RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/28196 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B65UT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/03006

APPELANTE

SA YXIME, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 394 369 193

[…]

[…]

[…]

Représentée et assisté à l’audience de M^e Jean PICHAVANT de la SELEURL PICHAVANT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0333

INTIMÉES

SAS NOVAXIA DEVELOPPEMENT (anciennement dénommée NOVAXIA), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 491 385 613

[…]

[…]

ET

SAS PSDT WILSON, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 823 749 064

[…]

[…]

Représentées par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistées à l’audience de M^e Sabine GRANRUT, avocat au barreau de , toque : G 1000

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Monsieur Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Florence PAPIN, Présidente dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Ekaterina RAZMAKHNINA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

La Société Yxime exerce une activité de transaction immobilière, d’agent immobilier et, à ce titre, est titulaire de la carte professionnelle « Gestion immobilière » et « Transactions sur immeuble et fonds de commerce » numéro CPI 9201 2016 000 010 157 délivrée par la CCI Paris Ile de France.

En juillet 2015, la société Yxime a présenté à la société Novaxia (désormais dénommée Novaxia Développement), spécialisée en conseil pour les affaires, et la gestion, la gestion immobilière et la transaction sur immeubles et fonds de commerce, un bien immobilier situé […] ( 92) appartenant à la Caisse Nationale du Régime Social des Indépendants (ci-après la caisse) constitué des plusieurs bâtiments d’habitation, bureaux et commerce.

La société Novaxia Développement a signé au profit de la société Yxime un mandat de recherche pour acquérir un ensemble immobilier d’habitation et de bureaux sis au 107-121 rue du président Wilson à Levallois-Perret d’une superficie d’environ 4.540 m2. Il était stipulé une rémunération hors taxe pour le mandataire de 2 % du prix de vente et une durée d’un an.

Suite à une promesse de vente en date du 27 juillet 2016 , par acte authentique du 14 décembre 2016, la société Psdt Wilson a acquis de la Caisse nationale du régime social des indépendants les biens immobiliers sis 107 à 109 et […] et 61,63 et 63 bis rue Paul Vaillant Couturier à Levallois-Perret au prix de 18 000 000 euros.

Considérant qu’elle avait droit à rémunération, par actes d’huissier des 14 et 20 février 2017, la société Yxime a assigné les sociétés Novaxia et Psdt Wilson devant le tribunal de grande instance de

Paris afin de :

— les condamner in solidum à lui verser une indemnité de 432 000 euros, outre les intérêts légaux à compter du 14 décembre 2016,

— les condamner in solidum à lui verser une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement du 5 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la Société Yxime de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

Par déclaration en date du 17 décembre 2018, la société Yxime a interjeté appel de ce jugement en visant la totalité des chefs du jugement critiqué précisément repris.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 mars 2021, la société Yxime demande à la cour au visa des articles 6 de la loi N° 70-9 du 02/01/1970 et 73 du décret N° 72-678 du 20/07/1972, ainsi que des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil de :

— Débouter les sociétés Novaxia Développement et Psdt Wilson de leur appel incident,

— Confirmer le jugement qui a débouté les sociétés Novaxia Développement et Psdt Wilson de leur demande tendant à déclarer nul le mandat conclu avec la Société YXIME,

— Débouter les mêmes de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Réformer les chefs du jugement critiqués,

En conséquence, statuant à nouveau,

— Condamner, in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, les sociétés Novaxia Développement et Psdt Wilson à payer à la société Yxime la somme de 432 000 ' TTC à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2016 ou à tout le moins à compter de l’assignation avec capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1342-2 du code civil,

— Condamner les mêmes, in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, à payer à la société Yxime une somme de 15 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum, ou l’une à défaut de l’autre, les sociétés Novaxia Développement et Psdt Wilson aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL PICHAVANT AVOCAT, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que:

— C’est à bon droit que le tribunal a retenu que : le mandat litigieux avait été conclu le 30 septembre 2015, l’offre de la Société Novaxia SARL n’avait pas été transmise avant le 30 septembre 2015, il ne pouvait en conséquence être reproché à Yxime une négociation ou un engagement antérieur à la conclusion du mandat,

— si par extraordinaire la Cour retenait la nullité du mandat, force serait alors de constater qu’il s’agirait, non pas d’une nullité absolue comme l’ont soutenu les intimées, mais d’une nullité relative,

— dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des diligences accomplies sans mandat,

— la société Novaxia SARL a ratifié les diligences menées ultérieurement par elle en participant à la data room qui s’est inscrite dans la continuité de son offre du 30 septembre 2015 et en signant le 11 décembre suivant la lettre de confidentialité et la demande de codes d’accès,

— il est établi que Novaxia SARL, bien que bénéficiant, selon ses dires, d’une « expérience dans la Ville de Levallois-Perret, ignorait que la CNRSI, propriétaire de l’immeuble situé […], le mettait en vente, vente pour laquelle elle a aussitôt manifesté un vif intérêt,

— l’intervention d’Yxime, titulaire d’un mandat de recherche régulier, a donc été déterminante à ce stade, et encore par la suite, lorsqu’il s’est agi de consolider le dossier de présentation de l’offre et de lui permettre d’accéder à la data room organisée par la CNRSI,

— l’offre présentée par l’intermédiaire d’Yxime à la CNRSI le 30 septembre 2015 n’a pas été rejetée, son instruction a simplement été mise en suspens par la CNRSI ,

— la CNRSI, après avoir, au demeurant très rapidement, arrêté sa stratégie, a décidé d’ouvrir une data room à laquelle, par l’intermédiaire d’Yxime, elle a demandé à Novaxia SARL, dont elle relevait qu’elle était « l’investisseur » ou la « cliente » d’Yxime, de participer,

— l’intervention déterminante d’Yxime dans le rapprochement des parties est constituée dès la fin du 4 ème trimestre 2015. Cette intervention s’est faite, comme l’a reconnu Novaxia SARL, dans le cadre du mandat signé le 30 septembre 2015,

— la prétendue exclusivité bénéficiant à la Semarelp, à la supposer établie ce qui n’est pas, serait sans incidence et ne pouvait faire échec au droit à commission d’Yxime, le mandat de recherche tout d’abord n’ayant pas été dénoncé et Novaxia SARL n’ayant pas renoncé à son projet qu’elle a d’ailleurs mené à terme,

— il ne peut lui être reprochée de ne pas être intervenue dans l’offre de la Semarelp, rédigée à l’attention du notaire de la CNRSI, dont elle a été volontairement exclue,

— la teneur des liens entre Novaxia SARL et Novaxia Immo Club 2, et plus généralement entre les sociétés du groupe Novaxia, est rapportée, de sorte qu’il doit être retenu, pour reprendre la lettre du jugement, qu’à travers la société Psdt Wilson , l’acquisition de cet immeuble a été faite par Novaxia SARL,

— elle a été privée de son droit légitime à indemnisation égal à 2% du prix d’acquisition.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 mars 2021, les sociétés Novaxia Développement et Psdt Wilson demandent à la cour au visa des dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application, de l’article 32-1 du code de procédure civile de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté les sociétés Novaxia Développement et Psdt Wilson de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat conclu le 2 octobre 2015,

Statuant à nouveau,

A principal,

' juger que la société Yxime ne justifie pas d’un mandat écrit préalable antérieur à son intervention dans le cadre de l’opération immobilière en cause,

' juger nul le mandat conclu entre la société Yxime et la société Novaxia Développement le 2 octobre 2015 (daté du 30 septembre 2015),

' Débouter la société Yxime de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

' juger que les conditions du mandat, ouvrant droit à la rémunération de la société Yxime, ne sont pas réunies,

En conséquence,

' Débouter la société Yxime de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

' juger que la société Psdt Wilson n’est pas partie au mandant conclu entre la société Yxime et la société Novaxia Développement le 2 octobre 2015 (daté du 30 septembre 2015),

En conséquence,

' Débouter la société Yxime de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la société Psdt Wilson,

En tout état de cause,

' Condamner la société Yxime à payer aux sociétés Novaxia Développement et Psdt Wilson la somme de 10 000 ' chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' La condamner aux entiers dépens.

Elles font valoir :

' que le mandat du 2 octobre 2015 daté du 30 septembre 2015 est nul n’ayant pas été signé antérieurement à la transmission par ses soins de l’offre de la société Novaxia à la caisse nationale du RSI,

' que son offre demeurée sans suite est devenue caduque au 16 octobre 2015,

— que sa participation à la data Room, qui ne concernait que les lots de bureaux parkings et d’archives et non la partie logement du bâtiment BC, n’a été suivie d’aucune nouvelle offre d’acquisition de sa part,

— que postérieurement à cette date, aucune offre ne lui a été soumise par la société Novaxia concernant la partie habitation du bâtiment BC,

— qu’une autre société, la Semarelp, bénéficiait d’une exclusivité pour cette partie habitation conférée par la caisse nationale du RSI, et a émis une offre dans ce cadre,

— que l’acquisition a été finalisée par une société Psdt Wilson, qui est une structure constituée en partenariat avec la société SCIM IDF, société du groupe Semarelp, partie prenante essentielle de

cette opération,

' qu’aucun honoraire ne peut être dû par la société Psdt Wilson qui n’est pas partie au mandat du 2 octobre 2015 daté du 30 septembre 2015.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 septembre 2021.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine :

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ et qu’il n’y sera par conséquent pas répondu par la cour ;qu’il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la régularité du mandat :

Par application combinée des articles 6 de la loi N° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret N° 72-678 du 20 juillet 1972, pour que l’agent immobilier ait droit à des honoraires, il convient qu’il soit titulaire d’un mandat écrit, que son intervention ait été déterminante pour la conclusion du contrat, que l’affaire ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte unique lequel doit reprendre le montant de la commission et l’indication de la partie qui en a la charge.

Il résulte de l’article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 que le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1^er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 sont d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le mandat écrit doit être préalable à l’intervention de l’agent immobilier dans toute opération immobilière.

Il est reproché par les intimées à la société Yxime de ne pas justifier d’un mandat écrit antérieur à son intervention dans le cadre de l’opération immobilière en cause.

Il résulte des propres écritures de la société Yxime, qui n’allègue pas avoir été titulaire d’un mandat de vente de la part de la caisse nationale du RSI, qu’elle a présenté à la société Novaxia le bien immobilier litigieux en juillet 2015.

Ainsi par email du 16 juillet 2015, elle lui adresse, suite à une réunion du 15 juillet, 'le descriptif et une copie de l’engagement de confidentialité(..), l’état locatif, les plans DWG … et le budget de fonctionnement ' et mentionne une visite prévue le 21 juillet à 17 heures.

Le 16 juillet 2015, à 12H17, la société Novaxia lui répond par email ' je vous confirme que ce

dossier correspond à la stratégie d’investissement du groupe Novaxia’ et sollicite en prévision de la visite, les plans et surfaces, les diagnostics et l’état locatif à jour.

Par email du 22 juillet, remerciant la société Novaxia de sa venue à la visite, la société Yxime lui envoie l’état locatif et lui précise 10 points concernant les différents bâtiments.

Par email du 29 juillet 2015, elle lui fait parvenir le récapitulaitf du DTA( dossier diagnostic amiante).

Par email du 18 septembre, précisant ' en complément de nos échanges d’hier ', elle lui adresse le descriptif mis à jour et l’état locatif ainsi que diverses précisions concernant les surfaces et les loyers générés.

En dépit de ces démarches et de la transmission d’informations complètes et précises à la société Novaxia, lui permettant d’établir une offre, il résulte du dossier que la société Yxime ne lui a adressé un mandat de recherche d’acquisition, non signé, que le 30 septembre 2015 à 14h10.

Cette dernière l’a retourné, signé, en pièce jointe par email du même jour à 15h26 simultanément à l’offre d’acquisition qu’elle entendait formuler .

Cette offre a été tranmise par la société Yxime le même jour à 15h38 à la caisse du RSI .

Ce n’est ensuite que le 2 octobre 2015 que le mandat de recherche, daté du 30 septembre, a été retourné, contresigné par la société Ysime, au mandant, la société Novaxia.

La preuve de l’antériorité, de la date de signature de ce mandat par la société Yxime, à la transmission par elle de l’offre à la caisse nationale du RSI n’est pas rapportée par l’appelante, qui en a la charge, par sa seule inscription au registre des mandats de l’agent immobilier qui ne comporte aucune précision horaire.

Il résulte de ces éléments que la société Yxime ne justifie pas d’un mandat écrit de recherche établi antérieurement à l’opération immobilière concernée et que la transmission pour signature d’un mandat de recherche avait pour finalité de couvrir l’irrégularité d’une intervention pour laquelle elle ne pouvait solliciter de rémunération.

Par conséquent le mandat établi par la société Yxime, daté du 30 septembre 2015, est nul.

Il ne peut pas être allégué que la société Novaxia ait couvert la nullité du mandat, la confirmation d’un acte nul, si tant est qu’elle soit possible en l’espèce, exigeant à la fois, la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer qui ne résultent d’aucun élément du dossier

La participation à la data room qui concernait des lots de bureaux qui ne furent pas les lots acquis par la société Novaxia ne peut ête considérée comme une confirmation du mandat nul, aucune preuve de la connaissance du vice par la société Novaxia et d’une intention de le réparer n’étant rapportée.

La décision déférée est infirmée en ce qu’elle a débouté les sociétés Novaxia Developpement et Psdt Wilson de leur demande tendant à voir déclarer nul le mandat conclu,et confirmée en ce qu’elle a débouté la société Yxime de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La société Yxime est condamnée aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle a débouté les sociétés Novaxia Developpement et Psdt Wilson de leur demande tendant à voir déclarer nul le mandat conclu,

Statuant à nouveau du chef infirmé, et y ajoutant,

Déclare nul le mandat conclu entre les sociétés Yxime et Novaxia ;

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Yxime aux dépens de l’appel ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE