N° RG 23/03194 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L6IL

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Anais GASSMANN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 03 JUIN 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-21-266) rendu par le Tribunal de proximité de MONTELIMAR en date du 03 avril 2023, suivant déclaration d’appel du 28 Août 2023

APPELANTS :

M. [K] [V]

né le 01 Janvier 1972 à [Localité 6]

de nationalité Marocaine

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004624 du 18/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

Mme [H] [N] épouse [V]

née le 31 Mars 1972 à MAROC

de nationalité Marocaine

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-002907 du 31/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

représentés par M^e Anais GASSMANN, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIM ÉE :

Mme [E] [B] NEE [O]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

non-représentée

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er Avril 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule l’avocat en ses conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 août 2017, Madame [E] [B] a donné à bail M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] un appartement de type T4 situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Le loyer était fixé à 430 euros outre 120 euros de charges, soit la somme totale de 550 euros mensuelle.

Se plaignant d’un fort taux d’humidité, les époux [V] ont contacté la commune de [Localité 7] et ont déposé plainte contre X.

Dans le procès verbal, Monsieur [V] indiquait qu’il avait cessé de payer le logement insalubre et qu’il plaçait l’argent sur un compte depuis août 2020, dans l’attente de la réalisation des travaux par la bailleresse.

Madame [B] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Une visite de l’Agence régionale de santé s’est déroulée au domicile des époux [V], donnant lieu à l’établissement d’un rapport le 24 juin 2021.

Mme [B] a assigné les époux [V] par assignation en date du 30 juin 2021 en vue notamment de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, et ordonner leur expulsion.

Le 25 octobre 2021, le Préfet de la Drôme a pris un arrêté préfectoral portant insalubrité du logement.

Par jugement du 3 avril 2023, le tribunal de proximité de Montélimar a :

— déclaré recevable les demandes de Mme [E] [B],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2017 entre Mme [E] [B] d’une part et M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 16 décembre 2020.

— constaté la résiliation du bail à compter du 16 décembre 2020

— condamné solidairement M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] à payer à Mme [E] [B] la somme de 2 139,03 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés selon le décompte de la dette locative arrêté au 16 décembre 2020, date de résiliation du bail,

— ordonné qu’à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] des lieux loués tant de leurs personnes que de leurs biens ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique, avec l’assistance d’un serrurier et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné in solidum M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] à payer à Mme [E] [B] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 550 euros depuis la date de résiliation et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise de clés à la bailleresse,

— rappelé que s’agissant d’une créance quasi-délictuelle, l’indemnité d’occupation n’est pas soumise à indexation,

— condamné in solidum M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] à verser à Mme [E] [B] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [B] a fait signifier ladite décision aux époux [V] par acte en date du 24 mai 2023.

Après avoir formé une demande d’aide juridictionnelle en date du 21 juin 2023, les époux [V] ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 28 août 2023.

Dans leurs conclusions notifiées le 24 novembre 2023, les époux [V] demandent à la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment les articles 6 et 7

Vu l’article 1219 du code civil,

Vu l’article 1147 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats

— réformer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenu au contrat de bail du 3 août 2017 et prononcé la résiliation dudit contrat à compter du 16 décembre 2020.

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [V] à payer à Madame [B] la somme de 2 139,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2020.

— réformer le jugement en ce qu’il a mis à la charge des époux [V] une indemnité d’occupation à hauteur de 550 euros mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement.

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [V] au paiement de la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

— juger que Madame [B] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien du logement en sa qualité de bailleresse.

— juger que les époux [V] sont recevables et bien fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution de leurs obligations à compter du mois d’août 2020 et jusqu’à la libération effective du logement faute de réalisation de travaux.

— condamner Madame [B] à payer aux époux [V], à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

—  8 000 euros chacun au titre de leur préjudice de jouissance

—  5 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral et d’anxiété

— condamner Madame [B] à payer aux époux [V] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

— condamner Madame [B] à payer aux époux [V] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les époux [V] se fondent sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et rappellent l’état du logement, déclaré insalubre par la mairie. Ils réfutent s’être opposés à l’intervention d’entreprises, précisant avoir seulement souhaité être informés des dates de passage.

Ils se fondent sur l’article 1219 du code civil et estiment que les manquements de la bailleresse à ses obligations quant à la délivrance d’un logement décent est suffisamment rapportée et justifiée.

Ils font état d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral.

Mme [B], citée à domicile, n’a pas constitué avocat, l’arrêt sera rendu par défaut.

La clôture a été prononcée le 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Dès lors que les époux [V] ont déménagé, cette demande est devenue sans objet.

Sur l’arriéré locatif et l’exception d’inexécution

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de jurisprudence constante qu’en matière de bail, l’exception d’inexécution suppose que les locaux soient devenus «'impropres à l’usage auquel ils étaient destinés'» (Cass, 3e civ, 27 février 2020 – n°'18-20.865).

En l’espèce, il résulte des pièces produites que dès 2018, soit moins d’un an après avoir souscrit le contrat, les époux [V] se sont plaints de l’état du logement et notamment de problèmes d’humidité. Il ressort du rapport de l’ARS du 24 juin 2021 qu’une première visite du logement a été réalisée le 19 avril 2018, visite qui a permis d’établir l’existence d’infractions au règlement sanitaire départemental, relevant de la compétence du maire.

En l’absence d’autres éléments, les époux [V] ne rapportent pas la preuve que l’état du logement rendait totalement impossible la jouissance des lieux.

En revanche, toujours selon ce même rapport, à compter du mois de décembre 2020, les visites réalisées ont confirmé l’importance des désordres, dont les plus importants étaient structurels, à savoir':

— présence d’humidité accompagnée d’importants développements de moisissures ayant entraîné des dégradations des revêtements dans tout le logement

principalement sur les murs extérieurs

— absence de dispositif de ventilation suffisant dans les pièces principales et les pièces de service

— défaut d’isolation thermique : certains ouvrants non étanches à l’eau et à l’air

— installation électrique dangereuse et insuffisante : présence d’éléments vétustes et obsolètes (prises électriques, interrupteurs) absence de points lumineux dans l’alcôve et dans les chambres

Le rapport précise : « les différents désordres constatés constituent un danger pour la santé des occupants ».

Ces désordres étaient tels qu’un arrêté d’insalubrité a été pris, attestant de ce que les locaux d’habitation étaient devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

En conséquence, il convient de considérer qu’à compter de décembre 2020, les époux [V] pouvaient légitimement faire jouer l’exception d’inexécution et dès lors ne pas s’acquitter de leur première obligation, le paiement du loyer.

En conséquence, ils seront condamnés à verser la somme de 311 euros x 5 mois (loyers d’août à novembre 2020)=1555 euros, le jugement sera infirmé.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Le refus de Mme [B] de procéder à des travaux pourtant indispensables pendant plusieurs mois a généré un préjudice de jouissance pour la famille [V], lié à l’impossibilité pour eux de vivre dans un logement correct et décent, et ce malgré les multiples démarches qu’ils ont engagées aux fins de signaler les désordres.

Au regard de la durée du bail, il leur sera alloué la somme de 4000 euros à ce titre.

Les époux [V] justifient par ailleurs d’un préjudice moral et d’anxiété distinct du préjudice de jouissance, dès lors qu’ils justifient pour l’ensemble de la famille de difficultés de santé réelles avec notamment des pathologies respiratoires pour les enfants. Il leur sera alloué à chacun la somme de 3000 euros à ce titre.

Mme [B], avisée dès 2018 de désordres dans son appartement, a fait le choix de rester inactive jusqu’à ce qu’elle soit contrainte d’agir en vertu de l’arrêté préfectoral d’insalubrité, et sachant qu’elle n’a engagé une procédure d’expulsion que lorsque les aides de la CAF ont cessé d’être perçues. Un tel comportement caractérise une résistance abusive, et elle sera condamnée à verser aux époux [V] la somme de 1000 euros à ce titre.

Mme [B] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt de défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a':

— condamné solidairement M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] à payer à Mme [E] [B] la somme de 2 139,03 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés selon le décompte de la dette locative arrêté au 16 décembre 2020, date de résiliation du bail,

— ordonné qu’à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] des lieux loués tant de leurs personnes que de leurs biens ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique, avec l’assistance d’un serrurier et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné in solidum M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] à payer à Mme [E] [B] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 550 euros depuis la date de résiliation et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise de clés à la bailleresse,

— condamné in solidum M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] à verser à Mme [E] [B] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum M. [K] [V] et Mme [H] [N] épouse [V] aux dépens,

et statuant de nouveau,

Constate que la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire est devenue sans objet ;

Condamne les époux [V] à verser à Mme [B] la somme de 1555 euros au titre des loyers impayés pour les mois d’août à novembre 2020 ;

Condamne’Mme [B] à verser aux époux [V]':

— la somme de 4000 euros au titre du préjudice de jouissance

— la somme de 3000 euros à chacun d’eux au titre du préjudice moral et d’anxiété

— la somme de 1000 euros pour résistance abusive

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [B] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée de la mise en état, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente