ARRET N°

N° RG 24/00014 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIQXY

AFFAIRE :

Mme [W] [G]

C/

M. [H] [J], Mme [Y] [B] [A] épouse [J]

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 14 MAI 2025

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Le QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [W] [G],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laetitia DAURIAC de la SELARL SELARL DAURIAC – RAYNAUD PELAUDEIX – OUDJEDI DRPO, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 04 DECEMBRE 2023 par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 7]

ET :

Monsieur [H] [J]

né le 06 Octobre 1978 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Muriel NOUGUES, avocat au barreau de CREUSE

Madame [Y] [B] [A] épouse [J]

née le 01 Décembre 1974 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Muriel NOUGUES, avocat au barreau de CREUSE

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 février 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 16 avril 2025 puis prorogée au 14 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant contrat de location en date du 22 décembre 2000, madame [N] [T], mère de madame [W] [G], a donné à bail à madame [Y] [B] [A] désormais épouse [J], une maison d’habitation située [Adresse 2], cadastrée section F n° [Cadastre 5], à compter du 1er janvier 2001 et pour un loyer mensuel de 2 200 francs (200 euros).

En janvier 2001, monsieur [V] [G], père de madame [W] [G], aurait proposé à madame [J] de louer, en plus de la maison, un jardin situé sur la parcelle [Cadastre 4], pour un supplément de loyer de 150 francs par mois. Puis en juillet 2001, madame [N] [T] aurait proposé de leur louer la grange située sur la parcelle [Cadastre 5] pour y entreposer du matériel de jardinage et de bricolage, pour un supplément de loyer mensuel de 150 euros.

Madame [N] [T] est décédée le 2 janvier 2019, laissant pour lui succéder sa fille madame [W] [G] qui a reçu en succession la propriété désignée ci-dessus, ainsi que diverses parcelles dont celle cadastrée section F n° [Cadastre 4] attenante.

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2021, madame [J] et madame [G] ont convenu, d’un commun accord, de résilier le bail d’habitation tel qu’il avait été conclu avec madame [T]. Par acte du même jour, un nouveau contrat de bail était établi entre madame [J] et madame [G] sur le même bien, moyennant le paiement d’un loyer porté à la somme de 550 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 janvier 2022, madame [G] a opposé l’occupation sans droit ni titre aux consorts [J] sur la grange et le terrain, les mettant en demeure de cesser leur occupation. Par courrier du 22 février 2022, les consorts [J] affirmaient qu’ils occupaient régulièrement la grange et le terrain, que les biens faisaient partie intégrante de la location notamment parce qu’ils se trouvaient sur la même parcelle que celle de la maison et qu’ils entretenaient le terrain depuis 22 ans.

Le 4 aout 2022, madame [W] [G] faisait délivrer aux consorts [J] une sommation par Commissaire de justice, d’avoir à libérer la grange et le jardin occupés sans droit ni titre. Par courrier du 5 aout 2022, les consorts [J] confirmaient qu’ils occupaient le terrain et la grange qu’ils avaient loués verbalement à madame [T] depuis 2001.

Face à la résistance de madame [J], madame [G] a fait constater, suivant procès-verbal établi par Commissaire de justice le 21 octobre 2022, l’occupation de la grange et du jardin par les consorts [J].

C’est dans ce contexte que madame [W] [G] a fait assigner les consorts [J] suivant acte de Commissaire de justice du 5 décembre 2022, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Guéret statuant en référé, aux fins de voir constater leur occupation sans droit ni titre, et voir ordonner la libération des lieux litigieux.

Suivant ordonnance de référé du 27 mars 2023, le Juge des contentieux de la protection a retenu l’existence de contestations sérieuses, renvoyant l’affaire au fond, les consorts [J] soutenant avoir bénéficié d’un bail verbal distinct.

Par jugement contradictoire rendu le 4 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GUERET a notamment':

— dit que madame [Y] [J] et monsieur [H] [J] sont titulaires d’un bail verbal portant, d’une part sur le terrain et la grange situés [Adresse 3] à [Localité 11] référencé au cadastre de ladite commune section F numéro [Cadastre 5] et, d’autre part, sur le potager cultivé sur partie de la parcelle cadastrée sur la même commune section F numéro [Cadastre 4],

— débouté madame [G] de l’ensemble de ses demandes,

— dit que le loyer fixé dans le bail du 1er septembre 2021 à hauteur de 550 euros correspond au prix de location d’une part de l’habitation objet dudit contrat écrit et, d’autre part, au bail verbal portant sur le terrain et la grange situés sur la parcelle F [Cadastre 5] et sur le potager situé sur la partie de la parcelle F [Cadastre 4],

— rejeté la demande indemnitaire formulée à titre reconventionnelle par madame [Y] [J] et monsieur [H] [J],

— condamné madame [G] à payer à madame [Y] [J] et monsieur [H] [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 4 janvier 2024, madame [W] [G] a interjeté appel de ce jugement dans toutes ses dispositions.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 22 janvier 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par message électronique le 2 septembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, madame [W] [G] demande à la Cour’au visa des articles 1714 et suivants du Code civil et de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu 4 décembre 2023.

Et statuant de nouveau :

— juger que les consorts [J] occupent sans droit ni titre les parcelles et grange cadastrées section F n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] situées en périmètre du logement qu’ils louent à madame [G] [Adresse 2],

— condamner les consorts [J] à libérer lesdites parcelles et grange,

— d’ordonner l’évacuation sous quinzaine à compter de la décision à intervenir des parcelles et grange cadastrées section F n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4], de l’ensemble de leurs affaires et véhicules personnels, pour y faire place nette, et à leurs frais, assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et ordonnera l’enlèvement et le dépôt des objets personnels des consorts [J] en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des consorts [J],

— de condamner les consorts [J] à payer à madame [G]':

' la somme de 6 000 euros à titre d’indemnité d’occupation depuis le 1er septembre 2021, à parfaire jusqu’à la libération des lieux, à raison de 200 euros par mois,

' la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par madame [G],

' la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile', ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 1er juillet 2024, madame [Y] [J] et monsieur [H] [J] demandent à la Cour, au visa des articles 1104, 1714, 1719 et 1736 du Code civil et les articles 1528 et suivants du Code de procédure civile':

— de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Guéret du 4 décembre 2023, sauf en ce qu’il rejeté la demande indemnitaire formée par les époux [J],

— de juger que les consorts [J] sont recevables et bien fondés en leur demande reconventionnelle indemnitaire,

— de condamner madame [G] à payer à chacun des consorts [J] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner madame [G] à payer aux consorts [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Muriel NOUGUES.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION'

Les parties sont en désaccord quant à l’existence d’un bail verbal revendiqué par les consorts [J] relativement à un jardin et une grange appartenant à madame [G].

I – Sur l’existence d’un titre d’occupation opposable à madame [G]':

Madame [G] soutient que les consorts [J] sont occupants sans droit ni titre d’une grange et d’un jardin cadastrés section F n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4] et situés en périmètre du logement qu’ils lui louent. Elle ajoute que l’exécution d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge. Elle affirme que le fait que les références cadastrales soient identiques au lot correspondant à la maison d’habitation est indifférent, rien n’imposant que soit comprise dans le bail d’habitation l’intégralité des biens immobiliers situés sur la parcelle. Elle estime que les époux [J] sont défaillants dans l’administration de la preuve de leur qualité de locataires, l’attestation d’assurance pour la grange ayant été obtenue en effectuant une présentation erronée de leur situation locative à leur assureur, outre que les attestations seraient de pure complaisance.

Au visa de l’article 1714 du Code civil, les consorts [J] répliquent en revendiquant l’existence d’un bail verbal portant sur la grange et le terrain cadastrés section F n° [Cadastre 5] et [Cadastre 4], conclu d’abord avec madame [T] puis avec madame [G]. Ils contestent toute occupation sans droit ni titre aux travers de diverses attestations qu’ils versent aux débats démontrant selon eux leur occupation des biens en cause depuis 2001, outre de justifier d’une assurance pour la grange. Ils ajoutent que madame [G] n’a jamais contesté cette occupation jusqu’en 2021, en précisant qu’elle ne pouvait pas l’ignorer dès lors qu’elle habite à côté au [Adresse 1].

Il résulte des dispositions des articles 1709, 1714 à 1716 du code civil que le louage de choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer. Le bail peut être écrit ou verbal, la preuve de ce dernier pouvant être administrée par tous moyens, mais nécessite toutefois un commencement d’exécution préalable, la seule preuve de l’occupation des lieux étant insuffisante.

En l’espèce, il est étonnant de constater que les deux copies du contrat de location signé entre madame [G] et les époux [J] le 1er septembre 2021 relatif au logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 550 euros, portent des mentions différentes et des signes de raturages. Ainsi, sur le contrat de location versé aux débats par madame [G] (pièce n°1) dans la partie relative à la description du bien et «Autres parties du logement'», il est coché la case pour un grenier, mais pas de case cochée pour un jardin. Dans les parties C et D relatives aux accessoires de l’immeuble, il est fait mention d’une cave. A contrario, dans le contrat de bail produit par les époux [J] (pièce n° 3) des signes de raturage sont flagrants, puisque la case «garage à vélo» a été cochée en plus dans la partie relative aux accessoires du logement, et la case «jardin» a été cochée et grossièrement effacée dans la partie relative aux autres parties du logement. Par ailleurs sur les deux contrats produits, les écritures ne sont pas les mêmes, avec des mentions écrites de façon différente ou d’autres raturées (date du contrat et raturages sur plusieurs mots ou chiffres dans le contrat produit par madame [G]).

Face à ces contradictions, la Cour n’est pas en capacité de déterminer la consistance exacte du bien objet du bail d’habitation consenti le 1er septembre 2021aux époux [J].

Concernant la grange et le jardin objet du présent litige, force est de reconnaître qu’aucun autre contrat de bail écrit n’a été formalisé.

Toutefois, la présence des époux [J] comme locataires des lieux résulte des éléments suivants :

— diverses attestations de témoins démontrent que les époux [J] entretiennent et occupent le jardin et la grange depuis 2001, soit depuis 24 ans, et rien ne permet d’affirmer qu’il s’agirait d’attestations de complaisance comme le soutient madame [G],

— jusqu’à ce que madame [G] fasse signer un nouveau bail en septembre 2021, madame [T] sa mère et ancienne propriétaire, n’a jamais contesté auprès des consorts [J] l’occupation des lieux litigieux de 2001 jusqu’à son décès le 2 janvier 2019, soit pendant 18 ans,

— le contrat d’assurance Mutuelle de [Localité 9] comprend l’habitation et ses dépendances, dont la grange, depuis le 13 septembre 2019,

— l’attestation immobilière établie par Me [E] Notaire à [Localité 7], le 16 juillet 2019 suite au décès de madame [T] fait état notamment d’une maison d’habitation située [Adresse 2] sur la Commune de [Localité 10], comprenant une grange et un terrain,

— il n’existe aucune contestation sur les paiements des loyers effectués par les époux [J] depuis 2001, loyers aujourd’hui réglés entre les mains d’un huissier de justice compte tenu de la procédure de saisie immobilière engagée contre madame [G], lesquels paiements caractérisent un commencement d’exécution qui perdure depuis 2001.

Quant au procès-verbal de constat dressé par Me [F], Commissaire de justice à [Localité 8], le 21 octobre 2022, force est de reconnaître qu’il a été établi sur les seules déclarations de madame [G].

L’ensemble de ces éléments permettent de reconnaître l’existence d’un bail verbal entre madame [G] et les époux [J], comme l’a retenu à bon droit le premier juge.

Il s’ensuit que madame [G] n’est pas fondée à prétendre que l’occupation de la grange et du jardin litigieux serait sans droit ni titre par les intimés, de sorte qu’elle est contractuellement tenue sans violation de son droit de propriété, de mettre à disposition des époux [J] ces deux dépendances, accessoires du logement donné à bail et assurés comme tels. Entre le décès de sa mère le 2 janvier 2019 et la réalisation du nouveau contrat de bail le 1er septembre 2021.

Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a dit que':

— madame [Y] [J] et monsieur [H] [J] sont titulaires d’un bail verbal portant d’une part sur le terrain et la grange situés [Adresse 3] à [Localité 11] référencé au cadastre de ladite commune section F numéro [Cadastre 5], et d’autre part, sur le potager cultivé sur partie de la parcelle cadastrée sur la même commune section F numéro [Cadastre 4],

— le loyer fixé dans le bail du 1er septembre 2021 à hauteur de 550 euros correspond au prix de la location d’une part de l’habitation, objet dudit contrat écrit, et d’autre part du terrain et de la grange situés sur la parcelle F [Cadastre 5] et sur le potager situé sur la partie de la parcelle F [Cadastre 4].

Madame [G] sera corrélativement déboutée de sa demande indemnitaire pour cause de préjudice moral, étant de surcroît relevé qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un tel préjudice.

II – Sur la demande indemnitaire des consorts [J]':

Au soutien de leur demande indemnitaire, les consorts [J] font valoir que madame [G] a manqué à son obligation de les laisser jouir paisiblement des lieux loués en application de l’article 1719 du Code civil, Ils affirment que cette dernière est harcelante dans sa volonté de les faire partir, particulièrement depuis qu’elle est elle-même poursuivie par plusieurs créanciers.

Ils ajoutent que madame [G] procède à un véritable harcèlement procédural. Ils expliquent que par suite du jugement rendu le 4 décembre 2023':

— madame [G] leur a adressé un congé le 22 décembre 2023, pour «'motif légitime et sérieux», à savoir «reprise du logement par une personne autorisée»,

— que le tribunal judiciaire de Guéret a déclaré nul ledit congé,

— que madame [G] leur a fait délivrer un nouveau congé suivant acte d’huissier du 28 février 2024, avec effet au 31 août 2024, pour occuper elle-même les lieux loués, et qu’une nouvelle procédure judiciaire en contestation est actuellement en cours devant le tribunal judiciaire de Guéret.

En réponse, madame [G] invoque la mauvaise foi des consorts [J] dans leur occupation des lieux, outre le fait qu’ils ne démontrent aucun préjudice moral.

Il est certain que madame [G] multiplie les procédures judiciaires contre les époux [J], desquelles elle est systématiquement déboutée. En dépit des désagréments générés par de telles procédures, force est de constater':

— qu’aucun élément ne permet de qualifier lesdites procédures de procédures abusives,

— que les époux [J] sont défaillants dans la caractérisation d’un préjudice distinct que celui occasionné à leur détriment par les frais irrépétibles qu’ils sont contraints d’exposer pour assurer la défense de leurs intérêts.

Il s’ensuit que les époux [J] sont mal fondés en leur demande indemnitaire et qu’ils en seront déboutés tel que décidé à bon droit par le premier juge.

III ' Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens':

Pour avoir succombé en son recours, madame [G] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait par contre inéquitable de laisser monsieur [H] [J] et [I] [Y] [B] [A] épouse [J] supporter la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte qu’ils se verront allouer une indemnité de 2 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel, en sus de la somme de 500 euros octroyée par le premier juge.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GUERET.

Y ajoutant,

DEBOUTE madame [W] [G] de l’ensemble de ses demandes.

DEBOUTE monsieur [H] [J] et madame [Y] [B] [A] épouse [J] de leur demande indemnitaire.

CONDAMNE madame [W] [G] à payer à monsieur [H] [J] et madame [Y] [B] [A] épouse [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d’appel.

CONDAMNE madame [W] [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.