N° RG 24/02808 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MLHP

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Elise MITAUT

M^e Cécile KOVARIK-OVIZE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 16 DECEMBRE 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 23/02813) rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 20 juin 2024, suivant déclaration d’appel du 19 Juillet 2024

APPELANTS :

M. [X] [T]

né le 01 Juin 2952 à [Localité 7] (Tunisie)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Mme [Z] [W]

née le 18 Avril 2951 à [Localité 7] (Tunisie)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés et plaidant par M^e Elise MITAUT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

ALPES ISERE HABITAT (AIH) pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Cécile KOVARIK-OVIZE, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Caroline Yver avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 octobre 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevalet greffier, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 ou 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par bail en date du 19 octobre 1987, la société Alpes Isère Habitat a consenti à M. [X] [T] et à Mme [Z] [W] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte d’huissier en date du 1er juin 2023, les locataires ont assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater l’insalubrité du logement ou sa non-décence, d’ordonner l’exécution de travaux de réparation et mise en conformité sous astreinte de 100 euros par jour, d’ordonner une diminution du loyer de 30 % dans l’attente de l’achèvement des travaux de mise aux normes et condamner le bailleur à payer des indemnités compte tenu des préjudices subis par les locataires.

Par jugement du 20 juin 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté les consorts [T] de leur demande de constat d’insalubrité du logement ;

— débouté les consorts [T] de leurs demandes de travaux sous astreinte ;

— débouté les consorts [T] de leurs demandes de réduction de 30 % du montant du loyer ;

— débouté les consorts [T] de leurs demandes indemnitaires ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— condamné les consorts [T] à payer à la société Alpes Isère Habitat une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts [T] à supporter les dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel du 19 juillet 2024, les époux [T] ont interjeté appel de l’entier jugement.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2025, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement du 20 juin 2023 dans son entier dispositif et statuant à nouveau de :

— constater l’insalubrité du logement donné à bail à la famille [T] par Alpes Isère habitat, à tout le moins sa non-décence ;

— ordonner à Alpes Isère Habitat l’exécution de travaux de réparation du logement ainsi que sa mise en conformité, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er décembre 2023 ;

— dire et juger que le montant du loyer dû par les époux [T] dans l’attente de l’exécution des travaux et jusqu’à leur parfait achèvement sera diminué de 30 % par rapport au loyer actuel;

— condamner Alpes Isère Habitat à payer à M. et Mme [T] les sommes suivantes :

—  12 816,21 euros au titre de leurs préjudices de jouissance du jour de la mise en demeure adressée à Alpes Isère Habitat à parfaire au jour de l’audience de plaidoirie ;

—  2 000 euros au titre du préjudice subi par le couple [T] en raison de l’atteinte à leurs santés et du préjudice moral ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la surconsommation d’énergie liée à l’état du logement ;

— condamner Alpes Isère Habitat à payer à M. et Mme [T] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Alpes Isère Habitat aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en regard des problèmes d’humidité, de la non-conformité de l’électricité du logement, du défaut d’étanchéité à l’air des menuiseries, du mauvais équilibrage du système de chauffage. Ils admettent que le bailleur a procédé à quelques travaux, mais insuffisants et tardifs selon eux.

Ils ajoutent que le bailleur ne prouve pas les manquements invoqués. Ils estiment que l’indécence du logement justifie une réduction de loyer et l’indemnisation de leurs divers préjudices qu’ils soutiennent démontrer.

Suivant dernières conclusions notifiées le 2 octobre 2025, l’intimée demande à la cour de déclarer recevable et mal fondé l’appel formé par les consorts [T] et de :

— confirmer l’entier jugement ;

— débouter les consorts [T] de leurs demandes visant à infirmer l’entier jugement ;

— débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les consorts [T] à verser à AIH la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner les consorts [T] aux entiers dépens d’appel et de 1ère instance, dont distraction au profit de M^e Kovarik-Ovize.

Au soutien de ses demandes, l’établissement Alpes Isère Habitat indique avoir initié des interventions, en vain, du fait des locataires et précise que les locataires arguent de l’insalubrité du logement en se fondant sur les textes relatifs à la décence. S’agissant des désordres, il allègue avoir toujours répondu aux locataires et commandé les travaux relevant de son obligation d’entretien, mais précise s’être heurté à l’absence des locataires à chaque intervention. Il précise qu’aucune obligation ne pèse sur le bailleur concernant les normes PMR, mais que des travaux ont été réalisés en ce sens dans le logement des appelants dès 2022. Il souligne que les travaux ont été réalisés dès lors que l’accès a été rendu possible par les locataires et que rien ne justifie une diminution de loyer.

Le bailleur soutient enfin que les locataires ne justifient aucunement des préjudices allégués.

MOTIVATION

Sur le caractère décent du logement

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit : '[…] 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante […] ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvèlement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […]'.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

'1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant […].'

Le locataire est, pour sa part, tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Les époux [T] sollicitent le constat de l’insalubrité du logement, à tout le moins, sa non-décence.

Il convient de distinguer les notions d’insalubrité du logement, et d’indécence du logement.

L’insalubrité d’un logement concerne les logements qui présentent un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique des personnes. Elle est constatée et traitée dans le cadre d’une procédure administrative et peut donner lieu à une interdiction d’habiter le logement.

Le contrôle de la décence d’un logement est soumis au juge judiciaire, il s’agit d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Au cas d’espèce, les époux [T] produisent les pièces suivantes :

— un rapport d’expertise établi non contradictoirement le 21 avril 2022 par leur assureur et duquel il ressort les éléments suivants (pièce 4) :

— concernant l’humidité : présence de moisissures dans le salon, la cuisine, la chambre des parents, le long des murs et les angles du plafond. Dans la chambre d’enfant, les joints qui assurent l’étanchéité entre les menuiseries extérieures et le bâti tombent et n’assurent plus leur rôle. Sur l’origine et les causes, l’expert conclut à un problème constructif en raison de la localisation des désordres, à la présence de ponts thermiques. Ils peuvent également avoir été causés par un tassement de l’isolation ou à un mauvais fonctionnement de la VMC. Il impute la responsabilité au bailleur en indiquant : 'il ne gère pas son bien en bon père de famille, il n’y a pas eu d’entretien récent réalisé dans ce logement'.

— concernant les problèmes électriques : dans la buanderie, une prise ne fonctionne pas. Il n’y a pas de disjoncteur différentiel sur le tableau électrique. La VMC ne fonctionne pas. Les débits d’extraction d’air sont insuffisants. Sur l’origine et les causes, l’expert indique un défaut d’entretien pouvant porter atteinte à l’intégrité physique de l’occupant. La norme NFC 15-100 a largement évolué depuis la construction du bâtiment. Il impute la responsabilité au bailleur et précise qu’il est nécessaire que le bailleur fasse un audit complet du logement et qu’il établisse un planning de remise en état.

— concernant les problèmes de chauffage, il est relaté : 'M. [T] rencontre d’énormes difficultés à obtenir une température décente dans son logement'.

— concernant du problème d’accessibilité : le logement n’est pas adapté à une personne à mobilité réduite. La femme de l’assuré a de l’arthrose et la mise en 'uvre d’une douche serait préférable. L’expert conclut qu’aucun élément de responsabilité ne peut être reconnu contre le bailleur.

— concernant les autres désordres : il est indiqué que le volet roulant de la chambre enfant ne fonctionne plus, que la menuiserie donnant sur le balcon ne ferme plus correctement et que les dalles PVC des WC se décollent. Sur l’origine et les causes, l’expert indique un défaut d’entretien du bailleur.

Le rapport conclut en préconisant une réunion d’expertise contradictoire en présence d’Alpes Isère Habitat.

— des photos, non datées et non situées et qui ne peuvent utilement aider la cour à apprécier les désordres allégués ;

— un courrier adressé au bailleur et reçu par ce dernier le 1er février 2021 dans lequel les locataires indiquent que l’isolation n’a jamais été reprise depuis leur entrée dans les lieux, ce qui les oblige à chauffer les pièces de manière importante et ils sollicitent la possibilité de lancer des travaux d’isolation ;

— un courrier adressé au bailleur et daté du 26 octobre 2022 par l’assureur des locataires dont les termes sont les suivants : 'vous avez déjà été contacté dans ce dossier par le cabinet Expertises 3D, que nous avons mandaté afin qu’il organise une expertise contradictoire le 5 juillet 2022. Vous avez régulièrement été convoqué à cette réunion, mais ne vous êtes jamais présenté, représenté ou excusé. Pour votre parfaite information, vous trouverez ci-joint le rapport d’expertise qui a été dressé'. (pièce 6).

Le bailleur produit quant à lui :

— un email en réponse à l’expert du 24/11/2022 dans lequel le bailleur indique 'je suis en train de compiler les éléments afin de vous apporter une réponse satisfaisante’ (pièce 24) ;

— un email adressé à l’expert en date du 6 décembre 2022 dans lequel le bailleur indique : 'Nous avons bien pris en compte votre courrier et vous proposons : d’intervenir sur l’installation électrique, à cet effet, nous allons contacter nos locataires sous huit jours ; les moisissures seront traitées par la mise en peinture des plafonds de la salle de bain et des chambres et de la cuisine. Au regard des désagréments que nos locataires ont pu subir, exceptionnellement, nous reprendrons les sols de la cuisine, des WC et du séjour. De plus, nous réaliserons les réparations nécessaires au bon fonctionnement des deux volets roulants dans les chambres (entretien courant et remplacement des sangles). Ces travaux seront engagés avant l’amélioration thermique prévisionnelle de la résidence (18 mois environ). Celle-ci comprendra notamment le remplacement de l’ensemble des menuiseries extérieures du logement (fenêtres et volets). Au titre de nos bonnes et longues relations avec nos locataires, et en plus des travaux proposés ci-dessus, nos services proposent un dédommagement global d’un montant de 300 euros.' (pièce 1) ;

— commande travaux SMSA Peinture en date du 6 décembre 2022 (pièce 3) ;

— Facture Olivera carrelage adaptation sdb PMR du 10 mars 2022 (pièce 5) ;

— commande travaux LGB 38 en date du 6 décembre 2022 (pièce 7) ;

— commande travaux élec UGIS travaux électrique en date du 6 décembre 2022 (pièce 8) ;

— commande travaux Berruyer plomberie en date du 6 décembre 2022 (pièce 9) ;

— commande travaux SMSA travaux sol en date du 6 décembre 2022 (pièce 10) ;

— email de la société SMSA du 8 décembre 2022 indiquant que le locataire ne donne pas de retour (pièce 12) ;

— email de la société SMSA du 7 avril 2023 indiquant que le locataire ne donne pas de retour (pièce 13) ;

— email de la société SMSA du 11'avril 2023 indiquant que le locataire l’informe qu’il va partir pour une certaine durée, mais qu’il ne sait pas pour combien de temps (pièce 14) ;

— email de la société UGIS qui relate: 'une intervention était prévue chez votre locataire le 9 décembre 2022 de 10h30 à 12h00. Le jour de l’intervention, le locataire n’était pas dans le logement. Le technicien et M. [O] ont cherché à le joindre le jour même, aucune réponse de sa part. Suite à un échange entre [D] et Mme [S] pour le suivi des bons de commande, nous avons reçu un mail de Mme [S] pour l’annulation de ce bon’ (pièce 15) ;

— lettre de mission diagnostic chaudière mars 2021, attestation d’entretien annuel 24/09/2021, rapports d’intervention chaudière 27/01/22 et bulletin intervention chaudière signé par le locataire en date du 26 mai 2021 (pièce 17,18,19,20,22) ;

— le projet de réhabilitation des logements collectifs du 6 juin 2022 (pièce 16) ;

— un rapport d’intervention du 24 octobre 2024 qui mentionne : 'la VMC est fonctionnelle […]. De la moisissure est présente chez le locataire, mais cela ne provient pas de la VMC, cela provient sûrement de l’étanchéité du toit ou des fenêtres’ (pièce 32).

S’agissant du rapport d’expertise amiable produit par les locataires, il convient de rappeler que, s’il peut être pris en considération par la cour dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, sa force probante demeure limitée en raison de son caractère non contradictoire et doit, pour emporter la conviction du juge, être corroboré par d’autres éléments de preuve (2ème Civ., 9 février 2023, n° 21-15.784 ; 2ème Civ., 15 décembre 2022, n° 21-17.957).

En l’espèce, les constatations relatives à l’humidité et à la moisissure qu’il contient se trouvent corroborées par le projet de réhabilitation produit par le bailleur, lequel retient que l’état des menuiseries des logements collectifs est 'en mauvais état : passage d’air, problème d’étanchéité, problème de perméabilité à l’air et à l’eau engendrant des moisissures. Quincaillerie : mauvais état'. Ce pont est également corroboré par le rapport d’intervention produit en pièce 24. Ces pièces viennent conforter les observations du rapport quant aux problèmes d’humidité et de moisissure, désordres ainsi établis et qui caractérisent une situation d’indécence engageant la responsabilité du bailleur.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

Il résulte des pièces produites que le bailleur n’a eu connaissance des désordres relatifs à l’humidité et à la moisissure dans le logement qu’à compter du 26 octobre 2022. En effet, la lettre adressée en 2021 par les locataires ne mentionne qu’une mauvaise isolation engendrant un besoin de chauffer de manière importante, sans signaler d’autres anomalies. La divergence des parties quant à la convocation du bailleur à l’expertise demeure sans incidence, dès lors qu’elle n’affecte pas la date à laquelle le bailleur a été effectivement informé des désordres.

Il ressort en outre des justificatifs versés aux débats que le bailleur a accompli de nombreuses diligences dès le mois de décembre 2022 et que la réalisation des travaux s’est trouvée empêchée par l’absence des locataires. Toutefois, ces diligences ne portaient que sur le nettoyage des moisissures et la mise en peinture, sans concerner la réparation des menuiseries extérieures, pourtant en cause tant dans le rapport d’expertise (l’étanchéité entre les menuiseries extérieures et le bâti tombent et n’assurent plus leur rôle), que dans le projet de réhabilitation (l’état des menuiseries des logements collectifs est en mauvais état : passage d’air, problème d’étanchéité, problème de perméabilité à l’air et à l’eau engendrant des moisissures.).

Ce désordre cause nécessairement un préjudice de jouissance aux locataires et perdure depuis de nombreuses années, puisqu’encore récemment constaté par le rapport d’intervention du 24 octobre 2024 qui mentionne : 'la VMC est fonctionnelle […]. De la moisissure est présente chez le locataire, mais cela ne provient pas de la VMC, cela provient surement de l’étanchéité du toit ou des fenêtres’ (pièce 32 du bailleur).

Il ressort des justificatifs produits que le bailleur a accompli de nombreuses diligences dès le mois de décembre 2022 et que la réalisation de certains travaux a été empêchée par le comportement des locataires. Toutefois, ces diligences ne portaient que sur le nettoyage des moisissures et la mise en peinture notamment, sans concerner la réparation des menuiseries extérieures, pourtant en cause dans l’apparition des problèmes d’humidité et de moisissures.

Si l’obstruction imputable au locataire peut constituer une cause étrangère exonérant le bailleur pour les travaux non réalisés (2ème., civ. 11 février 2021,n° 19-23.240), il n’en demeure pas moins que ce dernier n’a pas mis en 'uvre les diligences adaptées pour faire cesser efficacement le trouble, lequel imposait une intervention sur l’étanchéité des menuiseries. Dès lors, la réparation du trouble de jouissance sera fixée à hauteur de 10 % du montant du loyer.

Partant, Alpes Isère Habitat sera condamnée à payer aux époux [T] la somme de 2 874 euros [776,74 x 10% x 37] (du 26 octobre 2022 au 31 décembre 2025 du fait du planning prévisionnel – pièce 30 – de réception des travaux).

Sur la réalisation des travaux et la réduction de loyer

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte des développements précédents que la réalisation de certains travaux a été empêchée par le comportement des locataires, de sorte qu’ils sont mal fondés à solliciter qu’ils soient ordonnés.

En tout état de cause, le bailleur démontre avoir réalisé les travaux de nettoyage moisissure et de mise en peinture en décembre 2024 et juillet 2025 (pièces 33 et 35).

Relativement à l’étanchéité des menuiseries, il ressort du dossier (pièces 16 et 30 du bailleur) et du planning prévisionnel des travaux d’amélioration emportant le remplacement des menuiseries avec une date de réception prévue fin 2025, qu’il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner des travaux déjà commandés par le bailleur.

Partant, les époux [T] seront déboutés de leur demande de travaux et de réduction de loyer.

Sur le préjudice de santé et le préjudice moral

Mme [T] produit un certificat médical en date du 27 avril 2023 du docteur [U] attestant que son état de santé actuel contre indique les environnements froids et humides.

Il est avéré que le logement des locataires est humide, ce qui occasionne des moisissures. Partant, l’humidité du logement cause nécessairement un préjudice de santé pour une personne pour laquelle les environnements humides sont contre indiqués.

Dès lors, Alpes Isère Habitat sera condamnée à payer aux époux [T] la somme de 1 000 euros à ce titre.

Ne démontrant pas un préjudice moral distinct du préjudice de santé, les époux [T] seront déboutés de ce chef.

Sur le préjudice de surconsommation d’énergie

Les époux [T], qui ne démontrent pas la surconsommation électrique dont ils se prévalent, seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— débouté les consorts [T] de leurs demandes de travaux sous astreinte,

— débouté les consorts [T] de leurs demandes de réduction de 30% du montant du loyer,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Alpes Isère Habitat à payer à M. [X] [T] et à Mme [Z] [W] épouse [T] la somme de 2 784 euros au titre du trouble de jouissance ;

Condamne Alpes Isère Habitat à payer à M. [X] [T] et à Mme [Z] [W] épouse [T] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de santé ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne Alpes Isère Habitat à payer à M. [X] [T] et à Mme [Z] [W] épouse [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Alpes Isère Habitat aux entiers dépens.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le greffier, Anne Burel, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE DE SECTION