Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 13 avril 2022, n° 21/00493

TI Tulle 26 avril 2021

CA Limoges
Infirmation partielle 13 avril 2022

Arguments

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Accepté
Indécence des lieux loués
La cour a constaté que les locataires avaient été confrontés à des désordres en cours de bail, justifiant l'allocation de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a jugé que l'action des locataires ne pouvait pas être qualifiée d'abusive, car leurs demandes avaient été partiellement accueillies.

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Sur la décision

Référence :	CA Limoges, ch. civ., 13 avr. 2022, n° 21/00493
Juridiction :	Cour d'appel de Limoges
Numéro(s) :	21/00493
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Tulle, 26 avril 2021
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Corinne BALIAN, président
Avocat(s) :	Sandrine BERSATSylvie BADEFORT

Texte intégral

ARRET N° 155

RG N° : N° RG 21/00493 – N° Portalis DBV6-V-B7F-BIGYY

AFFAIRE :

X-AB AC AD

P Q R, A Y

GS/MLL

autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Grosse délivrée

M^e BADEFORT, M^e BERSAT, avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 13 AVRIL 2022

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Le treize Avril deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

X-AB AC AD

de nationalité française

né le […] à […]

Profession : Retraité, demeurant […]

représenté par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE substitué par M^e Laura CROUZILLAC, avocat au barreau de TULLE

APPELANT d’un jugement rendu le 26 AVRIL 2021 par le Tribunal d’instance de TULLE

ET :

P Q R

de nationalité française né le […] à […]

Profession : Agriculteur, demeurant […]

représenté par M^e Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

A Y

de nationalité française

née le […] à […]

Profession : Agricultrice, demeurant […]

représentée par M^e Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

INTIMES

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Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l’affaire a été fixée à l’audience du 02 Mars 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 13 Avril 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de M^me Z-W AA, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Avril 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame N O, Présidente de chambre,de lui-même et de Madame Z-Christine SEGUIN, Conseillers. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS et PROCÉDURE

Le 23 juillet 2010, M. X-AB AD (le bailleur) a donné à bail à M. P Q R et à M^me A Y (les locataires) une maison d’habitation située sur la […].

Les locataires sont entrés dans les lieux le 1er janvier 2011 sans qu’un état des lieux ne soit établi.
Se plaignant de l’indécence des lieux loués, les locataires ont saisi le juge des référés du tribunal d’instance de Tulle qui, par ordonnance du 19 décembre 2019 confirmée par arrêt de la cour d’appel du 2 décembre 2020, a rejeté leur demande tendant à être autorisés à suspendre le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation de travaux, au motif qu’ils ne rapportaient pas la preuve de l’indécence des lieux à la date du 1er janvier 2011.

Par lettre recommandée du 31 mai 2019, le bailleur a donné congé à ses locataires pour le 1er janvier 2020 en indiquant vouloir reprendre les lieux loués.

Le 12 août 2019, les locataires ont assigné leur bailleur devant le tribunal d’instance de Tulle pour obtenir:

- l’annulation du congé,

- la condamnation sous astreinte de leur bailleur à exécuter certains travaux et à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

Par jugement du 26 avril 2021, le tribunal judiciaire a:

- annulé le congé du 31 mai 2019 pour irrégularité formelle tenant au défaut d’une notice d’information,

- constaté l’indécence du logement,

- condamné, sous astreinte, le bailleur à exécuter des travaux de remise en état des lieux,

- rejeté la demande des locataires tendant à la requalification de leur bail en bail rural,

- condamné le bailleur à payer à ses locataires 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Le bailleur a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Le bailleur expose que ses locataires ont quitté les lieux et qu’il n’y a donc plus lieu de statuer sur la validité de son congé, pas plus que sur la demande de ceux-ci tendant à la remise en état des lieux loués. Il conclut, pour le surplus, au rejet des demandes des locataires et sollicite des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les locataires, qui confirment avoir quitté les lieux loués, s’en remettent à droit sur la validité du congé et la remise en état de ces lieux, et concluent pour le surplus, à la confirmation du jugement, sauf à majorer au montant de 10 000 euros les dommages-intérêts qui leur ont été alloués en réparation de leur préjudice de jouissance.

MOTIFS

Il est constant que les locataires ont désormais quitté les lieux et restitué les clefs au bailleur qui a fait dresser, le 3 novembre 2021, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par huissier de justice.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur la validité du congé délivré à l’initiative du bailleur, ni sur la demande des locataires tendant à la remise en état des lieux loués.
Le rejet de la demande des locataires en requalification du bail n’est pas critiqué.

Les seuls points restant en litige concernent:

- la demande des locataires en paiement de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance à raison de l’état des lieux loués,

- la demande du bailleur en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande des locataires en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

Il est constant qu’aucun état des lieux n’a été dressé lors de l’entrée des locataires le 1er janvier 2011. Ces derniers en déduisent que ces lieux n’étaient pas décents à cette date.

Cet argument est en contradiction avec les dispositions de l’article 1731 du code civil desquelles il résulte qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Pour rapporter la preuve de l’existence d’un état d’indécence dès leur entrée dans les lieux, les locataires se prévalent de photographies dont la date n’est pas certaine ainsi que d’attestations rédigées par des membres de leur famille, par M^me B C et par M. D E faisant état de prises électriques défectueuses, de défauts d’isolation, d’infiltrations d’eau, de décollement de papiers peints et de la présence de détritus. Outre le fait que cela ne peut suffire à caractériser un état d’indécence, ces témoignages sont contredits par les attestations produites par le bailleur (M. F G, M^me H I, M. J K, M. L M) qui font état du bon état général des lieux loués à la date d’entrée des locataires. D’ailleurs, le tribunal judiciaire relève de manière pertinente que les locataires ne se sont plaints de cet état qu’à compter de 2018, après huit années d’occupation, étant ici observé que, dans ses réponses au questionnaire figurant dans sa demande d’aide au logement du 29 août 2012, M^me Y indique elle-même que le logement loué satisfait aux caractéristiques de décence.

Cependant, il résulte tant du procès-verbal de constat dressé le 9 janvier 2019 par M^e U-V, huissier de justice, que du courrier de la MSA du Limousin du 5 juin 2019 que des désordres sont apparus en cours de bail, dont certains ont affecté le clos et le couvert (toiture, menuiserie extérieure, infiltrations d’eau) et relevaient, à ce titre, de l’obligation d’entretien incombant au bailleur, tout comme la remise aux normes de l’installation électrique présentée comme dangereuse, et l’installation d’une VMC.

Même si le bailleur justifie avoir fait procéder à des travaux d’électricité pour un montant de 5 922 euros TTC en fin d’année 2019, il n’en demeure pas moins que les locataires ont été confrontés, en cours de bail, à des infiltrations d’eau et au danger inhérent à l’utilisation d’une installation électrique vétuste. Le tribunal judiciaire a fait une juste appréciation de la réparation de leur préjudice de jouissance en leur allouant une somme de 2 500 euros à ce titre.

Sur la demande du bailleur en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’action des locataires, dont les demandes ont été accueillies -au moins pour partie s’agissant des dommages-intérêts- par le premier juge, ne peut être qualifiée d’abusive. La demande du bailleur en paiement de dommages-intérêts sera rejetée.

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PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==---

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tulle le 26 avril 2021, sauf à constater que M. P Q R et M^me A Y ont quitté les lieux qui leur avaient été loués par M. X-AB AD et qu’il n’y a donc plus lieu à statuer sur leur demande d’annulation du congé du 31 mai 2019, ni sur leur demande de remise en état des lieux loués;

REJETTE la demande de M. X-AB AD en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive;

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par M. X-AB AD d’une part et par M. P Q R et M^me A Y d’autre part.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Z-W AA. N O.