ARRET N° 268

N° RG 23/00886 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BIQRG

AFFAIRE :

M. [M] [V]

C/

E.P.I.C. LIMOGES HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LIMOGES MÉTROPOLE (OPHLM)

MCS/EH

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2024

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Le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE

Monsieur [M] [V],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julia BENAIM, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-8957 du 11/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANT d’une décision rendue le 15 NOVEMBRE 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET

E.P.I.C. LIMOGES HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LIMOGES MÉTROPOLE (OPHLM), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eric VALLERON de la SELARL DUPUY-VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation à bref delai du Président de chambre, l’affaire a été fixée à l’audience du 10 Avril 2024 en application des articles 905 et suivants du Code de Procédure Civile.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Laetitia LUZIO SIMOES, greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 19 Juin 2024 et au 11 Septembre 2024.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

En vertu d’un acte sous seing privé, LIMOGES HABITAT (anciennement dénommé OPHLM de Limoges Métropole) a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [M] [V] à compter du 14 mars 2027 un appartement de type 3, situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel révisable de 257,25 €, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LIMOGES HABITAT a fait signifier au locataire, par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2023, un commandement de payer les loyers, et d’avoir à justifier d’une assurance, visant les clauses résolutoires prévues dans son contrat de location.

Par lettre du 13 janvier 2023, LIMOGES HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et par lettre du 19 janvier 2023, la Caisse d’allocations familiales de la Haute-Vienne.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, LIMOGES HABITAT a ensuite fait assigner en référé M. [V] devant le Juge des contentieux de la protection de Limoges afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion de M. [V], et sa condamnation au paiement notamment de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’assignation a été dénoncée le jour même au Préfet de la Haute -Vienne.

Sur cette assignation remise sa personne , Monsieur [M] [V] n’a pas comprau et n’était pas représenté à l’audience du 11 octobre 2023.

Le rapport social du 25 septembre 2023 adressé par le Conseil départemental au Juge des contentieux de la protection révèle que Monsieur [M] [V] ne s’est pas présenté aux 2 rendez vous proposés et qu’il n’a pas été rencontré par le service social départemental depuis janvier 2020.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec prise d’effet au 14 mars 2017 ;

— dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à M. [V] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à M. [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, LIMOGES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’a celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu a ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [V] à verser a LIMOGES HABITAT la somme de 5697,04 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2023), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 335,51 euros à compter du 3 janvier 2023 et à compter de la décision pour le surplus ;

— condamné M. [V] à verser à LIMOGES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— condamné M. [V] à verser à LIMOGES HABITAT une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, à la Caisse d’allocations familiales de la Haute-Vienne, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

*****

Par déclaration du 11 décembre 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, M. [M] [V] a relevé appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

L’affaire a été orientée à bref délai.

Par conclusions signifiées et déposées le 9 janvier 2024, Monsieur [M] [V] demande à la Cour de réformer intégralement la décision, et statuant à nouveau, de :

— débouter LIMOGES HABITAT de ses demandes ;

— dire et juger n’y avoir lieu à constater l’application de la clause résolutoire du bail;

— lui accorder des délais de paiement lui permettant de solder en 24 mensualités en sus du paiement de son loyer courant le montant de son arriéré de loyer auprès de LIMOGES HABITAT ;

— dire et juger n’y avoir lieu à lui ordonner d’avoir à quitter les lieux ;

— débouter LIMOGES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par conclusions signifiées et déposées le 7 février 2024, LIMOGES HABITAT demande à la Cour de :

— juger mal fondé l’appel interjeté par M. [V] ;

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à M. [V] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire , l’infirmer de ce chef et, statuant à nouveau ;

— accorder à M. [V] un délai maximal de 24 mois pour s’acquitter de sa dette;

— suspendre la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

— juger que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

— juger qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, elle puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles 61 a 66 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 (articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution) ;

M. [V] soit condamné à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 mars 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

En tout état de cause,

— condamner M. [V] à lui verser la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le même aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’exécution de la décision à intervenir ;

— débouter M. [V] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

MOTIFS DE LA DECISION :

*Sur le constat de la résiliation du bail :

Il sera relevé tout d’abord que le commandement délivré au locataire visait deux clauses résolutoires distinctes prévues au bail : la première relative au défaut de paiement des loyers et des charges, la seconde relative au défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Dans la décision entreprise, le premier juge a indiqué que le bailleur précisait que le défendeur avait fourni une attestation d’assurance habitation.

Le premier juge a constaté la résiliation du bail pour le seul motif de défaut de paiement des loyers (3335,51€ selon décompte arrêté au 30 novembre 2022) par le locataire dans le délai de deux mois de délivrance le 3 janvier 2023 du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [M] [V] ne démontre pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois à compter du 3 janvier 2023, étant observé qu’ au 30 septembre 2023 , sa dette de loyers et charges s’élevait à la somme de 5697, 04 €.

Le premier juge a à bon droit constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire visant le défaut de paiement des loyers étaient acquises à la date du 4 mars 2023, et sa décision sera confirmée de ce chef.

*Sur la dette de Monsieur [M] [V] :

La décision entreprise a condamné Monsieur [M] [V] à payer à LIMOGES HABITAT la somme de 5697,04 € (décompte arrêté au 4 octobre 2023 :échéance de septembre 2023 incluse ), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3335,51 € à compter du 3 janvier 2023 et à compter de la décision pour le surplus.

LIMOGES HABITAT verse aux débats un nouveau décompte actualisé daté du 7 février 2024 incluant l’échéance de janvier 2024 mentionnant un solde débiteur de 3415,15 €, ladite somme incluant toutefois 927,97 € pour frais de procédure contentieuse qui n’ont pas lieu d’être pris en compte pour la fixation de la dette de loyers; dans ces conditions, la dette de loyers et de charges arrêtée au 31 janvier 2024 sera chiffrée à la somme de 2487,18 €.

Le rapprochement du décompte produit par le débiteur arrêté au 8 janvier 2024 et celui fourni par le bailleur arrêté au 2 février 2024 ne révèle aucune anomalie.

Monsieur [M] [V] sera condamné à payer à titre provisionnel au bailleur, la somme de 2487,18 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024.

*Sur la demande de délais de paiement et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343 ' 5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il y a lieu d’accueillir les délais de paiement sollicités par Monsieur [M] [V], lequel justifie de réels efforts pour apurer sa dette; par ailleurs, LIMOGES HABITAT ne formule pas d’opposition à l’octroi de délais.

Monsieur [M] [V] sera donc autorisé à se libérer de l’arriéré locatif de 2487,18 € et des indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure en 23 mensualités de 145 € et une vingt quatrième mensualité égale au solde de la dette en principal, intérêts et frais, étant précisé que les acomptes éventuellement versés après le décompte du 31 janvier 2024 viendront en déduction de sa dette et s’imputeront sur les dernières mensualités.

*Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, 'pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au cinquièmement et sixièmement du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Il y a lieu par application de ces dispositions de dire et juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant les délais de paiement accordés, sous réserve du respect de ces délais et du paiement par le locataire du loyer et des charges courants (en ce sens Chambre civile 3ème 20 décembre 2000, pourvoi n°98-19.580).

À défaut du paiement d’une mensualité due pour l’arriéré ou du loyer et des charges courants et resté(es) impayé(es) 15 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec AR, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera poursuivei avec le concours si nécessaire de la force publique. Le débiteur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail.

*Sur les demandes accessoires :

Succombant en ses prétentions et en son recours, Monsieur [M] [V] supportera les dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’il puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Il serait en outre inéquitable de laisser LIMOGES HABITAT supporter l’intégralité des frais qu’il a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts;

Ainsi, outre la somme déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 500 € lui sera accordée en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Monsieur [M] [V] à verser à LIMOGES HABITAT, la somme de 5697,04€ (décompte arrêté au 4 octobre 2023), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 335,51 € à compter du 3 janvier 2023 et à compter de la décision pour le surplus ;

Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,

CONDAMNE à titre provisionnel Monsieur [M] [V] à payer à LIMOGES HABITAT, au titre de sa dette de loyers et de charges, la somme principale de 2487,18 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Limoges Métropole (LIMOGES HABITAT), une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

AUTORISE Monsieur [M] [V] à se libérer de la totalité des sommes dues à l’Office Public de l’Habitat de Limoges Métropole (LIMOGES HABITAT) incluant les indemnités qui lui ont été allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile (500 € +500 € ) en 23 mensualités de 145 €, et une vingt quatrième mensualité égale au solde de la dette en principal, intérêts et frais à régler aux plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt, et ce en sus des loyers et charges en cours, les acomptes éventuellement versés après le 31 janvier 2024 s’imputant sur les dernières mensualités ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ;

DIT que les effets de cette clause seront suspendus, et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [M] [V] respecte lesdits délais, et s’acquitte du loyer et charges courants ;

DIT qu’à défaut du paiement d’une mensualité due pour l’arriéré ou du loyer et des charges courants et resté(es) impayé(es) 15 jours après réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec AR :

1) la totalité de la somme redeviendra immédiatement exigible ;

2) la clause résolutoire reprendra ses effets ;

3) il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [V] et de tous occupants de son chef, deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

4) il sera condamné à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Emel HASSAN. Corinne BALIAN.