N° RG 24/01360 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MGMP

C1

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Audrey GRANDGONNET

la SARL DEPLANTES AVOCATE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 03 JUILLET 2025

Appel d’un jugement (N° RG 17/00103)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURGOIN-JALLIEU

en date du 08 février 2024

suivant déclaration d’appel du 02 avril 2024

APPELANTE :

Mme [IP] [FM]

née le 23 Juillet 1989 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par M^e Audrey GRANDGONNET, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e Audrey RAVIT, avocat au barreau de LYON,

INTIMÉE :

S.A.R.L. SAINT ANDRE IMMOBILIER au capital de 5.000 €, immatriculée au RCS de Vienne sous le 492 521 257, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siege, sa gérante Madame [F] [ON],

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Gilberte DEPLANTES de la SARL DEPLANTES AVOCATE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 avril 2025, M^me FAIVRE, Conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

EXPOSE DU LITIGE :

La société Saint [H] Immobilier, exerçant une activité d’agence immobilière dans le département de l’Isère (38) a conclu, le 4 avril 2013, un contrat d’agent commercial immobilier avec Mme [FM].

Le contrat comporte une clause de non concurrence ainsi libellée :« l’agent s’interdit expressément, dans le territoire et pendant une durée de dix-huit mois à partir de la date de rupture ou de cessation du présent contrat pour quelque cause que ce soit, de prêter son concours, directement ou indirectement, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à des opérations de transactions immobilières ».

L’article 4 du contrat relatif à l’étendue du mandat stipule ainsi qu’il suit :« l’agent exercera son activité sur le territoire défini ci-après au présent contrat sur tous types d’opérations et de biens immobiliers objets de l’activité du mandant : communes relevant des codes postaux suivants [Localité 2]/[Localité 4]/[Localité 3] ».

Se plaignant de ne plus avoir accès à l’agence et de ne plus pouvoir exécuter son contrat de manière normale, Mme [FM] a, selon un courrier recommandé du 12 juillet 2016, mis en demeure l’agence Saint [H] Immobilier de se positionner sur la poursuite ou non des relations commerciales, conformément aux termes de l’article 11 du contrat d’agent commercial.

Par courrier du 2 septembre 2016, elle a informé la société Saint [H] Immobilier de la résiliation du contrat d’agent commercial à compter du 7 septembre 2016, aux torts exclusifs de l’agence et sans préavis.

Selon courrier du 12 septembre 2016, la société Saint [H] Immobilier a pris acte de cette rupture, a contesté les griefs formulés à son encontre, a accepté de décharger Mme [FM] de l’exécution de son préavis et lui a indiqué qu’à la condition qu’elle exerce ses activités de manière strictement loyale, en respectant scrupuleusement son obligation de non concurrence, elle renoncerait à toute procédure judiciaire visant à la réparation des préjudices subis du fait de la violation des obligations contractuelles par Mme [FM].

Plusieurs échanges ont eu lieu entre les conseils respectifs des parties, chacun restant sur sa position.

Invoquant avoir reçu de nombreuses lettres de résiliation des mandats par ses clients à compter d’octobre 2016 et soutenant que lesdits mandats ont été confiés à la société CV Finances ayant recruté Mme [FM] après la fin de leur relation, la société Saint [H] Immobilier lui a fait délivrer assignation devant le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, aux fins d’obtenir la cessation de toute activité illicite et en fraude des droits de la société, et notamment de tout acte de concurrence déloyale, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée à compter du prononcé du jugement, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 178.215 euros en réparation de la violation de son obligation de non concurrence, de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et économique résultant des actes de concurrence constatés, outre la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par la suite, Mme [FM] a saisi le conseil de Prud’hommes de Vienne en vue d’obtenir la requalification du contrat d’agent commercial en contrat de travail et la nullité de la clause de non concurrence, outre le paiement de l’indemnité de préavis, l’indemnité de rupture, les commissions et une demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 20.000 euros.

Par ordonnance du 21 novembre 2017, le juge de la mise en état a sursis à statuer en attendant la décision du Conseil de Prud’hommes de Vienne quant à la qualification à donner au contrat litigieux.

Par jugement du 1er juillet 2019, le conseil des Prud’hommes de Vienne a fait droit aux demandes de Mme [FM] et par arrêt du 5 avril 2022, la cour d’appel de Grenoble a infirmé en toutes ces dispositions le jugement déféré et dit que la juridiction prud’hommale n’est pas compétente pour statuer sur les demandes de Mme [FM].

Par jugement du 8 février 2024, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

— dit que le contrat d’agent commercial immobilier régularisé par les parties le 4 avril 2013 a été résilié par courrier daté du 2 septembre 2016 dont la société Saint [H] Immobilier a accusé réception par un courrier de son avocat daté du 12 septembre 2016, à l’initiative de Mme [FM] sans que cette résiliation soit imputable au mandant et avec une demande de dispense d’exécution du délai de préavis qui a été accepté par le mandant,

En conséquence

— dit qu’aucune indemnité de préavis ni de fin de contrat n’est due à l’agent et débouté Mme [FM] des demandes présentées à ce titre,

— dit que Mme [FM] n’a pas respecté la clause de non concurrence figurant audit contrat,

— condamné Mme [FM] en réparation à payer à la société Saint [H] Immobilier une indemnité de 27.053,75 euros,

— condamné la société Saint [H] Immobilier à payer à Mme [FM] la somme de 11.000 euros TTC au titre des commissions restant dues après la rupture du contrat au titre du droit de suite,

— constaté que Mme [FM] reconnaît avoir d’ores et déjà perçu cette somme en exécution des décisions de justice précédentes,

— débouté les parties de toute autre demande,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

— condamné Mme [FM] à payer à la société Saint [H] Immobilier la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute autre demande,

— condamné Mme [FM] aux dépens.

Par déclaration du 2 avril 2024, Mme [FM] a interjeté appel de ce jugement.

Prétentions et moyens de Mme [FM] :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 18 décembre 2024, Mme [FM] demande à la cour au visa des articles L.134-4, L.134-13 2° et suivant du code de commerce, de l’article 1240 du code civil de :

— réformer la décision querellée en son entier sauf en ce qu’elle a débouté la société Saint [H] Immobilier de sa demande de dommages et intérêt pour concurrence déloyale,

Statuant à nouveau :

— juger recevables les attestations produites aux débats par Mme [FM],

— rejeter l’attestation de Mme [HO] (pièce adverse n° 10) et échange de mails avec la société Saint [H] Immobilier (voir pièce n° 30) car considérées comme non probantes ni loyales,

— juger que la société Saint [H] Immobilier a commis des fautes graves dans l’exécution du contrat entravant son agent dans ses fonctions et en ne respectant l’exclusivité consentie,

— juger bien fondée la résiliation du contrat par Mme [FM] aux torts exclusifs de la société Saint [H] Immobilier.

— condamner la société Saint [H] Immobilier à lui payer la somme de 11.310 euros au titre de l’indemnité de préavis,

— condamner la même à lui payer la somme de 85.739 euros au titre de l’indemnité de rupture de contrat,

— condamner la même à lui payer la somme de 11.000 euros TTC correspondant aux commissions sur le droit de suite étant précisé que le paiement a eu lieu suite à la décision du conseil de Prud’hommes,

— condamner la même à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son dénigrement,

— dire et juger invalide la clause de non-concurrence pour absence de limitation géographique,

Subsidiairement, débouter la société Saint [H] Immobilier de ses demandes de dommages et intérêts pour violation de la clause de non-concurrence,

— condamner la société Saint [H] Immobilier à lui payer la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître Audrey Grandgonnet, sur son affirmation de droit.

Pour s’opposer à l’irrecevabilité de ses attestations soulevée par la société Saint [H] Immobilier, elle expose que :

— les attestations produites satisfont aux obligations légales de l’article 202 du code de procédure civile qui imposent juste une attestation datée, signée de la main de son auteur outre une copie de la pièce d’identité qui fait mention de la date et du lieu de naissance,

— toutes les personnes qui ont attesté ont mentionné les faits et leur relation avec elle, en joignant leur pièce d’identité corroborant la signature sur ledit courrier,

— si l’intimée prétend que les pièces n°7 et 52 ne sont pas loyales, à aucun moment, les pièces n° 6, 7 et 52 ne font état d’un procédé déloyal et il n’a jamais été retranscrit de conversation à l’insu des personnes,

— la pièce n° 22 n’est pas une attestation mais un mail de M. [U] adressé à Mme [FM] qui relate le fait que l’agence Saint [H] immobilier l’avait critiquée en disant qu’il s’agissait d’une ancienne salariée (sic) dont ils avaient dû se séparer pour faute grave,

— l’attestation de [A] [E] du 13 février 2017, est parfaitement crédible, elle démontre qu’elle a travaillé gracieusement pour les consorts [E] qui sont des amis de ses parents et si cette pièce n’est produite que dans le présent débat c’est pour justifier de l’absence de violation de ses obligations et ne s’avérait pas utile auparavant dans le dossier de droit du travail,

— la cour n’accordera aucune crédibilité à l’attestation de Mme [HO] (pièce adverse n° 10), cette dernière souhaitant lui prendre sa place au sein de la société, et l’attestation ayant été certainement dictée par l’intimée, elle a déposé plainte au pénal pour usage de faux à l’encontre de celle-ci,

Au soutien de sa demande d’indemnité de rupture, elle fait valoir que la décision de rompre est due à des circonstances imputables au mandant, de sorte qu’en application de l’article L.134-12 alinéa 2 du code du commerce l’indemnité lui reste acquise et elle expose que :

— l’intimée n’a jamais pris l’initiative de rompre le contrat et a préféré l’entraver dans ses fonctions en lui interdisant de venir au sein de l’agence où elle avait son bureau, en lui enlevant les clefs de l’agence, en lui coupant ses accès internet, logiciel et en ôtant toutes ses références de mandat dès le 5 juillet 2016, comme cela est relaté dans son courrier recommandé de mise en demeure adressé à la société Saint [H] Immobilier le 12 juillet 2016,

— le 11 juillet 2016, une nouvelle réunion a eu lieu au cours de laquelle on lui a demandé de rédiger un courrier de rupture de son contrat perdant aussi tout droit à indemnité de fin de contrat,

— elle a relaté ces faits dans sa mise en demeure et ils n’ont jamais été contestés par l’intimée qui se contente de prétendre qu’elle a commis des fautes, mais sans jamais la mettre en demeure de respecter ses obligations et elle n’a pas non plus pris l’initiative de rompre le contrat,

— elle fait grief aux premiers juges de ne pas avoir tenu compte de la nombreuse jurisprudence en la matière qui rappelle que le fait d’entraver l’agent commercial rend la rupture du contrat imputable aux torts du mandant,

— cette situation extrêmement préjudiciable est due au fait que Mme [N], gérante de la société Saint [H] Immobilier, a appris fortuitement qu’elle s’était inscrite à un BTS immobilier et elle craignait que l’obtention de ce diplôme lui permette d’ouvrir une agence un jour,

— la société Saint [H] Immobilier ne verse aucune pièce aux débats démontrant l’existence de faits graves qui lui soient imputables et antérieurs à la rupture du contrat justifiant la cessation des relations, et le constat d’huissier qui a été établi postérieurement à la rupture en date du 16 octobre 2016, qui n’a pas été dressé de manière contradictoire est totalement tronqué dans la mesure où elle n’est pas responsable du départ de certains clients certainement mécontents des agissements et de voir écarter leur principale interlocutrice et de plus, ces faits sont postérieurs à la rupture et ne peuvent justifier le fondement de la rupture du contrat,

— si l’intimée estime qu’elle n’a pas été loyale et ne respecte pas son contrat d’agent commercial, il est totalement paradoxal qu’elle ait sollicité la poursuite de la relation contractuelle de juillet à septembre comme le démontrent les échanges de SMS, lui demandant notamment de rappeler des clients pour des renseignements et signatures de mandats,

— elle verse aux débats une attestation de son expert-comptable qui mentionne expressément le montant de ses commissions à 45.239 euros en 2015 et 40.500 euros en 2014, de sorte qu’elle est bien fondée à solliciter la somme de 85.739 euros au titre de son indemnité de rupture de contrat correspondant à deux années de commission.

Au soutien de sa demande au titre du droit de suite, elle expose que ce n’est qu’en juillet 2019 que la somme de 11.000 euros lui a été réglée suite à la condamnation de l’intimée à lui payer les commissions par le conseil de Prud’hommes de Vienne et elle a donc perçu ses commissions avec trois ans de retard, lui causant nécessairement un préjudice financier et moral et ce n’est que dans les écritures devant le tribunal judiciaire de Bourgoin Jallieu qu’elle a reconnu en février 2023 devoir lui payer ses commissions au titre du droit de suite à hauteur de 11.000 euros.

Au soutien de sa demande d’indemnité de préavis, elle expose qu’il est prévu contractuellement à l’article 11 du contrat un préavis d’une durée de trois mois et qu’elle n’a pas été en mesure de l’exécuter au regard des agissements de la société Saint [H] Immobilier qui a entravé son exercice professionnel en lui interdisant de se rendre à l’agence, en lui coupant tous ses accès internet, bureau, mails, logiciels, téléphone, en lui ôtant toutes ses références sur les mandats et en ne respectant pas l’exclusivité qu’elle lui avait accordée.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, elle fait valoir que :

— elle a dû rompre son contrat sans être payé de ses commissions et elle a été victime d’agissements malveillants de la société Saint [H] Immobilier puisqu’elle s’est retrouvée sans aucun revenu, ses commissions ayant été réglées trois ans plus tard, et sans travail,

— elle a fait l’objet d’un véritable harcèlement téléphonique et de véritables insultes et menaces et de dénigrement de la part de Mme [N] comme en attestent les témoignages de :

* M. [VC] qui certifie que Mme [N] a été menaçante et grossière à l’égard de Mme [FM] lors de leur conversation téléphonique du 5 septembre 2016 à 10 heures 30 et avoir été témoin d’un échange au cours duquel Mme [N] a été extrêmement grossière,

*Mme [S] qui atteste que lors d’une formation qui a eu lieu le 21 septembre 2016, Mme [FM] a été prise à partie par son ancienne collègue Mme [N] et que cette dernière a eu une attitude menaçante et intimidante envers elle lors du cocktail de fin de présentation, ce qui d’ailleurs les a poussés à partir plus rapidement de cet évènement,

*M. [U], un client qui l’a informé que M. [N] l’a vivement critiquée disant qu’elle était une ancienne salariée dont il avait dû se séparer pour faute grave,

*M. [FM], gérant de la société CV Finances Immobilier, qui n’a aucun lien de parenté et qui indique avoir été contactée le 9 décembre 2016 par Mme [N] qui lui a fait savoir qu’une procédure était en cours contre Mme [FM] et que ses façons de travailler ne lui plaisaient pas.

Pour s’opposer à toute demande au titre de la concurrence déloyale, elle expose que le tribunal a justement considéré que l’intimée présente des demandes distinctes sur le non-respect de la clause de non-concurrence et sur des actes de concurrence déloyale qui procèdent du même fondement juridique et ils ont parfaitement caractérisé le fait que la poursuite de son activité sur son ancien territoire qualifié d’actes de concurrence déloyale sont en réalité les mêmes faits sur lesquels elle fonde ses demandes indemnitaires relatives à la violation de l’obligation contractuelle de non-concurrence.

Au soutien de sa demande de nullité de la clause de non concurrence figurant au contrat, elle fait valoir que ladite clause qui est mentionnée comme suit : « l’agent s’interdit expressément, dans le territoire et pendant une durée de 18 mois à partir de la date de rupture ou de cessation du présent contrat, pour quelque cause que ce soit, de prêter son concours, directement ou indirectement, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à des opérations de transactions immobilières », ne respecte pas l’obligation de limitation de l’espace (périmètre géographique précis) ni une justification.

Pour s’opposer à la demande de l’intimée au titre de la violation de sa clause de non-concurrence, elle expose que :

— elle verse aux débats l’évolution du chiffre d’affaires de la société Saint [H] Immobilier qui montre que celui-ci n’a de cesse de croître depuis son départ, de sorte qu’on voit mal quel serait son préjudice,

— l’affirmation selon laquelle elle démarche les anciens clients de l’intimée et fait en sorte de récupérer les mandats signés auprès de cette agence est totalement fausse, alors que les clients sont libres de choisir l’agence par laquelle ils souhaitent vendre leur bien,

— elle verse aux débats des attestations de clients qui mentionnent avoir résilié leur mandat avec la société Saint [H] Immobilier en raison de l’attitude de cette dernière qui ne s’occupait pas d’eux, comme c’est le cas de M. [WD], de M.[Z], M. [ZP], M. [PO], M. [B] et M. [IZ], de Mme [EL] et de M. [ZZ],

— le constat d’huissier versé aux débats a été fait de manière non contradictoire et fait état de prétendus mandats qui auraient été retirés et qu’elle aurait récupérés, mais il convient de rappeler à nouveau que les clients sont libres de rompre les contrats et d’en signer dans plusieurs agences à défaut d’exclusivité, qu’elle n’est pas la gérante de la société CV Finance et qu’elle verse aux débats un mail de D. [TS] dont l’intimée prétend que le mandat signé avec cette personne a été détourné, ce qui est faux puisque celui-ci indique par mail que son terrain a été vendu par le biais de M. [I], agence Muggeo Immobilier à [Adresse 6],

— il est faux de prétendre qu’elle a réalisé la vente du bien immobilier propriété des consorts [E], qui était sous mandat de l’agence, sans concours de cette dernière, alors que les consorts [E] sont des amis de ses parents,

— si l’intimée verse le calcul de prétendues commissions revenues sur les mandats de vente traités par Mme [FM] au sein de la nouvelle agence d’un montant de 108.215 euros, il convient de relever qu’elle n’était pas la seule à travailler au sein de la société CV Finance, que de plus, le tribunal a retenu ce chiffrage établi par l’intimée sans avoir la certitude que certaines affaires aient été réalisées par Mme [FM], laquelle verse des attestations de clients mentionnant ne pas avoir vendu leur bien ou l’avoir retiré de la vente.

Pour contester le montant du préjudice retenu par les premiers juges, elle expose que :

— ce préjudice ne peut être évalué au montant total des commissions calculées et il faut tenir compte de la perte de chance de voir réaliser ces ventes outre la prise en compte des charges,

— les juges ont retenu un préjudice de l’ordre de 27.000 euros en reprenant le seul chiffrage réalisé par l’intimée alors que cette dernière est défaillante dans la preuve de son préjudice.

Prétentions et moyens de la société Saint [H] Immobilier :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 26 septembre 2024, la société Saint [H] Immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bourgoin Jallieu en ce qu’il a:

*dit que le contrat d’agent commercial immobilier régularisé par les parties le 4 avril 2013 a été résilié par courrier daté du 2 septembre 2016 dont elle a accusé réception par un courrier de son avocat daté du 12 septembre 2016, à l’initiative de Mme [FM] sans que cette résiliation soit imputable au mandant et avec une demande de dispense d’exécution du délai de préavis qui a été accepté par le mandant,

En conséquence :

*dit qu’aucune indemnité de préavis ni de fin de contrat n’est due à l’agent et débouté Mme [FM] des demandes présentées à ce titre,

*dit que Mme [FM] n’a pas respecté la clause de non concurrence figurant audit contrat,

*condamné la société Saint [H] Immobilier à payer à Mme [FM] la somme de 11.000 euros TTC au titre des commissions restant dues après la rupture du contrat au titre du droit de suite,

*constaté que Mme [FM] reconnaît avoir d’ores et déjà perçu cette somme en exécution des décisions de justice précédentes,

*débouté Mme [FM] de ses autres demandes,

*dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

*condamné Mme [FM] à payer à la société Saint [H] Immobilier la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné Mme [FM] aux dépens,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

*condamné Mme [FM] en réparation à payer à la société Saint [H] Immobilier une indemnité de 27.053,75 euros,

*débouté la société Saint [H] Immobilier de ses autres demandes,

Statuant à nouveau :

— juger irrecevables les attestations produites aux débats par Mme [FM] sous les numéros de pièces 6, 7, 8, 11, 12, 20, 22, 23, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 37, 38, 45A, 46A, 49, 51, 52, 54, 60,

— condamner Mme [FM] en réparation à lui payer une indemnité de :

*191.815 euros en réparation de la violation de son obligation de non concurrence, correspondant au montant des mandats détournés,

*20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et économique résultant des actes de concurrence constatés,

Y ajoutant, en tout état de cause

— condamner Mme [FM] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— laisser les dépens à la charge de Mme [FM].

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité de pièces, elle fait valoir que :

— s’agissant des pièces n° 6, 7 et 52, les conditions dans lesquelles les faits sont rapportés n’offrent aucune garantie de loyauté et d’éthique, dès lors qu’elles sont partiales et démontrent une volonté de nuire à la concluante en ce qu’elles indiquent «Elle m’a donc fait des copies d’écran des échanges à ce sujet avec sa responsable» (pièce adverse n°6), «Elle a mis en haut parleur afin que j’écoute la conversation» (pièce n°7), «Mme [N] et Mme [FM] m’ont demandé de sortir (…) je suis resté non loin afin d’écouter la conversation.» (pièce n°52) et ces procédés sont contraires au principe de loyauté de la preuve, et, sur les fondements des articles 9 du code de procédure civile et 6 paragraphes 1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, les pièces adverses n°6, 7 et 52 seront nécessairement écartées des débats,

— les pièces n°8, 11 et 12 ne montrent aucun élément d’identification (com, numéro de téléphone, etc.) des correspondants, et l’on ne peut donc en déduire qu’il s’agit d’une conversation entre les parties,

— les pièces n°20,22.2326.28.29,31.32,33.37.38.45A,46A,49, 51, 54 et 57 ne respectent pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile,

— les pièces n°31, 32,37 et 38 ne mentionnent pas les nom, prénom, date et lieu de naissance de l’auteur de l’attestation contrairement aux exigences de l’article 202 alinéa 2,

— la pièce n°22 ne comporte pas de pièce d’identité,

— les pièces n°20,23,26,28,29,31,32,33,45A,46A,49,51,54 et 57 ne font pas état de ce que l’attestation est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales, est en contrariété avec l’article 202 alinéa 3 du même code,

— les attestations sont pour la plupart datées d’avant (mois de juillet 2016) ou concomitamment à la rupture (septembre 2016), ce qui permet d’apprécier la loyauté de Mme [FM], qui, alors qu’elle était toujours en relation d’affaires avec la concluante a commencé à se préconstituer des preuves,

— Mme [FM] a produit très tardivement, dans le cadre du litige social et commercial, un courrier de M. [E] qui tente de justifier l’intervention en direct de cette dernière pour la transaction concernant sa mère parce que les familles respectives se connaissent bien et il y a lieu de s’étonner de la date de rédaction du courrier à savoir le 13 février 2017 alors que ce courrier n’a jamais été produit avant ce qui lui ôte toute crédibilité.

Elle indique que si Mme [FM] critique la production aux débats de l’attestation de Mme [HO] dont elle prétend qu’elle aurait pris sa place au poste d’agent commercial, en réalité cette dernière est à son compte depuis 2015 et la plainte pour faux déposée contre cette attestation cinq ans après sa rédaction a été classée sans suite.

Pour justifier de la validité de la clause de non concurrence, elle fait valoir que l’article 4 de la convention régularisée entre les parties oblige Mme [FM] à une obligation de non-concurrence d’une durée de dix-huit mois courant à compter de la cessation du contrat et s’applique sur le territoire contractuel à savoir les codes postaux [Localité 2] (communes de [Localité 8]), [Localité 4] (communes de [Localité 9]) et [Localité 3] (communes de [Localité 10]) de sorte que cette clause est proportionnée et légitime, et par conséquence, valable.

Pour justifier de la violation par Mme [FM] de sa clause de non concurrence, elle indique que :

— cette dernière a conclu un contrat d’agent commercial avec la société CV Finances Immobilier, agence sise à [Localité 10],

— à l’occasion de son nouveau mandat, elle prête son concours sur le territoire à diverses «opérations de transactions immobilières » telles que définies au contrat,

— elle verse aux débats les mandats de vente pris par Mme [FM] pour le compte de la société CV Finances Immobilier sur le territoire, au nombre de seize,

— Mme [FM] ne se donne même pas la peine de rédiger les annonces, mais copie purement et simplement celles de l’agence Saint [H] Immobilier, preuve en est que l’annonce mentionne non pas son numéro de portable mais celui de son agent commercial, Mme [HO], comme cela résulte de la pièce n°16 versée aux débats,

— compte tenu du prix de vente affiché des biens et de la prise d’une commission de 5% du prix de vente, dont la moitié revient à l’agence, elle subit un préjudice équivalent au montant des commissions qui auraient dû lui être allouées sur le territoire contractuel, soit la somme de 124.815 euros,

— Mme [FM] a convaincu des clients de retirer leurs biens de l’agence, alors même qu’ils avaient conclu des mandats de vente exclusifs avec elle, pour les reprendre avec elle sous mandat de la société CV Finances Immobilier et elle a ainsi reçu de nombreuses lettres de résiliation concomitamment au départ de l’agent de Mme [R] [IZ], Mme et M. [B], M. [H] [UB], M. [RP] [ZP], Mme [G] [GN], M. [L] [WD], Mme et M. [Z] et Mme [KA] [XE],

— compte tenu de l’importance et du nombre de mandats qui ont été frauduleusement retirés, son préjudice à ce titre s’élève à la somme de 41.500 euros TTC (soit 34.583 euros HT),

— six autres mandats de vente en cours auprès d’elle ont été repris par Mme [FM], en les faisant passer pour des mandats appartenant à la société CV Finances Immobilier, soit, l’indivision [ND], M. [LB] [Y], M. [P] [TS], Mme et M. [ZZ], Mme et M. [K], comme cela résulte du constat d’huissier en date du 14 octobre 2016,

— pour ces biens, son préjudice, calculé en fonction de son droit à commission est de 25.500 euros TTC (21.250 euros HT).

Elle fait grief au tribunal d’avoir considéré que la résiliation des mandats par les clients de la société n’étant pas motivée, elle ne peut être retenue pour s’assurer que ces clients ont par la suite travaillé avec Mme [FM], alors que compte tenu de la temporalité entre le moment de la rupture du contrat d’agent commercial, la réception des lettres de résiliation par la société de mandats dont les biens se retrouvent immédiatement après repris par Mme [FM], il est évident que cette concomitance ne peut qu’être expliquée par la violation de la clause de non-concurrence par cette dernière.

Pour contester le quantum d’indemnisation retenu par le tribunal, elle fait valoir que c’est à tort qu’il a retenu un préjudice de perte de chance qu’il indemnise à hauteur de 25 % des commissions concernées par les ventes détournées par Mme [FM], alors que :

— les mandats rompus parce que détournés sont des mandats exclusifs de vente, ce qui signifie que le mandat aurait nécessairement abouti par une opération entre le vendeur et l’acheteur, sauf à se montrer très incompétent et inefficace, ce qui n’est pas le cas,

— la croissance de son chiffre d’affaires s’explique par le fait que des efforts importants ont été déployés par les dirigeantes et par tous les agents commerciaux travaillant pour elle et le résultat brut d’exploitation de l’année 2016 est négatif (- 49.600 euros) et le résultat net est une perte de (-50.100 euros), l’année 2016 étant la seule année sur la période de 2015 à 2020 où la société affiche une perte et il se trouve que c’est l’année où les problèmes avec Mme [FM] ont été révélés, de sorte qu’on peut imaginer sans mal ce qu’aurait été le chiffre d’affaire en 2016 et 2017 si les mandats n’avaient pas été détournés.

Pour justifier des faits de concurrence déloyale imputables à Mme [FM], elle expose que :

— Mme [FM] crée une confusion entre son activité nouvelle et son ancienne qualité d’agent, puisqu’elle :

*a notamment réalisé la vente du bien immobilier de Mme [E] qui était sous mandat de l’agence Saint [H] Immobilier sans son concours et si Mme [FM] a prétendu que le mandat de vente n’était plus d’actualité, car la propriétaire avait vendu en direct en réalité, elle a représenté la vendeuse chez le notaire, avec une procuration de Mme [E], son nom apparaissant sur l’acte de vente en qualité de représentante de trois des vendeurs,

*aurait de plus encaissé des commissions de courtage pour son propre compte pour des biens placés sous mandat de la société Saint [H] Immobilier comme en atteste Mme [HO],

*a conservé son numéro de portable professionnel, qu’elle reçoit donc aujourd’hui des contacts de clients qu’elle traitait auparavant et saisit désormais pour le compte de la société CV Finances les opportunités de prises de mandat,

— depuis la cessation du contrat, Mme [FM] n’a de cesse de la dénigrer auprès de sa clientèle, ainsi qu’auprès des notaires et autres agents avec lesquels l’agence travaille, n’hésitant pas à dire à certains clients que la société Saint [H] Immobilier a commis des fautes dans l’exécution de ses mandats de vente, ainsi que dans le cadre de signatures de compromis de vente et elle a également pris à partie certains clients en alléguant qu’elle ne lui aurait pas payé de commissions qui lui seraient dues et leur a demandé des attestations en témoignant, mettant en doute le sérieux de l’entreprise,

— Mme [FM] se livre à un détournement de la clientèle puisqu’elle travaille maintenant avec une agence concurrente et agit sur le même territoire, comme en atteste Mme [J] qui témoigne de ce qu’elle tente de détourner des clients de l’agence.

Pour s’opposer à la demande d’indemnité de rupture de Mme [FM], l’intimée expose que la cessation du contrat est à l’initiative de cette dernière, laquelle a fait preuve d’une grave déloyauté à son encontre durant l’exécution du mandat, en détournant des clients à son profit et en encaissant des commissions directement en contravention avec les termes de son mandat, ce qui la prive de cette indemnité.

Pour s’opposer à la demande d’indemnité de préavis de Mme [FM], elle fait valoir que conformément à l’article L.134-11 du code de commerce, sa faute grave la prive de cette indemnité.

Pour s’opposer à la demande de Mme [FM] au titre du préjudice moral, elle indique que cette dernière n’apporte pas la preuve de celui-ci, ni dans son fondement, ni dans son quantum, elle ne justifie pas de ce que les faits rapportés, si tant est qu’ils soient vrais, lui ont causé le moindre trouble ni ne lui ont porté préjudice d’aucune sorte et en outre, les attestations sur lesquelles elle s’appuie ne sont pas circonstanciées, ni détaillées, et par ailleurs ne sont pas recevables en la forme.

S’agissant du droit de suite, elle soutient que :

— elle a retrouvé un paiement d’une somme de 2.500 euros à Mme [FM] pour la vente [MC]-[C] le 9 septembre 2016,

— Mme [FM] réclame pour autant un droit de suite sur ce dossier qui lui a été payé,

— elle devrait donc, tout au plus, la somme de 8.500 euros au titre des commissions sur le droit de suite,

— la somme de 11.000 euros lui a été payée par suite de la condamnation mise à sa charge par le conseil des Prud’hommes et malgré la réformation de ce jugement, Mme [FM] n’a pas remboursé cette somme de sorte qu’elle ne peut la réclamer une seconde fois,

— il convient donc de la débouter de sa demande en paiement de la somme de 11.000 euros déjà réglée en 2019 et de la condamner à lui rembourser la somme de 2.500 euros comprise dans les 11.000 euros et payée ainsi deux fois.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2025 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’irrecevabilité des attestations produites en pièces 6, 7 et 52 par Mme [FM]

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Le principe de loyauté dans le recueil des preuves, qui constitue un élément du procès équitable, doit se concilier avec le droit à la preuve.

Sur le fondement de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 9 du code de procédure civile et du principe de loyauté dans l’administration de la preuve, la Cour de cassation juge qu’est irrecevable la production d’une preuve recueillie à l’insu de la personne ou obtenue par une man’uvre ou un stratagème (Ass. plén. 7 janvier 2011,n° 09-14.316 ; 2e Civ., 9 janvier 2014, n° 12-17.875 ; 2e Civ., 26 septembre 2013, n° 12-23.387; Com., 10 novembre 2021, n° 20-14.669 ; Com., 10 novembre 2021, n° 20-14.670).

L’assemblée plénière de la Cour de cassation rappelle toutefois que cette solution est fondée sur la considération que la justice doit être rendue loyalement au vu de preuves recueillies et produites d’une manière qui ne porte pas atteinte à sa dignité et à sa crédibilité et que l’application de cette jurisprudence peut cependant conduire à priver une partie de tout moyen de faire la preuve de ses droits. Elle rappelle également que Cour européenne des droits de l’homme ne retient pas par principe l’irrecevabilité des preuves considérées comme déloyales mais estime que, lorsque le droit à la preuve tel que garanti par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales entre en conflit avec d’autres droits et libertés, notamment le droit au respect de la vie privée, il appartient au juge de mettre en balance les différents droits et intérêts en présence, ce texte impliquant notamment à la charge du juge l’obligation de se livrer à un examen effectif des moyens, arguments et offres de preuve des parties, sauf à en apprécier la pertinence pour la décision à rendre (CEDH, arrêt du 13 mai 2008, N.N. et T.A. c. Belgique, n° 65087/01).

Elle retient en conséquence qu’il y a lieu de considérer désormais que, dans un procès civil, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi. (Cour de cassation, Assemblée plénière, 22 décembre 2023 n° 202-20.648).

En l’espèce, Mme [FM] verse en pièce n°6 une attestation émanant de Mme [DB] faisant état de dires de l’appelante et de ce que cette dernière lui a fait des copies écran des échanges avec Mme [N], dirigeante de la société Saint [H] Immobilier. Pour autant, il n’est pas retranscrit dans ce témoignage la teneur des conversations ainsi transférées, de sorte que cette attestation n’est pas irrecevable comme obtenue de manière déloyale mais uniquement dépourvue de toute valeur probante, Mme [DB] n’ayant été directement témoin d’aucun fait et se bornant à relayer les propos de Mme [FM].

Mme [FM] produit également à la procédure en pièce n°7 une attestation de Mme [M], relatant le contenu d’une conversation téléphonique entre Mme [FM] et Mme [N], dirigeante de la société Saint [H] Immobilier, à laquelle elle a assisté, Me [FM], ayant activé le haut-parleur de son téléphone et ce, à l’insu de son interlocutrice. Or, la cour observe que Mme [FM] produit aux débats 25 autres attestations, outre la copie de nombreux échanges avec l’intimée et au total 70 pièces au soutien de ses prétentions, de sorte que la production de cette pièce n°7 n’est aucunement indispensable à l’exercice du droit à la preuve par l’appelante qui n’est privée d’aucun moyen de preuve.

En conséquence, cette pièce n°7 relatant la teneur d’une conversation téléphonique écoutée par un tiers à l’insu de l’auteur des propos, constitue un procédé déloyal rendant irrecevable sa production à titre de preuve.

En revanche, il n’y a pas lieu d’écarter comme irrecevable la pièce n°52 versée aux débats par Mme [FM], alors que si M. [M] relate dans cette attestation une conversation entre les parties, qu’il a écoutée, alors qu’il lui avait été demandé de sortir de la pièce dans laquelle elles se trouvaient toutes deux, il n’est pas établi que les propos ont été obtenus à l’insu de Mme [N], dirigeante de la société Saint [H] Immobilier, alors que cette dernière, comme Mme [FM], savait parfaitement que M. [M] se trouvait à proximité, pour lui avoir toutes deux demandé d’attendre à l’extérieur de la pièce.

Sur l’irrecevabilité des attestations produites en pièces 8, 11, 12, 20, 22, 23, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 37, 38, 45A, 46A, 49, 51, 52, 54 et 60 par Mme [FM]

Les règles édictées par l’article 202 du code de procédure civile, relatives à la forme des attestations en justice, ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation irrégulière en la forme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction (Civ.2e, 14 déc. 2004, n°02-20.652 ; Civ.2e, 21 févr. 2008, n°08-60.022 ; Civ,1re, 30 nov. 2004, n°03-19.190).

En l’espèce, les pièces n° 8, 11 et 12 produites à la procédure par Mme [FM] qui constituent des copies de captures écran de textos qui ne comportent aucun élément permettant d’identifier leurs auteurs doivent être écartées des débats.

En revanche, contrairement à ce que soutient l’intimée, les pièces n° 31, 32,37 et 38 comportent bien l’identité de leurs auteurs, et si ces attestations ne mentionnent pas les dates de naissance de leurs auteurs, ceux-ci sont néanmoins parfaitement identifiables, de sorte que ces pièces présentent des garanties suffisantes qui excluent qu’elles soient écartées des débats. Il en va de même de la pièce n°22, laquelle correspond à un mail adressé à Mme [FM] et non à une attestation en justice, de sorte que l’absence de document d’identité joint à ce document n’est pas de nature à écarter cette pièce.

Enfin, s’agissant des attestations versées en pièces n° 20, 23, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 45A, 46A, 49, 51, 54 et 57, il importe peu que ces attestations ne fassent pas état de ce qu’elles sont établies en vue de leur production en justice, dès lors qu’elles constituent des témoignages circonstanciés, dont les auteurs sont parfaitement identifiables et ont apposé leur signature au bas de leurs déclarations. Le moyen d’irrecevabilité ne peut davantage prospérer.

Sur le rejet des pièces n° 10 et n°30 produites par la société Saint [H] Immobilier

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces n°10 et 30 produites par l’intimée et correspondant pour la première à un témoignage de Mme [HO] et pour la seconde à un mail adressé par cette dernière à l’intimée, alors que le fait que son auteur soit salarié de la société Saint [H] Immobilier n’est pas de nature à caractériser une déloyauté dans le recueil de ces deux preuves, mais seulement de nature à en apprécier l’impartialité. Il convient donc de débouter Mme [FM] de sa demande de rejet de ces deux pièces.

Sur la violation de la clause de non concurrence

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de cette disposition et du principe de la liberté d’entreprendre, une clause de non-concurrence n’est valable qu’à condition d’être circonscrite quant à l’activité sur laquelle elle porte et limitée dans le temps et dans l’espace et d’être proportionnée au regard de l’objet du contrat (Com., 30 mars 2022, n° 19-25.794) ou des intérêts légitimes à protéger (Com., 23 juin 2021, n° 19-24.488).

En l’espèce, le contrat d’agent commercial immobilier régularisé entre la société Saint [H] Immobilier et Mme [FM] le 4 avril 2013, comporte une clause de non concurrence ainsi libellée : « l’agent s’interdit expressément, dans le territoire et pendant une durée de dix-huit mois à partir de la date de rupture ou de cessation du présent contrat pour quelque cause que ce soit, de prêter son concours, directement ou indirectement, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à des opérations de transactions immobilières ».

Par ailleurs, selon l’article 4 du contrat relatif à l’étendue du mandat le territoire est défini ainsi qu’il suit :« l’agent exercera son activité sur le territoire défini ci-après au présent contrat sur tous types d’opérations et de biens immobiliers objets de l’activité du mandant : communes relevant des codes postaux suivants [Localité 2]/ [Localité 4]/ [Localité 3] ».

Contrairement à ce que soutien Mme [FM], cette clause comporte bien un périmètre géographique précis puisqu’elle vise les communes relevant des trois codes postaux [Localité 2]/ [Localité 4]/ [Localité 3]. Si la clause n’énumère pas les différentes communes, les codes postaux permettent aisément d’identifier les communes concernées. Par ailleurs, cette clause respecte l’obligation de limitation dans l’espace en ce qu’elle concerne 24 communes se situant dans un périmètre de 10 à 30 kilomètres autour de la commune de [Localité 7], lieu du siège social de l’intimée.

Enfin, cette clause qui interdit à Mme [FM] d’exercer des activités de transactions immobilières pendant 18 mois dans un rayon d’une trentaine de kilomètres autour du lieu d’implantation de l’agence Saint André Immobilier est indispensable à la protection des intérêts légitimes de cette dernière afin d’éviter toute intervention de son ancienne agent commercial dans le même domaine et auprès de la même clientèle, de sorte qu’elle n’est pas disproportionnée aux intérêts légitimes à protéger au regard de l’objet du contrat.

Le moyen soulevé par Mme [FM], tiré de la nullité de la clause de non concurrence ne peut donc prospérer.

Il est en outre constant que suite à la résiliation le 2 septembre 2016, de son contrat d’agent commercial avec la société Saint [H] Immobilier, l’appelante a régularisé un contrat d’agent immobilier avec la société CV Finances Immobilier dont le siège social est situé à [Localité 10] (code postal:[Localité 3]), distante de 32 kilomètres de [Localité 7], lieu du siège social de l’intimée, de sorte qu’elle a ainsi violé la clause de non concurrence stipulée au contrat.

La société Saint [H] Immobilier sollicite une indemnisation à hauteur de la somme de 191.815 euros, soit :

— la somme de 124.815 euros correspondant aux commissions qui auraient dû lui être allouées au titre des mandats de vente pris par Mme [FM] pour le compte de la société CV Finances Immobilier,

— la somme de 41.500 euros correspondant aux commissions perdues suite aux mandats qui lui ont été frauduleusement retirés par Mme [FM],

— la somme de 25.000 euros correspondant aux commissions perdues s’agissant de six mandats de ventes encours auprès d’elle et repris par Mme [FM].

Or, le constat d’huissier en date du 14 octobre 2016 listant les biens immobiliers proposés à la vente par la société CV Finances Immobilier sur le site « le Bon Coin », n’est pas de nature à établir que ces biens figuraient dans le portefeuille de la société Saint [H] Immobilier alors qu’il n’est produit aucune pièce permettant de comparer les biens proposés par les deux sociétés.

Par ailleurs, s’agissant des annonces figurant sur le site « le Bon Coin » et des mandats de vente figurant sur le site internet de la société CV Finances Immobilier traités par Mme [FM], aucune pièce ne permet de justifier de la somme de 124.815 euros au titre de commissions prétendument perdues.

En tout état de cause, le préjudice résultant de la violation de la clause de non-concurrence ne peut correspondre au montant des commissions non encaissées du fait de la perte des mandats de vente, compte tenu des aléas du marché de l’immobilier et ce quand bien même l’intimée aurait bénéficié de mandats exclusifs, lesquels ne lui garantissent en aucun cas que les ventes auraient nécessairement abouti mais seulement que la vente ne pourra intervenir avec un autre intermédiaire.

Le préjudice de la société Saint [H] Immobilier, résultant de la violation par Mme [FM] de sa clause de non-concurrence s’analyse donc en une perte de chance de ne pas avoir réalisé les ventes litigeuses attachées aux mandats révoqués, laquelle doit être fixée à 25 % eu égard aux aléas du marché de l’immobilier et alors qu’aucune motivation ne figure dans les courriers de révocation des mandats transmis par les clients à l’intimée. Au regard des montants de commission qui auraient dû être obtenus et dont il est justifié aux débats à hauteur de 41.500 euros et 25.500 euros, le préjudice de la société Saint [H] Immobilier doit être arrêté à la somme de 17.750 euros ( 41.500 euros + 25.500 euros x 25 %). Il convient donc de condamner Mme [FM] à lui payer cette somme. Le jugement déféré est ainsi infirmé.

Sur les actes de concurrence déloyale

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Constitue un acte de concurrence déloyale, susceptible d’être sanctionné sur le fondement de ces dispositions, le recours à des procédés contraires aux usages et habitudes professionnels tendant à occasionner un trouble commercial à un concurrent. Le succès de l’action en concurrence déloyale est attaché à la démonstration d’une faute et d’un préjudice en lien causal.

Le démarchage de la clientèle de l’ancien employeur n’est pas constitutif de concurrence déloyale s’il n’est pas réalisé par des moyens critiquables car contraires aux usages loyaux du commerce. Est ainsi sanctionnable le démarchage accompagné de dénigrements. La concurrence déloyale par détournement de clientèle suppose une man’uvre imputable au salarié tendant à détourner les clients de son ancien employeur. Par ailleurs, si toute pratique visant à jeter le discrédit sur une entreprise est condamnable, il faut que le dénigrement ait un caractère public. La concurrence déloyale peut également être admise toutes les fois qu’il apparaît qu’une entreprise a cherché à profiter de manière illégitime de la réputation d’autrui, le risque de confusion devant être établi.

Enfin, l’action en concurrence déloyale a vocation à être mise en 'uvre pour sanctionner un comportement qui n’entre pas dans le champ défini par une clause de non-concurrence, de sorte que quand une telle clause existe, le droit de la responsabilité contractuelle s’applique.

En l’espèce, la société Saint [H] Immobilier fait grief à Mme [FM] d’avoir détourné des clients à son profit en encaissant des commissions. Or, le seul fait que certains de ses clients aient retiré leur mandat de vente et que les biens concernés figurent sur les offres de vente de la société CV Finances Immobilier ne permet pas de caractériser des actes de détournement de clientèle imputables à Mme [FM], alors qu’il n’est produit aucune pièce de nature à établir de sa part des actes positifs, telles un démarchage, à l’origine de ces retraits de mandats.

En effet, il ressort de l’examen des courriers de résiliation qu’aucune justification n’est donnée par les clients quant à leur décision, à l’exception de M. et Mme [BM] qui attestent avoir mis fin à leur mandat en raison de l’absence de suivi de leur dossier par l’intimée suite au départ de Mme [FM] et de Mme [XE], qui a déclaré dans son attestation du 28 septembre 2016 également avoir mis fin au mandat avec la société Saint [H] Immobilier en l’absence de visite de son bien depuis 18 mois.

Par ailleurs, il est établi, notamment par un courrier du 12 septembre 2016 adressé à Mme [IZ], cliente de la société Saint [H] Immobilier, que c’est cette dernière qui a en réalité informé sa clientèle du départ de Mme [FM] de l’agence.

Il n’est pas davantage démontré que Mme [FM] a encaissé une commission sur la vente du bien appartenant à Mme [E] en détournant le mandat confié à la société Saint [H] Immobilier, alors que Mme [E] expose avoir reçu une proposition de cette dernière puis avoir ensuite choisi de céder son bien à son petit-fils, laquelle déclaration quand à l’identité de l’acquéreur est confirmée par l’attestation notariale versée aux débats, que par ailleurs si Mme [FM] a effectivement représenté M. et Mme [E] lors de la régularisation de l’acte authentique, il n’est pas démontré qu’elle a perçu une commission, M. [FM] attestant qu’elle est intervenue à titre gracieux en raison des liens d’amitiés liant leurs deux familles et qu’enfin, le témoignage de Mme [HO], affirmant que Mme [FM] lui a déclaré ne plus déclarer ses commissions, est inopérant s’agissant d’un témoignage non circonstancié et émanant d’une personne liée par un contrat d’agent commercial avec la société Saint [H] Immobilier. Le témoignage de Mme [J], affirmant que Mme [FM] s’est fait passer pour elle afin d’annuler un rendez-vous avec Mme [W], une cliente, dont l’impartialité est également questionnée alors que Mme [J] est liée par un contrat d’agent commercial avec l’intimée, se limite, en tout état de cause, à relayer des éléments qui n’ont pas été constatés par elle-même, excluant de ce fait, toute valeur probante.

Si la société Saint [H] Immobilier reproche également à Mme [FM] d’avoir créé une confusion dans l’esprit des clients en conservant son numéro de téléphone professionnel qui apparait sur les annonces déposées par la société CV Finances Immobilier et dont les mandats lui sont confiés, il n’est ni allégué, ni a fortiori démontré que le numéro de téléphone ainsi utilisé appartient à l’intimée.

Enfin, les actes de dénigrement reprochés à Mme [FM], qui ne sont étayés par aucune pièce de la procédure et qui résultent des seules allégations de la société Saint [H] Immobilier ne sont pas davantage de nature à caractériser des actes de concurrence déloyale à son encontre. Il convient donc de débouter cette dernière de sa demande de dommages et intérêts pour concurrence déloyale. Le jugement déféré est confirmé.

Sur l’indemnité de rupture et sur l’indemnité de préavis

L’article L.134-4 du code de commerce dispose que les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l’intérêt commun des parties ; que les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information et que l’agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; et que le mandant doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat.

Aux termes de l’article L.134-11 du même code, chaque partie peut mettre fin au contrat moyennant un préavis. La durée du préavis est d’un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l’absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d’un mois civil.

L’article L.134-12 alinéa 1er du même code, dont les dispositions sont d’ordre public, indique qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi

L’article L.134-13 du même code précise toutefois que, la réparation prévue à l’article L.134-12 n’est pas due dans les cas suivants :

1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial,

2° La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée,

3° Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence.

En l’espèce, il est constant que Mme [FM] qui, selon courrier du 2 septembre 2016, a informé la société Saint [H] Immobilier de la résiliation du contrat d’agent commercial à compter du 7 septembre 2016, aux torts exclusifs de l’agence et sans préavis, est à l’origine de la cessation du contrat, ce que cette dernière ne conteste au demeurant pas.

En revanche, si elle soutient que cette cessation est justifiée par des circonstances imputables à la société Saint [H] Immobilier, il est observé que les mises en demeure adressées à son mandant le 12 juillet et le 2 septembre 2016, faisant état de ce qu’elle ne peut accéder aux locaux de l’agence, au site internet et au logiciel de l’agence, qui constituent des preuves à soi-même ne démontrent pas que l’intimée l’a empêché d’exercer son activité.

Par ailleurs, les factures d’achat d’un bureau et de deux chaises Vintage en juillet 2016, ne permettent pas davantage de rapporter la preuve de ce que Mme [FM] a été contrainte de travailler chez elle, alors qu’il résulte de ses propres déclarations contenues dans son courrier du 12 juillet 2016, qu’elle effectuait uniquement des permanences à l’agence les lundis et jeudi de juillet 2015 à janvier 2016, de sorte qu’elle n’y était installée que très ponctuellement.

Le mail du 7 juillet 2016 par lequel elle demande à son mandant de mettre en ligne sur le site internet et en vitrine de l’agence un nouveau bien qu’elle vient de rentrer ne contient aucun élément permettant de démontrer qu’elle a été privée de tout moyen de travailler, alors qu’elle y indique au contraire avoir obtenu un mandat d’un client. Le mail du 9 juillet 2016 au terme duquel elle interroge la société Saint [H] Immobilier sur la possibilité de faire apparaître sur le site un nouveau bien pour lequel elle a obtenu un mandat, qui établit uniquement qu’elle n’a pas la possibilité de valider ce bien elle-même, n’en démontre pas pour autant qu’elle a été empêchée de travailler. Enfin, les copies écran de trois annonces immobilières sur le site internet « Le Bon Coin » portant la mention « Agence Saint [H] Immobilier », n’établissent pas, contrairement à ce qu’affirme l’appelante, que tous les mandats qu’elle a conclu ont été attribués à l’agence, alors qu’il n’est pas démontré qu’elle est à l’origine de la signature des mandats relatifs aux trois biens concernés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [FM] qui échoue à démontrer qu’elle a été privée par son mandant de ses moyens de travail et ainsi empêchée d’exercer son activité, doit être déboutée de sa demande d’indemnité de rupture et de son indemnité de préavis.

Sur le droit de suite

Il résulte des déclarations concordantes des parties que le montant des commissions dues par la société Saint [H] Immobilier au titre du droit de suite s’élève à la somme de 11.000 euros correspondant aux ventes [O]/[MC], [V]/[CA], [X] /Blondin, [EC] [YF], [G]/[SR].

Si la société Saint [H] Immobilier, qui admet être redevable d’une partie de ces commissions, soutient en revanche que la commission relative à la vente [O]/ [C] a été réglée, la cour relève que la copie d’un extrait de relevé bancaire du mandant mentionnant un virement au crédit de son compte, le 16 mai 2016, de la somme de 5.000 euros par la SCP Wuthrich Ph et Guerrin Wuthrich portant la référence « vente CTS [D]/VIzzini [C] », et un virement en débit, en date du 19 septembre 2016, de la somme de 2.500 euros au bénéfice de Mme [FM], ne permet pas d’établir que ce virement correspond au paiement de ladite commission, alors que ce virement de 2.500 euros comporte comme seule référence « facture 57 ». Il convient donc de condamner la société Saint-[H] Immobilier à payer à Mme [FM] la somme de 11.000 euros au titre de son droit de suite et de confirmer le jugement déféré.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

Si Mme [FM] soutient avoir été victime d’un véritable harcèlement moral et téléphonique de la part de Mme [N], gérante de la société Saint [H] Immobilier, le témoignage de M. [PO] attestant de l’attitude menaçante et grossière de cette dernière à l’égard de Mme [FM] lors d’une conversation téléphonique du 5 septembre 2016, outre qu’il est entaché de partialité, s’agissant d’un ami de l’appelante, n’est en tout état de cause pas circonstancié, M. [PO] n’indiquant pas avoir été directement témoin de ces paroles.

De même, le témoignage de Mme [T] attestant avoir été témoin le 21 septembre 2016 lors d’une formation, de l’attitude menaçante et intimidante de Mme [N] à l’égard de Mme [FM] qu’elle a pris à partie, ne permet pas de caractériser les faits de harcèlement allégués, lesquelles supposent la répétition, alors qu’il s’agit d’un témoignage relatant un fait unique et isolé. Il convient donc de débouter Mme [FM] de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de faute démontrée à l’encontre de l’intimée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Mme [FM] doit supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à la société Saint [H] Immobilier la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Il convient en outre de confirmer le jugement déféré. Il y a également lieu de débouter Mme [FM] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Ecarte des débats les pièces n°6, 8,11 et 12 versées aux débats par Mme [FM],

Déboute la société Saint [H] Immobilier de sa demande d’irrecevabilité des pièces n°7, 20, 22, 23, 26, 28, 29, 31, 32, 33, 37, 38, 45A, 46A, 49, 51, 52, 54 et 60 produites par Mme [FM],

Déboute Mme [FM] de sa demande de rejet des pièces n° 10 et n°30 produites aux débats par la société Saint [H] Immobilier,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [FM] à payer à la société Saint [H] Immobilier une indemnité de 27.053,75 euros en réparation de son préjudice résultant de la violation par Mme [FM] de la clause de non concurrence,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne Mme [FM] à payer à la société Saint [H] la somme de 17.750 euros en réparation de son préjudice résultant de la violation par Mme [FM] de la clause de non concurrence,

Condamne Mme [FM] à payer à la société Saint [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute Mme [FM] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [FM] aux dépens d’appel.

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente