N° RG 25/00075

N° Portalis DBVM-V-B7J-MRCX

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Caroline PARAYRE

M^e Sofia SELMANE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 09 DECEMBRE 2025

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 24/01525) rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 28 novembre 2024, suivant déclaration d’appel du 08 janvier 2025

APPELANT :

M. [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté et plaidant par M^e Caroline PARAYRE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉE :

S.C.I. NOVELLON-CLEMENCON prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Sofia SELMANE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 octobre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Claire Chevallet, greffière, en présence de [V] [X], greffière stagiaire, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et M^e Caroline Parayre en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 19 octobre 2022, la SCI Novellon-Clemençon a donné à bail à M. [W] [U] un logement situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 4 juillet 2024, le bailleur a assigné en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux 'ns de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et le voir condamné à payer diverses sommes.

Par ordonnance de référé du 28 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 avril 2024,

— fixé, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 avril 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

— condamné, à titre provisionnel, M. [W] [U] à payer à la SCI Novellon-Clemençon, la somme de 2 700,30 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er octobre 2024 (mois d’octobre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— autorisé la SCI Novellon-Clemençon à procéder à l’expulsion de M. [W] [U] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 2],

— condamné, à titre provisionnel, M. [W] [U] à payer à la SCI Novellon-Clemençon une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

— condamné M. [W] [U] à payer à la SCI Novellon-Clemençon la somme de 600 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes,

— condamné M. [W] [U] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 28 février 2024.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 janvier 2025, M. [W] [U] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 12 mars 2025, l’appelant demande à la cour de réformer l’ordonnance de référé rendue le 28 novembre 2024.

En conséquence,

— débouter la SCI Novellon-Clemençon de sa demande en résiliation de plein droit du bail liant les parties,

— débouter la SCI Novellon-Clemençon de sa demande au paiement de la somme de 2 700,30 euros,

— constater qu’aucun loyer n’est dû par M. [W] [U] à la date du 1er octobre 2024,

— fixer le préjudice de jouissance de M. [U] à la somme de 1 500 euros et condamner la SCI Novellon-Clemençon au paiement de cette somme.

En conséquence,

— débouter la SCI Novellon-Clemençon de toutes ses demandes, fins et prétentions.

À titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire

— dire et juger que M. [W] [U] n’est redevable que d’une somme de 521,46 euros,

En conséquence,

— lui accorder un délai de paiement de deux ans pour s’acquitter de l’arriéré.

Au soutien de ses demandes, l’appelant fait valoir qu’il a toujours réglé ses loyers. Il précise que le seul litige concerne l’honoraires d’agence et l’état des lieux à hauteur de 1 060 euros et souligne que l’agence s’était engagée à lui rembourser le prorata du loyer du mois d’octobre 2022 intégralement payé et versé à tort. Il allègue avoir subi un préjudice de jouissance du fait notamment de l’absence de détecteur de fumée et sollicite la somme de 1 500 euros à ce titre.

Subsidiairement, il sollicite la suspension de la clause résolutoire, estimant que seule la somme de 521,46 euros peut lui être réclamée. Il sollicite également des délais de paiement.

Suivant dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, l’intimée demande à la cour de confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner M. [W] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M.[W] [U] aux dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, l’intimée fait valoir que l’arriéré locatif n’est composé que des loyers et charges impayés, sans aucun lien avec les honoraires d’agence et d’état des lieux d’entrée. Sur le loyer du mois d’octobre, elle souligne que les clés lui ont été remises le 3 octobre 2022. La société ajoute que les désordres invoqués par M. [U] ne sont nullement démontrés et qu’il n’existe aucun préjudice de jouissance et qu’en tout état de cause, sa demande se heurte à des contestations sérieuses. Elle explique enfin que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises et s’oppose aux délais de paiement.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation a été signifié au locataire le 28 février 2024 pour la somme hors frais de 1 880,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 février 2024.

L’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ne peut être constatée que s’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Au cas présent, M. [U] conteste le principe même de la dette. Il indique justifier du paiement de l’ensemble des loyers et soutient que la bailleresse lui a facturé l’intégralité du mois d’octobre 2022, alors que le bail a été signé le 21 octobre 2022. Tout au plus, il allègue que l’arriéré porte sur les frais d’état des lieux et les frais d’agence.

Il ressort du dossier que :

— l’état des lieux d’entrée avec remise des clés est intervenu le 3 octobre 2022 (pièce 16 bailleresse et 1 de l’appelant),

— le contrat a pris effet le 3 octobre 2022 (pièce 1 bailleresse), la signature du bail postérieurement à la prise d’effet du contrat n’étant pas de nature à remettre en cause la prise effective des lieux,

— les pièces produites par M. [U] (l’historique des virements en pièce 3 et les quittances de loyer en pièce 4) ne permettent pas de remettre en cause le décompte de la bailleresse, mais au contraire de le confirmer, l’ensemble des paiements mentionnés sur les quittances étant expressément repris dans le décompte communiqué par la bailleresse.

Néanmoins, M. [U] justifie que, par mail du 21 octobre 2022, la bailleresse s’est engagée à rembourser le loyer correspondant à la période du 3 au 21 octobre 2022 en ces termes 'suite au problème de l’envoi du bail de notre côté, je vous confirme le remboursement de votre loyer du 03/10 au 21/10. Pour cela, merci de bien vouloir signer votre bail en date du 03/10 et de nous faire les virements demandés. Dès réception, nous vous ferons le remboursement afin que votre compte soit à jour de notre côté'. Ce remboursement n’apparait pas sur les décomptes et correspondrait pour la période en question (le loyer étant de 720 euros hors charges à cette date) à la somme de 464,52 euros (720/30*20 pour la période du 3 au 22 octobre).

En outre, il ressort du décompte de la bailleresse arrêté au 14 avril 2025 (pièce 17) et de ses propres conclusions que M. [U] a réglé les sommes de 820,15 euros le 4 mars 2024 et 820,15 euros le 8 avril 2024.

Conformément à l’article 1256 du code civil lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il résulte d’ailleurs des quittances produites par M. [U] que les règlements ont été imputés sur les dettes les plus anciennes.

Force est de constater qu’eu égard aux paiements intervenus dans les deux mois suivants la signification du commandement de payer le 28 février 2024 à hauteur de 1 640,30 euros au total et la preuve de ce que la bailleresse s’était engagée à procéder au remboursement de la somme de 464,52 euros, le constat du jeu de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse qui dépasse les pouvoirs du juge des référés, de sorte que la décision qui a constaté l’acquisition de la clause doit être infirmée.

Sur la dette locative et les délais de paiement :

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La SCI Novellon- Clemençon sollicite la somme provisionnelle de 2 700,30 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024 (mois d’octobre compris).

Il ressort des pièces produites et des développements précédents que, si le décompte établi par la société bailleresse intègre l’ensemble des paiements justifiés par la partie appelante, le montant de l’arriéré locatif demeure néanmoins sérieusement contesté. L’appelant soutient, en effet, que ce décompte ne reflète pas exactement la réalité des sommes dues, en raison notamment du non-remboursement d’un montant que la société bailleresse s’était expressément engagée à lui restituer, ainsi qu’il ressort du courriel en date du 21 octobre 2022. Dès lors, et compte tenu de cette contestation, il convient de réduire la somme provisionnelle réclamée au montant correspondant à la part de la dette qui présente un caractère non sérieusement contestable, soit à la somme de 2 700,30 – 464,52 = 2 235,78 euros.

Dès lors, M. [U] sera condamné au paiement de ladite somme.

M. [U] sollicite des délais de paiement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Au cas d’espèce, M. [U] ne justifie pas être en situation de régler sa dette locative, puisqu’il ne produit aucun élément sur sa situation financière. Partant sa demande sera rejetée.

Sur le préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un évènement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Enfin, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas d’espèce, l’appelant fait état d’éléments manquants dans l’appartement, tels que l’absence, de détecteur de fumée, de rangements, de porte-rideau, de crédence sous la hotte ou encore d’une poubelle hors d’usage.

Outre le fait que l’appelant ne procède que par affirmation sans produire d’élément à l’appui de sa demande, c’est à juste titre que la bailleresse soutient que la demande en paiement de dommages-intérêts et non d’une provision ne peut prospérer en référé.

Partant, la demande de M. [U] à ce titre ne peut être que rejetée.

L’issue du litige et l’équité commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle a :

— condamné M. [W] [U] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 28 février 2024.

Déboute la SCI Novellon-Clemençon de sa demande en résiliation de plein droit du bail liant les parties,

Condamne, à titre provisionnel, M. [W] [U] à payer à la SCI Novellon-Clemençon, la somme de 2 235,78 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024 (mois d’octobre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Déboute M. [W] [U] de sa demande de délai de paiement ;

Déboute M. [W] [U] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [U] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section