Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile section a, 7 octobre 2025, n° 24/00780

TGI Grenoble 14 décembre 2023

CA Grenoble
Infirmation 7 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Manquement au devoir de conseil de l'agence immobilière
La cour a retenu que l'agence immobilière n'a pas satisfait à son devoir de conseil et a manqué à ses obligations contractuelles, ce qui a causé un préjudice à Monsieur [T].
Rejeté
Préjudice moral lié aux fautes de l'agence immobilière
La cour a jugé que Monsieur [T] n'a pas justifié l'existence et l'étendue de son préjudice moral.
Accepté
Droit à l'indemnité de procédure
La cour a condamné in solidum l'agence immobilière et son assureur à verser une indemnité de procédure à Monsieur [T].

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. civ. sect. a, 7 oct. 2025, n° 24/00780
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/00780
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grenoble, 13 décembre 2023, N° 22/05594
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine DUMOULINAlexis GRIMAUD
Cabinet(s) :	GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE
Parties :	S.A. AXA FRANCE

Texte intégral

N° RG 24/00780

N° Portalis DBVM-V-B7I-MEOW

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBÉRY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 07 OCTOBRE 2025

Appel d’une décision (N° RG 22/05594)

rendue par le Tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 14 décembre 2023

suivant déclaration d’appel du 16 février 2024

APPELANT :

M. [D] [T]

né le 30 septembre 1945 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Delphine DUMOULIN de la SELARL GALLIZIA DUMOULIN ALVINERIE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉES :

S.A.R.L. SOLIHA AGENCE IMMOBILIÈRE SOCIALE ISÈRE SAVOIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercices, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.A. AXA FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentées par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 juin 2025, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de M^me Blatry, conseiller, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les 4 mai et 28 mai 2015, M. [D] [T] et l’ANAH ont régularisé une convention à loyer social ou très social avec effet au 12 juin 2015 pour une durée de six années, soit jusqu’au 12 juin 2021.

En parallèle, le 6 mai 2015, M. [T] a confié un mandat de gestion à la société Agence Sires, devenue la société SOLIHA Agence Immobilière Sociale Isère Savoie (ci-après désigné 'l’Agence Immobilière') assurée en responsabilité civile par la société Axa France Iard Mutuelles (ci-après désignée 'Axa France'), aux fins de location de son bien immobilier situé [Adresse 1], le bien devant être loué avec un loyer conventionné social par l’agence nationale de l’habitation (l’ANAH), pour une durée d’un an reconductible chaque année pour une période limitée à dix ans.

Selon contrat de location du 12 juin 2015, l’appartement a été donné à bail à M. [M] [P] à compter du 12 juin 2015, pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction pour une durée égale à celle du contrat initial, moyennant un loyer mensuel de 397,40 €, dont 50€ de charges.

Le bail s’est reconduit tacitement le 12 juin 2018, à l’expiration des 3 ans, pour une nouvelle durée de 3 ans expirant le 12 juin 2021.

Le 15 décembre 2020, M. [T] a appelé l’Agence Immobilière pour lui signifier qu’il souhaitait mettre fin à la convention ANAH et voir le loyer porté à 660€ hors charges .

Par lettre du 16 décembre 2020, l’Agence Immobilière a notifié au locataire la décision de M.[T] de ne pas prolonger la convention ANAH encadrant la location et sa demande tendant à ce qu’elle lui propose un nouveau contrat de location au 11 juin 2021 avec un loyer de 660€ hors charges ; par courrier du même jour, elle a adressé une copie de cette lettre à M. [T].

En l’absence de régularisation d’un nouveau bail à la suite de ces courriers, le bail a été reconduit tacitement le 12 juin 2021 pour une nouvelle durée de 3 ans avec le même loyer.

Un litige s’est élevé entre les parties, M. [T] faisant grief à l’Agence Immobilière de ne pas avoir régularisé un nouveau contrat de bail avec l’augmentation de loyer, cette agence soutenant que le locataire avait refusé de signer un nouveau bail.

Par actes de commissaire de justice délivré le 27 octobre 2022, M. [T] a fait assigner la société Agence Immobilière et son assureur Axa France en responsabilité et indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2023, le tribunal précité a :

rejeté l’ensemble des demandes de M. [T],

condamné M. [T] à payer à la société Agence Immobilière et à Axa France la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté pour le surplus les autres demandes des parties,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La juridiction a retenu en substance que :

en vertu du mandat qui lui avait été confié, l’Agence Immobilière aurait dû procéder aux démarches nécessaires auprès du locataire, à savoir la mise en 'uvre des prescriptions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins que M. [T] puisse lui proposer un renouvellement du bail avec augmentation de loyer,

pour autant, M. [T] ne démontre pas avoir clairement indiqué à son mandant son intention de ne pas reconduire le bail d’habitation dérogatoire en cours avant le 12 décembre 2020, en l’état de ses appels téléphoniques dont la teneur n’est pas justifiée, de son courrier du 17 décembre 2020, donc postérieur à la date du 12 décembre et du courrier de l’Agence Immobilière du 1er mars 2021 dans lequel elle ne reconnaît pas une quelconque responsabilité.

Par déclaration déposée le 16 février 2024, M. [T] a relevé appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 7 novembre 2024 sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, M. [T] demande que la cour le jugeant recevable et bien fondé en son appel, infirme le jugement déféré et statuant à nouveau,

condamne la société Agence Immobilière et Axa France in solidum à lui payer

la somme de 3.311,49€ en réparation du préjudice matériel,

la somme de 5.000€ en réparation de son préjudice moral,

la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Gallizia Dumoulin Alvinerie, avocat sur son affirmation de droit.

L’appelant fait valoir en substance que :

l’Agence Immobilière a manqué à son devoir de conseil et de renseignement en s’abstenant de rechercher et de solliciter, à l’issue du conventionnement ANAH la volonté de son mandant de poursuivre ou pas le bail dérogatoire et de l’informer des délais dans lesquels il devait formuler ce choix ; en tant qu’ayant reçu mandat de gérer le bien, elle se devait de l’informer des prescriptions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour lui proposer un bail renouvelé avec augmentation de loyer,

l’Agence Immobilière a commis une faute en s’abstenant de notifier au locataire en temps et en heure, une offre de renouvellement du bail avec loyer augmenté et non pas une simple lettre proposant un nouveau contrat de location au 11 juin 2021 avec loyer de 660€ ; de par son mandat, elle avait pouvoir pour formaliser une telle offre,

elle a reconnu implicitement sa responsabilité en proposant dans son courrier du 1er mars 2021 de l’indemniser,

il n’était pas tenu, sauf à ajouter au mandat, de notifier par écrit ses instructions à l’Agence Immobilière ; il a contacté celle-ci à plusieurs reprises par téléphone pour lui dire sa décision de sortir du bail dérogatoire,

il a subi un préjudice financier à savoir la perte d’un loyer augmenté de juin 2021 à juin 2026, mais également un préjudice moral en lien avec les contrariétés occasionnées par les fautes de son mandataire.

Dans leurs uniques conclusions déposées le 8 août 2024, l’Agence Immobilière Sociale Isère Savoie et Axa France entendent voir la cour :

confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf à rectifier le nom de l’agence s’agissant de la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [T] à leur payer la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

débouter M. [T] de son appel et de l’intégralité de ses demandes,

y ajoutant,

condamner M. [T] à leur payer la somme complémentaire de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

subsidiairement,

juger que le préjudice lié aux pertes de loyers invoqué n’est pas démontré, et débouter M. [T] de sa demande à ce titre,

subsidiairement, limiter ce préjudice à un montant moindre et à la durée d’occupation du locataire initial,

débouter M. [T] de sa demande au titre du préjudice moral,

débouter M. [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Les intimées répliquent essentiellement que :

l’Agence Immobilière n’a pas manqué à son devoir de conseil et d’information car elle a reçu mandat de louer le bien à un loyer conventionnel social ANAH, la potentielle réévaluation du loyer lors du renouvellement du contrat de bail était hors des limites du mandat ; le bailleur ne lui a pas notifié en temps utile son intention de ne pas reconduire le bail dérogatoire,

aucune faute dans l’exécution du mandat ne peut être reprochée à celle-ci , s’agissant de l’absence de dénonciation de la convention ANAH qui avait été signée directement entre le bailleur et l’ANAH, car elle n’avait pas reçu mission de la dénoncer, son mandat ne concernant que la gestion du contrat de bail,

M. [T] ne justifie pas avoirporté à la connaissance de l’Agence Immobilière au moins 6 mois avant l’expiration du bail au 11 juin 2021, soit avant le 12 décembre 2020, son intention de ne pas prolonger la convention ANAH ; aucune faute ne peut être recherchée quant au fait qu’aucune offre de renouvellement de bail avec loyer modifié n’a été faite, car elle a été informée tardivement par le bailleur,

le préjudice allégué par M. [T] au titre des pertes de loyer n’est pas démontré et doit s’analyser subsidiairement en une perte de chance, sa réclamation au titre du préjudice moral devant être rejetée car non justifiée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité

L’agent immobilier en charge d’un mandat de gestion locative est tenu d’un devoir de conseil envers son mandataire, quelle que soit la compétence de ce dernier ; cette obligation qui est un obligation de moyens doit s’apprécier en fonction des circonstances.

Il revient à l’agent immobilier d’établir qu’il a satisfait à son devoir de conseil et de renseignement.

M. [T], psychologue de profession, qui doit être considéré comme profane en matière de gestion locative dès lors qu’il n’est pas soutenu ni a fortiori démontré le contraire, a confié la gestion de son bien immobilier à un professionnel de l’immobilier,

L’Agence Immobilière avait connaissance du statut particulier du bien locatif de M. [T], à savoir qu’il faisait l’objet d’une convention avec l’ANAH ainsi qu’en atteste la mention portée sur le mandat de gestion « l’appartement devra être loué dans le respect des plafonds de ressources et de loyer 'loyer conventionné social ANAH’ (dispositif Loca ++) » .

De par sa qualité de professionnel du droit de l’immobilier, elle n’ignorait pas les spécificités du bail faisant l’objet d’une convention ANAH auquel était soumis le logement dont elle devait assumer la gestion locative, et plus particulièrement les dispositions de l’article L.321-11-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige selon lesquelles :

« Par dérogation au VI de l’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (…) lorsque le terme du contrat de location est postérieur à la date d’expiration de la convention visée au II de l’article L.321-1 du présent code, le bailleur peut, dans les conditions prévues à l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, notifier ou signifier au locataire une offre de renouvellement du contrat de location dont le loyer dépasse le montant du loyer plafond inscrit dans la convention en cours », l’article 17-2 de la loi précitée dans sa version applicable au litige, précisant que « cette offre doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier au locataire au moins six mois avant le terme du contrat. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. »

Or, après une première reconduction tacite, le terme du contrat de location était fixé au 12 juin 2021, soit à la date même d’expiration de la convention ANAH prévue au 12 juin 2021.

En tant qu’administrateur professionnel de biens locatifs et conformément à son mandat qui lui donnait mission de gérer le bien, notamment de le louer aux conditions définies avec le mandataire, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer’l'Agence Immobilière, qui savait que le bien loué était conventionné ANAH, se devait d’attirer l’attention de M. [T] sur les conséquences de ce bail dérogatoire et plus spécialement procéder, à l’approche de l’expiration du bail, aux investigations nécessaires à l’exécution de son devoir de conseil à l’égard de son mandant, en recueillant en temps utile, 6 mois avant le terme du contrat, soit avant le 12 décembre 2020, les instructions de ce dernier sur le sort du bail dès lors que la convention ANAH venait à échéance le 12 juin 2021, notamment sur un possible renouvellement de bail avec augmentation de loyer.

Or l’Agence Immobilière ne fait pas la preuve de telles investigations, son courrier du 16 décembre 2020 adressé au locataire avec copie à M. [T] étant insuffisant et tardif, car au-delà de la date du 12 décembre 2020. En effet, même à retenir que M. [T] avait contacté téléphoniquement l’Agence Immobilière avant cette date du 12 décembre 2020 pour dire son intention de régulariser un nouveau bail avec augmentation de loyer, il est acquis que l’Agence Immobilier n’a pas satisfait à son mandat en ce qu’elle n’a pas proposé au locataire un offre de renouvellement de bail avant le délai de 6 mois précédant l’expiration du bail en cours.

Enfin, le prétendu refus opposé par le locataire de signer un nouveau bail avec loyer majoré tel qu’allégué par l’Agence Immobilière, est aucunement démontré.

Au vu de l’ensemble de ces constatations et considérations, il doit être retenu que l’Agence Immobilière, en n’assumant pas la gestion locative du bien en conformité avec les règles attachées à son statut particulier de bien soumis à convention ANAH, a manqué à son devoir de conseil et s’est montrée négligente envers M. [T] dans l’exercice du mandat qui lui était confié, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle, en tant que mandataire.

Le courrier de l’Agence Immobilier du 1er mars 2021 proposant à M. [T] de « prendre en charge l’évolution du loyer qu’aurait du produire la réévaluation de loyer et ce pendant les trois premières années ; six mois avant le terme du bail renouvelé (le 10 juin 2024 , soit avant le 9 décembre 2023 ) nous signifierons au locataire la réévaluation du loyer puisque cette démarche est possible à chaque renouvellement du bail », dont il n’est d’ailleurs pas justifié qu’il a été suivi d’effet, équivaut ainsi à un repentir actif.

Sans plus ample discussion, le jugement déféré est infirmé en ce qu’il a débouté M. [T] de son action en responsabilité contre l’Agence Immobilière.

Sur le préjudice

Le non respect de la réglementation particulière applicable au bail soumis à la signature d’une convention ANAH, convention dont l’existence était connue de l’Agence Immobilière, a participé au préjudice de M. [T] à savoir que le bail a été reconduit pour 3 ans du 12 juin 2021 au 12 juin 2024 sans rééevaluation du loyer.

Pour autant, il n’est pas établi que M. [T] avait l’assurance de louer son bien à partir du 12 juin 2021 moyennant un loyer mensuel de 650 € à un locataire qui serait resté dans le lieux durant 3 ans ; son préjudice financier doit en conséquence s’analyser en une perte de chance qui sera justement indemnisée par l’allocation d’une indemnité de 3.000€ au paiement de laquelle seront condamnés in solidum l’Agence Immobilière et son assureur Axa France.

La réclamation de M. [T] au titre du préjudice moral est rejetéee en l’absence d’éléments caractérisant l’existence et l’étendue de celui-ci.

Sur les mesures accessoires

Parties succombantes, l’Agence Immobilière et Axa France sont condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel et conservent la charge de leurs frais irrépétibles ; elles sont condamnées in solidum à verser une indemnité de procédure à M. [T].

Les mesures accessoires sont infirmées en conséquence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société SOLIHA Agence Immobilière Sociale Isère Savoie et la société Axa France Iard Mutuelles à payer à M. [D] [T] la somme de 3.000€ en réparation de son préjudice matériel,

Déboute M. [D] [T] de sa demande au titre du préjudice moral,

Condamne in solidum la société SOLIHA Agence Immobilière Sociale Isère Savoie et la société Axa France Iard Mutuelles à payer à M. [D] [T] la somme de 2.500€ à titre d’indemnité de procédure,

Déboute la société SOLIHA Agence Immobilière Sociale Isère Savoie et la société Axa France Iard Mutuelles de leur demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société SOLIHA Agence Immobilière Sociale Isère Savoie et la société Axa France Iard Mutuelles à payer à M. [D] [T] aux dépens de première instance et d’appel avec recouvrement de ceux d’appel par la SELARL Gallizia Dumoulin Alvinerie, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE