N° RG 25/00622 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MSUC

C4

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 23 AVRIL 2026

Appel d’un jugement (N° RG 21/01938)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

en date du 20 janvier 2025

suivant déclaration d’appel du 16 février 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. ALPES BATI CONFORT au capital social de 20.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B.492.511.373, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.R.L. IMMOBILIERE [Z] au capital de 10 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 539 234 948, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par M^e PAQUEZ, avocat au barreau de GRENOBLE,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistées lors des débats de M^me Alice MARION, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 janvier 2026, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2006 conclu avec la société Sud Lac, aux droits de laquelle se trouve désormais la Sarl Immobilière [Z], la société Alpes Bati Confort a pris à bail commercial un local à usage de showroom, composé d’une surface d’exposition, d’un bureau et de sanitaires, le tout d’une surface globale de 100 m² environ. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant pris effet au 15 novembre 2006. La société Alpes Bati Confort y a exploité, depuis le 1er novembre 2006, une activité de commercialisation de fenêtres, portes, fermetures, sous l’enseigne Tryba.

2. Par acte authentique du 27 mars 2012, la société Sud Lac a cédé ce bien immobilier à la Sarl Immobilière [Z]. Un avenant au bail commercial a été régularisé par acte sous seing privé du 24 avril 2012.

3. Le bail commercial est arrivé à son terme contractuel le 15 novembre 2015, puis s’est poursuivi par tacite reconduction.

4. Par acte sous seing privé conclu le 27 juin 2019, la société Immobilière [Z] et la société Alpes Bati Confort ont conclu un avenant de renouvellement de bail commercial, pour une nouvelle période de neuf années entières et consécutives ayant rétroactivement commencé à courir le 1er décembre 2017 pour se terminer le 30 novembre 2026.

5. Par acte extra judiciaire du 26 mai 2020, la société Immobilière [Z] a notifié à la société Alpes Bati Confort un congé exceptionnel pour le terme de la période triennale en cours, soit pour le 30 novembre 2020, en application des dispositions de l’article L.145-4 du code de commerce, entendant démolir partiellement les locaux loués avec reconstruction et surélever l’immeuble. Le congé a proposé à la société Alpes Bati Confort une indemnité d’éviction d’un montant de 2.045,18 euros.

6. Le 1er décembre 2020, la société Alpes Bati Confort a emménagé dans un nouveau local.

7. Par acte d’huissier du 19 avril 2021, la Sarl Alpes Bati Confort a saisi le tribunal judiciaire de Grenoble afin de voir condamner la Sarl Immobilière [Z] à lui verser une indemnité d’éviction d’un montant de 203.745 euros.

8. Par ordonnance juridictionnelle du 14 mars 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire visant à donner tous les éléments d’appréciation nécessaires pour le chiffrage de l’indemnité d’éviction, outre l’organisation d’une visite sur les lieux visant à vérifier si la motivation du congé délivré le 26 mai 2020 correspond bien à une démolition partielle et à une surélévation. Il a également condamné la Sarl Immobilière [Z] à verser à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 24.606 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction.

9. Le 28 février 2024, Mme [X], désignée en qualité d’expert, a déposé son rapport au greffe après avoir procédé aux opérations d’expertise.

10. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées devant le tribunal judiciaire le 25 avril 2024, la Sarl Alpes Bati Confort a demandé notamment de condamner la société Immobilière [Z] à réparer son préjudice à hauteur de 57.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre le paiement de 91.760,90 euros à titre d’indemnité d’éviction, comprenant une indemnité de transfert de 15.000 euros, et des indemnités accessoires d’un montant global de 76.760,90 euros.

11. Par jugement du 20 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Grenoble a:

— constaté le défaut de validité du congé délivré le 26 mai 2020,

— condamné la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 69.186,74 euros au titre de l’indemnité d’éviction, dont :

* 3.000 euros au titre de l’indemnité de remploi,

* 59.454,64 euros au titre de l’indemnité de dégagement,

* 1.826,48 euros au titre de l’indemnité de financement,

* 1.365,70 euros au titre de l’indemnité de double loyer,

* 3.539 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— condamné la Sarl Immobilière [Z] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de la Selarl LGB-Bobant, avocats associés, selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

12. La société Alpes Bati Confort a interjeté appel de cette décision le 16 février 2025, en ce qu’elle a rejeté ses autres demandes, et a condamné la Sarl Immobilière [Z] à lui verser la somme de 91.760,90 euros à titre d’indemnité d’éviction, et celle de 57.000 euros à titre de dommages-intérêts pour congé nul et frauduleux.

13. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 8 janvier 2026.

Prétentions et moyens de la société Alpes Bati Confort':

14. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 21 juillet 2025, elle demande à la cour, au visa des article L.145-40 et L.145-14 du code de commerce:

— de dire et juger son appel partiel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement entrepris sur les chefs critiqués, et, statuant par nouvelle décision sur ceux-ci, de dire et juger que l’intention de la société Immobilière [Z] n’était pas de « démolir partiellement les locaux loués avec reconstruction et surélévation de l’immeuble » au jour de la notification du congé, le 26 mai 2020, mais, en réalité, de faire libérer les lieux pour y installer un autre locataire, son locataire historique et plus important, la société Lumiforte, qui s’est installée dans les locaux dès la libération de ceux-ci par la concluante, sans qu’aucuns travaux ne soient engagés, et donc que ce congé est frauduleux;

— en conséquence, de condamner la société Immobilière [Z] d’avoir à réparer le préjudice qui en résulte pour la concluante, et condamner la société Immobilière [Z] d’avoir à lui verser la somme de 57.000 euros à titre de dommages-intérêts;

— de condamner la société Immobilière [Z] d’avoir à régler à la concluante la somme de 91.760,90 euros à titre d’indemnité d’éviction, comprenant une indemnité de transfert de 15.000 euros, et des indemnités accessoires d’un montant global de 76.760,90 euros;

— de débouter la société Immobilière [Z] de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes comme étant mal fondées;

— de condamner l’intimée à régler à la concluante la somme de 12.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel;

— de condamner l’intimée en tous les dépens d’appel, distraits au profit de la Selarl LGB-Bobant, avocats associés, sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

15. L’appelante expose:

16. – concernant le congé délivré par l’intimée, que si le tribunal a admis son caractère abusif, mais a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la concluante, un préjudice a cependant été subi, à hauteur de 57.000 euros;

17. – qu’il résulte ainsi de l’article L145-4 du code de commerce que si, en principe, le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail commercial, il peut également, par exception, donner congé pour le terme d’une période triennale à condition de pouvoir justifier être dans l’un des cas visés aux articles L.145-18, L.145-21, L.145-23-1 ou L.145-24 du code de commerce, et doit établir qu’il avait cette intention réelle dès la notification du congé, le juge pouvant contrôler a priori le caractère sincère du congé et l’annuler s’il est mensonger (Civ 3. 27 octobre 1993 n°91-16.964, 22 octobre 2003 n°02-14.702); qu’un congé délivré sans motif valable ou pour un motif équivoque produit néanmoins ses effets et provoque la fin du bail, ainsi que l’obligation pour le bailleur de verser une indemnité d’éviction au locataire ainsi évincé ( Civ.3 ème 28 juin 2018 n°17-18.756); que le préjudice pour le preneur résultant de la délivrance d’un congé avec un motif fallacieux, donc frauduleux, est distinct de celui résultant de la perte du droit au bail commercial réparé par l’indemnité d’éviction, et doit donc donner lieu au versement de dommages-intérêts distincts (Civ.3 ème 30 novembre 2017 n°16-17.686);

18. – qu’en l’espèce, dans son congé délivré le 26 mai 2020, l’intimée a mis en avant qu’elle entendait démolir partiellement les locaux loués avec construction et surélévation de l’immeuble; que plus de deux ans après le départ de la concluante, l’intimée n’a pas engagé les travaux, ce qu’a reconnu M.[N], représentant légal de l’intimée, lors de l’expertise judiciaire, et révélant que les locaux sont occupés par la société Lumiforte Emea pour une cantine d’entreprise; que lors du transport de l’expert sur place, il a été confirmé qu’aucun des travaux invoqués dans le congé n’a été entrepris, alors que M.[O], directeur de la société Lumiforte Emea, a déclaré que cette société occupait les locaux depuis le départ de la concluante, avec un avenant au bail préexistant entre la société Lumiforte Emea et la bailleresse; que l’intimée a néanmoins refusé de communiquer à l’expert le bail initial conclu entre ces parties et son avenant, mais a communiqué le bail commercial du 18 octobre 2023 concernant l’ensemble du bien immobilier, portant sur une durée de neuf ans à compter du 1er février 2020, confirmant expressément l’existence de l’avenant mentionné par M.[O]; que ce bail commercial indique que cet avenant a été signé le 30 décembre 2019, soit avant le congé donné à la concluante;

19. – que la demande de permis de construire n’a été déposée que le 19 janvier 2024, soit près de 38 mois après que la concluante ait quitté les lieux, et encore pour des travaux de moindre importance, dont il n’est pas justifié qu’ils ont été réalisés à ce jour;

20. – que le congé n’a ainsi été motivé que par la volonté de libérer les lieux pour pouvoir y installer la société Lumiforte Emea qui occupait déjà une partie importante de l’immeuble, afin d’obtenir une augmentation des loyers;

21. – concernant le préjudice subi du fait de ce congé invalide, que l’intimée doit réparer le préjudice moral et financier subi par la concluante, qui aurait pu rester encore six ans sur place, puisque l’intimée n’aurait pu donner congé que pour le terme du bail; que la concluante a ainsi perdu le droit au maintien dans les lieux pendant six ans, et a dû organiser en urgence son départ et à des conditions onéreuses, d’autant qu’en raison de son contrat de concession commerciale avec le groupe Tryba, il existait des restrictions concernant sa zone de réinstallation, avec une interdiction notamment sur les communes de [Localité 1] et de [Localité 4]; que la concluante a ainsi dû prendre un local trop grand, et n’a pu négocier le coût de son déménagement et de ses travaux d’aménagement, avec peu de temps pour prévenir sa clientèle; que le préjudice en résultant peut être évalué à la somme équivalant au montant des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel le 30 novembre 2026, soit 57.000 euros;

22. – que si l’intimée soutient que cette demande est sans objet puisque la concluante a libéré les locaux, cette libération n’est cependant pas de nature à interdire la contestation du congé, et ne peut exonérer l’intimée de justifier du sérieux du motif invoqué; que le préjudice correspond à la perte de la possibilité de rester dans les lieux jusqu’au terme normal du bail et est distinct de l’indemnité d’éviction; que le preneur n’est pas obligé de rester dans les lieux dans l’attente du paiement de cette indemnité de sorte qu’il ne peut être reproché à la concluante de les avoir libérés;

23. – que si l’intimée produit une attestation de M.[Y], architecte, ainsi que des plans, concernant un projet de rénovation remontant à l’année 2017, elle a cependant accepté de renouveler le bail en 2019 pour une nouvelle période de neuf ans courant à partir du 1er décembre 2017; en outre, que cette attestation ne mentionne pas si les travaux concernaient les locaux donnés à bail à la concluante, ou s’ils devaient entraîner une démolition partielle;

24. – concernant le montant de l’indemnité d’éviction, que le tribunal l’a limitée à un montant inférieur aux conclusions de l’expert et à la demande de la concluante;

25. – concernant l’indemnité de transfert, que la concluante a droit au paiement de cette indemnité, correspondant à la valeur du droit au bail lorsqu’il n’y a pas de disparition du fonds suite au congé, pour un montant de 15.000 euros, la valeur du droit au bail correspondant à la différence qui existe entre la valeur locative du marché sans pas de porte, et ce qu’aurait été le loyer en cas de poursuite ou de renouvellement du bail commercial; que les locaux litigieux ont une valeur locative de 150 €/m² HT, alors que la surface est de 100 m²; que la concluante réglait d’ailleurs un loyer annuel HT et hors charges de 12.544 euros, réalisant une économie de 2.500 euros par an, de sorte que la valeur du droit au bail, calculé sur les six ans restant à courir jusqu’au terme contractuel, est de 15.000 euros;

26. – que si l’expert judiciaire a considéré qu’il n’y a pas d’indemnité de transfert due, au regard du prix d’un loyer identique dans les anciens et les nouveaux locaux, cependant la concluante a été contrainte de louer une surface de 260 m² contre 100 auparavant, n’ayant pu retrouver des locaux ayant une surface correspondant à ses besoins en raison des contraintes géographiques imposées par son concédant et de l’urgence; qu’elle règle ainsi un loyer annuel HT et hors charges de 30.000 euros; que si le nouveau bail autorise la concluante à sous-louer les lieux, elle ne peut louer une pièce qu’elle n’utilisera plus après avoir enlevé des éléments entreposés temporairement en vue de son installation, aucune entreprise n’acceptant une pièce servant de débarras;

27. – concernant les indemnités accessoires, incluant l’indemnité de remploi, le trouble commercial, les frais de déménagement, de réinstallation, les agencements non amortis, les doubles loyers, les pertes sur stock, que ces coûts doivent nécessairement être pris en compte;

28. – que l’indemnité de remploi inclut les frais de mutation, d’actes et de transactions, d’un montant de 3.000 euros HT, non contesté par l’intimée et retenu par l’expert;

29. – que les frais de réinstallation ont résulté de travaux, pour un total de 119.357 euros HT facturés, somme inférieure aux devis initiaux; que si l’intimée oppose la différence de surfaces, et considère que ces frais doivent être pris en compte au prorata de la surface, la concluante a choisi de ne les exploiter que pour partie, pour une surface proche de celle occupée antérieurement, et n’a pas ainsi engagé des travaux pour leur totalité; qu’elle n’aurait pas engagé ces frais si elle était restée dans les locaux appartenant à l’intimée;

30. – qu’il convient d’y ajouter les frais liés au prêt professionnel ayant permis de financer les travaux de réinstallation, pour un total de 5.929,80 euros au titre des frais de dossier, d’information de la caution, des intérêts sur le capital emprunté de 100.000 euros;

31. – qu’afin de simplifier les débats, la concluante a cependant choisi de retenir les montants proposés par l’expert pour un total de 64.375,21 euros, que le tribunal n’a cependant pas suivi, rejetant à tort la somme de 7.247,80 euros correspondant au coût d’une pose d’une enseigne lumineuse sur le bandeau des nouveaux locaux, au motif qu’il n’était pas établi que l’ancienne enseigne lumineuse qui était sur le bandeau des anciens locaux ne pouvait pas être réinstallée sur le bandeau des nouveaux, puisque l’expert a constaté qu’une dépose puis réinstallation était techniquement impossible, alors que le réseau de distribution a imposé une nouvelle enseigne en raison de la configuration des nouveaux locaux;

32. – concernant les frais de déménagement, que la concluante a réglé un total de 2.300 euros HT, mais ramené à tort par l’expert à 1.971,67 euros; que le tribunal a omis de statuer sur cette demande;

33. – que la concluante a exposé des frais administratifs (annonces de déménagement, réédition de documents commerciaux, frais de transfert du siège social), chiffré par l’expert à 2.180,99 euros, que le tribunal n’a pas pris en compte;

34. – que la concluante a supporté un double loyer en décembre 2020, le temps de réaliser les aménagements et son transfert, pour un total de 1.365,70 euros HT, retenu par l’expert; que l’intimée a bien facturé le loyer de décembre 2020;

35. – concernant l’indemnité pour trouble commercial, qu’elle a pour but de réparer le préjudice que le preneur évincé subi du fait des perturbations engendrées dans l’exploitation du fonds de commerce en raison du déménagement, venant couvrir la perte de chiffre d’affaires qui en résulte; que l’usage est de l’évaluer à trois mois d’excédent brut moyen d’exploitation sur les trois derniers exercices clos au jour de la notification du congé, avec neutralisation des EBE négatifs;

36. – qu’en l’espèce, la moyenne de l’EBE sur les trois derniers exercices est de 9.781 euros, devant être pondérée à la hausse du fait de la dynamique de croissance, soit ainsi une somme de 12.000 euros par an; qu’il en résulte un trouble commercial sur trois mois de 4.000 euros; que l’expert ayant retenu 3.539 euros, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu ce montant;

37. – que la concluante a également droit à une indemnité sur les agencements qui étaient attachés au local abandonné du fait du congé, et non amortis, soit 15.421 euros, mais qu’elle y renonce, puisque cette indemnité ne peut se cumuler avec l’indemnité de réinstallation.

Prétentions et moyens de la Société Immobilière [Z]:

38. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 13 novembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles L 145-40 et L145-14 et suivants du code de commerce:

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la Sarl Alpes Bati Confort à hauteur de 57.000 euros sur une prétendue insincérité du congé;

— de le réformer pour le surplus;

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 65.588,94 euros (au lieu de 69.186,74 euros, somme retenue par le tribunal);

— de retrancher du montant de l’indemnité d’éviction fixée la somme de 24.606 euros réglée par provision le 31 mars 2023 ensuite de l’ordonnance juridictionnelle du 14 mars 2023;

— de débouter la Sarl Alpes Bati Confort de toutes ses demandes supplémentaires;

— de condamner la Sarl Alpes Bati Confort à payer à la concluante la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner la Sarl Alpes Bati Confort aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise judiciaire avancés par la concluante.

39. L’intimée soutient:

40. – concernant l’absence de sincérité du congé, que si lors de la première réunion avec l’expert judiciaire les travaux n’avaient pas été effectués, c’était afin que l’expert puisse vérifier leur nécessité sur le plan technique, la reconstruction étant motivée par des impératifs de sécurité; que l’appelante a fait obstacle à la possibilité pour l’expert de recourir à un sapiteur, alors qu’il suffisait de vérifier si la surélévation du toit était une nécessité impérative; qu’un permis de construire a été obtenu le 12 janvier 2024, démontrant l’intention de réaliser des travaux;

41. – que si lors de la seconde réunion le 12 juin 2023 l’expert a constaté que les locaux étaient reloués à la société Lumiforte, M.[O], directeur de cette société, précisant qu’un avenant au bail avait été conclu depuis le départ de l’appelante, un bail a été régularisé le 18 octobre 2023, avec effet au 1er février 2020, mais comportant une erreur sur cette date, puisque le premier loyer devait être réglé le 1er janvier 2021, d’autant que l’appelante a quitté les lieux en novembre 2020; que M.[O] a indiqué qu’un avenant au bail avait été conclu alors qu’en réalité les parties étaient en négociation sur les termes d’un bail qui a été régularisé formellement en octobre 2023; qu’il n’existe ainsi aucun avenant signé le 30 décembre 2019 avant que congé ne soit donné à l’appelante;

42. – concernant le montant des sommes demandées, que le tribunal a, justement, estimé qu’aucune preuve d’un préjudice distinct de l’indemnité d’éviction n’est rapportée;

43. – que l’appelante n’a pas dû quitter les lieux en urgence, mais a déménagé de son propre chef après avoir trouvé des locaux adaptés; qu’elle pouvait rester dans les lieux le temps du règlement de l’indemnité d’éviction; qu’elle n’a subi ainsi aucun préjudice même en raison d’un congé non sincère;

44. – que l’indemnité sollicitée pour 57.000 euros à ce titre ne correspond pas au préjudice subi, lequel est compensé par l’indemnité d’éviction, faute de démonstration d’un préjudice distinct;

45. – concernant le montant de l’indemnité d’éviction, que la divergence entre l’expert judiciaire et le tribunal ne porte que sur 7.247,80 euros au titre de l’enseigne; que si le directeur commercial de la société Tryba a demandé à l’appelante le 8 septembre 2023 qu’elle renouvelle sa salle d’exposition et sa façade, en indiquant que la charte graphique du point de vente ne correspond plus aux préconisations du concédant, cette mise aux normes est indépendante de l’éviction;

46. – s’agissant de son appel incident, qu’il porte sur les frais afférents aux travaux d’aménagement; que les frais doivent être calculés au prorata de la surface anciennement occupée, intégrant la hauteur des murs, de sorte qu’il convient de déduire 2.413,05 euros;

47. – que le montant de l’indemnité d’éviction doit ainsi être ramené à un total de 65.588,94 euros, incluant l’indemnité de remploi, les frais de déménagement, administratifs, de réinstallation, d’aménagement, de financement, l’indemnité pour double loyer et pour trouble commercial;

48. – que l’expert ayant estimé le montant de l’indemnité d’éviction au tiers des sommes réclamées initialement, l’appelante doit prendre en charge les frais d’expertise, puisqu’elle ne souhaitait pas l’organisation de l’expertise afin de tromper le tribunal sur les préjudices subis.

*****

49. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur la validité du congé:

50. Ainsi que constaté par le tribunal judiciaire, le bail est arrivé à son terme le 15 novembre 2015. Cependant, par avenant conclu le 27 juin 2019, les parties ont convenu de renouveler le bail pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er décembre 2017. Le terme du bail renouvelé devait par conséquent intervenir le 30 novembre 2026.

51. Selon l’article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L.145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L.145-18 (construction ou reconstruction de l’immeuble), L.145-21 (surélévation de l’immeuble), L.145-23-1 (reprise de locaux annexes à usage d’habitation), et L.145-24 (construction d’un local à usage d’habitation) afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

52. En l’espèce, il est constant que la Sarl Immobilière [Z] a délivré un congé par acte d’huissier le 26 mai 2020, soit dans le délai de 6 mois avant l’expiration d’une période triennale devant s’achever le 30 novembre 2020, en invoquant la nécessité de « démolir partiellement les locaux loués avec reconstruction et surélévation de l’immeuble ''.

53. Comme indiqué dans le jugement déféré, la sincérité du bailleur dans son intention de reconstruire est présumée et il appartient par conséquent à la Sarl Alpes Bati Confort de démontrer que le congé a été délivré en fraude à la loi.

54. La cour constate que selon l’attestation de l’architecte de l’intimée, ce dernier a été contacté en 2017 pour une rénovation du site industriel, avec agrandissement, rénovation et réaménagement. Le chantier était estimé à plus de trois millions d’euros, et devait durer deux ans. Pour l’annexe occupée par l’appelante, il était prévu de réaliser un étage supplémentaire, mais compte tenu des contraintes administratives, cette réalisation nécessitait probablement la destruction de cette annexe avec une reconstruction selon les normes. La première tranche des travaux a été réalisée pendant l’année 2020, et la seconde a été réalisée en juillet 2021.

Au jour de la rédaction de l’attestation le 10 septembre 2021, il reste la troisième tranche portant sur les espaces bureaux et restauration. Les plans indiquent que les locaux utilisés sous l’enseigne Tryba sont inclus dans ce projet.

55. Il résulte ainsi de cette attestation, laquelle est corroborée par les plans produits, que l’intimée a eu la réelle volonté de procéder à des travaux de rénovation et de réaménagement importants du site, occupé pour sa plus grande partie par la société Lumiforte, et pour une petite partie par l’appelante.

56. La cour note que les articles précités n’imposent aucun délai au bailleur pour procéder aux travaux pour l’exécution desquels il a motivé son congé. Ainsi, si l’expert judiciaire a procédé à la visite des locaux loués et a constaté qu’au 12 juin 2023, aucune démolition totale ou partielle n’a été réalisée sur les bâtiments précédemment loués par la société Alpes Bati Confort ni aucune surélévation du bâtiment, cette absence d’engagements des travaux motivant le congé est sans effet, alors que l’intimée a effectivement engagé des travaux pour la partie des locaux occupés initialement par la société Lumiforte, puis a déposé un permis de construire le 12 janvier 2024 afin de rénover la partie anciennement occupée par l’appelante. Le tribunal a ainsi indiqué que l’objet même de ce permis est d’entreprendre une rénovation partielle du local par le réaménagement de l’entrée du personnel et des visiteurs, la suppression de la couverture existante et son remplacement, ainsi que différents réaménagements de l’extérieur.

57. Cette volonté du bailleur est confirmée par le bail signé le 18 octobre 2023 entre l’intimée et la société Lumiforte: il s’agit d’un document unique venant remplacer le bail dont bénéficiait déjà la société Lumiforte depuis 2012, et un avenant concernant une augmentation du loyer en raison d’une extension. Dans le nouveau bail unique, les parties conviennent en plus de louer les locaux anciennement occupés par l’appelante, et le nouveau bail est consenti pour une durée de 12 ans courant à compter du 1er février 2020. L’annexe 4 relate qu’il est prévu une reprise du toit du bâtiment annexe en 2024, afin de le remettre en état (étanchéité et isolation), et de rendre possible une ré-hausse en accord avec le locataire afin de pouvoir agrandir l’espace laboratoire et/ou de créer des salles de réunion.

58. Elle est également confirmé par la demande de permis de construire déposée le 15 janvier 2024, qui prévoit notamment la suppression de la couverture existante avec la création d’une nouvelle couverture pour un petit bâtiment rectangulaire dans l’angle Sud/Est.

59. La cour retire de ces éléments que les travaux prévues par l’intimée et motivant son congé s’inscrivent dans le champ de l’article L.145-18 du code de commerce, contrairement à l’appréciation du tribunal judiciaire. La société Alpes Bati Confort ne rapporte pas la preuve que le congé délivré l’a été fautivement pour des motifs erronés. Le jugement déféré sera ainsi infirmé en ce qu’il a constaté le défaut de validité du congé délivré le 26 mai 2020. Par ces motifs substitués à ceux du premier juge, qui a ensuite rejeté la demande de dommages et intérêts fondés sur un congé illégitime au motif que le préjudice subi par le preneur du fait du non-renouvellement du bail est indemnisé par l’octroi de l’indemnité d’éviction, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande de paiement de dommages et intérêts en raison des modalités suivies lors de la délivrance de ce congé.

2) Sur l’indemnité d’éviction:

60. Ainsi que rappelé par le tribunal, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-14. Cette indemnité correspond notamment à la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Elle est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement ou de la résiliation anticipée du bail commercial.

a) Sur le montant de l’indemnité principale:

61. Il s’agit de la valeur du droit au bail à laquelle est ajoutée la valeur du fonds de commerce. Ainsi que noté par le tribunal, il est acquis que la société Alpes Bati Confort a pu trouver un nouveau local commercial de sorte que son éviction n’a pas entraîné la disparition du fonds. Elle ne peut donc prétendre qu’à une indemnité de transfert intégrant uniquement la valeur du droit au bail, ce qu’a indiqué l’expert judiciaire.

62. La cour constate que dans son rapport, l’expert judiciaire a retenu une valeur nulle pour l’indemnité de transfert au motif, d’une part, que l’environnement et la situation géographique sont comparables entre les deux implantations, et d’autre part, que la valeur locative du nouveau local est sensiblement comparable à celle de l’ancien loyer (115 euros contre anciennement 123 euros / m²).

63. Comme justement indiqué par le tribunal judiciaire, si la société Alpes Bati Confort expose avoir été contrainte de prendre à bail un local plus grand compte tenu de la résiliation anticipée de son bail et des contraintes d’implantation posées par le réseau de distribution, cependant, il est établi par un courrier du 1er mars 2022 que l’accord donné par la société Alpes Bati Confort pour la conclusion du nouveau bail était conditionné à l’accord par le propriétaire du bien de la possibilité de sous-louer une partie des locaux. Le premier juge en a exactement retenu que dans ces conditions, le surcoût entraîné par le choix de la société Alpes Bati Confort de louer une surface plus importante est compensé par son droit à la sous-location d’une partie des locaux. L’appelante ne produit aucune pièce permettant de constater que cette sous-location est impossible, alors que c’est elle qui a sollicité de son nouveau bailleur la possibilité de sous-louer une partie des locaux.

64. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a évalué l’indemnité principale à la somme de 0 euro.

b) Sur le montant de l’indemnité accessoire:

65. Concernant l’indemnité de remploi, le tribunal a énoncé que les parties ne s’opposant pas au chiffrage réalisé par l’expert judiciaire sur ce poste de préjudice, il y a lieu de fixer son montant à la somme de 3.000 euros. Ce montant n’est pas contesté devant la cour, et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

66. Concernant les frais de réinstallation supportés par le preneur évincé afin de lui permettre de financer son déménagement et les aménagements de ses nouveaux locaux, l’expert judiciaire a dit que s’il ne peut être reproché à l’appelante d’avoir pris à bail de nouveaux locaux, d’une surface double à celle précédemment occupée, puisqu’elle n’a pu retrouver des locaux similaires, ce que la cour confirme au regard de l’attestation de l’agence immobilière intervenue afin de rechercher de nouveaux locaux, il résulte de la réunion d’expertise du 12 juin 2023 que seule la surface de 189,28 m² a fait l’objet d’aménagement par l’appelante, le surplus ayant été laissé en son état initial. Une mezzanine a été créée, mais sans lien avec la réinstallation.

67. Pour les frais de déménagement, l’expert a retenu la facture produite pour 1.916,67 euros HT, qu’il a validée, outre la facture Crisci pour la création d’un visuel pour un panneau d’information de déménagement de 55 euros HT. La somme totale de 1.971,67 euros doit ainsi être retenue. L’appelante est mal fondée à solliciter le paiement de 2.300 euros HT, montant non justifié. Ce montant correspondant en réalité au montant TTC de la facture AMG Alpes Déménagement de 1.916,67 euros HT.

68. Pour les frais administratifs, la cour note que la somme de 2.180,99 euros HT calculée par l’expert n’est pas contestée.

69. Pour les achats de mobiliers neufs, l’expert a retenu un total de 7.493,15 euros au regard des factures produites, mais en a exclu l’indemnisation, puisque ces achats correspondent à des améliorations qui n’existaient pas dans les locaux précédents. La cour ne peut qu’approuver cette appréciation. Ce poste est ainsi à exclure.

70. Pour les frais de réinstallation, l’expert a détaillé le coût d’une enseigne lumineuse, de la création de la mezzanine, du kit d’inauguration des nouveaux locaux, de la sonorisation, d’une alarme neuve, de la pose d’appareils de climatisation, pour un total de 30.697,86 euros.

71. S’agissant de l’enseigne lumineuse, l’expert a retenu qu’il est cohérent de considérer que les frais de la nouvelle enseigne adaptée à la taille du nouveau bâtiment ne doivent pas rester à la charge de l’appelante, puisque selon le franchiseur, le franchisé doit renouveler sa façade notamment lorsqu’elle n’est plus à jour. La cour, considérant que les nouveaux locaux ne sont plus de la même dimension, en terme de façade, que ceux dont l’appelante a été évincée, ne peut que confirmer cette appréciation, une nouvelle enseigne étant ainsi nécessaire. Il convient en conséquence de retenir ce poste pour 7.247,80 euros HT.

72. S’agissant du kit d’inauguration des nouveaux locaux, la cour, comme l’expert, ne peut que retenir que les frais doivent être supportés par l’intimée, puisque nécessités par l’ouverture du nouveau magasin. La somme de 3.954,93 euros doit être effectivement portée au débit de l’intimée.

73. Pour la création de la mezzanine, la sonorisation, la pose d’une alarme neuve et de climatiseurs, l’expert a justement retenu qu’il s’agit de financer des améliorations qui n’existaient pas dans les locaux précédents. L’intimée n’a ainsi pas à supporter ces frais, qui ne résulte pas de l’éviction du preneur.

74. Il convient ainsi de retenir la somme totale de 11.202,73 euros HT au titre des frais de réinstallation comme proposé par l’expert.

75. Concernant les travaux d’aménagement des nouveaux locaux, l’expert judiciaire a pris en compte les factures transmises par l’appelante pour un montant total de 81.500,70 euros HT. Il s’agit, pour l’essentiel, de travaux de peinture, d’achat de consommables, de luminaires, d’électricité, de maçonnerie.

76. Ainsi qu’indiqué plus haut, l’appelante n’a pas procédé à des travaux d’aménagement concernant l’intégralité des nouveaux locaux, mais uniquement

concernant une surface de 189,28 m². Cependant, elle exploitait auparavant une surface de 100 m². L’expert a ainsi procédé à un calcul proratisé au regard de la surface antérieurement prise à bail pour certains postes (détaillés pages 23 et 24 de son rapport, concernant notamment les travaux de peinture, d’électricité, de maçonnerie intérieure) pour 32.265,05 euros HT. Il a également retenu certains postes pour leur valeur totale, puisque ne dépendant pas de la surface exploitée (ainsi, chauffe-eau, ouverture de façade, châssis de vitrine, protection incendie, bardage) pour 19.082 euros HT.

77. La cour indique que l’indemnisation pour les travaux d’aménagement ne doit effectivement inclure que ceux nécessités par le transfert des activités du preneur, afin qu’il puisse retrouver un local commercial de même surface et de même nature que celui dont il a été évincé. Au regard des éléments pertinents fournis par l’expert judiciaire, la cour ne peut ainsi que retenir un total de 51.347,05 euros HT, au titre des frais proratisés et des frais retenus dans leur intégralité.

78. Pour les frais financiers, l’appelant a souscrit un prêt afin de financer les travaux d’aménagement, de 100.000 euros. Le montant des frais de dossier est de 529,80 euros, et celui des intérêts et frais d’assurance de 3.557,13 euros. Comme retenu plus haut, les travaux d’aménagement ne sont retenus que pour près de la moitié des sommes ainsi empruntées. L’expert judiciaire a ainsi proratisé le coût total du prêt au regard des frais d’aménagement devant être imputés à l’intimée. La cour, confirmant cette juste appréciation, retiendra ainsi la somme de 1.826,48 euros HT.

79. Concernant le préjudice résultant du paiement d’un double loyer en décembre 2020, l’appelante a emménagé dans ses nouveaux locaux le 1er décembre 2020. Il n’est pas contesté qu’elle s’est cependant acquitté du loyer de ce mois auprès de l’intimée. La somme de 1.365,70 euros HT incluant le loyer et les charges concernant les anciens locaux doit être effectivement mise à la charge de l’intimée, ainsi que retenu par l’expert judiciaire, résultant de l’éviction.

80. S’agissant de l’indemnité pour trouble commercial, destinée à réparer le préjudice subi par l’appelante en raison des perturbations engendrées dans l’exploitation de son fonds de commerce en raison du déménagement imposé par son éviction, il n’est pas contesté qu’elle doit être calculée sur une période de trois mois, permettant au preneur de retrouver une activité comparable, calculée sur l’excédent brut d’exploitation. L’expert judiciaire a ainsi détaillé le montant des chiffres d’affaires et l’EBE réalisés entre 2016 et 2019, mais n’a retenu que les montants réalisés lors de l’exercice 2019, l’exercice 2017 ayant dégagé un EBE négatif en raison d’une augmentation des rémunérations et des charges sociales très importantes, ainsi non significatif. Le montant de 3.539 euros proposé par l’expert n’est pas discuté, et sera retenu au titre de l’indemnisation du trouble commercial.

81. Il résulte de ces motifs que les sommes devant revenir à l’appelante sont ainsi de:

— indemnité de remploi': 3.000 euros HT,

— frais de déménagement': 1.971,67 euros HT,

— frais administratifs': 2.180,99 euros HT,

— frais de réinstallation': 11.202,73 euros HT,

— travaux d’aménagement': 51.347,05 euros HT,

— frais financiers': 1.826,48 euros HT,

— double loyer': 1.365,70 euros HT,

— trouble commercial': 3.539 euros HT,

soit un total de 76.433,62 euros HT.

82. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 69.186,74 euros au titre de l’indemnité d’éviction, dont :

* 3.000 euros au titre de l’indemnité de remploi,

* 59.454,64 euros au titre de l’indemnité de dégagement,

* 1.826,48 euros au titre de l’indemnité de financement,

* 1.365,70 euros au titre de l’indemnité de double loyer,

* 3.539 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial.

83. Il est équitable d’allouer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

84. La Sarl Immobilière [Z] sera condamnée aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la Selarl LGB-Bobant, avocats associés.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a:

— constaté le défaut de validité du congé délivré le 26 mai 2020;

— condamné la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 69.186,74 euros au titre de l’indemnité d’éviction, dont :

* 3.000 euros au titre de l’indemnité de remploi,

* 59.454,64 euros au titre de l’indemnité de dégagement,

* 1.826,48 euros au titre de l’indemnité de financement,

* 1.365,70 euros au titre de l’indemnité de double loyer,

* 3.539 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;

statuant à nouveau,

Condamne la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme de 76.433,62 euros HT au titre de l’indemnité d’éviction, dont:

— indemnité de remploi': 3.000 euros HT,

— frais de déménagement': 1.971,67 euros HT,

— frais administratifs': 2.180,99 euros HT,

— frais de réinstallation': 11.202,73 euros HT,

— travaux d’aménagement': 51.347,05 euros HT,

— frais financiers': 1.826,48 euros HT,

— double loyer': 1.365,70 euros HT,

— trouble commercial': 3.539 euros HT;

y ajoutant,

Condamne la Sarl Immobilière [Z] à payer à la Sarl Alpes Bati Confort la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la Sarl Immobilière [Z] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la Selarl LGB-Bobant, avocats associés;

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente