Muriel PAGE., conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Par un acte du 7 juillet 2018, M. [U] [F] et Mme [O] [B] épouse [F] ont signé une promesse de vente avec M. [P] [V] et Mme [H] [C] épouse [V], sous l’égide de l’agence Century 21, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 7] au prix de 410 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt ; aucune suite n’a été donnée au compromis à défaut pour M. et Mme [V] d’avoir obtenu leur prêt.

Par un second acte sous seing privé du 8 janvier 2019, les mêmes parties ont signé une promesse de vente pour le même bien au prix de 405 000 euros, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt et stipulant le versement par les acquéreurs d’une indemnité d’immobilisation de 40 500 euros au plus tard le 16 janvier 2019.

Le 7 mai 2019, les parties ont signé un avenant à la promesse prorogeant le délai de régularisation de l’acte de vente au 21 mai 2019.

Le 29 juillet 2019, les époux [F] ont fait délivrer aux époux [V] une sommation d’avoir à se présenter au plus tard le 5 août 2019 à l’étude notariale pour signer la vente ; une nouvelle sommation a été délivrée le 12 août 2019 pour une signature de l’acte le 11 septembre 2019, date à laquelle le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Le 11 octobre 2019, par courrier recommandé avec accusé de réception, le conseil des époux [F] a demandé aux époux [V] de donner leur accord au notaire pour qu’il libère l’indemnité d’immobilisation au profit de ses clients.

Par acte du 2 mars 2020, les époux [F] ont fait assigner les époux [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de les voir condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement rendu le 3 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

. constaté la caducité du compris de vente en date du 8 janvier 2019,

. débouté Monsieur [U] [F] et Madame [O] [B] épouse [F] de leurs demandes de libération de l’indemnité d’occupation et de dommages et intérêts,

. ordonné la libération de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 40 500 euros détenue par la SELARL ACN Notaires, [Adresse 6] à [Localité 11] au profit de Monsieur [P] [V] et Madame [H] [C] épouse [V],

. débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

. condamné Monsieur [U] [F] et Madame [O] [B] épouse [F] à payer à Monsieur [P] [V] et Madame [H] [C] épouse [V] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné Monsieur [U] [F] et Madame [O] [B] épouse [F] aux entiers dépens,

. rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi et constater la caducité de la promesse, le premier juge retient que celle-ci comportait une condition suspensive particulière relative à l’édification d’une clôture et la suppression d’un escalier et que les époux [F] ne justifient pas l’avoir réalisée préalablement à la réitération de l’acte de vente, qu’en conséquence le notaire qui détient les fonds de l’indemnité d’immobilisation doit procéder à leur libération au profit des époux [V].

Pour rejeter la demande d’indemnisation du préjudice allégué par les époux [F], le juge retient qu’ils sont en partie responsables de la durée d’immobilisation de leur bien et que leur demande fait double emploi avec la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Les époux [F] ont interjeté appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières écritures, ils demandent à la cour de :

. infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 3 juin 2021,

En conséquence :

. juger que la condition suspensive est réputée accomplie,

. prononcer la résolution du compromis de vente en date du 8 janvier 2019,

. condamner M. et Mme [V] à leur payer la somme de 40 500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation,

A titre subsidiaire, si la cour venait à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la libération de l’indemnité d’immobilisation au profit des consorts [V] :

. condamner M. et Mme [V] à leur payer une somme de 40 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

En tout état de cause ;

. condamner M. et Mme [V] à leur payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner M. et Mme [V] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [V] sollicitent de la cour de :

. les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

. confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 3 juin 2021 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

. à titre principal, prononcer la caducité du compromis de vente en date du 8 janvier 2019 régularisé entre les époux [V] et les époux [F],

. à titre subsidiaire, constater que le consentement des époux [V] au compromis de vente en date du 8 janvier 2019 a été vicié par les man’uvres dolosives des époux [F],

. prononcer la nullité du compromis de vente en date du 8 janvier 2019,

. débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes,

. ordonner la libération de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire s’élevant à la somme de 40 500 euros à leur profit,

. condamner les époux [F] à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

. condamner les époux [F] à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Sur la condition suspensive

M. et Mme [F] font valoir que le moyen tenant à l’absence de réalisation de la condition suspensive relative à la suppression de l’escalier n’a été soulevé qu’au cours du présent litige mais n’avait pas été invoqué avant et que M. et Mme [V], qui n’ont eu de cesse que de repousser la date, n’avaient pas l’intention d’acheter ; ils soutiennent que la condition suspensive relative à la suppression de l’escalier doit être réputée accomplie dès lors que ce sont les acquéreurs qui en ont empêché la réalisation en repoussant le vente alors qu’eux-mêmes n’avaient l’intention de réaliser cette condition qu’une fois qu’ils seraient certains de la date de la signature de l’acte de vente pour ne pas se retrouver dans l’impossibilité d’accéder à l’étage de leur maison.

M. et Mme [V] affirment que M. et Mme [F] ne démontrent pas que la réalisation de la condition suspensive relative à la suppression de l’escalier a été empêchée par les époux [V] et que le défaut de l’accomplissement de cette condition, qu’ils pouvaient seuls accomplir, est incontestablement dû à leur défaillance.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse de vente du 8 janvier 2019 a été conclue sous la condition suspensive particulière suivante : « Le vendeur s’engage à édifier une clôture séparative entre les parcelles objets de la division ci-dessus relatée, et à supprimer l’accès escalier mentionné sur le plan de division, à ses frais exclusifs préalablement à la réitération des présentes par acte authentique. »

La promesse précise que : « Les présentes sont soumises à l’accomplissement de conditions suspensives indiquées ci-après.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets.

La non-réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt. (') »

La promesse de vente intervient à la suite d’une division de la parcelle originairement cadastrée section B numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 8] en deux parcelles cadastrées numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], la vente portant sur cette dernière, d’où la condition suspensive relative à l’installation d’une clôture séparative entre les parcelles qui a été réalisée par M. et Mme [F].

La condition suspensive relative à la suppression d’un escalier qui incombait également à M. et Mme [F] n’a néanmoins pas été réalisée, ces derniers produisant seulement des devis de deux entreprises en date des 3 et 7 janvier 2019 alors qu’il s’agissait d’une condition suspensive de l’acte incombant aux vendeurs et devait être réalisée préalablement à la réitération de la promesse par acte authentique.

Si M. et Mme [F] démontrent par le constat d’huissier du 24 septembre 2021 qui reprend les échanges téléphoniques qu’ils ont eu avec les époux [V] que ceux-ci derniers ont tergiversé quant à leurs engagements, ils ne peuvent néanmoins soutenir que la condition suspensive de suppression de l’escalier a échoué du fait de ces derniers, leur allégation selon laquelle ils ne pouvaient pas supprimer l’escalier avant une date certaine de signature de la vente ajoutant une condition à la réalisation de la condition suspensive non prévue par les stipulations de la promesse.

Les époux [F] ne peuvent invoquer l’article 1304-3 du code civil dès lors qu’ils devaient réaliser eux-mêmes cette obligation au bénéfice des acquéreurs et qu’ils y avaient intérêt.

En outre, l’absence de date donnée par l’acquéreur pour la réitération de l’acte authentique de vente ne constitue pas un empêchement de nature à rendre impossible la réalisation de la condition suspensive de suppression d’un escalier par le vendeur.

Par conséquent, la condition suspensive n’ayant pas été réalisée par les vendeurs et le contrat étant la loi des parties, il convient d’appliquer la sanction prévue à la promesse de vente.

Dès lors, les parties ayant prévu la caducité comme sanction applicable à la non réalisation d’une condition suspensive, la promesse de vente du 8 janvier 2019 doit être déclarée caduque. Il convient ainsi de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la caducité de la promesse de vente.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente du 8 janvier 2019 organise le sort de l’indemnité d’immobilisation :

« L’indemnité d’immobilisation ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au VENDEUR ou à L’ACQUEREUR selon les hypothèses suivantes :

en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix a due concurrence et reviendra en conséquence intégralement au VENDEUR ;

en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, l’indemnité ci-dessus versée restera acquise au VENDEUR de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire non réductible, faute pour l’ACQUEREUR ou substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant par ailleurs été réalisées ; elle sera restituée purement et simplement intégralement à l’ACQUEREUR dans les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance du seul VENDEUR ou de la non-réalisation d’une des conditions suspensives stipulées ci-dessus. »

En l’espèce, les époux [V] ont versé la somme de 40 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation au séquestre de la SELARL ACN Notaires lors de la conclusion de la promesse de vente du 8 janvier 2019.

Dès lors que M. et Mme [F] n’établissent pas qu’ils ont été empêché de réaliser la condition suspensive de suppression de l’escalier, la condition a défailli de leur fait et la somme versée par M. et Mme [V] correspondant à l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée.

Par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la libération de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 40 500 euros détenue par la SELARL ACN Notaires, [Adresse 6] à [Localité 11] au profit de M. et Mme [V].

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle formée par M. et Mme [F] pour les motifs retenus par le premier juge que la cour adopte.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [V]

Les époux [V] sollicitent le versement par les époux [F] de la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice consistant en une perte de chance de ne pas avoir pu se reloger dans de meilleures conditions ainsi qu’un préjudice moral eu égard au fort sentiment de s’être faits duper par les vendeurs.

En l’espèce, les époux [V] qui soutiennent que l’immobilisation de la somme de leur apport chez le notaire les a empêchés de poursuivre un achat immobilier et les a contraint au paiement d’un loyer, ne démontrent pas la faute imputable à M. et Mme [F] en lien avec les préjudices qu’ils allèguent dès lors qu’il résulte des pièces produites au débat qu’ils ont demandé à plusieurs reprises un délai supplémentaire pour obtenir les fonds pour l’acquisition du bien alors que la promesse était conclue sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, ne se sont pas présentés pour la réitération de l’acte et ne démontrent pas avoir sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée avant la présente instance initiée par les époux [F].

Par conséquent, il y a lieu de débouter les époux [V] de leur demande d’indemnisation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner M. [U] [F] et Mme [O] [F] à payer à M. [P] [V] et Mme [H] [V] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 3 juin 2021 en toutes ses dispositions,

Déboute M. [P] [V] et Mme [H] [V] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [U] [F] et Mme [O] [F] à payer à M. [P] [V] et Mme [H] [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne M. [U] [F] et Mme [O] [F] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,