ARRÊT N° .

RG N° : 17/00481

AFFAIRE :

EARL X, C DU DOMAINE DE LA BRUNETTERIE

C/

A DU MAS CORNU

JPC/MLM

Bail rural

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE SOCIALE

------------

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2017

-------------

Le six Novembre deux mille dix sept, la Chambre Sociale de la Cour d’Appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :

ENTRE :

1.- EARL X, demeurant La Bruneterie – 87210 LA BAZEUGE

2.- C DU DOMAINE DE LA BRUNETTERIE, demeurant […]

représentés par M^e Marie MANDEVILLE, avocat au barreau de BOURGES

APPELANTS d’un jugement rendu le 24 Mars 2017 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de LIMOGES

ET :

A DU MAS CORNU, demeurant Mas Cornu – 87360 TERSANNES

représenté par M^e Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES

INTIME

---==oO§Oo==---

A l’audience publique du 02 Octobre 2017, la Cour étant composée de Madame J K, Présidente de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et de Monsieur F PERNOT, Conseiller, assistés de Madame H I, Greffier,

Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller a été entendu en son rapport oral, Maître Marie MANDEVILLE et Maître Philippe PASTAUD, avocats ont été entendus en leur plaidoirie..

Puis, Madame J K, Présidente de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 06 Novembre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

Le C Domaine de la Brunetterie est propriétaire de diverses parcelles agricoles situées en Haute-Vienne sur la commune d’Azat-Le-Ris et sur celle de la Bazeuge.

Par acte authentique du 29 juin 1987, le C a consenti au profit de l’EARL X un bail rural d’une durée de 18 années, commençant à courir le 1^er janvier 1987 pour se terminer le 31 décembre 2004 portant notamment sur les parcelles suivantes :

— commune d’Azat-Le-Ris, parcelles […]

— commune de la Bazeuge, parcelles […], A12 et Z.

A l’échéance, le bail s’est prorogé tacitement.

Au cours des années 2010 à 2013 inclus, le A du Mas Cornu a exploité les terres dans le cadre de contrats de ventes d’herbe et de mises à disposition de pâtures pour les bovins conclus avec l’EARL.

A la suite du décès de M. E B, associé unique de EARL X, et usufruitier des parts du C, ses héritiers ont cédé les droits qu’ils détenaient au sein de l’EARL et du C aux époux Y. La cession est intervenue le 20 novembre 2013.

Par acte sous seing privé du 17 mars 2014, l’EARL a consenti un bail rural au A portant sur les parcelles suivantes, avec effet au 1^er janvier 2014 :

— commune d’Azat-Le-Ris, parcelles […],

— commune de la Bazeuge, parcelles […], A12 et Z.

Le même jour, un commodat a été conclu entre l’EARL et M. F D – gérant associé du A mais l’acte ne précise pas qu’il a agi en cette qualité – pour une période allant du 1^er avril au 30 octobre 2014 pour les prairies et du 1^er avril au 31 août 2014 pour les terres. Cette convention portait sur les parcelles situées sur la commune d’Azat-Le-Ris n° A10, E135, […].

==oOo==

Par lettre du 28 janvier 2015, l’EARL a mis le A en demeure de régler le solde du fermage de l’année 2014 (4267,18 € après déduction d’un acompte de 4406,24 €).

Cette somme demeurant impayée, le bailleur l’a mis, à nouveau, en demeure de payer le fermage par lettres des 9 mars, 10 juin, 7 octobre et 24 novembre 2015 ainsi que 25 mars 2016.

Par requête en date du 18 juillet 2016, l’EARL a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges en vue d’obtenir, d’une part, la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages et ses conséquences de droit et, d’autre part, faire constater que le A occupe sans droit ni titre les parcelles ayant fait l’objet du commodat et obtenir son expulsion.

Aucune conciliation n’ayant pu intervenir à l’audience du 7 novembre 2016, l’affaire a été renvoyée pour être jugée.

Par jugement du 24 mars 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

— donné acte au C de son intervention volontaire ;

— constaté l’existence d’un bail rural entre le C et le A, portant sur les parcelles agricoles d’une superficie de 35ha 19a 75ca sises sur les communes d’Azat-Le-Ris (cadastrées E128 et E129) et la […], A12 et Z), et sur les parcelles d’une superficie de 23ha 33a 18ca sises sur la commune d’Azat-Le-Ris(cadastrées A10, E135, […]) moyennant un fermage de 80 € l’hectare ;

— dit que le A devra sur cette base régler les fermages dus à ce jour entre les mains du C, dès la signification du jugement ;

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

— condamné l’EARL à payer au A une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le C et l’EARL ont régulièrement interjeté appel de cette décision le 14 avril 2017.

==oOo==

Aux termes de leurs écritures déposées le 24 juillet 2017 et développées oralement, le C et l’EARL demandent à la cour d’infirmer la décision des premiers juges et, statuant à nouveau, de :

— annuler le contrat de bail rural et le commodat conclus le 17 mars 2014 entre l’EARL et le A pour défaut de capacité ;

— dire que le contrat de bail rural et le commodat conclus le 17 mars 2014 entre l’EARL et le A sont inopposables au C du Domaine de la Brunetterie et ne sauraient produire le moindre effet juridique à son encontre ;

— annuler le contrat de bail et le commodat, conclus le 17 mars 2014 entre l’EARL et le A en application des dispositions de l’article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime prohibant la sous-location et la cession des baux ruraux ;

— déclarer nul le bail conclu entre L’EARL et le A sur les 35 ha 19 a 75 ca de terres situées sur les communes d’Azat-Le-Ris et de la Bazeuge en application des dispositions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime pour défaut de paiement des fermages ;

— ordonner l’expulsion du A et de tous occupants de son chef desdites parcelles au besoin avec le concours de la force publique;

— assortir cette expulsion d’une astreinte de 50 € par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par le A jusqu’à la libération complète des parcelles précitées à 3 000 € par mois ;

— condamner le A du Mas Cornu à verser à l’EARL la somme de 13 040,60 € correspondant à l’indemnité d’occupation due représentant l’équivalent des deux échéances de fermage impayées pour les années 2014 et 2015 ;

— condamner le A à verser à l’EARL et au C la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le A aux entiers dépens.

A l’appui de leur recours, les appelants font valoir que le C est tiers à la relation contractuelle existant entre l’EARL et le A, que l’EARL a eu qualité de preneur à bail des terres appartenant au C dès l’origine des relations, que seul le C, propriétaire des terres, disposait de la capacité juridique pour conclure un bail ainsi qu’un commodat au profit du A du Mas Cornu, que le contrat dénommé bail rural et le commodat conclus entre l’EARL et le A sont donc nuls et ne peuvent produire aucun effet à l’encontre des tiers y compris le C.

Ils ajoutent que les contrats conclus sont inopposables au C, qui n’est débiteur d’aucune obligation, que le C est une société immobilière de détention de foncier, que l’EARL est une société d’exploitation, qu’il importe peu que ce soient les mêmes personnes dès lors qu’il s’agit de deux personnes morales distinctes ayant une autonomie juridique, que la relation contractuelle entre le C et l’EARL est parfaitement établie depuis 1987. Ils exposent que l’EARL a sous-loué au A un droit de jouissance sur une partie du fonds loué par le C et que le A était dépourvu de qualité pour solliciter la requalification en bail rural du commodat consenti par l’EARL au profit de M. G D personne physique et non au profit du A, qu’en tout état de cause la sous-location est illicite.

Ils font valoir que le tribunal n’a pas statué sur la demande de résiliation du bail alors que le A ne s’est pas acquitté du règlement de l’intégralité du fermage dû à l’EARL sur le bail du 17 mars 2014, qu’il a été mis en demeure à plusieurs reprises, que le A doit la somme de 13.040,60 €.

Aux termes de ses écritures déposées le 18 septembre 2017 et développées oralement, le A demande à la cour de confirmer la décision des premiers juges et de condamner solidairement les appelants aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le A fait valoir que seul le C est propriétaire des terrains, qu’il y a eu fraude au statut de fermage, que les dirigeants de l’EARL et du C étaient les mêmes personnes physiques, que la fraude a été organisée volontairement, que le 24 novembre 2013, M. B a confirmé à l’EARL que M. Y avait racheté les parts sociales du C et de l’EARL, que M. Y est déjà propriétaire de centaines d’hectares, qu’il n’a pu être trompé, que l’EARL n’est propriétaire d’aucune parcelle, qu’il appartient au C seul propriétaire ayant la qualité de bailleur de solliciter le paiement d’éventuels arriérés postérieurement à la décision définitive à intervenir concernant la requalification des relations des parties.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures développées oralement

SUR CE,

Sur les demandes relatives au bail rural du 17 mars 2014 :

— Sur la demande d’annulation du bail.

Au cours des années 2010 à 2013 inclus, soit antérieurement à la signature du bail du 17 mars 2014, le A a exploité les terres données à bail dans le cadre de contrats de ventes d’herbe et de mises à disposition de pâtures pour les bovins conclus avec l’EARL.

Ainsi, l’EARL a établi en exécution de ces conventions les factures des 8 août 2010, 2 septembre, 17 novembre 2012 et 17 octobre 2013.

Il est constant que les parcelles litigieuses n’ont jamais appartenu à l’EARL et il apparaît à la lecture de l’acte notarié du 20 novembre 2013 portant cession des parts sociales du C par les héritiers de M. E B aux époux Y que le C a été créé le 11 mai 1987 à la suite de la transformation de la SCI De La Brunetterie, elle-même constituée le 15 juin 1973.

La SCI constituée avant la loi du 4 janvier 1978 n’était pas soumise à la formalité de l’inscription au Registre du commerce et des sociétés. Le C qui n’avait pas davantage fait l’objet d’une inscription audit registre a perdu la personnalité morale à compter du 1^er novembre 2002 par l’effet des dispositions de l’article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001, comme cela est expressément mentionné dans l’acte notarié, ce que les consorts B et les époux Y ne pouvaient ignorer.

Le C a été immatriculé au Registre du commerce et des sociétés de Versailles le 11 octobre 2013, soit quelques semaines avant la cession des parts sociales du 20 novembre 2013.

Il s’ensuit que du début de l’année 2010 jusqu’au 11 octobre 2013, le C était dénué de la personnalité juridique. Les parcelles qui lui appartenaient initialement étaient alors devenues la propriété indivis des consorts B. L’acte notarié fait apparaître que les associés au sein du C étaient, au 1^er novembre 2002, les deux enfants de M. E B, détenteurs chacun de 10 parts en pleine propriété et de 1440 parts en nue propriété, l’usufruit étant conservé par leur père.

Au cours des années 2010 à 2013, les consorts B avaient parfaitement connaissance des montages juridiques établis par M. B puisque son épouse était la gérante de l’EARL dont il était l’associé unique et que ses deux enfants étaient associés au sein du C.

Ainsi, l’EARL et les associés du C puis le C lui-même à compter du 11 octobre 2013 avaient parfaitement connaissance du fait que l’EARL n’était pas propriétaire des terres. Les consorts B ont néanmoins établi des ventes d’herbe soumises au statut des baux ruraux au nom de l’EARL et ce, alors même que le bail rural établi le 20 mai 1987 sous la signature de M. B, ès qualités de gérant de l’EARL, et de son fils ès qualités de gérant du C, mentionnait expressément l’interdiction de toute sous-location.

Au surplus, l’EARL a établi le 12 février 2010 un document intitulé « attestation du propriétaire » dans lequel, l’EARL se présente comme le propriétaire des parcelles qui feront l’objet par la suite du bail du 17 mars 2014.

Il apparaît donc que l’EARL s’est comporté en propriétaire apparent des terres exploitées par le A et, compte tenu des agissements de cette dernière et des consorts B ainsi que du caractère occulte du C, le A a pu légitimement croire qu’il traitait avec le véritable propriétaire des terres.

A la suite du décès de M. E B, associé unique de l’EARL, et usufruitier des parts du C, ses héritiers ont cédé les droits qu’ils détenaient au sein de l’EARL et du C aux époux Y, par actes du 20 novembre 2013.

A la suite de ces cessions, les époux Y sont devenus associés au sein de l’EARL et seuls titulaires du C.

Par courrier du 24 novembre 2013, le fils de M. E B a informé le A du Mas Cornu de cette cession mais à aucun moment il n’est précisé que les terres appartenaient au C.

Le 17 mars 2014, l’EARL et le A ont établi un bail à ferme et il est expressément mentionné dans l’acte que la sous-location est interdite.

M. Y qui avait la double qualité de gérant de l’EARL et membres du C, ne pouvait ignorer, d’une part, que la sous-location d’un bail rural était interdite puisqu’il était signataire de l’acte qui le mentionnait expressément et, d’autre part, que l’EARL n’était pas propriétaire desdites parcelles dont il avait fait l’acquisition en sa qualité de membre du C.

En revanche, le A du Mas Cornu qui n’a eu, depuis plusieurs années, pour seul et unique contractant l’EARL X qui s’est comporté en propriétaire apparent en établissant les factures de ventes d’herbe à son nom, en encaissant les paiements et en établissant une attestation de propriétaire, a pu légitimement croire que cette dernière était propriétaire des parcelles données à bail et avait qualité pour établir un bail rural, et ce d’autant plus qu’il existait une opacité certaine concernant l’identité du propriétaire des parcelles compte tenu du caractère occulte du C.

Nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, l’EARL et le C ne sont donc pas fondés à réclamer l’annulation du bail.

— Sur les conséquences de l’existence du bail rural à l’égard du C :

Le bail qui a été conclu dans les circonstances rappelées ci-dessus est opposable au C dès lors que les membres de celui-ci ont établi, en connaissance de cause, un bail rural par l’intermédiaire de l’EARL au sein de laquelle ils étaient associés et qui agissait ainsi en qualité de propriétaire apparent des terres.

Par ailleurs, le A ne peut invoquer la fraude au statut du fermage et un effet créateur de droit lui permettant de prétendre à la reconnaissance d’un bail direct entre le C et lui-même. En effet, la preuve de la fraude n’est pas rapportée dès lors qu’il n’est pas démontré que le montage juridique rappelé ci-dessus a été réalisé dans le but de se pré-constituer un moyen de droit en vue de faire obstacle à l’application du statut du fermage.

La décision des premiers juges sera donc réformée en ce sens.

— Sur la demande de résiliation du bail :

Il résulte des dispositions de l’article L. 411-31 du code rural que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance et que cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de cet article.

En l’espèce, le bail a été conclu entre l’EARL et le A dans les conditions rappelées ci-dessus. Le bail a été déclaré opposable au C mais ce dernier ne peut être considéré comme partie au contrat. Il s’ensuit que les mises en demeure délivrées par l’EARL ne sauraient être critiquées au seul motif qu’elles émanent de cette dernière.

Le A a été mis en demeure de régler la somme de 4267,18 € correspondant au solde du fermage dû pour l’année 2014, le 28 janvier 2015 ainsi que les 9 mars, 10 juin, 7 octobre et 24 novembre 2015 ainsi que 25 mars 2016. Les deux dernières mises en demeure ont été établies conformément aux dispositions de l’article L. 411-31 du code rural.

Il s’ensuit que la résiliation du bail doit être prononcée dès lors que le A ne fait valoir ni la force majeure ni des raisons sérieuses et légitimes pouvant justifier le défaut de paiement. La décision des premiers juges sera donc infirmée de ce chef.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion du A et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par celui-ci jusqu’à la libération complète des parcelles à la somme de 8 673,42 € par an, équivalent au montant du fermage annuel.

Par ailleurs, le A sera condamnée à payer à l’EARL la somme de 13 040,60 € au titre des fermages dus pour les années 2014 et 2015 dont il ne rapporte pas la preuve du paiement.

Sur les demandes relatives au commodat du 17 mars 2014 :

— Sur la nullité du commodat :

Le commodat a été conclu le 17 mars 2014, soit le même jour que le bail rural. Il est indiqué dans la convention que l’emprunteur est M. D.

S’il n’est pas contesté que l’intéressée est membre du A du Mas Cornu, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas mentionné dans la convention que le commodat est conclu avec lui ès qualités de membre du A. La convention est claire et dénuée d’ambiguïté en ce qui concerne l’identité de l’emprunteur. Le A n’est donc pas fondé à soutenir être le bénéficiaire de ce prêt et ce, d’autant plus, que les deux contrats ont été conclus le même jour et que si le A apparaît comme contractant sur l’un des contrats pas sur l’autre, c’est que les parties n’avaient pas convenu d’établir le commodat à son nom.

Les appelants n’ayant pas sollicité la mise en cause de M. D, leur demande d’annulation doit être rejetée.

— Sur l’expulsion :

Le prêt à usage a été conclu entre l’EARL et M. D.

Les parties ont convenu que celui-ci se terminera le 31 août 2014 s’agissant des terres et le 30 octobre 2014 s’agissant des prairies et l’EARL a mis en demeure M. D de lui restituer les terres le 5 juin 2015. Dans cette mise en demeure, M. Y qui réside en Belgique indique qu’il vient de constater que les terres et les prés sont toujours occupés alors que le commodat avait une durée d’une année.

Au vu de ces éléments, il apparaît que le A qui ne justifie d’aucun titre d’occupation desdites parcelles et que l’EARL n’a jamais considéré comme titulaire d’un tel droit, occupe sans droit ni titre les terres ayant fait l’objet du commodat. Dans ces conditions, l’EARL et le C sont fondés à demander l’expulsion du A.

Afin de garantir la bonne exécution de cette décision, il convient d’une part, d’ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique et, d’autre part, d’assortir cette expulsion d’une astreinte provisoire telle que fixée ci-après.

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation due par le A, celle-ci sera fixée par référence au prix pratiqué à l’occasion des ventes d’herbe et de mises à disposition de pâtures pour les bovins (80 € l’hectare) dans la mesure où le bail rural du 17 mars 2014 qui prévoit un fermage unique sans distinguer la valeur locative des terres de celle des bâtiments, ne peut servir de référence.

Le montant de l’indemnité d’occupation due par le A au C jusqu’à la libération effective des lieux sera donc fixé à 160 € par mois pour les 23,33 ha occupés.

La décision des premiers juges sera réformée sur ce point.

Sur les autres demandes :

A la suite de la présente procédure, le C et l’EARL X ont exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de les en indemniser. Le A du Mas Cornu sera condamné à leur payer la somme de 300 €, chacun, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute le C Domaine de la Brunetterie et l’EARL X de leurs demandes d’annulation du bail rural du 17 mars 2014 ;

Déclare le bail rural conclu le 17 mars 2014 entre le A et l’EARL opposable au C Domaine de la Brunetterie ;

Prononce la résiliation du bail du 17 mars 2014 pour défaut de paiement des fermages ;

Ordonne l’expulsion du A du Mas Cornu et de tous occupants de son chef des parcelles suivantes :

— commune d’Azat-Le-Ris, parcelles […]

— commune de la Bazeuge, parcelles […], A12 et Z) ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par le A du Mas Cornu jusqu’à la libération complète des parcelles précitées à 8 673,42 € par an ;

Condamne le A à payer à l’EARL la somme de 13 040,60 € au titre des fermages dus pour les années 2014 et 2015 ;

Déboute le C Domaine de la Brunetterie et l’EARL X de leurs demandes d’annulation du commodat du 17 mars 2014 ;

Constate que le A du Mas Cornu est occupant sans droit ni titre des parcelles situées sur la commune d’Azat-Le-Ris n° A10, E135, […] ;

Ordonne l’expulsion du A du Mas Cornu et de tous occupants de son chef desdites parcelles au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les parcelles dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, le A du Mas Cornu sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par le A du Mas Cornu jusqu’à la libération complète des parcelles précitées à 160 € par mois ;

Condamne le A du Mas Cornu à payer au C Domaine de la Brunetterie et à l’EARL X la somme de 300 €, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne le A du Mas Cornu aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

H I. J K