N° RG 24/01306 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MGG7

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Christophe GUY

M^e Jean-michel COLMANT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 27 JANVIER 2026

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/00137) rendu par le Tribunal judiciaire de GAP en date du 18 mars 2024, suivant déclaration d’appel du 27 Mars 2024

APPELANTE :

Société CORMIC IMMO, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe GUY, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

INTIMÉS :

M. [Z] [S]

né le 07 Octobre 1955 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Mme [Y] [O] épouse [S]

née le 11 Février 1959 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentés par M^e Jean-Michel COLMANT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

Assistés de M^me Alice Richet, greffière présente lors de l’audience et assistés de M^me Solène Roux, greffière présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 novembre 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Alice Richet, greffière a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 11 octobre 2018, M. [Z] [S] et Mme [Y] [O] épouse [S] ont conclu avec la SARL Cormic immo une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement situé à [Localité 1] (Hautes-Alpes).

La livraison est intervenue le 19 septembre 2019.

Quelques mois après leur prise de possession, les acquéreurs ont fait part au constructeur de désagréments provenant du bruit produit par la Durance, qui s’écoule à proximité de l’immeuble.

Par ordonnance du 10 novembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire. L’expert a rendu son rapport le 3 novembre 2021.

Par assignation du 24 mars 2022, M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] ont saisi le tribunal judiciaire de Gap aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 18 mars 2024, le tribunal judiciaire de Gap a :

— condamné la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme totale de 7 200 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de conformité des fenêtres de l’appartement sis à [Adresse 2], avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme de 1 232 euros an titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Cormic immo aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et autorisé M^e Jean-Michel Colmant à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration d’appel en date du 27 mars 2024, la SARL Cormic immo a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, l’appelante demande à la cour de :

— la juger recevable et fondée en son appel ;

— réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

— débouter les époux [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les époux [S] à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [S] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, les intimés demandent à la cour de déclarer infondé l’appel principal et en débouter intégralement l’appelant, ce faisant, confirmer intégralement le jugement dont appel et statuant à nouveau débouter intégralement l’appelant de ses demandes, et :

— condamner l’appelant à payer aux intimés :

la somme de 7 200 euros à titre de dommages intérêts pour défaut de conformité des menuiseries ;

la somme de 1 230 euros à titre d’indemnité de préjudice de jouissance jusqu’au mois de février 2022 ;

avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement :

— aux entiers frais et dépens dont ceux d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Colmant ;

— une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’art 700 du code de procédure civile ;

— y ajoutant : condamner la société Cormic immo à porter et payer aux intimés en outre, en actualisation des montants de préjudices :

au titre des reprises de menuiseries, les frais de reprise de peinture d’entourage et encadrement des menuiseries pour la somme de 872,80 euros (pièce 13 – devis [J]) ;

au titre d’indemnité de préjudice de jouissance pour la période de mars 2022 à août 2024 la somme de 528 euros par an, soit la somme prorata temporis actuelle à août 2024 de 1 267,20 euros ;

à titre de préjudice moral du fait d’appel abusif et dilatoire, la somme de 2 000 euros ;

au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et vu l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros ;

— condamner la société Cormic immo en tous les dépens d’appel ;

— dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par M^e Jean-Michel Colmant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la responsabilité de la SARL Cormic immo

Moyens des parties

M. et Mme [S] approuvent la motivation du premier juge caractérisant un défaut de conformité aux prévisions contractuelles et un manquement du vendeur à son obligation de délivrance. Ils rappellent que le véritable débat n’est pas seulement de savoir si l’isolation phonique fournie atteint le seuil minimal mais de savoir si elle peut être considérée comme 'renforcée'. Ils soulignent le fait que puisque le vendeur, pour déclencher l’acte d’achat envers les acheteurs, a indiqué qu’ils bénéficieraient d’une isolation phonique renforcée, alors peu importe l’origine et la typologie de la nuisance sonore, ils étaient en droit d’espérer que l’isolation phonique serait adaptée. Ils reprochent à la SARL Cormic immo d’avoir fait usage d’une pratique commerciale déloyale, punie pénalement. Ils estiment que l’interprétation du contrat selon laquelle l’emploi par le vendeur du terme 'renforcée’ pour la qualité isolante de mensuiserie a, de façon claire, envers un acheteur profane, laissé espérer une qualité d’isolation meilleure que le minima réglementaire est la seule conforme aux exigences du code civil. Ils soulignent le fait que la Durance n’est pas un réseau de transport. Ils fondent leur demande d’indemnisation à titre principal sur la non-conformité contractuelle de l’article 1604 du code civil, et à titre subsidiaire sur le vice caché des articles 1642 et 1643 du code civil puis de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil, la garantie biennale d’élément d’équipement indissociable de l’article 1792-3 du code civil, sur le fondement de la faute et des dommages intermédiaires, sur le fondement de la faute dolosive, d’un dol et vice du consentement.

La SARL Cormic immo réplique qu’elle s’est contractuellement engagée sur le respect des normes et uniquement sur ce point et que l’expertise Socotec comme l’expertise judiciaire établissent que les normes ont été parfaitement respectées. Elle conteste les conclusions de l’expert judiciaire en ce qu’il a estimé que l’isolement réglementaire est 'tout juste atteint’ ainsi que les conditions dans lesquelles les mesures ont été effectuées. Elle insiste sur le fait que la norme réglementaire de 30 dB est respectée et que l’isolement de la façade est conforme à la réglementation. Elle estime que l’expert judiciaire est totalement sorti de son rôle en visant le descriptif sommaire de vente pour conclure que l’isolation ne serait pas 'renforcée’ alors qu’il lui a été rappelé que l’absence de pluriel à 'renforcée’ démontrait que ce qualificatif ne s’appliquait qu’à la seule isolation thermique et que ce terme ne précisait en outre aucune valeur contractuelle d’isolement acoustique. Elle souligne que les époux [S] ont acheté le logement bordant la Durance en toute connaissance de cause, que le bruit de la rivière ne constitue ni une anomalie ni une incongruité, et qu’elle s’est engagée à fournir une 'isolation phonique suivant normes', le terme 'renforcé’ n’ayant aucune signification technique. Elle est en déduit qu’il n’y a aucun défaut de conformité aux prévisions contractuelles. Elle indique que les époux [S] sont les seuls à se plaindre alors que trois quarts des quarante appartements ont des fenêtres de chambre donnant sur la rivière.

Réponse de la cour

— sur l’obligation de délivrance :

En application l’article 1604 du code civil, la notion de conformité ou non-conformité est inhérente à l’obligation de délivrance (3ème Civ., 10 octobre 2012, n° 10-28.309).

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de se référer aux prescriptions du contrat pour déterminer l’existence ou non d’un défaut de conformité.

En l’espèce, le descriptif sommaire des prestations établi le 1er septembre 2017 mentionne :

— page 1 : 'appartements de bonne qualité, d’architecture moderne avec isolation thermique renforcée, étanchéité à l’air et finitions soignées’ ;

— page 2 : '03 – menuiseries extérieures

— menuiseries extérieures isolantes suivant étude technique avec joints d’étanchéité, isolation phonique et thermique renforcée

[…]

04 – isolation thermique renforcée

[…]

05 – isolation phonique

[…]

— menuiseries équipées de joints et double vitrage à isolation phonique renforcée, avec affaiblissement phonique suivant normes'.

La notice descriptive annexée à l’acte de vente notarié mentionne (page 5) :

'2.4.1 Menuiseries extérieures des pièces principales :

— menuiseries en PVC pour l’ensemble, à isolation thermique et étanchéité renforcée suivant normes et réglementation en vigueur ;

— système d’ouverture à la française avec ferrage et quincaillerie adaptés ;

— vitrage isolant type Biver, épaisseur suivant normes'.

Le seul document à valeur contractuelle fixant les obligations des parties est ce dernier. Il ne permet pas de déterminer précisément la qualité d’isolation phonique attendue.

Il n’est donc pas établi que le vendeur aurait manqué à son obligation de délivrance.

— sur la garantie décennale :

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du code civil prévoit qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après l’achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Selon l’article 7 de l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d’habitation, l’isolement acoustique standardisé pondéré des pièces principales et cuisines contre les bruits de l’espace extérieur doit être au minimum de 30 décibels.

L’arrêté préfectoral du 23 janvier 2006 versé aux débats par la SARL Cormic immo n’a pas à s’appliquer en l’espèce dès lors que la Durance ne peut être qualifiée d’infrastructure de transports terrestres.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a réalisé des mesures de niveau sonore le 20 avril 2021 en période nocturne et a pu relever que : 'fenêtre fermée et volets fermés, ce qui correspond à la configuration nuit, le Durance augmente de 6 dB (A) le niveau sonore dans les chambres par rapport au salon, et le niveau sonore dans les chambres est de 34 db(A)', après avoir rappelé que l’arrêté du 30 juin 1999 relatif à la réglementation des bâtiments neufs demande un isolement vis-à-vis de l’espace extérieur de 30 dB minimum et que l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux modalités d’application de la réglementation acoustique fixe une tolérance de 3 dB pour prendre en considération les incertitudes de mesure. Il en conclu d’une part qu’il n’y a pas d’isolation acoustique renforcée, et d’autre part que le bruit de la Durance constitue une gêne.

Ces constatations apparaissent incontestables dès lors qu’elles sont corroborées par les constatations réalisées un huissier de justice le 19 septembre 2019.

Par suite, il est clairement établi que la norme de 30 dB n’est pas respectée dans les chambres de l’appartement des époux [S].

Ces désordres sont de nature décennale en ce qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination dès lors qu’ils empêchent les occupants de bénéficier d’un sommeil de qualité.

Ils n’étaient pas apparents lors de la réception le 19 septembre 2019 et sont apparus postérieurement, à l’usage et lors de l’intervention de l’expert judiciaire, de telle sorte qu’ils engagent la garantie décennale due aux acquéreurs par le vendeur.

2. Sur les demandes d’indemnisation des époux [S]

a) sur le préjudice matériel

Moyens des parties

Les époux [S] demandent la condamnation de la SARL Cormic immo à leur payer la somme de 7 200 euros correspondant au coût du remplacement des fenêtres.

La SARL Cormic ne réplique pas sur ce point.

Réponse de la cour

L’expert a conclu que le remplacement des fenêtres par des modèles plus isolants s’imposait et estimé le coût des travaux à 5 000 euros HT outre 1 000 euros HT pour des travaux de reprise de peinture.

En regard de ce qui précède, seul le remplacement des fenêtres des chambres relève de la réparation du préjudice matériel des époux [S] consécutif aux désordres pour lesquels la SARL Cormic immo doit sa garantie.

Par ailleurs, les époux [S] produisent un devis établi par M. [D] [J], artisan peintre, en avril 2024 et qui évalue les travaux de reprise de peinture pour les deux fenêtres des chambres à la somme de 872,80 euros

Il convient donc de réduire l’évaluation du remplacement des fenêtres à la somme de 3 333 euros HT, soit 3 999,60 euros TTC [5 000/3 x 2], outre la somme de 872,80 euros pour les travaux de reprise de la peinture, soit la somme totale de 4 872,40 euros.

b) sur le préjudice de jouissance

Moyens des parties

Les époux [S] sollicitent la condamnation de la SARL Cormic immo à leur payer la somme de 1 230 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance jusqu’au mois de février 2022 et celle de 1 267,20 euros jusqu’au mois d’août 2024, sur la base de 528 euros par an.

La SARL Cormic immo ne réplique pas sur ce point.

Réponse de la cour

La notion de trouble de jouissance consiste en l’indemnisation de la victime de sa privation de jouir du bien.

L’expert judiciaire a conclu :

'Les époux [S] subissent un trouble de jouissance.

Sur la base d’un loyer moyen à [Localité 1] de 12 euros mensuels par m², d’une superficie cumulée piur les deux chambres de 22 m², une nuisance pendant la période de fortes eaux de la Durance, soit 60 jours par an, en considérant (hypothèse très pénalisante) que les deux chambres sont impropres à leur destination 60 jours par an, le préjudice peut être estimé à 528 euros par an.'

L’expert a répondu à un dire d’avocat comme suit (page 15) :

'J’ai considéré que le bruit de la Durance générait une gêne empêchant l’utilisation des chambres deux mois par an, 24 heures sur 24, 30 jours par mois, soit 60 jour par an, et une valeur locative de 12 euros par m². Estimer que le bruit de la Durance empêcherait l’utilisation des deux chambres quatre mois par an est excessif. Enfin, j’ai considéré une valeur locative de 12 euros par m², valeur moyenne pour [Localité 1]. Une valeur locative de 15 euros par m² erst excessive alors que le prix le plus haut est de 14 euros par m².'

Compte tenu des conséquences des désordres sur la vie quotidienne des époux [S], et en particulier leur sommeil, il convient de les indemniser sur la base de cette évaluation qu’ils ne contestent pas en appel.

Sur la période courant de l’année 2019 au mois d’août 2024, date à laquelle les époux [S] étaient susceptibles de faire exécuter par provision le jugement de première instance et réaliser les travaux, leur préjudice de jouissance peut être évalué à la somme de 2 992 euros [5 x 528 + 8 x 528/12].

Il convient donc de faire droit à leur demande.

c) sur le préjudice moral

Moyens des parties

Les époux [S] sollicitent la condamnation de la SARL Cormic immo à leur payer la somme de 2 000 euros pour appel dilatoire et abusif. Ils soutiennent que la pertinence du premier jugement est telle que le fait qu’ensuite d’une part le vendeur s’obstine à prétendre qu’il n’était tenu de fournir qu’une isolation phonique correspondant à la seule norme la plus minimaliste, et d’autre part 'faire litière des règles légales d’interprétation des contrats d’adhésion', fait dégénérer l’appel en abus du droit de recours.

La SARL Cormic immo ne réplique pas sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Dès lors que la SARL Cormic immo obtient la réformation partielle du jugement, il ne peut lui être reproché un comportement fautif.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour en ce qu’il a :

— condamné la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme totale de 7 200 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de conformité des fenêtres de l’appartement sis à [Adresse 2], avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme de 1 232 euros an titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Cormic immo aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et autorisé M^e Jean-Michel Colmant à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que la SARL Cormic immo doit sa garantie décennale aux époux [S] pour les désordres affectant les fenêtres de chambres de leur appartement ;

Condamne la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme de 4 872,40 euros au titre des travaux de reprise ;

Condamne la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme de 2 992 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance jusqu’au mois d’août 2024 ;

Déboute les époux [S] de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive ;

Condamne la SARL Cormic immo à payer à M. [Z] [S] et Mme [Y] [S] la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Cormic immo aux dépens de l’instance d’appel ;

Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Jean-Michel Colmant, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la chambre civile section B, et par la greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente de section