ARRET N°319/2025

N° RG 25/00165 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIVFR

AFFAIRE :

M. [Y] [L]

C/

[Localité 5] HABITAT anciennement dénommé office public de l’habitat de [Localité 5] métropole (OPHLM),

CB/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2025

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Le DOUZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [Y] [L],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philip GAFFET, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Emma VARIENGIEN, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 87085-2025-002456 du 05/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

APPELANT d’une décision rendue le 19 Février 2025 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

ET :

[Localité 5] HABITAT,

anciennement dénomé Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole (OPHLM),

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Eric VALLERON de la SELARL DUPUY-VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 25 Septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2023 prenant effet à compter du 27 décembre 2023, l’Etablissement Public [Localité 5] HABITAT anciennement dénommé Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole a donné à bail à monsieur [Y] [L] un logement de type 2, N° 72, situé [Adresse 3], et ce moyennant un loyer mensuel révisable de 270,01 €, outre un provision sur charges.

Suivant acte de Commissaire de Justice en date du 26 juin 2024, monsieur [Y] [L] s’est vu signifier à la demande de l’Etablissement Public [Localité 5] HABITAT un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans son contrat de bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 550,68 € à titre d’arriéré locatif.

Soutenant que ledit commandement de payer était resté infructueux, l’Etablissement Public LIMOGES HABITAT a par acte de Commissaire de Justice du 5 septembre 2024, assigné monsieur [Y] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en référé, pour notamment :

— voir constater la résiliation de plein droit du bail le liant à ce dernier par acquisition de la clause résolutoire,

— voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef,

— le voir condamner à lui payer par provision :

' la somme de 689,19 € au titre des loyers et charges restés impayés,

' une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme de loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

— le voir condamner au paiement d’une indemnité de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

Par ordonnance de référé du 19 février 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

— déclaré recevable la demande de [Localité 5] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce après avoir relevé qu’une copie de l’assignation en expulsion avait été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] par voie électronique le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989,

— constaté l’acquisition à la date du 8 août 2024, de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 20 décembre 2023,

— dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux loués, [Localité 5] HABITAT serait autorisé à faire procéder à l’expulsion de monsieur [Y] [L] et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— rejeté la demande de séquestration des meubles,

— condamné monsieur [Y] [L] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 1 400,33 € à titre provisionnel, au titre des loyers et charges restés impayés,

— condamné monsieur [Y] [L] à régler à [Localité 5] HABITAT à titre provisionnel, la somme de 331,04 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, et ce à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné monsieur [Y] [L] à verser à [Localité 5] HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 10 mars 2025, monsieur [Y] [L] a interjeté appel de cette décision .

L’affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 906 à 906-5 du Code de Procédure Civile, et clôturée par ordonnance du 10 septembre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 26 mars 2025, monsieur [Y] [L] demande à la Cour :

— de faire droit à son appel,

— d’infirmer l’ordonnance de référé rendue le 19 février 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES,

— de déclarer irrecevable la procédure d’expulsion diligentée à son encontre,

— de renvoyer [Localité 5] HABITAT à mieux se pourvoir,

— de condamner [Localité 5] HABITAT aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 17 avril 2025, l’Etablissement Public [Localité 5] HABITAT demande à la Cour :

— de juger mal fondé l’appel interjeté par monsieur [Y] [L],

— de juger recevable et bien fondée la procédure d’expulsion locative dirigée à l’encontre de monsieur [Y] [L],

— de débouter monsieur [Y] [L] de l’ensemble de ses demandes,

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

— de condamner monsieur [Y] [L] à lui verser la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’au soutien de son appel, monsieur [Y] [L] dénonce l’irrecevabilité de la procédure d’expulsion diligentée à son encontre par son bailleur [Localité 5] HABITAT, et ce sans contester un tant soit peu le bien-fondé des demandes présentées à son encontre à l’effet d’obtenir principalement la résiliation de son bail et son expulsion.

1) Sur le grief invoqué par monsieur [Y] [L] et tenant à l’irrecevabilité de la procédure d’expulsion diligentée à son encontre par son bailleur [Localité 5] HABITAT :

Monsieur [Y] [L] soulève l’irrecevabilité de la procédure d’expulsion diligentée à son encontre par son bailleur [Localité 5] HABITAT, et ce :

— en prétendant ne pas avoir été destinataire de l’assignation en référé saisissant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et n’avoir de ce fait pu comparaître à l’audience tenue en première instance,

— en dénonçant le non-respect par l’Huissier de Justice instrumentaire des prescriptions des articles 655 et 656 du Code de Procédure Civile régissant la signification des actes faite à domicile.

De l’analyse de l’acte dressé le 5 septembre 2024 par Maître [X] [R], Commissaire de Justice associé à [Localité 5], aux fins de signification de l’assignation en expulsion délivrée à la demande de [Localité 5] HABITAT, et destinée à monsieur [Y] [L], il ressort qu’après s’être transporté à l’adresse communiquée comme étant celle du destinataire de l’acte, à savoir [Adresse 1] à [Localité 5], l’Huissier de Justice Instrumentaire :

— a rencontré à cette adresse monsieur [G] [D] en sa qualité de neveu du signifié,

— obtenu confirmation de l’exactitude du domicile du signifié,

— estimant que la signification à personne s’avèrait impossible, a décidé :

' de remettre au neveu du signifié ainsi déclaré une copie de l’acte sous pli cacheté,

' de laisser un avis de passage au destinataire de l’acte mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant et l’identité de la personne ayant reçu la copie,

' d’adresser au destinataire de l’acte, la lettre simple prévue à l’article 658 du Code de Procédure Civile, contenant copie de l’acte de signification.

Au vu de la teneur des mentions figurant dans l’acte de signification dressé le 5 septembre 2024 et valant jusqu’à inscription de faux, il y a lieu de considérer que l’Huissier de Justice Instrumentaire :

— a relaté avec suffisamment de précision les diligences qu’il avait accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification,

— a respecté les diligences et les formalités régissant la signication des actes faite à domicile, telles qu’énoncées par les articles 655, 656 et 658 du Code de Procédure Civile.

Il s’ensuit que monsieur [Y] [L] ne peut sérieusement se contenter d’affirmer qu’il n’avait rien trouvé dans sa boîte aux lettres le jour de la venue de l’Huissier de Justice Instrumentaire, pour soutenir que n’avait pas été respectée la formalité substantielle ayant trait au dépôt d’un avis de passage daté, et ayant pour finalité d’informer le destinataire de l’acte de la visite de l’huissier de justice et des modalités pour retirer l’acte dont s’agit.

En considération de ces éléments, il convient de juger régulier l’acte de saisine du premier juge, et de juger parfaitement régulière la procédure subséquente de première instance ayant débouché sur l’ordonnance de référé rendue le 19 février 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et ce d’autant que LIMOGES HABITAT justifie avoir scupuleusement respecté les obligations mises à sa charge par l’article 24 II et III de la Loi N° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa qualité de bailleur voulant formuler une demande de résiliation de bail, et ce pour avoir :

— notifié à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique du 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, une copie de l’assignation en expulsion délivrée à sa demande à l’encontre de monsieur [Y] [L],

— saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2024.

Monsieur [Y] [L] sera donc jugé mal fondé en son appel.

2) Sur le fond :

A l’examen du dossier, la Cour considère que c’est à bon droit que le premier juge :

— a constaté que se trouvaient réunies les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location de monsieur [Y] [L] à la date du 8 août 2024, et ce après avoir retenu la défaillance de ce dernier dans le paiement de son arriéré locatif tel que visé dans le commandement de payer délivré le 26 juin 2024,

— a autorisé [Localité 5] HABITAT à poursuivre l’expulsion de monsieur [Y] [L], et celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— a condamné monsieur [Y] [L] à payer à titre provisionnel à [Localité 5] HABITAT :

' la somme de 1 400,33 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 27 décembre 2024,

' une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 331,04 €, à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

3) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de l’Etablissement Public [Localité 5] HABITAT la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’il se verra octroyer une indemnité de 800 € pour ses frais irrépétibles d’appel en sus de la somme de 300 € alouée par le premier Juge.

Pour avoir succombé dans son recours, monsieur [Y] [L] sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, et ce en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2024, ainsi que les frais d’exécution du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par monsieur [Y] [L] ;

JUGE régulier l’acte de saisine du premier juge, et parfaitement régulière la procédure subséquente de première instance ayant débouché sur l’ordonnance de référé rendue le 19 février 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;

JUGE monsieur [Y] [L] mal fondé en son appel ;

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 19 février 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;

Y ajoutant,

CONDAMNE monsieur [Y] [L] à verser à l’Etablissement Public [Localité 5] HABITAT la somme de 800 € pour ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE monsieur [Y] [L] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2024, ainsi que les frais d’exécution du présent arrêt.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU Corinne BALIAN.