RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°469

N° RG 24/00910

N° Portalis DBVH-V-B7I-JD74

ID

TJ D'[Localité 7]

19 février 2024

RG : 18/02727

SAS PWD FINANCES

C/

SCA CAVE DU LUBERON

SARL LB SOLUTIONS

Copie exécutoire délivrée

le 11 décembre 2025

à :

M^e Frédéric Tort

Me [O] Bastias

M^e Jean-Michel Ambrosino

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 19 février 2024, N°18/02727

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle Delor, greffière, lors des débats et Madame Ellen Drône, greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, puis prorogée au 11 décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sas PWD FINANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric Tort, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉES :

La Sca CAVE DU LUBERON, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 5]

La Sarl LB SOLUTIONS prise en la personne de son gérant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentées par M^e Laurence Bastias de la Scp Bastias-Treins Delarue, plaidante/postulante, avocate au barreau d’Avignon

(et pour la Sarl LB Solutions seulement) : représentée par M^e Jean-Michel Ambrosino, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 11 décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 29 septembre 2014, la société coopérative agricole Cave du Luberon a confié à la société LB Solutions un mandat exclusif de vente portant sur un ensemble immobilier et des parcelles à [Localité 8] (84).

Elle a selon acte unilatéral du 18 décembre 2015 promis de vendre ce bien à la société PWD Finances au prix de 2 000 000 euros sous réserve de la réalisation de conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt.

La société PWD Finances a sollicité les services de la même société LB Solutions.

La promesse a fait l’objet les 22 juin et 30 septembre 2016, et en dernier lieu le 10 novembre 2017, d’avenants reportant successivement les différents délais de réalisation de ces conditions suspensives.

Le dernier avenant a fixé la date d’expiration de la promesse au 30 juin 2018.

Un procès-verbal de difficulté a été rédigé le 28 juin 2018.

Le 31 août 2020, dans les suites d’une promesse de vente régularisée le 10 juillet 2018, la société Cave du Luberon a vendu le bien concerné au prix de 1 800 000 euros HT à une société Calima.

Par acte du 23 avril 2018, la société PWD Finances a assigné la société Cave du Luberon, la société LB Solutions intervenant volontairement devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui, par jugement contradictoire du 19 février 2024 :

— l’a condamnée à payer à la société LB Solutions la somme de 40 616 euros au titre de ses prestations préparatoires,

— a dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté du surplus des demandes,

— a condamné la requérante aux dépens.

La société PWD Finances a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 mars 2024.

Par ordonnance du 5 mai 2025 la procédure a été clôturée le 07 octobre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 21 octobre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 11 septembre 2025, la société PWD Finances, appelante, demande à la cour :

A titre principal

— de juger frauduleuse et nulle et de nul effet la vente du 31 août 2020,

— de juger l’existence d’un accord entre elle et la société Cave du Luberon sur la vente du bien au prix de 1 600 000 euros payable comptant,

— de juger que l’arrêt emportera vente de ce bien à son profit,

— d’ordonner la publication de l’arrêt au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l’immeuble aux frais de l’intimée,

Subsidiairement

— de juger que la promettante a rompu brutalement une collaboration et des pourparlers qui se sont déroulés sans aucun désaccord persistant pendant plus de trois ans,

— de juger que le refus de régulariser l’ultime convention formalisant l’accord des parties le 28 juin 2018 caractérise un comportement fautif de sa part,

— de la condamner à l’indemniser à hauteur de 336 286,10 euros au titre de ses débours et 9 512,41 euros au titre des frais de caution,

Très subsidiairement

— de juger que la société Cave du Luberon est de mauvaise foi et s’est enrichie injustement,

— de la condamner à l’indemniser à hauteur de 336 286,10 euros au titre de ses débours et 9 512,41 euros au titre des frais de caution,

En toute hypothèse

— de réformer le jugement,

— de rejeter les demandes de l’intimée,

— de la condamner

— à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en faveur de la société LB Solutions,

— à lui payer la somme de 23 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Tort, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 21 octobre 2025, la société Cave du Luberon, intimée, demande à la cour

— de confirmer le jugement en ce qu’il

— a condamné la requérante à payer à la société LB Solutions la somme de 40 616 euros au titre de ses prestations préparatoires,

— a « débouté du surplus des demandes »

sauf à l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi,

— de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre des sociétés PWD Finances et de LB Solutions,

En conséquence

— de débouter les sociétés PWD Finances et LB Solutions de toutes leurs demandes,

Statuant à nouveau

— de condamner la société PWD Finances à lui payer les sommes de

—  200 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi,

—  5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société LB Solutions à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant

— de condamner les sociétés PWD Finances et LB Solutions à lui payer chacune une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel,

— de condamner in solidum ces sociétés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 25 juillet 2024, la société LB Solutions, intimée, demande à la cour

— de juger recevable et bien fondé son appel incident,

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle condamnant la société PWD Finances à lui payer la somme de 40 616 euros TTC,

— de juger frauduleuse, nulle et de nul effet la vente du 31 août 2020

— de juger

— que les sociétés Cave du Luberon et PWD Finances se sont accordées sur la formalisation d’un avant-contrat avec réduction du prix de vente à 1 600 000 euros payable comptant,

— que la décision qui sera rendue et qui vaudra vente sera publiée au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l’immeuble,

— de condamner la société Cave du Luberon à lui payer la somme de 120 000 euros TTC correspondant à sa commission en qualité de mandataire,

— de condamner la société PWD Finances à lui payer la somme de 40 616 euros TTC correspondant à ses prestations préparatoires.

Subsidiairement

— de juger recevable et bien fondé son appel incident,

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle condamnant la société PWD Finances à lui payer la somme de 40 616 euros TTC,

— de condamner la société Cave du Luberon à lui payer la somme de 120 000 euros en réparation de son préjudice,

— de condamner la société PWD Finances à lui payer la somme de 40 616 euros TTC,

Très subsidiairement

— de juger recevable et bien fondé son appel incident,

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle condamnant la société PWD Finances à lui payer la somme de 40 616 euros TTC,

— de juger que la société Cave du Luberon est de mauvaise foi et s’est enrichie injustement,

— de la condamner à l’indemniser à hauteur de 200 000 euros.

En tout état de cause

— de la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile,avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Ambrosino, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*accord des parties sur un nouveau prix

Pour rejeter la demande de la requérante tendant à la constatation de l’existence d’un accord verbal sur un prix ramené à 1 600 000 euros moyennant son paiement comptant en totalité, le tribunal a jugé que l’acte initialement régularisé entre les parties le 18 décembre 2015 consistait non en un compromis mais en une 'promesse unilatérale de vente contenant pacte d’option’ dont les modifications qui y ont été successivement apportées avaient porté uniquement sur les dates limites de dépôt et d’obtention du permis de construire et de la demande de financement bancaire, ainsi que sur la date de levée de l’option, mais non sur le prix de vente de 2 000 000 euros qui avait été maintenu de même que la condition tenant à l’obtention d’un prêt bancaire, et que le procès-verbal de difficultés dressé le 28 juin 2018 ne pouvait en tenir lieu, de sorte que, cette promesse étant devenue caduque, une autre promesse (avait pu) valablement intervenir.

L’appelante soutient que la promesse initiale de vente et ses avenants constatent les volontés et l’accord parfait entre les parties sur la chose et sur son nouveau prix.

L’intimée soutient que la promesse du 18 décembre 2015 est caduque en raison de la non-réalisation par la bénéficiaire des conditions suspensives dans le délai prévu, et que celle-ci ne démontre pas son obligation de lui vendre le bien immobilier litigieux ni un accord sur la chose et sur son prix.

Aux termes des articles 1101, 1103, 1106, 1113 et 1124 du code civil le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s’obligent réciproquement les uns envers les autres.

Il est unilatéral lorsqu’une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres sans qu’il y ait d’engagement réciproque de celles-ci.

Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Selon les articles 1304, 1304-3, 1304-5 et 1304-6 du même code, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.

L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

L’intimée verse aux débats la copie d’un exemplaire de l’acte intitulé 'promesse unilatérale de vente contenant pacte d’option’ signé le 18 décembre 2015 par lequel, 'en s’obligeant aux garanties ordinaires et de droit en pareille matière’ elle a conféré à la bénéficiaire la faculté d’acquérir si bon lui semble le bien vendu, 'celle-ci acceptant cette promesse de vente en tant que promesse mais se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il conviendra'.

Cet acte prévoit que l’option est consentie à titre exclusif, définitif et irrévocable, et que jusqu’à son terme le promettant

— ne pourra plus disposer du bien vendu de sorte que si le bénéficiaire lève l’option il pourra être contraint de réaliser la vente,

— reconnaît que les présentes l’obligent définitivement à régulariser la vente dans ce cas,

et renonce à tout autre mode d’exécution éventuel de son engagement.

Au paragraphe 'prix de la vente éventuelle’ l’acte prévoit que la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal ferme et définitif de 2 000 000 euros payable :

— à concurrence de la somme d’un million d’euros dans un délai de un an,

— à concurrence de la somme de 80 000 euros dans un délai de deux ans

— à concurrence de la somme de 640 000 euros dans un délai de trois ans à compter du jour de signature de l’acte authentique de vente réitératif.

Pour démontrer que les parties s’étaient accordées sur le nouveau prix de 1 600 000 euros payable comptant, l’appelante verse aux débats l’échange de courriels suivant du 14 juillet 2017 entre sa représentante et son notaire :

Mme [O] [E] (PW Finances) :

'(…) Il se peut qu’une renégociation du prix au bénéfice des acquéreurs intervienne(nt) avant la signature de l’acte authentique.

La cave doit en effet soumettre un dossier ICPE pour la clôture de son activité sur le site.

Ce dossier aurait dû être demandé depuis bien longtemps mais la cave vient récemment de missionner un bureau d’études (le bureau devrait rendre son rapport avant la fin de l’instruction de notre PC heureusement !).

La clôture de cette activité devrait s’assortir d’une obligation de remise en état du bâtiment.

Or, le bâtiment étant destiné à la démolition, il serait absurde de le faire.

Les coûts que nous épargner(i)ons donc à la cave seraient ainsi partagés entre nous.

Quelle est la meilleure procédure à appliquer selon toi '

Pourrait-on en passer par un avenant pour le changement de prix ''

Me [B] [S] (son notaire):

'pour le prix à mon sens le plus simple c’est passer par un nouvel avenant modifiant le prix'.

Toutefois, le dernier avenant à la promesse en date du 10 novembre 2017 n’a pas porté sur le prix du bien vendu qui est resté inchangé.

Aux termes de l’article 1353 al 1 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il incombe donc ici à la société PW Finances de démontrer que la société Cave du Luberon s’est engagée à lui vendre le bien objet de la promesse unilatérale du 18 décembre 2015 au nouveau prix de 1 600 000 euros.

Elle verse à cet égard aux débats

— le courriel suivant adressé le 07 juin 2018 à ses représentants par son notaire Me [Y] : 'mon confrère propose de nous recevoir le vendredi 15/06 à 12H00 en son étude pour signer la nouvelle promesse validant la baisse de prix et le paiement comptant. Il n’y aura que la question des délais à bien préciser',

— le procès-verbal de difficultés dressé le 28 juin 2018 par celui-ci selon lequel : 'suite au refus de financement opposé par les banques il a été procédé à une réunion avec le vendeur en l’étude de Me [J] [D] et en présence du notaire soussigné au cours de laquelle il a été demandé par l’acquéreur une réduction de prix à 1 600 000 euros mais payable comptant. L’accord verbal du vendeur avait été confirmé au notaire soussigné et un rendez-vous de signature a été pris en l’étude de Me [J] [D] notaire à [Localité 11] pour le vendredi 15 juin 2018 afin de régulariser un nouvel avant-contrat avec la réduction de prix à 1 600 000 euros payable comptant. Toutefois le rendez-vous a été annulé la veille par notification de Me [J] [D]'

— l’attestation suivante rédigée le 18 mars 2019 par Me [B] [S] :

'Dans le cadre du dossier Cave de [Adresse 9]/PW Finances un premier rendez-vous avec tous les acteurs vende maur-acquéreur-intermédiaire-notaires a été organisé en l’étude de Me [D] notaire à [Localité 11] le 18i 2019 (sic) lesquels sont convenus verbalement d’une baisse du prix à 1 600 000 euros. Le rendez-vous de signature de l’avenant correspondant au nouveau prix de vente pour 1 600 000 euros fixé pour le 15 juin 2018 en l’étude de Me [D] notaire a été annulé à la demande de la Cave de Lubéron la veille soit le 14 juin 2018 par un coup de téléphone de Me [J] [D] à l’office notarial de [Localité 10]'.

Selon les articles 1358, 1359, 1360, 1361 et 1362 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

Les règles prévues à l’article précédent reçoivent exception en cas d’impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit, s’il est d’usage de ne pas établir un écrit, ou lorsque l’écrit a été perdu par force majeure.

Il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

La mention d’un écrit authentique ou sous signature privée sur un registre public vaut commencement de preuve par écrit.

Ni les courriels versés aux débats, ni l’attestation de son notaire, qui ne constitue pas un commencement de preuve par écrit émanant de la société Cave du Luberon qui conteste son obligation ou de celui qui la représente, ne suffisent à démontrer que celle-ci a accepté de ramener le prix initialement convenu à 1 600 000 euros comme l’appelante le prétend.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société PW Finances de sa demande tendant à voir juger l’existence d’un accord sur la vente du bien au prix de 1 600 000 euros payable comptant.

*validité ou caducité de la promesse de vente

Au paragraphe 'conditions suspensives’ l’acte du 18 décembre 2015 prévoit entre autres :

Autorisation d’urbanisme

— l’obtention par la bénéficiaire dans un délai expirant au plus tard le 02 janvier 2017 d’un permis de construire pour réhabilitation du bâti existant, construction de bâtiments annexes et réalisation d’aires de stationnement avec accord de la CDAC pour la demande d’exploitation commerciale,

— que la bénéficiaire s’oblige à déposer son dossier de permis de construire respectant toutes les dispositions d’urbanisme de la commune dans un délai expirant au plus tard le 1er juillet 2016 et à justifier de ce dépôt par la production de son récépissé délivré par la mairie sous huitaine

Obtention de prêts

— l’obtention par la bénéficiiare dans un délai expirant au plus tard le 02 février 2017 d’un ou plusieurs prêts sous les conditions suivantes :

1°) premier prêt :

— montant maximum 4 000 000 euros

— durée 12 ans

— taux d’intérêt maximum (hors assurance) : 3% l’an

2°) deuxième prêt

— montant maximum 6 000 000 euros

— durée 20 ans

— taux d’intérêt maximum (hors assurance) : 3% l’an,

la bénéficiaire s’obligeant à faire toutes les démarches utiles à l’obtention de ce ou de ces prêts et à déposer son ou ses dossiers de demande de prêt dans un délai expirant au plus tard le 02 mai 2017 et s’engageant à en justifier sous peine de résiliation immédiate des accords avec application de la clause pénale prévue pour cause de défaillance,

et au paragraphe 'Réalisation de la promesse'

Délai : – que la réalisation de la promesse devra être demandée par la bénéficiaire dans un délai expirant au plus tard dans le mois de la réalisation de la dernière des conditions suspensives sans que ce ce délai puisse excéder le 30 juin 2017, délai de rigueur.

Par avenants signés par les deux parties les 22 juin 2016, 28 septembre 2016 et 10 novembre 2017 cette promesse a été modifiée dans les conditions suivantes :

1°) pour le dépôt (de la demande de) permis de construire

au lieu de lire 1er juillet 2016 il faut lire 1er octobre 2016 puis 1er avril 2017

2°) pour l’obtention du permis de construire

au lieu de lire 02 janvier 2017 il faut lire 02 avril 2017 puis 02 octobre 2017 puis 02 février 2018

3°) pour le dépôt de la demande de financement bancaire

Lire 02 mai 2017 – sans changement puis lire 02 novembre 2017 puis 02 mars 2018

4°) pour l’obtention du financement bancaire

au lieu de lire 02 février 2017 il faut lire 02 août 2017 puis 02 janvier 2018 puis 02 mai 2018

5°) pour la levée d’option

Au lieu de lire 30 juin 2017 il faut lire 30 septembre 2017 puis 28 février 2018 puis 29 juin 2018

'LE RESTE SANS CHANGEMENT'.

Il incombe ici à l’appelante qui excipe de la formation du contrat de vente par la rencontre des volontés des parties sur la chose et sur le prix de démontrer qu’elle a levé l’intégralité des conditions suspensives à sa charge avant l’expiration des délais impartis en dernier lieu.

*condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire avant le 02 février 2018

L’appelante verse aux débats la réponse du 12 avril 2017 du maire de la commune de [Localité 8] à la demande de permis de construire déposée le 29 mars 2017 pour la construction d’une cité du vin et halles gourmandes [Adresse 12], portant le délai d’instruction de cette demande de 3 à 5 mois en raison de sa nature et sollicitant la production de pièces complémentaires dans un délai de 3 mois, le délai d’instruction courant à compter de la date de leur réception.

Elle verse aux débats l’avis favorable du 11 juillet 2017 de la CDAC à sa demande de permis de construire, ainsi que le courrier adressé le 12 juillet 2017 à la communauté d’agglomération Luberon-Monts de Vaucluse par le Pôle environnement de la direction départementale de la protection des populations, attirant son attention sur le fait que dans le cadre d’une cessation d’activité d’une installation classée et lorsqu’un usage différent est envisagé comme en l’espèce, mais non signalée par la société PW Finances, des études de réhabilitation du site doivent démontrer que son usage futur envisagé est compatible avec notamment l’état des sols et ne présente pas de danger ou nuisance.

Elle verse encore aux débats la copie d’échange de courriels entre le représentant de la société Cave du Luberon et le responsable d’une société Evolutys d’une part, cette société, sa propre représentante et le notaire d’autre part, au sujet du retard dans la délivrance par la promettante d’une attestation nécessaire à l’instruction de la demande de permis de constuire, dans lesquels :

— M. [F] [G], de la société Cave du Luberon, répond le 27 octobre 2017 'oui reçu’ à la question 'avez-vous reçu le PC des acheteurs '',

— alors que le 16 novembre 2017 M. [H] [R], de la société PW Finances lui écrit 'dans le cadre de l’instruction de notre permis de construire je me permets de vous rappeler l’urgence d’obtenir de la part de votre bureau d’études l’attestation relative à la dépollution de votre site dans le cadre de votre cessation partielle d’activité ICPE et ce afin de renseigner la demande complémentaire des services instructeur. Je vous rappelle que la date butoir pour déposer ce document a été fixée par les services instructeurs au 04/12/2017. Aussi je tiens à vous sensibiliser sur les conséquences de la non-obtention de cette attestation qui se résume(nt) à la non-délivrance de notre permis et à l’obligation de déposer un(e nouvelle demande de) permis avec toutes les conséquences financières qui en découleront', courriel auquel le responsable du bureau d’études Evolutys répond le même jour 'réglementairement nous ne rédigeons pas une attestation de dépollution du sol mais un dossier de cessation partielle d’activité partielle avec étude de dépollution du sol pour la cave du Lubéron. Le dépôt de ce dossier en préfecture est prévu pour la fin du mois ; nous pourrons vous adresser une copie de ce dossier avec le justificatif de dépôt pour le 04/12/2017 (…)'.

Elle verse enfin la copie du dépôt le 29 novembre 2017 par la société Cave du Luberon auprès du service de prévention des risques techniques de la direction départementale de la protection des populations du dossier de cessation d’activité partielle de son site de [Localité 8], document reçu par le notaire de celle-ci qui le lui a immédiatement retransmis le 04 décembre 2017 à 16h37.

La société PW Finances qui seule fait référence à la date du 04 décembre 2017 comme date butoir pour l’instruction de sa demande de permis de construire, indique par là avoir déposé le 04 juillet 2017 à la mairie de [Localité 8] les pièces complémentaires sollicitées le 29 mars 2017.

Elle ne démontre pas avoir communiqué à l’autorité administrative l’attestation de dépôt par la promettante de son dossier de cessation partielle d’activité dont elle est entrée en possession le jour de l’expiration du délai imparti de sorte que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire avant le 02 février 2018 doit lui être déclarée imputable, ce même si le permis de construire a finalement été accordé par arrêté du 11 décembre 2018, selon la pièce versée à cet égard aux débats par la société LB Solutions.

*condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 02 mai 2018

L’appelante verse aux débats un courrier du Crédit Mutuel du 27 février 2018 lui indiquant qu’ 'après sa présentation du 16 janvier 2018 aucune des différentes banques contactées ne souhaite l’accompagner pour les raisons suivantes :

— apport de 2 millions insuffisant,

— valeur hypothécaire pour le crédit-bailleur bien en deça du coût réel, le financement en crédit-bail est écarté,

— le CA (prévisionnel) de la première année est encore trop haut et forcément la perte sera plus conséquente. Le CA n’est pas réalisable,

— cette zone n’est pas la meilleure, le secteur d’activité limité.Se rapprocher d'[Localité 7] aurait été plus judicieux,

— la période hivernale est difficile jusqu’à avril : les hôtels et restaurants de luxe sont fermés,

—  70 salariés à assumer en période creuse semble compliqué,

Solution pour réétudier le dossier : – apport supplémentaire de 3 à 3,5 millions soit 5 à 5,5 millions d’euros d’apport au total, – intégrer de nouveaux associés, – et/ou mettre en place un phasage en 2 étapes, – revoir le coût du projet, – partir sur 15 ans en prêt moyen terme.'

Si la date de ce courrier démontre que sa demande de financement a été déposée dans le délai imparti, les caractéristiques du ou des prêts sollicités n’y sont pas détaillées.

L’appelante qui ne verse aucun autre document relatif à une demande de prêt consécutive à ce premier refus ne démontre pas avoir réalisé dans le délai imparti la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt.

La promesse était donc caduque de son fait comme jugé par le tribunal.

*demande d’indemnisation pour rupture abusive des pourparlers

Pour débouter la requérante de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement le tribunal a jugé que même si les relations entre les parties ont eu cours pendant plus de trois ans, période pendant laquelle elle avait effectué de nombreuses démarches administratives et diligences diverses pour tâcher d’aboutir à la levée de l’option et l’acquisition du bien en vue de réaliser un projet commercial et touristique, et que la propriétaire avait finalement conclu la vente avec un tiers qui n’aura pas eu, quant à lui, à exposer de telles dépenses, ces éléments ne suffisaient pas à caractériser sa mauvaise foi ou sa déloyauté à son égard.

Il a jugé que ce qu’elle qualifiait de 'refus de régulariser l’ultime convention formalisant l’accord des parties mentionné par Me [Y] le 28 juin 2018' ne pouvait être jugé fautif et ce en raison, pour récapituler, tant

— de l’absence d’accord des parties, le dernier accord s’étant traduit par l’avenant du 10 novembre 2017, tandis que c’est précisément faute d’accord, finalement, qu’a avorté le projet de nouvel avenant en juin 2018,

— que des circonstances légitimant que le vendeur ait pu user de sa liberté de ne pas s’engager sur un nouvel avenant, étant encore en droit de changer d’avis à cet égard jusqu’à la veille du rendez-vous de signature du 15 juin 2018 chez le notaire, ne serait-ce qu’au regard des concessions déjà faites dans les précédents avenants mais sans résultat, et de l’importance de celle cette fois réclamée sur le prix (à baisser d’un cinquième).

L’appelante soutient qu’il existait un accord confidentiel liant les sociétés Cave du Luberon et Calima, démontrant leur mauvaise foi, et que subsidiairement, la déloyauté de la société Cave du Luberon est délictuelle en ce qu’elle a rompu brutalement les pourparlers et échanges ayant duré quatre années.

L’intimée soutient n’avoir commis aucune faute délictuelle dès lors que les pourparlers n’étaient plus en cours lorsqu’elle a signé la promesse de vente avec la société Calima le 10 juillet 2018.

La défaillance des conditions suspensives étant ici imputable à la bénéficiaire de la promesse, celle-ci était caduque depuis au plus tard le 02 mai 2018 date limite d’obtention du financement, de sorte que le fait pour la promettante qui avait retrouvé la libre disposition du bien de conclure un accord avec un tiers n’a pas constitué une rupture abusive des pourparlers.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

*enrichissement sans cause

Pour rejeter la demande de la requérante sur ce fondement le tribunal a jugé que 'les frais afférents aux démarches administratives et diligences afin de régularisation du bien à vendre dont elle demandait dédommagement, pour s’en trouver (assurément) appauvrie, relevaient d’une obligation ; qu’en effet, le bien promis à la vente étant ce qu’il était, et le poids et le coût des démarches accomplies avant le transfert de propriété, et relevant partiellement de son projet commercial et touristique, ne faisant l’objet d’aucune condition particulière entre les parties pour le mettre (en quoi que ce soit) à la charge du promettant, soit elle y adhérait aux conditions de la promesse à caractère unilatéral précisément soit elle n’y adhérait pas et qu’il n’avait jamais été discuté que ces démarches lui incombaient.'

L’appelante soutient que la faute de la promettante est quasi-contractuelle en ce qu’elle caractérise son enrichissement injustifié.

L’intimée soutient qu’il n’est ici justifié d’aucun enrichissement injustifié ni d’un appauvrissement en application de l’article 1303-4 du code civil.

Aux termes des articles 1303 à du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

L’indemnisation peut être modérée par le juge si l’appauvrissement procède d’une faute de l’appauvri.

L’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

L’appauvrissement constaté au jour de la dépense, et l’enrichissement tel qu’il subsiste au jour de la demande, sont évalués au jour du jugement. En cas de mauvaise foi de l’enrichi, l’indemnité due est égale à la plus forte de ces deux valeurs.

Comme jugé par le tribunal, le paiement des sommes dont la bénéficiaire de la promesse demande le remboursement a procédé, sinon d’obligations mises à sa charge par la promesse unilatérale du 18 décembre 2015, du moins de sa volonté propre.

Aucune faute n’est caractérisée à l’égard de la promettante prétendument enrichie.

Enfin l’appelante disposait à l’égard de l’intimée des actions, qu’elle a exercées en vain, en indemnisation pour rupture abusive des pourparlers, et en réalisation de la promesse de vente.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

*demande de dommages et intérêts de la société Cave du Luberon

Pour la débouter de cette demande, le tribunal a jugé que la société Cave du Luberon ne saurait sérieusement prétendre se voir allouer de quelconques dommages et intérêts au titre d’un prétendu préjudice financier ; qu’en effet, si juridiquement elle pouvait s’autoriser à faire une autre promesse unilatérale de vente au bénéfice d’une autre société que PWD Finances après la caducité de la promesse de 2015, ce à quoi elle a rapidement procédé (10 jours), elle ne peut soutenir avoir perdu 200 000 euros du fait de la première bénéficiaire ; qu’au contraire, nul doute que l’acquéreur qui a pu offrir le prix de 1 800 000 euros (au lieu de 1 600 000 euros comme dernièrement offert par PWD Finances), y aura été aidé par le fait de l’économie réalisée s’agissant des démarches administratives dont celle-ci aura supporté 'à sa place’ le coût de 336 000 euros (perdu pour elle), d’un montant supérieur à la différence de prix entre l’offre de 2015 (2 000 000) et celui auquel finalement le tènement a été vendu (1 800 000).

La société Cave du Luberon, appelante à titre incident sur ce point, soutient qu’en raison du retard de la signature de la vente pour ne finalement pas avoir accès au financement de celle-ci, elle a été contrainte de vendre le bien à un moindre prix, ce qui caractérise son préjudice dans son principe et son montant.

Même si la promesse unilatérale du 18 décembre 2015 a été frappée de caducité, la promettante n’allègue ni ne démontre que c’est raison d’un manquement de la bénéficiaire à ses obligations contractuelles, notamment en ce qui concerne la réalisation des conditions suspensives.

En l’absence de toute faute imputable à celle-ci, aucun préjudice ne peut être indemnisé.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

*demandes de la société LB Solutions

*en exécution du contrat conclu avec la société Cave du Luberon

Pour débouter la société LB Solutions de sa demande en paiement de sa commission par sa mandante, le tribunal a jugé qu’en l’état de la caducité de la promesse de vente, cette demande ne pouvait prospérer :

la bénéficiaire n’était pas devenue acquéresse, il n’y avait pas eu levée des conditions suspensives et signature de l’acte authentique de vente, créant l’obligation de règlement de ses honoraires par la société Cave du Luberon dans le cadre du simple mandat de vente immobilière qui les liait.

La société LB Solutions, ici appelante à titre incident, soutient que la société Cave du Luberon a commis une faute contractuelle entraînant la nullité de la vente et que sa déloyauté est caractérisée ; subsidiairement, que la faute de déloyauté commise par cette société est délictuelle en ce qu’elle a rompu brutalement les pourparlers et échanges ayant duré quatre années, et à titre très subsidiaire, que sa faute de déloyauté est quasi-contractuelle en ce qu’elle caractérise son enrichissement injustifié.

La société Cave du Luberon soutient que la société LB Solutions ne justifie d’aucun mandat valable ni d’un droit à commission, le mandat exclusif de vente du 20 octobre 2017 ayant été résilié le 11 avril 2018 à effet du 25 avril 2018, ni d’aucun préjudice annexe ni dans son principe, ni dans son montant.

Il est rappelé ici le principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle.

Selon mandat exclusif de vente n°001 du 29 septembre 2014 la société Cave du Luberon a conféré à la société LB Solutions mandat exclusif de vendre l’ancienne cave coopérative de [Adresse 9] prévoyant :

'Rémunération du mandataire

En cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire celui-ci aura doit à une rémunération à la charge de l’acquéreur d’un montant de 5% HT + TVA au taux en vigueur du prix de vente tel que fixé à la clause 'Prix’ (…).

La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique.

Conditions générales du mandat concernant le mandant :

Le mandant (…)

— donne au mandataire tous pouvoirs pour réclamer toutes pièces utiles auprès de toutes personnes privées ou publiques, notamment le certificat d’urbanisme

— autorise expressément le mandataire à (…) 4 – substituer, faire appel à tout concours et faire tout ce qu’il jugera utile en vue de mener à bonne fin la conclusion de la vente (…)

— s’oblige à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut le mandataire se réserve le droit d’exiger une indemnité forfaitaire égale au montant de ses honoraires au titre de dommages et intérêts. De la même manière, si par suite de la signature d’un avant-contrat de vente ou d’une promesse de vente par le mandataire et un acquéreur présenté par le mandataire, les parties convenaient de résilier purement et simplement la vente suite à un accord amiable, le mandataire serait indemnisé solidairement par les parties du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir. Pendant toute la durée du mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente des biens. Il s’engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de sa rémunération TTC prévue au présent mandat.

Conditions particulières

Le mandat porte sur la vente d’un bien immobilier se découpant sur la forme des trois options ci-dessous détaillées :

— option 1 vente du lot n°1 prix de vente 1 590 000 euros honoraires de l’agence inclus

— option 2 vente du lot n°2 (conditionnée à la vente effective du lot n°1) prix de vente 2 120 000 euros honoraires de l’agence inclus soit 2 000 000 euros net vendeur + 120 000 euros TTC d’honoraire

— option 3 vente du lot 1 + lot 2 conjointement prix de vente 3 710 000 euros honorairesde l’agence inclus soit 3 500 000 net vendeur + 210 000 euros TTC d’honoraires.'

Ce mandat a été renouvelé selon mandat exclusif de vente n°004 conclu le 05 décembre 2015 entre les mêmes parties dans des termes strictement identiques.

Enfin le 20 octobre 2017 a été conclu entre les mêmes parties un nouveau mandat exclusif de vente n°012, dans lequel, si la consistance des 3 lots constituant l’ancienne cave coopérative a été précisée, les conditions particulières ci-dessus relatives aux modalités de vente séparément ou ensemble à des prix prédéterminés ont disparu.

La clause 'durée du mandat’ prévoit que ce dernier mandat a été donné pour une durée de 1 an et 3 mois soit jusqu’au 20 janvier 2019 date à laquelle il prendra automatiquement fin ; que toutefois passé un délai de 3 mois à compter de sa signature il pourra être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours par LRAR.

Or la société Cave du Luberon l’a dénoncé par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 avril 2018, à effet au 25 avril 2018.

En l’absence de réalisation de la vente projetée entre les sociétés Cave du Luberon et PWD Finances, dont il n’est pas contesté qu’elle avait été présentée au mandant par la mandataire, celle-ci ne peut prétendre à aucune commission.

Ne démontrant aucune faute de la société mandante dans l’exécution de ses obligations résultant du contrat, elle ne peut prétendre à dommages et intérêts.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

*en exécution du contrat conclu avec la société PWD Finances

Pour faire droit à la demande de la société LB Solutions à l’égard de la société PWD Finances le tribunal a jugé que malgré la caducité de la promesse la prestation commandée par cette société dont l’objet s’épuisait par les actes nécessaires à la préparation de la vente (et non dans sa conclusion comme en matière de prestation d’agent immobilier) avait été exécutée dans des conditions dont la réalité et la qualité n’étaient pas discutées.

La société PWD Finances demande comme en première instance que la société Cave du Luberon soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation prononcée contre elle au bénéfice de la société LB Solutions.

En l’absence de faute démontrée imputable à la société Cave du Luberon, cette demande doit être rejetée par voie de confirmation du jugement sur ce point.

*autres demandes

L’appelante qui succombe en son appel doit en supporter les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire ici application de ces dispositions entre elle et la société Cave du Luberon d’une part, entre celle-ci et la société LB Solutions d’autre part.

Le jugement est d’ailleurs confirmé en ce qu’il a débouté la société Cave du Luberon de ses demandes à ce titre à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 19 février 2024, (RG n°18/02727) en toutes ses dispositions qui lui ont été soumises,

Y ajoutant

Condamne la société PWD Finances aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu ici à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,