ARRÊT N° .

RG N° : 18/00349

N° Portalis DBV6-V-B7C-BHZDA

AFFAIRE :

[…] épouse X

C/

SARL TAVERNE DU BOUCHER

GS/MLL

demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée

M^e DESPORT, Avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

---==oOo==---

ARRÊT DU 07 FÉVRIER 2019

---==oOo==---

Le sept Février deux mille dix neuf la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

[…] épouse X

de nationalité britanique

née le […] à […]

Profession : Professeur des écoles, demeurant […]

représentée par M^e Philippe CHABAUD – SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, M^e Justin BEREST, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE d’un jugement rendu le 01 MARS 2018 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

ET :

SARL LA TAVERNE DU BOUCHER

dont le siège social est sis au […]

représentée par M^e Vincent DESPORT, avocat au barreau de BRIVE

INTIMEE

---==oO§Oo==---

L’affaire a été fixée à l’audience du 05 Décembre 2018 pour plaidoirie .

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Y Z, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de M^me I-J K, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie ne se sont pas opposés à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Monsieur Y Z, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Février 2019 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Y Z, a rendu compte à la Cour, composée de Madame G H, Présidente de chambre, de lui-même et de Madame A B, Conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

---==oO§Oo==---

LA COUR

---==oO§Oo==---

FAITS et PROCÉDURE

Par contrat du 29 juillet 2016, M^me C X a donné à bail à la société en formation La taverne du boucher des locaux à usage de bar-restaurant à compter du 5 septembre 2016 moyennant un loyer mensuel de 5 500 euros.

Reprochant au locataire un défaut de paiement des loyers, la bailleresse l’a assigné en paiement devant le tribunal de grande instance de Limoges.

La société locataire s’est opposé à cette prétention en soutenant que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance.

Par jugement du 1^er mars 2018, le tribunal de grande instance a débouté la bailleresse de son action après avoir retenu qu’elle avait manqué à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination et que la locataire était, dès lors, fondée à refuser le paiement du loyer.

La bailleresse a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 17 octobre 2018, le conseiller de la mise en état a rejeté, comme excédant ses pouvoirs, la demande de la bailleresse tendant à voir écarter des débats les pièces communiquées par la locataire le 30 août 2018.

Par ordonnance du 7 novembre 2018, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de la société locataire déposées le 23 octobre 2018.

MOYENS et PRÉTENTIONS

La bailleresse demande de déclarer irrecevables les pièces communiquées par sa locataire le 30 août 2018 en conséquence de l’irrecevabilité de ses conclusions. Sur le fond, elle conclut à la condamnation de sa locataire à lui payer la somme de 19 800 euros TTC au titre des loyers impayés de septembre, octobre et novembre 2016, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 novembre 2016, en soutenant avoir satisfait à son obligation de délivrance.

MOTIFS

Sur la recevabilité des pièces communiquées par la société locataire.

Attendu que les conclusions déposées par la société locataire ayant été déclarées irrecevables par ordonnance de mise en état du 7 novembre 2018, les pièces communiquées par cette société le 30 août 2018 au soutien de ces écritures sont elles-même irrecevables.

Sur le fond.

Attendu que le contrat de bail signé entre les parties le 29 juillet 2016 s’analyse en un bail commercial, lequel stipule expressément à sa rubrique 'destination des lieux’ que les locaux loués sont destinés à une activité commerciale de restauration, à l’exclusion de toute autre, même temporairement.

Attendu que la signature de ce bail a été précédée de négociations au cours desquelles la bailleresse reconnaît avoir accepté de financer les travaux de réfection de l’immeuble et d’aménagement du restaurant; que ces travaux ont été réalisés sous la maîtrise d’oeuvre de M. E F, sans précision d’un délai d’exécution.

Attendu qu’au rang des obligations de la bailleresse figure celle lui imposant de délivrer à sa locataire des lieux conformes à leur destination, en l’occurrence l’exploitation d’un restaurant; que la bailleresse ne saurait se soustraire à cette obligation en se prévalant de clauses du bail stipulant que le loyer est dû même en cas de privation de jouissance consécutive à des travaux ou que les lieux loués sont pris 'en l’état'; que de telles clauses ne sont pas de nature à faire échec à l’obligation de délivrance à la charge de la bailleresse.

Attendu que c’est par une exacte appréciation des dispositions de l’article R 1331-2 du code de la santé publique, reprises par le règlement sanitaire départemental de la Haute-Vienne, que les premiers juges ont retenu que ces textes, qui interdisent le rejet direct des déchets graisseux dans le réseau d’assainissement collectif, imposaient au locataire, dont le restaurant fait de la cuisine de la viande sa spécialité, de recourir à un dispositif de pré-traitement des eaux usées, en l’occurrence un bac à graisse, et qu’en l’absence de ce bac l’établissement n’était pas exploitable faute de satisfaire aux normes sanitaires.

Attendu que la bailleresse admet que les locaux qu’elle a donnés à bail commercial à sa locataire à compter du 5 septembre 2016 ne comportaient pas à cette date de système de pré-traitement des rejets graisseux et que le bac à graisse n’a été installé que fin novembre 2016, en sorte que le restaurant n’était pas exploitable pendant cette période faute de satisfaire aux normes sanitaires; que la bailleresse, qui a accepté de prendre en charge les travaux d’aménagement des lieux loués et les a fait exécuter sous la direction de son propre maître d’oeuvre, ne rapporte pas la preuve que le retard pris dans l’installation de cet équipement sanitaire soit imputable à la locataire dont il n’est pas

démontré qu’elle se soit immiscé dans les travaux; que si la bailleresse ne justifie pas de connaissances particulière dans le domaine de l’activité de restauration, il n’en demeure pas moins que sa locataire se trouvait fondée à réclamer, dès le début du bail, la délivrance de locaux conformes à l’usage auquel ils étaient contractuellement destinés, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque le restaurant n’était pas exploitable jusqu’à fin novembre 2016, faute de satisfaire aux normes sanitaires en vigueur; qu’en l’état de ce manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, la locataire était fondée à refuser de payer le loyer sur la période considérée; que le jugement sera confirmé.

---==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

---==oO§Oo==---

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE irrecevables les pièces communiquées par la société La taverne du boucher le 30 août 2018;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 1^er mars 2018;

CONDAMNE M^me C X aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

I-J K. G H.