N° RG 24/02671 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MK5J

C1

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL BGLM

M^e Priscillia BOTREL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 27 MARS 2025

Appel d’une ordonnance (N° RG 22/00224)

rendue par le Juge de la mise en état de [Localité 6]

en date du 19 juillet 2024

suivant déclaration d’appel du 11 juillet 2024

APPELANTE :

S.C.I. LYS INVEST VAUBAN au capital de 10.000 ', immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°905 364 600, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée et plaidant par M^e Franck MILLIAS de la SELARL BGLM, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

INTIMÉE :

S.A.R.L. [C] ET [N] au capital de 7500,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Gap sous le numéro 511 811 283, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant et plaidant par M^e Thierry-Laurent GIRAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 janvier 2025, M^me FAIVRE, Conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 9 décembre 2021, la SCI Lys Invest [Adresse 9], dirigée par Mme [Y] a acquis, auprès de la SCI Brianhôtel, la propriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à Briançon.

Ces locaux sont donnés à bail-commercial :

— à la Sarl Alhôtel, qui a vendu son fonds de commerce à la société Hôtel Vauban, laquelle exploite un fonds de commerce d’hôtel sous ce même nom,

— à la Sarl [C] et [N], selon bail commercial en date du 25 octobre 2017, qui exploite un fonds de commerce de bar restauration sous I’enseigne «'[Adresse 8]'»,

Une mésentente entre la SCI Lys Invest Vauban et la société [C] et [N] s’est installée

Le 17 mai 2022, un incendie s’est déclenché dans les locaux de Ia société [C] et [N], lequel a entraîné la fermeture du restaurant «'[Adresse 8]'» et de l’hôtel «'Vauban'».

Ce sinistre a entraîné, d’une part, la fermeture administrative du restaurant « [Adresse 8] » et, d’autre part, l’exploitation restreinte à 50 personnes de l’hôtel « Le Vauban»

Par acte d’huissier du 24 juin 2022, la société [C] et [N] a fait délivrer assignation à la SCI Lys Invest Vauban devant le tribunal judiciaire de Gap aux fins de :

— constater les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles,

— dire que la SCI Lys Invest Vauban devra rétablir le chauffage dans les locaux donnés à bail sous astreinte de 500 euros par jour de retard, suivant constat d’huissier,

— condamner la SCI Lys Invest Vauban à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 5.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Lys Invest Vauban a sollicité du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Gap l’interruption des travaux de réhabilitation suite à l’incendie, engagés par la société [C] et [N] et son locataire-gérant la société BF House.

Par ordonnance du 19 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Gap a :

— rejeté la demande d’interruption des travaux de réhabilitation, de la salle de restauration et de la cuisine, effectuées par la société [C] et [U], suivant autorisation municipale du 11 août 2023, et suivant les strictes préconisations de la sous commission pour la sécurité contre les risques d’incendie du 10 juillet 2023,

— rejeté la demande de rétablir le chauffage en période d’hiver sous astreinte,

— condamné la SCI Lys Invest Vauban, à rétablir la fourniture d’eau chaude et froide et d’électricité sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de sept jours à compter du jour de la décision ou à produire dans ce délai, un document émanant d’une autorité administrative interdisant de rétablir l’eau et l’électricité dans l’immeuble,

— condamné la SCI Lys Invest [Adresse 9] à laisser la Sarl [C] et [N] accéder à la cave dans les conditions du bail sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de sept jours, à compter du jour de la signification de la décision ou à produire dans ce délai, un document émanant d’une autorité administrative interdisant cet accès à la cave, et pour des raisons de sécurité,

— renvoyer l’affaire à la mise en état du 16 octobre 2024,

— réservé le sort des dépens et des frais irrépétibles,

— rejeté les autres demandes.

Par déclaration du 11 juillet 2024, la SCI Lys Invest Vauban a interjeté appel de cette ordonnance.

Par contrat conclu devant notaire en date du 12 janvier 2024, la société [C] et [N] a consenti la location-gérance du fonds à deux de ses anciens employés.

Prétentions et moyens de SCI Lys Invest Vauban:

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 3 novembre 2024, la SCI Lys Invest Vauban demandent à la cour au visa des articles 31, 122 et 789 du code de procédure civile et de l’article 1722 du code civil de :

— constater l’irrecevabilité des demandes « additionnelles » de la société [C] et [N],

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Gap du 19 juin 2024 en ce qu’elle a :

*rejeté la demande d’interruption des travaux effectués par la société [C] et [N] de réhabilitation de la salle de restauration et de la cuisine, suivant autorisation municipale du 11 août 2023 et suivant les strictes préconisations de la sous-commission pour la sécurité contre les risques d’incendie du 10 juillet 2023,

*l’a condamnée à rétablir la fourniture d’eau chaude et froide et l’électricité, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 7 jours à compter du jour de la signification de la présente décision, ou à produire dans ce délai un document émanant d’une autorité administrative interdisant de rétablir l’eau et l’électricité dans l’immeuble,

*l’a condamnée à laisser la société [C] et [N] accéder à la cave dans les conditions du bail sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 7 jours à compter du jour de la signification de la présente décision, ou à produire dans ce délai un document émanant d’une autorité administrative interdisant cet accès à la cave pour des raisons de sécurité,

Et statuant à nouveau :

— ordonner la cessation de tous travaux par la société [C] et [N] et tous occupants de son chef dans les locaux commerciaux de type bar-restaurant sis [Adresse 4],

— débouter la société [C] et [N] de sa demande de rétablissement de l’eau et de l’électricité sous astreinte,

— débouter la société [C] et [N] de sa demande d’accès à la cave sous astreinte,

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Gap du 19 juin 2024 en ce qu’elle a :

*rejeté la demande de rétablir le chauffage en période d’hiver sous astreinte,

*rejeté les autres demandes,

— débouter la société [C] et [N] de l’ensemble de ses demandes,

En toutes hypothèses :

— condamner la société [C] et [N] à lui verser la somme de 5.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [C] et [N] aux entiers dépens.

Pour contester la recevabilité des demandes additionnelles de la société [C] et [N] visant à obtenir sa condamnation à autoriser le branchement du restaurant sur la centrale d’alarme de l’hôtel, solliciter le passage de la commission de sécurité, modifier les travaux effectués relatifs au remplacement d’une colonne d’évacuation d’eaux usées, ordonner la mise sous séquestre des loyers commerciaux et payer une somme de 15.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts, elle fait valoir qu’elles sont à l’évidence des demandes nouvelles qui n’ont absolument pas été évoquées en première instance et qui ne tendent pas aux mêmes fins que les demandes initiales.

Au soutien de sa demande de cessation des travaux entrepris dans les locaux commerciaux, elle fait valoir que :

— suivant acte authentique reçu le 12 janvier 2024 par Maître [X] [H], la société [C] et [N] a donné en location-gérance à la société BF House, qui a accepté sans aucune exception ni réserve, le fonds de commerce de bar-restaurant [Localité 7] B, lequel acte indique expressément que la société [C] et [N] n’a jamais entrepris les moindres travaux de réparation depuis l’année 2022, hormis une décontamination intervenue du 5 au 19 août 2022,

— la société [C] et [N] a encaissé l’indemnité d’assurance pour la remise en état des locaux qu’elle conserve pour elle seule sans participation aux travaux,

— la société [C] et [N] n’a, non seulement, pas engagé les moindres travaux de remise en état et n’entend pas y procéder puisque elle déclare que : « le locataire gérant déclare être parfaitement informé de cette situation, prendre le local dans l’état où il se trouve après l’avoir visité et déclare faire son affaire personnelle de la remise en conformité du local avant exploitation et des travaux rendus nécessaires pour exploiter »,

— il existe une impossibilité, pour la société [C] et [N] de poursuivre des travaux de remise en état puisque le contrat de location-gérance prévoit que c’est la société locataire-gérant BF House qui a qualité à diligenter des travaux de remise en état,

— cette demande de suspension est d’autant plus incontestable que le bail commercial a été résilié du fait de l’incendie survenu le 17 mai 2022 dès lors que :

*en application de l’article 1722 du code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit,

*la destruction, même partielle, de la chose louée, qui rend les locaux impropres à leur destination, est assimilée à une perte totale entraînant la résiliation de plein droit du bail commercial (Cass. 3 ème Civ. 7 février 2019 n°17-31145),

*le preneur à bail commercial, dont les locaux sont devenus impropres à l’exploitation en raison d’un incendie, ne saurait valablement se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré (en ce sens : Cass. 3 ème Civ. 1 mars 1995 n°93-14275 ; Cass. 3ème Civ. 29 septembre 1999 n°98-10237 ; Cass. 3 ème Civ. 29 septembre 2004 n°03-13997),

*l’article 11 du bail commercial du 25 octobre 2017 énonce expressément que « dans le cas où, pour une cause quelconque et indépendamment de la volonté du bailleur, l’immeuble dont dépendent les locaux loués viendraient à être démoli ou détruit, entièrement ou partiellement, le présent bail sera résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du bailleur,

*les locaux commerciaux à usage de bar-restaurant jusqu’alors exploités par la société [C] et [N] sous l’enseigne « [Localité 7] B » en vertu d’un bail commercial, ont été dévastés par un incendie qui s’est déclaré dans le restaurant le 17 mai 2022 à 01h12 et selon les termes de la Commission pour la sécurité contre les risques incendie, ce dernier est totalement détruit, de sorte que suivant arrêté n°2022.05.25/540 du maire de [Localité 5], l’établissement était fermé au public et l’est toujours à ce jour,

*le contrat de location-gérance consenti à la société BF House par la société [C] et [N] indique que «'le fonds de commerce a subi un sinistre de type incendie le 17 mai 2022 rendant inexploitable l’activité commerciale et précisant «'depuis ce sinistre, il n’a pas été entrepris de travaux de remise en état, hormis la décontamination du local à laquelle il a été procédé du 8 au 19 août 2022 et que le fonds de commerce est resté sans activité depuis l’incendie du 17 mai 2022 jusqu’à ce jour »,

*l’arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2022 (n°11-26076) qui statuait sur les circonstances d’un sinistre incendie n’ayant détruit que partiellement le fonds de commerce, sans le rendre impropre à sa destination et sans rendre impossible son exploitation, ne saurait donc être transposé au cas d’espèce,

dans la mesure où la destruction totale des locaux a été actée par la société [C] et [N], le restaurant «'[Adresse 8] » ayant été fermé administrativement par arrêté du maire de [Localité 5] du 25 mai 2022,

*c’est donc à tort que le tribunal judiciaire de Gap a estimé que, « en l’espèce, aucun élément produit ne démontre que l’incendie a détruit les éléments porteurs de l’immeuble », de sorte que la fermeture de l’établissement n’aurait été que « provisoire »,

*l’exécution de quelconques travaux s’analyse d’un abus de droit manifeste auquel il convient de mettre fin,

* l’autorisation municipale du 11 août 2023, dont prétend pouvoir se prévaloir la société [C] et [N], a été délivrée sans son aval, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble, ni celui de Mme [S] [Y], responsable unique de sécurité (RUS).

Pour s’opposer à la demande de remise en route du chauffage, elle expose que:

— cette demande est directement contraire aux dispositions du bail commercial qui autorise le bailleur, d’une part, à couper le chauffage pendant la période de fermeture de l’hôtel ainsi que la journée,

— en toutes hypothèses, les travaux incombant au locataire pour la remise en état de son installation de chauffage n’ont pas été réalisés, ce qui résultent très clairement du contrat de location-gérance,

— il n’y a donc aucune résistance du bailleur à ce titre.

Pour s’opposer à la demande de rétablissement de l’eau et de l’électricité, elle fait valoir qu’il n’existe pas de résistance de sa part puisque les travaux de remise en service des systèmes d’eau et d’électricité n’ont pas été mis en 'uvre par le locataire ou le locataire gérant.

Pour s’opposer à l’accès de l’intimée à la cave, elle indique qu’il n’apparait pas à la lecture du contrat de bail commercial que la cave de l’ensemble immobilier fasse partie de l’emprise du bail commercial.

Pour s’opposer à la demande de remise en service de l’alarme et de convocation, elle indique qu’alors même que le responsable unique de sécurité est le seul interlocuteur de l’administration, notamment pour qu’il soit mis un terme à l’arrêté pris par la commune de [Localité 5], elle n’a jamais été saisie d’une quelconque demande de l’intimée pour l’établissement d’un dossier de sécurité et l’obtention des autorisations administratives inhérentes à la réouverture du fonds, cette dernière préférant multiplier les procédures de manière totalement stérile.

Pour s’opposer à la demande de modification des travaux réalisés, elle expose qu’il n’y a pas à ce titre le moindre mot d’explication.

Pour contester la demande de mise sous séquestre des loyers, elle relève que :

— la société [C] et [N] conserve à ce jour la jouissance des locaux et les retards pris dans leur réouverture ne sont absolument pas du fait de la Société Lys Invest, le contrat de location-gérance confirmant qu’aucune diligence n’a été réalisée pendant près de deux ans,

— en toutes hypothèses, les désaccords entre les parties sur les conditions de la gestion de la sécurité des locaux n’ont aucune incidence sur sa capacité à jouir des locaux qui lui sont régulièrement mis à disposition.

Prétentions et moyens de la société [C] et [N] :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 29 septembre 2024, la société [C] et [N] demandent à la cour au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné le rétablissement sous astreinte de l’eau et de l’électricité, ainsi que l’accès à la cave,

Y ajoutant,

— condamner la SCI Lys Invest Vauban à laisser accéder la société [C] et [N] ou toute entreprise pour elle, à ses locaux afin de procéder aux travaux de branchements de l’alarme sur sa centrale, ainsi que d’en assurer l’entretien et le bon fonctionnement, conformément aux clauses et conditions du bail, et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du lendemain du prononcé de la présente décision,

— condamner la bailleresse à modifier les travaux effectués par ses soins lors du remplacement d’une colonne d’évacuation d’eaux usées de l’hôtel, dans la partie plonge du restaurant, le raccordement de l’évacuation de cette dernière étant placé trop haut par rapport au sol et ne pouvant se faire de manière gravitaire, ces travaux devant être exécutés sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du lendemain du jour de la signification de la présente décision,

— condamner la SCI bailleresse en sa qualité de bailleresse et Mme [Y] en sa qualité de RUS, sous pareille astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification de la présente décision, à solliciter le passage de la commission de sécurité afin qu’elle puisse donner un avis favorable à l’exploitation du restaurant et autoriser son ouverture au public,

En tout état de cause,

— ordonner le séquestre des loyers commerciaux à venir entre les mains de Mme le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats ou de tout autre séquestre que le tribunal judiciaire voudra désigner, afin de garantir le paiement des sommes dues par la SCI bailleresse en réparation du préjudice causé à la requérante et dont le juge du fond est saisi.

— condamner la SCI Lys Invest Vauban à lui payer les sommes suivantes :

*15.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts à titre de réparation du préjudice commercial, compte tenu des violations répétées aux clauses et conditions du bail.

*4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Lys Invest Vauban en tous les dépens.

Pour s’opposer à la demande d’arrêt des travaux, elle expose que :

— les travaux consistent en une remise en état à l’identique des agencements intérieurs du local donné à bail,

— ces travaux sont aujourd’hui totalement terminés et elle n’attend plus que le re-branchement de l’alarme incendie et le passage de la Commission de sécurité pour que le restaurant puisse rouvrir,

— il est faux de soutenir que l’article 5 du contrat de bail lui interdirait de « faire dans les lieux loués aucune construction ou travaux sans le consentement écrit du bailleur », lequel article ne concerne que les changements de distribution et la modification matérielle des lieux,

— or, les travaux dont s’agit ne comportent aucune modification des lieux ni aucun changement de distribution, puisqu’ils portent uniquement sur une remise à l’identique des locaux tels qu’ils étaient avant l’incendie,

— cette disposition contractuelle, sur laquelle la SCI bailleresse s’appuie pour solliciter l’arrêt des travaux, ne s’applique donc pas aux travaux litigieux,

— ces travaux ont été approuvés en amont par la Commission de sécurité qui a validé le dossier avant autorisation donnée par la mairie le 11 août 2023 et sur la base de ces préconisations, des devis ont été établis par les entreprises spécialisées qui justifient bien sûr d’une assurance décennale, lesquels devis ont d’ailleurs été transmis à la bailleresse,

— une fois effectués, les travaux doivent être validés par le passage de la Commission de sécurité qui donnera (ou pas) l’autorisation nécessaire avant la réouverture au public,

— le moyen tiré de ce que Mme [Y], en sa qualité de Responsable unique de sécurité n’aurait pas donné son accord aux travaux est également infondé, alors que :

*Mme [Y] qui affirme occuper les fonctions de RUS, sans toutefois même en justifier, n’est pas présente au litige,

*l’article R.143-21 du code de la construction et de l’habitation n’a pour objet que de rappeler la possibilité de créer un groupement en cas de présence de plusieurs entités différentes regroupées dans un même immeuble recevant du public et il s’agit simplement pour le législateur de désigner un interlocuteur unique, c’est-à-dire d’un responsable,

*or, l’absence de précision législative ou jurisprudentielle contraire, on ne peut sérieusement considérer que le rôle de responsable unique de sécurité de la SCI Lys Invest Vauban emporte l’obligation de représenter l’ensemble du groupement ainsi formé dans toute démarche, et ce encore moins s’agissant d’un cas de figure où les travaux considérés n’affecteraient que les locaux donnés à bail par cette même société, comme c’est le cas en l’espèce,

— la contestation de l’autorisation administrative de travaux est de la stricte compétence du juge administratif qui a déjà statué à deux reprises pour débouter Mme [Y] et la SCI Lys Invest Vauban,

— les travaux litigieux ne concernent que le local de restauration loué à l’appelante, à l’exception de toute autre partie de l’immeuble, de sorte que le responsable unique de sécurité a ainsi vocation à remplir ses fonctions lorsque les travaux touchent l’ensemble de l’immeuble ou affectent plusieurs occupants du même immeuble ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— c’est à bon droit que le juge de la mise en état a pu légitimement en déduire que « aucune pièce ne démontre que cette autorisation était nécessaire pour des travaux de remise en état approuvés par la commission de sécurité et l’arrêté municipal »,

— contrairement à se que tente de faire croire l’appelante, l’arrachage de placoplâtre et la dépose de laine de verre du plafond laissant apparents les rails métalliques ne constitue pas de lourds travaux de démolition (sic), constitutif au sens de la bailleresse d’un profond irrespect des clauses du bail.

Au soutien de sa demande portant sur la remise en état des fournitures d’eau, de chauffage et d’électricité et l’accès à la cave, elle expose que :

— la bailleresse ne fournissait plus de chauffage depuis novembre 2021 alors que dans le même temps la locataire s’était acquittée depuis toujours de son loyer incluant le coût du chauffage,

— le procès-verbal de constat dressé par [L] [E], Commissaire de justice en date du 5 mars 2024 atteste que le local ne disposait à cette date ni de chauffage, ni d’eau, ni d’électricité alors que ces consommables étaient bien sûr disponibles (excepté le chauffage qui avait été volontairement coupé par la bailleresse) jusqu’à l’incendie de mai 2022,

— ensuite de la décision du juge de la mise en état, la bailleresse s’est d’ailleurs immédiatement exécutée et a rétabli le courant et l’eau quelques jours après le prononcé de l’ordonnance dont appel,

— la SCI Lys Invest [Adresse 9] refuse toujours cependant l’accès à la cave, ainsi que le branchement de l’alarme incendie sur la centrale de l’hôtel, comme cela était le cas avant l’incendie, dans les mêmes conditions identiques là encore, alors que chaque immeuble ne dispose que d’une seule centrale d’alarme incendie par bâtiment sur laquelle chaque établissement ou commerce de l’immeuble doit s’y brancher.

Au soutien de sa demande de condamnation de la bailleresse à modifier les travaux effectués par ses soins lors du remplacement d’une colonne d’évacuation d’eaux usées de l’hôtel, dans la partie plonge du restaurant, elle fait valoir que le raccordement de l’évacuation de cette dernière est placé trop haut par rapport au sol et ne peut se faire de manière gravitaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour relève que bien que l’appel soit général, la société Lys Invest Vauban n’entend pas voir infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de rétablissement sous astreinte du chauffage en hiver. Par ailleurs, il n’est pas formé appel incident de cette disposition. En conséquence, cette disposition de la décision, non critiquée sera confirmée.

Sur la recevabilité des demandes

Conformément à l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En outre selon l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, selon l’article 655 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, en première instance la société [C] et [N] a demandé au juge de la mise en état la condamnation de la SCI Lys Invest Vauban à rétablir sous astreinte le chauffage, l’électricité et le libre accès à la cave de l’immeuble et à lui payer 50.000 euros de dommages et intérêts.

Devant la cour d’appel, la société [C] et [N] sollicitent également la condamnation sous astreinte de la SCI Lys Invest Vauban à :

— la laisser accéder à ses locaux afin de procéder aux travaux de branchements de l’alarme sur sa centrale, ainsi que d’en assurer l’entretien et le bon fonctionnement,

— modifier les travaux effectués lors du remplacement d’une colonne d’évacuation d’eaux usées de l’hôtel, dans la partie plonge du restaurant,

— solliciter le passage de la commission de sécurité afin qu’elle puisse donner un avis favorable à l’exploitation du restaurant et autoriser son ouverture au public.

Elle sollicite également le séquestre des loyers commerciaux à venir outre la somme de 15.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts à titre de réparation du préjudice commercial, résultant des violations répétées aux clauses et conditions du bail.

Or, ces demandes ne tendent pas aux mêmes fins que celles tendant à rétablir sous astreinte le chauffage, l’électricité et le libre accès à la cave de l’immeuble et n’en constituent pas le complément nécessaire, de sorte que la SCI Lys Invest [Adresse 9] est bien fondée à soutenir qu’elles sont irrecevables comme nouvelles en appel, étant en outre relevé que saisi par la société [C] et [N] des mêmes demandes selon assignation du 8 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap s’est prononcé selon ordonnance du 29 août 2024, dont l’appel interjeté par cette dernière a été examiné par la présente cour lors de son audience du 30 janvier 2025, l’affaire étant mise en délibéré au 27 mars 2025.

Sur la demande d’interruption des travaux dans les locaux commerciaux donnés à bail

En l’espèce, l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] dans lequel est exploité un fonds de commerce d’hôtel sous l’enseigne «'Hôtel Vauban'» ainsi qu’un fonds de commerce de bar restauration sous l’enseigne «'[Localité 7] B'», a fait l’objet d’un incendie le 17 mai 2022.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de bail régularisé par la société [C] et [N] stipule ainsi qu’il suit :«'à l’exception des travaux visés ci-après mis à sa charge, le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ou travaux, ni aucun percement de murs, cloisons et planchers, ni aucun changement de distribution ou installations sans le consentement exprès et écrit du bailleur.

Tout percement dans le sol de la salle de restaurant devra faire l’objet d’une autorisation préalable du bailleur, eu égard aux réseaux d’eau et d’électricité qui traversent la dalle de la salle de restaurant. D’ores et déjà le preneur est autorisé à percer la dalle sous le bar et dans la partie office dans le cadre des travaux qu’il est autorisé à réaliser. Il en sera de même pour le plafond de la salle de restaurant qui est traversé par des gaines techniques desservant l’hôtel. Les travaux qui seraient autorisés par celui-ci seront fait aux frais du preneur sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur dont les honoraires et vacations seront payés par ledit preneur'».

S’il est constant que, suivant acte authentique du 12 janvier 2024, la société [C] et [N] a donné en location gérance à la société BF House le local commercial, objet du bail commercial régularisé avec la SCI Lys Vauban Invest, pour autant, ce contrat n’a pas pour effet de conférer à la société BF House la qualité de preneur à bail, alors que le contrat de location gérance lui confère uniquement le droit à la jouissance des lieux ou est exploité le fonds pour toute la durée du contrat. C’est donc à tort que la SCI Lys Invest Vauban soutient que la société BT Haouse est seule habilitée à diligenter les travaux de remise en état du local.

C’est encore vainement qu’elle se prévaut d’un abus de droit de la part de la société [C] et [N] alors qu’elle ne justifie pas d’une résiliation de plein droit du bail du fait de la survenance de l’incendie, laquelle constatation qui au demeurant n’est pas demandée, ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état.

Enfin, si elle soutient que l’arrêté du maire de la commune de Briançon du 11 août 2023 autorisant la société [C] et [N] à effectuer des travaux de réhabilitation de la salle de restaurant et de la cuisine du local donné à bail est irrégulier pour avoir été délivré sans son aval et celui du Responsable Unique de Sécurité, elle ne justifie d’aucune décision d’annulation de cet arrêté, étant en outre relevé que le tribunal administratif de Marseille, saisi d’une demande de suspension de la décision du maire de Briançon, motif pris notamment de l’absence de consultation de la commission de sécurité, a, dans son arrêt du 22 février 2024, rejeté cette requête retenant que les moyens soulevés par la société Lys Vauban Invest ne sont pas propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision en litige.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’interruption des travaux de réhabilitation, de la salle de restauration et de la cuisine, effectuées par la société [C] et [U], suivant autorisation municipale du 11 août 2023, et suivant les strictes préconisations de la sous commission pour la sécurité contre les risques d’incendie du 10 juillet 2023.

Sur le rétablissement de l’eau, de l’électricité

La SCI Lys Invest [Adresse 9], qui refuse de faire droit à la demande de rétablissement de l’eau et de l’électricité formulée par la société [C] et [N] selon mise en demeure du 16 avril 2024, motif pris de ce que les travaux n’ont pas été réalisés, ne justifie ainsi d’aucun motif légitime, alors que la réalisation de travaux suppose qu’un local puisse disposer d’une alimentation en eau et en électricité. Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée.

Sur la demande d’accès à la cave

Le bail commercial régularisé entre les parties stipule que le bailleur loue au preneur le bien ci-après désigné ainsi détaillé «'sur la commune de [Localité 5], dans un immeuble commercial à usage d’hôtel, bar, restaurant, élevé de trois étages, sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et caves, avec terrain autour'». Dès lors, contrairement à ce que soutient la SCI Lys Vauban Invest, la cave figure bien dans l’emprise du bail. En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance déféré, alors que l’appelante ne justifie d’aucun motif légitime pour refuser à la société [C] et [N] l’accès à la cave du restaurant.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

La SCI Lys Invest Vauban doivent supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés. Il y a également lieu de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare irrecevables comme nouvelles en appel les demandes de :

— condamnation de la SCI Lys Invest Vauban à laisser accéder la société [C] et [N] ou toute entreprise pour elle, à ses locaux afin de procéder aux travaux de branchements de l’alarme sur sa centrale, ainsi que d’en assurer l’entretien et le bon fonctionnement, et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du lendemain du prononcé de la présente décision,

— condamnation de la SCI Lys Invest Vauban à modifier les travaux effectués par ses soins lors du remplacement d’une colonne d’évacuation d’eaux usées de l’hôtel, dans la partie plonge du restaurant, et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du lendemain du jour de la signification de la présente décision,

— condamnation de la SCI bailleresse et Mme [Y], en sa qualité de RUS, sous pareille astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification de la présente décision, à solliciter le passage de la commission de sécurité afin qu’elle puisse donner un avis favorable à l’exploitation du restaurant et autoriser son ouverture au public,

— ordonner le séquestre des loyers commerciaux à venir entre les mains de Mme le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats ou de tout autre séquestre que le Tribunal judiciaire voudra désigner, afin de garantir le paiement des sommes dues par la SCI bailleresse en réparation du préjudice causé à la requérante et dont le juge du fond est saisi,

— condamnation de la SCI Lys Invest Vauban à payer à la société [C] et [N] la somme de 15.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts à titre de réparation du préjudice commercial,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions, sauf en ce qu’elle a réservé le sort des dépens et des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute la SCI Lys Invest Vauban et la société [C] et [N] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance et de l’appel,

Condamne la SCI Lys Invest Vauban aux dépens de première instance et d’appel

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente